（2016）桂01民终631号
裁判日期: 2016-04-15
公开日期: 2016-09-09
案件名称
陈德宝、黄江莲等与胡应德、梁超琼房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
广西壮族自治区南宁市中级人民法院
所属地区
广西壮族自治区南宁市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
胡应德,陈德宝,黄江莲,陈志良,梁寿芬,梁超琼
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广西壮族自治区南宁市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）桂01民终631号上诉人（一审被告、反诉原告）：胡应德。委托代理人：刘仲甲，广西桂兴律师事务所律师。委托代理人：宋晓文，广西桂兴律师事务所律师。被上诉人（一审原告、反诉被告）：陈德宝。被上诉人（一审原告、反诉被告）：黄江莲。被上诉人（一审原告、反诉被告）：陈志良。被上诉人（一审原告、反诉被告）：梁寿芬。上述四被上诉人共同委托代理人：邓美媚，南宁市建业法律事务所法律工作者。一审被告：梁超琼。上诉人胡应德与被上诉人陈德宝、黄江莲、陈志良、梁寿芬、一审被告梁超琼因房屋买卖合同纠纷一案，不服南宁市兴宁区人民法院（2015）兴民一初字第489号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年2月1日立案受理后，依法组成合议庭，并于2016年4月13日公开开庭审理了本案。上诉人胡应德及其委托代理人宋晓文、被上诉人陈德宝及其委托代理人邓美媚到庭参加了诉讼。一审被告梁超琼经本院公告传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理本案。本案现已审理终结。一审法院经审理查明：1997年2月28日，胡应德与梁超琼签订一份《房屋转让协议》。该协议约定，胡应德将位于南宁市燕子岭××十三排××37号私有房转让给梁超琼，转让价格为75000元，办理房屋产权转让手续所需费用由买受方负责，同时协议还就付款方式作了约定。胡应德与梁超琼分别在该协议下方签字并加盖私章予以确认。当日签订协议后，梁超琼将购房款65000元交给胡应德，胡应德出具了收款收据予以证实接收到该房款。1997年6月16日，梁超琼与陈佰能达成口头协议，梁超琼将自己在房屋买卖协议中的权利和义务转让给陈佰能。梁超琼当日在其与胡应德签订的房屋转让协议下方空白处手书“同意将燕子岭××13排××37号转给陈佰能协助他办理一切手续”，陈佰能亦在该协议梁超琼签名处签名确认。1997年6月16日，陈佰能将剩余购房款10000元支付给胡应德，胡应德于当日出具收条予以证实。收到购房款后，胡应德即将位于南宁市兴宁区燕子岭××十三排××37号的房屋及该房屋所有权证交付给陈佰能。1997年7月5日，胡应德与陈佰能补充签订一份《房屋转让协议》再次确认由胡应德承继梁超琼的权利和义务。该协议约定，胡应德将位于南宁市燕子岭××十三排××37号私有房转让给陈佰能，转让价格为75000元，办理房屋产权转让手续所需费用由买受方负责，胡应德协助陈佰能办理房屋所有权转让手续，同时协议还对违约赔偿作了约定。胡应德与陈佰能分别在该协议下方签字并加盖私章予以确认。2006年8月26日，陈佰能因病死亡。2015年陈德宝、黄江莲、陈志良、梁寿芬要求胡应德协助办理房屋产权过户登记手续未果，故诉至本院，而胡应德认为该房屋转让协议无效，提出反诉。