（2015）雨民初字第02896号

裁判日期: 2016-04-15

公开日期: 2016-08-15

案件名称

李翔凌与湖南华腾汇融资产管理有限公司、鲁渊等房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

长沙市雨花区人民法院

所属地区

长沙市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

李翔凌,湖南华腾汇融资产管理有限公司,鲁渊,谢朝阳,陶宪生,陶亦恒

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第五条，第六条，第八条第一款，第一百零七条，第一百一十三条第一款，第一百一十四条第一款，第二百一十二条，第二百二十四条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国公司法》若干问题的规定（三）：第十三条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条

全文

湖南省长沙市雨花区人民法院民事判决书（2015）雨民初字第02896号原告李翔凌。委托代理人胡中定，湖南融程律师事务所律师。委托代理人郑昌科，湖南海天律师事务所律师。被告湖南华腾汇融资产管理有限公司，住所地湖南省长沙市芙蓉区韶山北路39号维一星城901号房。法定代表人鲁渊，总经理。被告鲁渊。被告谢朝阳。第三人陶宪生。第三人陶亦恒。原告李翔凌（以下简称原告）诉被告湖南华腾汇融资产管理有限公司（以下简称被告华腾公司）、鲁渊、谢朝阳，第三人陶宪生、陶亦恒房屋租赁合同纠纷一案。原告以华腾公司、鲁渊、谢朝阳为被告，以陶宪生为第三人诉至本院，本院受理后依法适用普通程序，并于2015年10月19日公开开庭进行审理。原告委托代理人胡中定、郑昌科到庭参加诉讼；被告华腾公司、鲁渊、谢朝阳，第三人陶宪生经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。后原告申请追加陶亦恒为第三人并变更诉讼请求，本案再次于2016年3月21日公开开庭进行审理。原告委托代理人郑昌科到庭参加诉讼；被告华腾公司、鲁渊、谢朝阳，第三人陶宪生、陶亦恒经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2015年2月11日，原告与被告华腾公司签订《房屋租赁合同》，合同约定，甲方华腾公司将座落于雨花区君悦紫园2栋11楼1616房出租给乙方（原告），出租期限为12个月，自2015年3月1日起至2016年2月29日；一年租金19200元一次性付清，每月租金1600元，履约保证金3000元，款项付至鲁渊的个人账户；甲方若12个月内无故收回房屋，则需赔偿乙方双倍履约保证金，乙方须住满12个月以上，否则没收履约保证金；产生争议由甲方所在地法院管辖；加盖甲方合同专用章。合同签订后，原告依约将12月的租金19200元和履约保证金3000元支付给被告华腾公司，并由被告华腾公司开具收据一份。原告所承租的房屋所有人为第三人，第三人与被告华腾公司签订《出租委托代理合同》，同时向被告出具授权委托书，全权委托办理房屋租赁的所有事项，包括了签订租赁合同、收租和押金等。2015年4月10日，被告华腾公司发布公告信：自2015年4月10日起被告华腾公司已经停止所有房屋托管出租工作，不再收取任何房屋租金及押金，如有租客已到应付租金时间，请自行核实房东身份并直接和房东联系支付……原告经与第三人联系，得知湖南华腾汇融资产管理有限公司已经拖欠其2015年3、4月租金3000元，现在要原告返还承租的房屋，经多次协商，无法达成一致。经查询，被告华腾公司股东为被告鲁渊、谢朝阳，注册资本1000万元，但均是虚假出资，并存在抽逃出资行为，根据相关法律规定各出资人应对上述行为承担连带责任。为维护原告合法权益，特诉至法院，请求判令：1、确认原告与被告华腾公司所签订的房屋租赁合同有效；2、请求判决被告华腾公司赔偿原告6000元，并返还原告支付的自2015年4月10日起至2015年9月1日期间的租金17066.7元和履约保证金3000元，被告鲁渊、谢朝阳在向被告华腾公司认缴注册资本金额的范围内对本项诉讼请求承担补充责任；3、第三人陶亦恒对第二项诉讼请求承担连带责任；4、被告华腾公司、鲁渊、谢朝阳，第三人陶亦恒连带承担本案的诉讼费和公告费。被告华腾公司未到庭，无书面答辩。被告鲁渊未到庭，无书面答辩。被告谢朝阳未到庭，无书面答辩。