（2016）辽04民终291号

裁判日期: 2016-04-15

公开日期: 2016-07-05

案件名称

秦宇、张岩与辽宁宗裕房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

法院

辽宁省抚顺市中级人民法院

所属地区

辽宁省抚顺市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

秦宇,张岩,辽宁宗裕房地产开发有限公司

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第一百一十四条第一款；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十六条，第十八条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

辽宁省抚顺市中级人民法院民事判决书（2016）辽04民终291号上诉人（原审原告）：秦宇，男，汉族，1983年8月4日出生，系抚顺新钢铁有限责任公司工人，现住抚顺市望花区。上诉人（原审原告）：张岩，女，汉族，1983年7月19日出生，系沈阳华银机电自动化设备有限公司职工，住址同上诉人秦宇。委托代理人：秦宇，与上诉人张岩系夫妻。被上诉人（原审被告）：辽宁宗裕房地产开发有限公司。住所地：抚顺开发区高湾街碧水嘉园2#楼1号门市。法定代表人：许文斌，该公司董事长。委托代理人：李炜东，辽宁益众律师事务所律师。委托代理人：朱琳，辽宁益众律师事务所律师。上诉人秦宇、张岩因与被上诉人辽宁宗裕房地产开发有限公司（以下简称宗裕公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服抚顺市望花区人民法院（2015）望民二初字第00772号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人秦宇、张岩，被上诉人宗裕公司的委托代理人朱琳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审法院审理查明：2011年5月26日，秦宇、张岩与宗裕公司签订《商品房买卖合同》一份，约定秦宇、张岩购买宗裕公司开发建设的坐落于望花区北镇街12-1号楼1单元1502室房屋一处，房屋总价款331,772.40元。合同约定宗裕公司应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，如买受人不退房，宗裕公司按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。2011年6月15日，秦宇、张岩向宗裕公司交纳购房款331,772.40元，宗裕公司开具销售不动产统一发票。2011年7月7日，秦宇、张岩从宗裕公司处接收双方合同当中所确定的房屋。2010年5月12日，秦宇向宗裕公司交纳契税及房屋维修基金14,130.00元。2011年12月6日，宗裕公司代秦宇交纳房屋契税4,976.58元。到目前为止，宗裕公司尚未为秦宇、张岩办理房屋权属证书。一审法院审理认为：结合双方当事人的诉辩事由，本案的争议焦点在于宗裕公司是否应承担延期办理房屋权属证书的违约金及如若承担违约金，违约金的计算方式。关于宗裕公司是否应承担延期办理房屋权属证书的违约金问题。当事人对反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。宗裕公司以不可抗力抗辩其未如期办理房屋权属证书的行为，但其未向法院提出证实此抗辩理由的证据，因此，宗裕公司的该项抗辩理由不成立，不予采信，宗裕公司应当向秦宇、张岩支付延期办理房屋权属证书的违约金。关于宗裕公司承担违约金的计算方式问题，由于出卖人的原因，导致买受人在合同约定的办理房屋所有权登记的期限内未能取得房屋权属证书的，出卖人应承担违约责任，本案双方签订的合同当中对宗裕公司办理房屋权属证书的期限以及逾期办理的违约责任均作出了明确约定，双方均应当按照合同约定履行各自合同义务及承担违约责任。现宗裕公司未按合同约定的期限办理房屋权属证书，依法应当承担违约责任。