（2016）苏0591民初663号
裁判日期: 2016-04-15
公开日期: 2016-10-24
案件名称
上海中企物业管理有限公司与周光斌、周冬兰物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
苏州工业园区人民法院
所属地区
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
上海中企物业管理有限公司,周光斌,周冬兰
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
苏州工业园区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0591民初663号原告上海中企物业管理有限公司，住所地上海市静安区北京西路1701号1701室。法定代表人朱建华，董事长。委托代理人宋建平，北京市盈科（苏州）律师事务所律师。被告周光斌。被告周冬兰。原告上海中企物业管理有限公司(以下简称“中企物业”)诉被告周光斌、周冬兰物业服务合同纠纷一案，本院于2016年1月21日立案受理后，依法由代理审判员谢淑敏适用小额诉讼��序独任审理，于2016年3月25日公开开庭进行了审理。原告中企物业的委托代理人宋建平，被告周光斌、周冬兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中企物业诉称：被告系苏州工业园区津梁街133号第五元素19幢305室业主，原告根据与开发商苏州工业园区中华企业房地产开发有限公司（以下简称中企房产）签订的苏州市前期物业管理委托合同以及中企房产与被告签订的苏州市前期物业管理服务协议、原告与业委会签订的苏州市物业服务合同，向业主提供物业服务，原告实际服务至2012年12月31日。被告欠缴2009年1月至2012年12月的物业管理费，为此原告诉至法院，请求被告支付物业管理费5385.6元（按照1.9元每平方米计算）及逾期付款违约金3271.75元（自2009年10月16日起计至2014年8月30日止）及自2014年9月1日起至实际付款之日止的按日万分之五标准计算的违约金。诉��费由被告承担。被告周光斌、周冬兰辩称，其是第五元素19幢305室小区业主，房屋建筑面积为59.07平方米，原告自2009年1月至2012年年底对该小区提供了物业服务，物业费收费标准为1.9元每平方米每月。因被告的房屋有裂缝，找原告报修，原告未及时与开发商协商导致房屋过了保修期，自行维修需要6200多元，故要求驳回原告诉请。经审理查明：被告周光斌、周冬兰系苏州工业园区津梁街133号19幢305室产权登记业主，该房屋建筑面积为59.07平方米。案外人中企房产（委托方、甲方）与上海中企物业管理有限公司（受委托方、乙方）签订《苏州市前期物业管理委托合同》，合同约定：甲方通过招投标方式将中华新城委托乙方实行物业管理服务。座落位置：苏州工业园区津梁街、方洲路。服务范围：东至津梁街，西至欧洲城，南至苏胜路，北至规划三路��委托管理服务期限：物业管理服务期限为2年（不超过整个物业管理区域房屋交付使用后2年），自2006年12月31日至2008年12月31日时止。合同第九条约定，实行物业服务费用包干制，物业服务费按月计收。乙方根据下述约定，按建筑面积向业主收取物业服务费，住宅：1.30元/月·平方米；……小高层、高层住宅另行收取电梯水泵运行费：0.65元/月·平方米。合同第二十四条本合同期满，乙方决定不再接受委托的，应提起三个月书面通知业主委员会。本合同期满，业主委员会没有将续聘或解聘乙方的意见通知乙方，且没有选聘新的物业管理企业，乙方继续管理的，视为合同自动延续。延续期限为本合同的期限。合同自动延续期间，业主委员会决定不委托乙方的，应提前三个月书面通知乙方；乙方决定不再接受委托的，应提前三个月书面通知业主委员会。另查明，��州工业园区第五元素业主委员会（合同甲方，以下简称第五元素业委会）与中企物业（合同乙方）签订《苏州市工业园区津梁街133号（第五元素）物业服务合同》，合同约定甲方将苏州工业园区津梁街133号委托乙方实行物业服务。自2012年1月1日起至2012年12月31日止。合同第八条约定，乙方根据下述约定，按建筑面积向业主收取物业服务费；业主与使用人对费用负担另有约定的，从其约定。住宅：1.90元/月·平方米（2012年物业管理费交12个月优惠一个月，此项优惠条件截止2012年10月31日）。合同第十条约定，物业服务费按月计算。