第三人陶宪生未到庭，提交了书面陈述意见，长沙市梓园路321号君悦紫园二栋1616号房属于第三人陶亦恒所购买，陶宪生系陶亦恒父亲，陶亦恒委托陶宪生将该房代理租赁给被告华腾公司，双方于2014年12月9日签订了房屋租赁委托合同，房租每月1950元，租期三年，按月支付。2015年4月起被告湖南华腾公司就没有支付租金，根据合同规定，第三人有权终止合同，收回房屋并要求被告华腾公司承担因此造成的一切损失。2015年4月经多次和原告交涉，要求其搬出以便第三人收回房屋，直到5月底第三人才收回房屋。第三人陶亦恒未到庭，无书面陈述意见。经审理查明，长沙市雨花区梓园路321号君悦紫园1616号房屋所有权人为第三人陶亦恒。2014年12月9日，第三人陶亦恒（委托方，甲方）委托第三人陶宪生与被告华腾公司（受托方，乙方）签订《房屋租赁委托代理合同》，甲方委托乙方将梓园路321号君悦紫园1616房（以下简称1616号房）代理出租，或以乙方的名义出租，甲方全权授权乙方作为其房屋出租代理人，该房屋的一切使用、出租权利均由乙方独立行使；双方共同约定该房屋托管期最低为36个月外加60天（自2014年12月10日起至2018年2月9日截止），其中前60天为免租期，用于乙方寻找承租客户、办理入住手续等，押金为1950元，每月租金为1950元，支付方式为乙方每个月提前7日向甲方支付租金，付款至第三人户名指定银行账户；在托管期内，该房屋的水、电、物业费等因使用而发生的费用由乙方负责向承租人代收。上述合同签订后，第三人陶宪生向被告华腾公司交付了1616号房，第三人陶宪生陈述仅收取了约定押金1950元及前3个月的房屋租金。2015年2月11日，原告（乙方）与被告华腾公司（甲方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于长沙市雨花区君悦紫园2幢16楼1616号物业出租给乙方，租期从2015年3月1日至2016年2月29日止，租金为19200元，乙方在合同生效后向甲方交付履约保证金3000元；甲方若12个月内无故收回房屋，则需赔偿乙方双倍履约保证金，租赁期内水、电、煤气、管理、电话、有线电视、正常维修等费用均由原告缴付。上述合同抬头甲方（业主）处载明为陶宪生、陶亦恒，乙方（承租户）载明为原告，落款甲方处加盖“湖南华腾汇融资产管理有限公司合同专用章”。合同签订当日，原告以转账方式向被告华腾公司支付履约保证金及租金，被告华腾公司向原告出具了两张收据分别载明收取了押金3000元、租金19200元，并按约向原告交付1616号房，原告另向小区物业交纳至当年6月物业费。2015年4月10日，被告华腾公司发布如下《公告信》：“致尊敬的华腾房屋管家业主、租客：自2015年4月10日起我公司已经停止所有房屋托管出租工作，不再收取任何房屋租金及押金，如有租客已到期付租金时间，请自行核实房东身份并直接跟房东联系支付，以免给自己和房东造成不必要的损失及误会。”因被告华腾公司于2015年4月起未向第三人陶宪生支付租金，原告与第三人陶宪生就退房问题产生纠纷，后经双方协商，原告于2015年5月30日向第三人陶宪生交付1616号房钥匙。另查明，被告华腾公司于2014年6月17日核准成立，被告鲁渊、谢朝阳系其自然人股东，被告鲁渊认缴出资额为900万元，实缴出资额为0元，出资时间为2064年6月5日；被告谢朝阳认缴出资额为100万元，实缴出资额为0元，出资时间为2064年6月5日。因要求退还租金未果，原告于2015年6月1日诉至本院，请求判如所请。第一次庭审中原告陈述2015年4月10日后未再居住1616号房，另陈述赔偿金6000元系根据合同约定赔偿双倍履约保证金主张，实际损失包含物业费、中介费、搬运费及再次租房的损失。以上事实，有《房屋租赁合同》、转款凭条、收据、公告信、《房屋租赁合同解除/终止通知》、《房屋租赁委托代理合同》、湖南华腾汇融资产管理有限公司章程及内资企业登记基本情况表、房屋产权情况、当事人陈述、庭审笔录等在卷佐证，足以认定。本院认为：本案争议焦点为被告华腾公司将1616号房出租原告是受第三人陶亦恒委托的代理行为还是自行承租后的转租行为。被告华腾公司与第三人陶亦恒（第三人陶宪生为其代理人）签订的《房屋租赁委托代理合同》内虽约定第三人陶亦恒委托被告华腾公司代理出租，第三人陶亦恒全权授权其为房屋出租代理人，但该合同内另明确约定1616号房屋的一切使用、出租权利均由被告华腾公司独立行使，被告华腾公司按月向第三人陶亦恒支付房屋租金且免租期载明用于寻找承租客户、办理入住手续等，合同签订后被告华腾公司也向第三人陶亦恒交付了部分租金，故被告华腾公司与第三人陶亦恒之间实为房屋租赁关系，并非委托租赁关系。