（2015）永民重字第11号

裁判日期: 2016-04-15

公开日期: 2016-06-06

案件名称

黄军葵、湖南汇邦投资有限公司、中国工商银行股份有限公司永兴支行商品房预售合同纠纷一审民事判决书

法院

永兴县人民法院

所属地区

永兴县

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

黄军葵,宋香艳,湖南汇邦投资有限公司,中国工商银行股份有限公司永兴支行

案由

商品房预售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第一百一十四条第一款，第九十七条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第二十四条，第二十五条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十二条

全文

湖南省永兴县人民法院民事判决书（2015）永民重字第11号原告黄军葵，男，汉族，湖南省宜章县人。原告宋香艳，女，汉族，湖南省宜章县人，系黄军葵妻子。委托代理人黄平器，湖南星河律师事务所律师。被告湖南汇邦投资有限公司。法定代表人谢意，该公司董事长。第三人中国工商银行股份有限公司永兴支行。负责人周海涛，该支行行长。委托代理人李光民，男，中国工商银行股份有限公司永郴州分行员工。委托代理人欧志雄，男，中国工商银行股份有限公司永兴支行员工。原告黄军葵诉被告湖南汇邦投资有限公司（简称汇邦公司）、第三人中国工商银行股份有限公司永兴支行（简称永兴工行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年9月10日作出（2015）永民初字第1380号民事判决。第三人永兴工行不服，提起上诉。湖南省郴州市中级人民法院于2015年11月30日作出（2015）郴民一终字第894号民事裁定：“一、撤销湖南省永兴县人民法院（2015）永民初字第1380号民事判决；二、本案发回湖南省永兴县人民法院重新审理。”本院于2015年12月15日重新立案，依法另行组成合议庭，依法追加宋香艳为本案原告参加诉讼，于2016年3月30日公开开庭进行了审理，原告黄军葵及其原告黄军葵、宋香艳的委托代理人黄平器、第三人永兴工行委托代理人李光民、欧志雄到庭参加诉讼，被告汇邦公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告黄军葵、宋香艳诉称：2013年1月13日，原告与被告签订商品房买卖合同，约定原告购买被告建设并销售的位于永兴县便江镇西正街的永兴隆步行街***号房，商业用途，建筑面积43.1平方米，房屋单价为每平方米9622.06元，房屋总价414711元。合同约定被告于2013年12月31日前向原告交付验收合格的商品房。同时，被告采取返租模式指定原告与其关联的永兴县永兴隆步行街商业有限公司签订委托经营管理协议，约定原告委托永兴县永兴隆步行街商业有限公司对所购物业进行管理，按照房屋总价款计算年固定回报率，前两年9%，后三年11%，永兴县永兴隆步行街商业有限公司在管理期只要原告要求必须回购。原告支付首付款214711元，并与第三人永兴工行办理200000元的房屋按揭贷款手续，第三人永兴工行按约定将原告所借款全部支付被告。原告从2013年5月5日起每月按期偿还第三人借款本息，至2015年8月5日已偿还借款本息66588.85元，尚欠第三人借款本金及利息。被告所预售的商品房未通过消防等验收，不符合合同约定的交房条件，至今未向原告交付。原告多次向被告要求退房解除合同。原告认为，被告采取返租销售等非法手段，欺骗原告与被告签订商品房买卖合同，名为买卖实为借贷集资，而且至今不能交房，原告的目的无法实现，应当解除合同；原告与被告签订的商品房买卖合同被解除后，原告与第三人签订的个人购房借款合同目的无法履行，也应当解除。被告应当将收受的购房贷款和购房款本金及利息分别返还原告，同时应当代替原告将剩余银行贷款本息偿还第三人。综上所述，原告为维护自己的合法权益，特依法提起诉讼，请求法院判决：一、依法解除原告与被告汇邦公司签订的《商品房买卖合同》；二、依法解除原告与第三人永兴工行签订的《个人购房借款／担保合同》；三、判令被告汇邦公司支付原告已付房款214711元、向第三人永兴工行交付的贷款本息66588.85元（计算至2015年8月5日，以后交付的，按实际发生的数额计算）；四、判令被告汇邦公司支付原告算至2015年7月13日的损失或违约金114045.2元（以后另行计算至判决确定的履行之日止，以购房款414711元为基数，参照返租年固定回报率11%计算）；五、判令被告汇邦公司代替原告向第三人永兴工行偿还尚欠的贷款本息；六、本案的诉讼费用由被告湖南汇邦投资有限公司承担。被告汇邦公司未予答辩。第三人永兴工行委托代理人辩称：1、原告诉我们的主体不对，我们是合同的相对方，不应该作为第三人，应该作为被告；2、驳回原告的诉请，应该由原告继续按照约定来履行合同；3、原告已经违约，应该根据合同的约定一次性清偿所有贷款和利息，汇邦要承担连带责任；4、申请法院处置原告预售登记的房屋，第三人有权优先取得此款。