另查明，黄江莲为陈佰能妻子，双方于1984年初登记结婚，陈德宝出生于1984年12月29日为陈佰能与黄江莲婚生独子，陈志良为陈佰能父亲，梁寿芬为陈佰能母亲，均为陈佰能财产的第一顺序法定继承人。诉讼中，陈佰能、梁寿芬自愿放弃继承案涉房屋所有权，同意将房屋产权登记于黄江莲、陈德宝名下。再查明，案涉房屋位于南宁市燕子岭××十三排××37号，胡应德于1995年向南宁市房产管理局申请取得该房房屋所有权证（编号：桂房证字第××××01090078号）。一审法院经审理认为：根据民事诉讼法的相关规定，当事人享有对对方当事人所提出的主张和提交的证据进行答辩、质证的权利，梁超琼经本院合法送达传票传唤，无正当理由拒不到庭，视为其已经放弃答辩和质证的权利。关于陈佰能与胡应德签订的房屋买卖合同是否有效的问题。胡应德与梁超琼达成房屋买卖合同协议收取部分价款后，经梁超琼同意将该房屋再次转让给陈佰能，并收取陈佰能支付的剩余价款，以上事实有两份《房屋买卖协议》予以证实。根据《中华人民共和国合同法》第八十八条之规定，胡应德与陈佰能签订的房屋买卖协议系双方当事人的真实意思表示，并已经另一合同当事人梁超琼的同意，协议内容未违反法律法规的禁止性规定，该合同合法有效，已形成房屋买卖合同关系，双方应该恪守履行该合同。案涉房屋为不动产，依照相关法律法规规定，应当办理房屋产权变更登记，但此类规定为管理性规定，不属禁止性规定，故胡应德主张该合同未办理房产变更登记故无效的主张，一审法院不予支持。关于胡应德是否应当协助陈德宝、黄江莲、陈志良、梁寿芬办理房屋产权过户登记手续的问题。陈佰能与胡应德签订的房屋买卖合同为有效合同，出卖人胡应德已接受全部相应价款并履行了交付房屋及房屋所有权证义务，根据《中华人民共和国合同法》第一百三十五条之规定，协助办理房屋过户手续是合同出卖人胡应德的法定附随义务，应当协助买受人办理房屋产权过户登记手续。陈德宝、黄江莲、陈志良、梁寿芬为房屋买受人陈佰能的第一顺序法定继承人，依法享有对陈佰能遗产的继承权。依照《中华人民共和国继承法》第三条第七项之规定，合同约定享有的财产性权利亦为公民的其他合法财产，故陈德宝、黄江莲、陈志良、梁寿芬有权要求胡应德协助其办理房屋产权过户登记手续。陈志良、梁寿芬自愿放弃继承案涉房屋所有权，同意将房屋产权登记于黄江莲、陈德宝名下，依照《中华人民共和国继承法》第二十五条之规定，属于对自身权利的行使，不违反法律法规规定，一审法院予以认可。综上，关于胡应德协助陈德宝、黄江莲办理房屋产权过户登记手续（协助陈德宝、黄江莲将位于南宁市兴宁区燕子岭××十三排××37号房过户到陈德宝、黄江莲名下）的主张，一审法院予以支持。同时，陈志良、梁寿芬亦有义务协助陈德宝、黄江莲办理前述相关手续。关于胡应德各项诉请有何事实和法律依据的问题。胡应德与陈佰能签订房屋买卖协议后虽未及时办理产权变更登记，但未违反法律法规的禁止性规定，为合法有效合同，故胡应德关于双方签订的房屋买卖合同为无效合同的主张，一审法院不予支持。合同约定享有的财产性权利亦为公民的其他合法财产，故胡应德关于办理房屋产权证变更不属陈佰能合法遗产的主张，一审法院不予支持。胡应德关于陈佰能曾与胡应德达成解除房屋买卖合同协议的主张，未提供相关证据予以证实，缺乏事实依据，一审法院对该主张不予支持。