此外，第三人陶亦恒在《房屋租赁委托代理合同》内同意被告华腾公司承租1616号房后转租，被告华腾公司在与原告签订的《房屋租赁合同》内虽披露了业主方为第三人陶亦恒，但第三人陶亦恒、陶宪生均未在该合同内签名，该合同落款甲方处由被告华腾公司加盖印章，且《房屋租赁合同》签订后，原告系向被告华腾公司交纳押金及租金，故被告华腾公司与第三人陶亦恒之间也不构成表见代理。综上，被告华腾公司与原告签订的《房屋租赁合同》内的权利、义务与第三人陶亦恒没有法律关系，原告要求第三人陶亦恒承担相应法律责任没有事实及法律依据，本院不予支持。被告华腾公司承租1616号房并取得转租权，《房屋租赁合同》系原告与被告华腾公司的真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。原告向被告华腾公司交付了承租期内（2015年3月1日至2016年2月29日）的租金，因被告华腾公司通知于2015年4月10日起停止房屋托管出租工作并不再收取房屋租金及押金，且原告后向第三人陶亦恒交付了1616号房，本院确认上述《房屋租赁合同》于2015年4月10日解除。《房屋租赁合同》因被告华腾公司提前终止而解除，其收取的2015年4月10日至2016年2月29日的租金17043.29元（19200元-19200元/年÷365天×41天）应返还原告，原告主张超出部分，本院不予支持。原告另主张根据合同约定被告华腾公司应赔偿双倍履约保证金6000元，该项请求实为损失赔偿，考虑原告陈述损失情况客观存在，且本案系被告华腾公司违约，故本院予以支持；原告另主张返还合同履约保证金3000元，因合同已经解除，被告华腾公司应予退还。被告鲁渊、谢朝阳系被告华腾公司股东，二人未履行出资义务，根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国公司法＞若干问题的规定（三）》第十三条第二款规定：“公司债权人请求未履行或者未全面履行出资义务的股东在未出资本息范围内对公司债务不能清偿的部分承担补充赔偿责任的，人民法院应予支持”，故被告鲁渊、谢朝阳应在未出资本息范围内对被告华腾公司上述债务不能清偿的部分承担补充赔偿责任。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条、第二百二十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国公司法＞若干问题的规定（三）》第十三条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告李翔凌与被告湖南华腾汇融资产管理有限公司签订的《房屋租赁合同》有效并已于2015年4月10日解除；二、被告湖南华腾汇融资产管理有限公司在本判决生效之日起5日内赔偿原告李翔凌损失6000元；三、被告湖南华腾汇融资产管理有限公司在本判决生效之日起5日内返还原告李翔凌2015年4月11日起至2016年2月29日的租金17043.29元及履约保证金3000元；四、若被告湖南华腾汇融资产管理有限公司不能履行上述付款义务，被告鲁渊和谢朝阳在其应当出资的范围内对原告李翔凌承担补充赔偿责任；五、驳回原告李翔凌的其他诉讼请求。如不按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费452元，公告费820元，合计1272元，由被告湖南华腾汇融资产管理有限公司、鲁渊、谢朝阳共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审　判　长　　袁　亚人民陪审员　　朱楷人人民陪审员　　刘　静二〇一六年四月十五日书　记　员　　曹川川附：《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。最高人民法院关于适用《中华人民共和国公司法》若干问题的规定（三）第十三条股东未履行或者未全面履行出资义务，公司或者其他股东请求其向公司依法全面履行出资义务的，人民法院应予支持。公司债权人请求未履行或者未全面履行出资义务的股东在未出资本息范围内对公司债务不能清偿的部分承担补充赔偿责任的，人民法院应予支持；未履行或者未全面履行出资义务的股东已经承担上述责任，其他债权人提出相同请求的，人民法院不予支持。股东在公司设立时未履行或者未全面履行出资义务，依照本条第一款或者第二款提起诉讼的原告，请求公司的发起人与被告股东承担连带责任的，人民法院应予支持；公司的发起人承担责任后，可以向被告股东追偿。股东在公司增资时未履行或者未全面履行出资义务，依照本条第一款或者第二款提起诉讼的原告，请求未尽公司法第一百四十七条第一款规定的义务而使出资未缴足的董事、高级管理人员承担相应责任的，人民法院应予支持；董事、高级管理人员承担责任后，可以向被告股东追偿。微信公众号“”