现秦宇、张岩主张双方约定的逾期办理房屋权属证书的违约金过低请求调整，因双方的合同系双方当事人的真实意思表示，又未有违反法律规定的情形，该合同应确认有效，而秦宇、张岩又无法证实其存在合理损失，故双方合同约定的违约金不宜予以调整，宗裕公司应按合同约定给付秦宇、张岩逾期办理房屋权属证书的违约金331,772*0.1%=331.77元；关于秦宇、张岩主张的由宗裕公司代收的秦宇、张岩交纳的契税、房屋维修基金的利息损失3,982.12元一节，秦宇、张岩将上述两笔费用交付给宗裕公司，宗裕公司即应当按照规定交纳给税务部门或其它部门，但宗裕公司直至2011年12月2日才将契税交纳给税务部门，而房屋维修基金至今仍未交付给相关部门，宗裕公司行为构成占用资金，依法应向秦宇、张岩支付占用期间的同期银行贷款利息，其中契税4,976.58元,宗裕公司应自2010年5月13日起至2011年12月1日止按中国人民银行同期贷款利率向秦宇、张岩支付利息；房屋维修基金9,153.24元，宗裕公司应自2010年5月13日起至本判决确定给付之日止按中国人民银行同期贷款利率向秦宇、张岩支付利息。据此，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、辽宁宗裕房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付秦宇、张岩延期办理房屋权属证书的违约金331.77元；二、辽宁宗裕房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付秦宇、张岩资金占用利息损失，其中契税4,976.58元自2010年5月13日起至2011年12月5日止按中国人民银行同期贷款利率计付；房屋维修基金9,153.24元自2010年5月13日起至本判决确定给付之日止按中国人民银行同期贷款利率计付；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。三、驳回秦宇、张岩的其他诉讼请求。案件受理费2，237.00元，由辽宁宗裕房地产开发有限公司负担50.00元，秦宇、张岩负担2,187.00元。上诉人秦宇、张岩不服一审判决，向本院提起上诉称：一、2011年6月14日，上诉人向被上诉人支付331,772.40元，用于购买被上诉人开发建设的宗裕望花都小区内北镇街12-1号楼1单元1502室住房一套。按照双方签署的商品房买卖合同第15条规定被上诉人应该于交房日期（2011年6月30日）的次日即2011年7月1日起办理房屋所有权证，办理期限为180天，即到2011年12月27日止。上诉人认为，违约金应当起到赔偿性和惩罚性的双重作用，以示对契约精神的尊重和对违法行为的惩罚。按照合同规定出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金（近四年共计331.77元）。根本谈不上对开发商的惩罚和对损失的赔偿。开发商是利用提供格式条款的优势，躲避自己的惩罚，这种一目了然的显失公平的约定，是极其不公平、不对等和不合理的。被上诉人逾期办理产权证直接导致上诉人不能办理房屋抵押登记取得新的资金、不能根据需要随时出售房屋，占用上诉人资金周转，无法再利用，并且会面对房屋被出卖抵押、再次出卖的风险，孩子无法入学等。这些损失巨大难以确定。根据《合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条和《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》（银发【2003】251号）第三条之规定，上诉人要求按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息（按同期基准贷款利率上浮50%）的标准计算违约金。而《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的目的也是从维护购房者的合法权益出发，避免购房者举证难、损失无法计算而给购房者造成损失并指导日常审理此类案件时而作的解释和说明，上诉人的情况符合该条规定。二、2010年5月13日，上诉人向被上诉人支付14,130元，用于该房屋的契税、房屋维修基金等各项费用。到目前为止被上诉人未按合同约定为上诉人办理房屋所有权证，且未支付利息，给上诉人造成经济损失，故上诉人要求被上诉人支付该项费用利息，利息标准按照中国人民银行规定的贷款利息的标准计算。三、为节省司法资源，保护上诉人合法权益，起诉之日至签发所有权证日期的违约金亦按此标准执行。四、综上，被上诉人作为房屋买卖合同的出售方，在上诉人交付购房款履行了付款义务后，被上诉人交付房屋，被上诉人应当按照合同约定，履行合同义务。但被上诉人没有任何理由，拒绝履行义务，给上诉人造成损失，应当承担违约责任。