办理房屋产权登记义务虽为合同确定之附随义务，但其属具有物权属性，且胡应德作为出卖人亦已实际交付房屋给买受人管理使用，故胡应德关于陈德宝、黄江莲、陈志良、梁寿芬提起诉讼已超诉讼期限的主张，一审法院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百三十五条之规定，房屋出卖人胡应德应当履行向陈德宝、黄江莲、陈志良、梁寿芬交付房屋及其相关证件的义务，故胡应德关于要求陈德宝、黄江莲、陈志良、梁寿芬将桂房××××01090078号《房屋所有权证》归还胡应德并从诉争房屋中搬离的诉请，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第八十八条、第一百三十条、第一百三十五条，《中华人民共和国继承法》第三条第七项、第二十五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、确认胡应德与陈佰能于1997年7月5日签订的房屋转让协议有效；二、胡应德协助陈德宝、黄江莲将位于南宁市兴宁区燕子岭××十三排3××7号房（房屋所有权证号：桂房证字第××××01090078号）过户到陈德宝、黄江莲名下；三、驳回陈德宝、黄江莲、陈志良、梁寿芬对梁超琼的诉讼请求；四、驳回胡应德的反诉请求。案件受理费100元，反诉费50元，公告费350元，共计500元，由陈德宝、黄江莲、陈志良、梁寿芬负担400元（陈德宝已预交450元），胡应德负担100元（胡应德已预交50元）。上诉人胡应德不服一审判决，上诉称：1、撤销南宁市兴宁区人民法院（2015）兴民一初字第489号民事判决书；2、请求支持上诉人胡应德一审中的反诉请求；3、本案诉讼费由陈德宝、黄江莲、陈志良、梁寿芬承担。事实和理由：一、（2015）兴民一初字第489号民事判决认定胡应德与陈佰能在1997年7月5日签订《房屋转让协议》为有效合同，认定事实和适用法律错误。因为于1997年7月5日签订的《房屋转让协议》是无法履行的，所以该协议是无效的。二、讼争房屋不属于陈佰能的合法财产，陈德宝、黄江莲、陈志良、梁寿芬要求继承该房屋，不符合继承法的规定。三、胡应德与陈佰能的合同纠纷发生在1997年间，陈佰能死前未提起诉讼，陈德宝、黄江莲、陈志良、梁寿芬本次起诉已超过《合同法》和《民法通则》的诉讼时效期间，一审判决违反法律规定。综上，请求撤销一审判决，依法改判。被上诉人陈德宝、黄江莲、陈志良、梁寿芬共同辩称：一、陈佰能与胡应德于1997年7月5日签订的《房屋买卖协议》系双方真实意思表示，符合意思自治原则，成立并生效。胡应德将房屋出卖给陈佰能是其本人的真实意思表示，故应当依据诚实信用的原则予以遵守，全面履行合同义务。1997年7月5日，胡应德与陈佰能签订了《房屋转让协议》，协议签订后，陈佰能依照协议约定支付了全部房屋价款给胡应德，胡应德同时把房屋所有权证等交付给陈佰能，该协议得到了实际履行。二、本案胡应德因巨大的利益驱动，恶意违约，严重违背了民法中诚实信用原则，欲借诉讼的手段谋取不正当利益，该种行为不应得到法律保护。诚实信用原则是法律规定的合同交易的重要原则之一。从社会稳定和尊重交易公平的原则出发，如果允许无限制地随时推翻既存的法律关系，使原本合法、实际履行的行为被认定为无效，这对守约方式不公平的，这既有悖于合同无效制度的初衷和立法本意，也与稳定社会秩序的法律宗旨不相符。三、从胡应德与陈佰能签订协议之日起，胡应德就将讼争的房屋交付陈佰能居住使用至今，所以该房产当属于陈佰能的合法财产。根据《继承法》的规定，陈佰能对讼争房屋享有的权利义务当然转由其法定继承人继受，故陈德宝、黄江莲、陈志良、梁寿芬作为陈佰能第一顺位的法定继承人依法有权继承讼争房屋的权利义务。四、关于本案的诉讼时效，胡应德和陈佰能于1997年7月5日签订《房屋转让协议》，双方并没有约定办理过户手续的时间，当事人可随时要求协助办理过户手续，所以不受诉讼时效的约束。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。双方当事人的争议焦点是：1、上诉人胡应德与陈佰能于1997年7月5日签订的《房屋转让协议》是否有效？