（2016）湘08民终130号
裁判日期: 2016-04-15
公开日期: 2016-06-07
案件名称
上诉人郑碧华与被上诉人房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
湖南省张家界市中级人民法院
所属地区
湖南省张家界市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
郑碧华,陈明桂
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
湖南省张家界市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）湘08民终130号上诉人（原审原告）郑碧华，女，1977年12月2日出生，汉族，经商。委托代理人张维虎，湖南风云律师事务所律师。被上诉人（原审被告）陈明桂，男，1970年9月27日出生，土家族，个体户。委托代理人吴若彬，湖南金旅律师事务所律师。上诉人郑碧华因与被上诉人房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省张家界市武陵源区人民法院于二O一六年一月二十八日作出的（2015）张武民一初字第428号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月3日受理后，依法组成由审判员肖昌全担任审判长，代理审判员王丽琴、陈劲兵参加的合议庭，于2016年3月28日公开开庭审理了本案。上诉人郑碧华的委托代理人张维虎，被上诉人陈明桂及其委托代理人吴若彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原判认定，2011年9月19日，原告郑碧华作为乙方与被告陈明桂作为甲方签订了一份《房屋租赁合同》，双方约定：甲方将位于武陵源汽车站临未央路原佳家乐超市、益尔康大药房等上方二至三层房屋、一层临未央路的三个门面（二个通道）、车站内一个通道（建筑面积约为2600平方米）租赁给乙方经营使用，租赁期限共计15年，从2012年1月1日至2027年1月1日止；每年租金49万元，2012年至2017年的五年租金共245万元于合同签订后7日内支付；甲方必须在租赁期限内无偿提供16个活动停车位，如不能保证必须退回房租和装修费用；由于甲方原因，造成乙方不能使用房屋，乙方可解除合同。合同签订后，原告如期交纳了2012年至2017年五年租金245万元，对租赁房屋进行了装修后开始经营。2015年8月30日，原告委托律师向被告发出律师函，以被告不能保证在武陵源汽车站内提供16个活动停车位给原告使用，严重影响了原告的正常经营活动为由，通知被告解除双方签订的《房屋租赁合同》，并要求被告退还原告已支付的租金、装修费用和支付违约金。2015年11月20日，原告起诉至法院，提出上述诉讼请求。原判另认定，2015年1月5日，被告陈明桂与张家界市汽车运输有限责任公司发生另案纠纷诉至法院，经法院主持，双方当事人达成了民事调解协议：张家界市汽车运输有限责任公司在其武陵源分公司停车场发班区有空余停车位的前提下，有义务协助被告陈明桂停放车辆。被告与街道对面的圣多明歌大酒店已达成停车场使用协议，原告的客户车辆可以停放在圣多明歌大酒店停车场内，停车费用由被告结算。原判认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》，是双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人应当按照约定履行各自的义务，不得擅自变更或者解除合同，合同的解除必须符合双方约定的条件或者法律规定的条件。原告诉称被告无法依约提供16个停车位，严重影响其生产经营，请求解除合同，但未提交确实、充分的证据予以证实，且被告已经与张家界市汽车运输有限责任公司以及街道对面的圣多明歌大酒店达成停车位使用协议，履行了给原告提供合同约定的16个活动停车位的义务。双方所发生的争议不影响合同的继续履行及合同目的的实现。原告要求解除合同、退还租金及支付违约金的诉讼请求，没有确实、充分的证据证明，没有事实依据，双方当事人约定的解除合同的条件并未成就。