在上诉人及小区业主找开发商和望花区政府、市政府要求立即办理房屋产权证书、提高违约金且按时间计算、给付违约金及被上诉人收取的该房屋的契税、房屋维修基金等各项费用利息，但没有结果。为维护自己合法权益，诉至法院，要求被上诉人立即为上诉人办理房屋产权证书，提高违约金且按天计算、支付违约金及被上诉人收取的该房屋的契税、房屋维修基金等各项费用利息并承担本案一、二审诉讼费用，起诉日至签发所有权证日期的违约金及被上诉人收取的该房屋的契税、房屋维修基金等各项费用利息亦按此执行，以维护上诉人合法权益。上诉请求：1、撤销一审判决；2、判令被上诉人支付逾期办理所有权证的违约金，违约金标准按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息（按同期基准贷款利率上浮50%）的标准计算。违约金金额为143,031.43元(计算方法附后)。起诉日至签发所有权证日期的违约金亦按此执行。3、判令被上诉人支付上诉人代收的契税、房屋维修基金等各项费用的利息，按一审判决执行。起诉日至签发所有权证日期的利息亦按此执行。4、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。被上诉人宗裕公司答辩称：一、是因为不可抗力导致答辩人不能按期给上诉人办理产权证，答辩人从政府买的是一块净地，但是在配合政府拆迁过程中，有3家钉子户不搬迁，造成望花都重新规划，所有证照都要重新办理，迟迟不能验收，所以耽误了给上诉人办理过户的时间，这属于法律规定的不可抗力的情形。二、上诉人提出由于违约金条款显失公平，要求变更的权利已经超过一年的除斥期间，民法通则第73条规定，对于显失公平的民事行为，当事人请求变更的自行为成立时起，超过一年，当事人才请求变更或撤销的，人民法院不予以保护，上诉人与答辩人的合同签订日期为2011年5月，上诉人最迟2012年5月提出要求变更违约金数额，现在提出已经明显超过法律规定的一年除斥期间。三、双方签订的商品房买卖合同是意思自治的产物，不存在显失公平的问题。四、答辩人没有给上诉人造成损失，上诉人不能要求增加违约金数额，上诉人于原审并没有证明其受到了损失，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第16条，当事人以约定的违约金低于造成损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额，在上诉人没有损失的情况下，上诉人不能要求增加违约金数额。五、上诉人与答辩人双方并没有约定答辩人应当于什么时间替上诉人缴纳房屋维修基金，所以不存在逾期未缴纳房屋维修基金的问题。二审期间，上诉人未举出新的证据，一审法院查明的事实，有相关证据予以佐证，本院予以确认。本院认为：本案被上诉人作为开发商未按合同约定的时间为作为购房人的上诉人办理房屋产权登记证，属于对合同主要义务的迟延履行，影响了购房人对所购房屋多元化功能的充分利用，理应承担合同约定的违约责任。关于违约金的具体适用，《合同法》第一百一十四条第一、二款规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。因为，在我国违约金的性质主要还是补偿性的，因此，当一方当事人认为约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求予以增加，但应当对其损失承担举证责任。本案，上诉人秦宇、张岩主张约定的违约金不足以对开发商违约行为的惩罚和对其损失的赔偿，同时提出开发商是利用提供格式条款的优势，躲避自己的惩罚，约定的违约金内容显失公平。但上诉人并未对其损失数额的实际内容提供充分证据予以证明。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。该条规定是在当事人没有约定违约金或者损失赔偿额的计算方法的情况下的推定标准，并不适用于本案。上诉人并不能援引该条规定免除其对具体损失内容的举证责任。在此情况下，当事人就违约金数额的约定属于意思自治的范畴，应当具有法律约束力，不宜通过司法程序予以变更。上诉人的上诉请求，不予支持。一审判决根据证据规则和当事人合同约定的事项，作出裁判，符合法律规定，判决结果应予维持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3,161元，由上诉人秦宇、张岩负担。本判决为终审判决。审　判　长　张　帆代理审判员　秦　梦代理审判员　何福苍二〇一六年四月十五日书　记　员　崔楚曼百度搜索“”