业主或使用人应在每年1月、4月、7月、10月的15日前向乙方交纳包括本月在内的连续3个月的物业服务费；业主逾期交纳物业服务费的，乙方可以从逾期之日起每日按应缴纳费用千分之三加收滞纳金。又查明，原告提交2014年挂号信邮寄��证，表示其在2014年3月以邮寄挂号信的形式向被告催要过物业费。上述事实，由苏州工业园区房地产登记簿、苏州市前期物业管理委托合同、苏州市工业园区津梁街133号（第五元素）物业服务合同、挂号费邮寄凭证等证据材料及当事人庭审中的陈述予以证实，本院予以认定。被告为证明其主张，当庭向本院提交了加盖有苏州工业园区中华企业房地产开发有限公司印章的函件一份，该函件载明：“…由于您所住房屋是在2008年交房，而墙面裂缝的保修期是2年，在2012年您所报的裂缝问题已过保修期。对此您解释在2009年即向物业公司报修，是物业公司没有及时向我司反映。我司在向物业公司核实后确认情况属实，本着为业主解决问题的原则，我司当时同意为您修复房屋的墙壁裂缝。…我司安排工作人员在2014年10月11日与您进行了电话沟通。在电话中，您提出以下要求，1、需要我司出具书面保证书，在维修之后保证5年或者10年或者40年之内再没有问题，不再裂，同时封面裂缝保修期重新开始计算；2、需要我司为此裂缝问题向您作出赔偿，金额至少5万元以上；3、必须满足以上2个要求中任意一个，您才同意我司进行维修，在维修过程中您家庭如果产生宾馆住宿费需由我司承担。我司在商议后作出如下答复，1、您所提出的出具书面保证书和5万赔偿要求，无法满足，同时我司认为这并不妨碍维修工作。…本着解决问题的态度，即使现在已过保修期，我司仍同意为您修复墙壁裂缝…”。被告还提供了一份墙壁修复的报价清单复印件。被告表示，该函可证实原告未尽到通知义务导致被告损失6200多元维修损失，目前墙壁尚未维修。原告对函件真实性无异议，对报价清单不予认可。被告还提供了小区地上公共停车位照片打印件一份，表示因物业公司管理不善导致小区乱停车现象严重。本院认为：苏州市前期物业管理委托合同、苏州市工业园区津梁街133号（第五元素）物业服务合同系开发商与物业公司、物业公司与业委会就涉案小区物业服务所签订的合同，未有证据显示上述合同存在违反法律、行政法规强制性规定情形，对其效力，本院予以确认。原告为涉案小区提供了物业服务，被告作为该小区业主，应按约履行支付物业费的义务。就被告辩称的物业公司未尽到及时通知义务导致原告墙壁保修期已过进而产生损失一事，本院认为，根据被告提交的函件可确认，开发商已同意对被告反映的墙壁问题予以维修，系双方就其它未达成一致导致维修未进行。故被告所述因原告问题致墙壁保修期已过而无法找开发商维修导致损失无相应的事实和法律依据。另就被告反映的小区乱停车��事，本院认为，物业服务合同系公共服务合同，对服务适当与否的评判应以相应的合同约定及大多数业主的感受为衡量依据，被告如对物业服务有不满意的问题，可通过业主委员会或自己直接与物业服务企业沟通并要求改进，被告以此为由拒绝缴纳物业管理服务费有滥用权利之嫌，原告为涉案小区整体提供物业服务，其服务主体即包括被告在内。综上，被告应当按照物业服务合同的约定交纳相应的物业费。被告表示2009年、2010年有无缴纳物业费记不清的，其就是在2008年收房的时候交过一次物业费，之后有无缴纳记不清了，本院认为，当事人针对自己的主张或反驳他人的观点应当提供证据，被告未就其物业费缴纳情况提供相反证据依法承担举证不能的法律后果，综上，本院结合原告诉请主张，依法核算确认被告欠缴的物业费计算方式为自2009年1月1日至2012年12月31日按1.9元/月/平方米，计算59.07平方米，共计5385.6元。被告应当交纳上述物业费。关于逾期付款违约金，被告未依约付款，应承担相应的违约责任。原告主张的违约金，被告不予认可，原告主张的违约金金额明显过分高于因被告违约给原告造成的损失，依法应予调整，另结合被告提供的函件可确认物业公司确认未及时向开发商反映墙壁问题，未尽到相应的通知义务，本院结合上述情形，本院酌定被告向原告支付违约金800元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告周光斌、周冬兰于本判决生效之日起十日内支付原告上海中企物业管理有限公司物业服务费5385.6元及违约金800元，共计6185.6元。二、驳回原告上海中企物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为25元，由被告周光斌、周冬兰负担，此款项已由原告预交，本院不再退还，被告周光斌、周冬兰于履行上述判决时一并支付原告。本判决为终审判决。代理审判员 谢淑敏二〇一六年四月十五日书 记 员 赵 从 来源：