同时，原告要求解除合同亦不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的解除合同条件。因此，对原告的诉讼请求，不予支持，应予以驳回。被告的抗辩理由成立，予以采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条、第九十一条第（二）项的规定，判决：驳回原告郑碧华的诉讼请求。案件受理费67100元，减半收取33550元，由原告郑碧华负担。郑碧华不服原审判决，向本院提起上诉称：1、被上诉人确已构成根本违约，本案既符合《房屋租赁合同》约定解除的条件，也符合法定解除合同条件，一审判决驳回上诉人的上诉请求，没有事实和法律依据，其理由依法不能成立。合同约定被上诉人无偿提供出租门面后的武陵源车站内的16个停车位给上诉人，履行两年多时间后，2014年9月，武陵源车站将停车位收回作他用，致使上诉人客户的车辆无法停放，严重影响了上诉人的经营业绩，导致上诉人租赁房屋的目的无法实现。被上诉人已构成根本违约，依照合同约定和相关法律规定，应依法解除租赁合同。2、被上诉人违约，依照合同约定和法律规定应返还相应的租金并承担违约责任。3、上诉人提交的《证明》、《罚款决定书》及照片系本案关键证据，一审判决不予采信，违反了最高人民法院关于适用民事诉讼法解释有关证据采信的规定。综上，原判错误，请求二审撤销原判，依法改判解除双方签订的《房屋租赁合同》，由被上诉人返还租金245万元，并支付违约金50万元，一、二审案件受理费由被上诉人承担。被上诉人陈明桂辩称：一、原判认定事实清楚，证据确实充分，判决合理，请予维持；二、1、上诉人上诉所称被上诉人构成根本违约的事实不成立，因双方所签订的《房屋租赁合同》中并没有对16个停车位进行固定的约定，而只是明确了16个停车位；2、上诉状所称的武陵源车站的证明，只是双方当事人在签订正式合同之前的意向性意见，在正式签订合同时，考虑到16个停车位会有变数，故并未写明到租赁合同中，所以应当以最后的书面租赁合同约定为准；三、在2014年9月，武陵源车站与被上诉人产生分歧后，被上诉人为了保证与上诉人所签《房屋租赁合同》的履行，即与对面的圣多明哥酒店进行协商，该酒店承诺可以提供16个停车位，停车费用由被上诉人负担，并将此约定及时告知了上诉人；四、至于停车处罚问题，上诉人没有充分证据证明其目的，也与本案没有关联性。五、本案纠纷的真正原因是上诉人郑碧华投资不当，经营不善，旅游购物市场不景气，游客不愿购物，直接导致上诉人郑碧华的商店少有客人购物，经营亏损，与16个停车位没有必然联系。在二审中，上诉人郑碧华提交了两组证据，并申请证人郑训平出庭作证。两组证据为：1、被上诉人陈明桂与武陵源汽车站签订的《协议书》，拟证明被上诉人陈明桂提供的16个停车位应在武陵源汽车站内；2、当庭播放手机通话录音一份，拟证明所提供的16个停车位是经武陵源领导班子研究商定的。证人郑训平作证内容为：郑训平与上诉人郑碧华是本家亲戚，郑碧华委托郑训平经营处理武陵源方面的经营事宜，本案涉及的证明是经武陵源汽车站经理邓师锐同意，由武陵源汽车站办公室滕主任盖章后交给陈明桂，然后由陈明桂交给郑训平的，该证明就是本案《房屋租赁合同》所附的“甲方与武陵源车站签订的合同”。对上述证据，被上诉人陈明桂的质证意见为：1、对《协议书》的三性均无异议，但对其证明目的有异议，被上诉人约定给上诉人提供的16个停车位并不当然保证是在武陵源汽车站内的；2、录音不能证明是经被录音人同意后播放的，录音不能完全听清，该录音仅仅可以作为双方签订合同的意向性证明。3、证人郑训平所说的合同中的“附”是指车站出具的证明与客观事实不符，应是陈明桂与车站所签订的《协议书》；其他证言基本属实。本院根据上诉方的书面申请，到武陵源汽车站（即武陵源汽车运输公司）调查涉案《证明》的相关问题。武陵源汽车站出具了一份《说明》，该《说明》的主要内容为：证明的形式不合法，没有经办人及法定代表人签名，没有单位研究讨论的会议纪要；证明内容也与实际不符，社会车辆可在车站内无偿停靠，但车站车位有限，无法保证为上诉人或被上诉人提供16个停车位。经质证，上诉方认为该《说明》真实合法，但与本案没有关联；被上诉方对该《说明》认可。