2、被上诉人陈德宝、黄江莲、陈志良、梁寿芬是否是本案的适格主体？3、上诉人胡应德是否应协助被上诉人陈德宝、黄江莲将讼争房屋的过户到陈德宝、黄江莲名下？当事人除依据一审提交的证据陈述诉辩主张外，未提供新证据。双方当事人对一审查明的事实均无异议，本院予以确认。本院认为：陈德宝、黄江莲、陈志良、梁寿芬请求胡应德协助将讼争房屋的房产过户到其名下，该请求权具有物权属性，不适用诉讼时效的规定。故胡应德主张陈德宝、黄江莲、陈志良、梁寿芬提起诉讼已超过诉讼时效，本院不予采纳。关于陈佰能于1997年7月5日签订的《房屋转让协议》的效力问题。该协议是胡应德、陈佰能双方在平等、自愿的基础上签订的，系双方真实的意思表示，协议内容未违反法律法规的禁止性规定，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八十八条认定该协议合法有效，协议双方之间已形成房屋买卖合同关系，需恪守履行该协议，并不不当，本院予以确认。涉案房屋属不动产，依法应当办理房屋产权变更登记，但该规定属管理性规定而非导致合同无效的禁止性规定，且于2015年8月20日由南宁市住房保障和房产管理局发给南宁市兴宁区人民法院的南房函（2015）739号复函中，已确认“涉案房屋目前未查见有查封等转移登记的限制记录，如房屋现状仍与登记簿一致，可办理房屋转移登记手续”，故胡应德二审中以涉案房屋存在产权瑕疵无法办理产权过户为由，主张该转让协议无效，本院不予支持。关于本案主体资格问题。本案中胡应德与陈佰能于1997年7月5日签订的《房屋转让协议》合法有效。一审法院已经查明，2006年8月26日，陈佰能因病死亡，陈德宝、黄江莲、陈志良、梁寿芬均为陈佰能遗产的第一顺位继承人，一审法院依据《中华人民共和国继承法》第三条第七项的规定，认定陈德宝、黄江莲、陈志良、梁寿芬有权继承陈佰能在涉案协议中享有的财产性权利，并无不当，本院予以确认。陈德宝、黄江莲、陈志良、梁寿芬作为涉案协议中财产性权利的合法继承人，有权作为本案的适格主体参加诉讼。二审庭审中，胡应德表示对一审已经查明的事实没有异议，且没有提交相应证据推翻上述事实的真实性，故对胡应德提出主体不适格的主张，本院不予支持。关于胡应德是否应协助陈德宝、黄江莲将讼争房屋的过户到陈德宝、黄江莲名下的问题。涉案《房屋转让协议》合法有效，陈佰能已向胡应德支付相应的房屋价款，胡应德接收全部房屋价款并履行了交付房屋及房屋所有权证的义务，《中华人民共和国合同法》第一百三十五条的规定，胡应德还需向房屋买受人履行办理房屋产权过户的附随义务，即胡应德应协助陈佰能的合法继承人陈德宝、黄江莲、陈志良、梁寿芬办理房屋过户手续。一审中陈志良、梁寿芬表示自愿放弃继承涉案房屋的所有权，并同意将涉案房屋产权登记于陈德宝、黄江莲名下，依照《中华人民共和国继承法》第二十五条的规定，陈志良、梁寿芬的行为系其对自身权利的处分，不违反法律法规规定。综上，一审法院判令胡应德应协助陈德宝、黄江莲办理位于南宁市兴宁区燕子岭十三排37号房屋的产权过户登记手续，将该房屋过户到陈德宝、黄江莲的名下，且陈志良、梁寿芬亦有义务协助陈德宝、黄江莲办理涉案房屋产权过户登记手续，并无不当，本院予以维持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费按一审判决执行；二审案件受理费150元，全部由上诉人胡应德负担。本判决为终审判决。审 判 长 张雪梅审 判 员 高翔宇代理审判员 陈 杨二〇一六年四月十五日书 记 员 刘洪源附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 更多数据：搜索“”来源：