经审查，本院认为：《协议书》、《说明》符合证据的三性要求，应予采信；因录音的真实性、合法性存在瑕疵，不予采信；证人郑训平就双方签订的《房屋租赁合同》所附“合同”为涉案的《证明》的陈述，双方意见分歧很大，上诉方没有其他证据进一步证实评价郑训平的陈述内容，且证明不是合同，故证人郑训平认为合同即为证明的陈述不予采信。在二审中，被上诉人陈明桂没有提交新的证据。经审理查明：2010年8月31日，张家界市汽车运输有限公司（甲方）与陈明桂（乙方）签订了一份《协议书》，双方约定：由乙方对甲方所属武陵源分公司（即武陵源汽车站）的29个门面进行加层改造，甲方将改造的部分房屋出租给乙方，甲方为乙方在武陵源车站内免费提供6个大巴停车位，乙方应服从甲方的管理和安排。门面改造完工后，2011年9月，郑碧华计划在武陵源开一家销售旅游产品的商店，意欲使用陈明桂所承租的武陵源车站的房屋，但提出要16个停车位。为此陈明桂书写好在武陵源车站内无偿提供16个停车位的《证明》，经武陵源车站当时的经理邓师锐过目后，交由武陵源车站办公室主任滕某盖章；之后，陈明桂将该《证明》交给郑碧华委托的在武陵源筹建商店的负责人郑训平。2011年9月19日，陈明桂（甲方即出租方）与郑碧华（乙方即承租方）正式签订《房屋租赁合同》一份，合同除就租赁房屋的面积、租金、期限等主要内容作出约定外，还在合同的第十一条约定：“甲方必须在租赁期内无偿提供16个活动停车位，如不能保证必须退回房租和装修费用。”合同签订后，郑碧华按约定给陈明桂交付了5年的租金245万元，并对所租赁房屋进行了装修，装修完工后开店经营。2014年9月，因武陵源汽车站升级改造，不能保证郑碧华客户的车辆停靠；陈明桂知道该情况后，便与租赁房屋对面的圣多明歌大酒店协商，以解决郑碧华客户的停车问题。但郑碧华拒绝使用圣多明歌大酒店的停车场，并以陈明桂不能按合同约定保证在武陵源汽车站内提供16个停车位为由，要求解除合同，双方遂发生纠纷。2015年8月30日，郑碧华委托律师向陈明桂邮寄律师函，要求解除合同、退还租金、赔偿损失并支付违约金。该律师函寄往陈明桂原住地—--湖南省石门县磨石镇南岳村11组，由王继善代收。但陈明桂早已离开原住地，并长期生活居住在湖南省张家界市永定区南庄坪。陈明桂声称从未收到过郑碧华的律师函，也不认识王继善。其他事实与一审查明的事实一致。本院认为：陈明桂与郑碧华签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思的表示，合法有效，双方应按照合同履行。郑碧华以陈明桂不能按照合同约定无偿提供武陵源汽车站内的16个停车位，严重影响其旅游购物的经营业务，构成根本性违约，导致不能实现合同目的，要求解除合同，本院不予支持，理由如下：1、陈明桂已将出租的房屋交由郑碧华管理使用，陈明桂已履行了《房屋租赁合同》的主要义务，至于保证无偿提供16个停车位的问题只是附带的或次要的义务；2、在《房屋租赁合同》的第十一条中明确约定由陈明桂在租赁期内无偿提供16个活动停车位，而不是约定由陈明桂无偿提供武陵源汽车站内的16个停车位；3、16个停车位的具体位置有所变动，是因情势变更造成的，不能认定是违约行为，郑碧华主张因陈明桂不能提供武陵源汽车站内的16个停车位而严重影响其旅游购物的经营业务没有依据；4、郑碧华客户的车辆被交警罚款是因司乘人员图方便，没有停靠到陈明桂无偿提供的圣多明歌大酒店的停车场而违规在禁止停车路段停车造成的，与16个停车位的具体位置没有必然联系；5、郑碧华承租陈明桂的房屋，主要目的是经营旅游购物业务，具体的讲就是巴士司机将车开到旅游购物商店附近的停车场，游客下车后由导游带至郑碧华经营的旅游购物商店购物，游客购物完成后，再乘巴士车离开，陈明桂无偿提供的圣多明歌大酒店的停车场完全能满足郑碧华的旅游购物业务的需要。综上，上诉人郑碧华的上诉理由不能成立，本院不予支持。至于上诉人在二审中改变诉讼请求，涉及双方新的权利义务关系，二审不是一审法院，不能直接受理和审理，在双方未能调解一致的情况下，应由上诉人依法另案提起诉讼。原判认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费30400元，由上诉人郑碧华负担。本判决为终审判决。审 判 长 肖昌全代理审判员 王丽琴代理审判员 陈劲兵二〇一六年四月十五日书 记 员 张 幸附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 来自