原告为支持自己的主张，向本院提交了如下证据：1号证据：湖南汇邦投资有限公司企业注册登记资料一份。拟证明被告湖南汇邦投资有限公司的注册号、住所地、法定代表人、企业类型、经营范围等基本情况。2号证据：中国工商银行股份有限公司永兴支行的企业注册登记资料一份。拟证明第三人中国工商银行股份有限公司永兴支行的注册号、营业场所、负责人、企业类型、经营范围等基本情况。3号证据：商品房买卖合同一份。拟证明2013年1月13日，原告与被告签订商品房买卖合同。合同约定商品房的基本情况、计价方式和价款、付款方式、交付期限、出卖人逾期交房的违约责任等内容。其中具体约定：原告购买被告建设并销售的位于永兴县便江镇西正街的永兴隆步行街***号房，商业用途，建筑面积43.1平方米，房屋单价为每平方米9622.06元，房屋总价款414711元；原告签约时付房款214711元，余款200000元以银行按揭方式支付；被告于2013年12月31日前将验收合格的商品房交付原告使用，否则，逾期超过六十日后原告有权解除合同，并由被告承担违约金，等等。4号证据：个人购房借款／担保合同一份。拟证明原告与第三人及被告于2013年4月16日签订了个人购房借款／担保合同，合同约定原告向第三人借款200000元，以购买被告的永兴隆步行街***号房抵押担保，借款期限10年，放款为第三人一次性将贷款划入被告工行账号，还款为每月等额本息还款法，原告在每月5日通过工行账号按月偿还本息。5号证据：被告出具的收据二份、个人住房贷款凭证一份。拟证明原告于2013年1月13日和1月27日向被告交付购房款214711元；2013年4月19日原告向第三人借款200000元转账交付被告。6号证据：原告工行账号借记卡账户历史明细清单一份。拟证明原告按年利率7.68%偿还本息，从2013年5月5日至2015年8月5日向第三人偿还贷款本息66588.85元。7号证据：委托经营管理协议一份。拟证明原告受损按照房屋总价的年固定回报率11%计算。8号证据：销售广告三张。拟证明被告湖南汇邦公司在销售过程中所采用的返租模式已包含委托管理的内容。9号证据：原告结婚证一份。拟证明俩原告是夫妻关系。被告汇邦公司未提交证据。第三人永兴工行为支持其主张，向本院提交了如下证据：1号证据：个人购房借款／担保合同一份。拟证明原告与被告之间的合同权利和义务。2号证据：个人住房贷款凭证。拟证明永兴工行按照合同约定向原告发放了贷款。3号证据：房屋预告登记证明。拟证明原告将其购买的房屋抵押给永兴工行，并且双方到房产部门办理了预告登记。4号证据：原告贷款账户流水清单。拟证明具体贷款发放、原告还款明细、剩余贷款本息等。5号证据：扣款凭证及流水。拟证明永兴工行从汇邦公司在其行保证金的账户上扣了本金利息，每一季度扣一次。第三人永兴工行对原告提交的证据质证意见：对原告的1-9号证据无异议。原告对第三人永兴工行提交的证据质证意见：对第三人1号、2号、3号、5号证据无异议。对4号证据提出异议，认为其已与被告、第三人解除合同了，说其还欠第三人贷款本息多少不予认可。经审理查明，本院对原告、第三人所举证据认证如下：1、对原告所举证据的认证意见：原告所举1-9号证据，能够反映案件真实情况、与本案事实相关联、来源和形式符合法律规定，具有证明力，且第三人均无异议，本院均予以采信。2、对第三人所举证据的认证意见：第三人所举1-5号号证据，与本案事实相关联、来源和形式符合法律规定，具有证明力，能够证明本案事实，也与原告所举证据相符，本院均予以采信。本院根据采信的以上证据，及原告、第三人的陈述，确认如下案件事实。2013年1月13日，原告黄军葵与被告签订了《商品房买卖合同》一份，合同约定原告购买被告汇邦公司位于永兴县西正街汇邦新天地兴隆步行街***房。建筑面积为43.1平方米，单价为9622.06元，总价414711元。约定于2013年12月31日向原告交付商品房，逾期交房超过六十日后，原告有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自原告解除合同通知到达之日起60日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向原告支付违约金。合同签订后，原告依约向被告支付房屋首付款214711元；依约于同年4月16日，与第三人永兴工行、被告汇邦公司签订了《个人购房借款／担保合同》，贷款200000元，并于同年4月19日，由永兴工行将贷款200000元转入被告汇邦公司指定帐户。原告履行合同义务后，被告汇邦公司却未能依约如期向原告交房，经原告多次催促后，被告仍然无法向原告交付经验收合格的商品房。原告遂诉至本院，要求判其所请。另查明：2013年2月1日，原告黄军葵与永兴县永兴隆步行街商业公司签订了《委托经营管理协议》，约定管理期限为五年，自2013年5月1日至2018年4月30日。委托期的前两年年回报为购房总价款的9%，后三年年回报为购房总价款的11%。截至2015年8月5日，原告已依约向第三人永兴工行偿还贷款本息66588.85元。本案在原审过程中，原告向本院申请了诉讼保全，并交纳保全费2594元。在原审庭审中，被告汇邦公司同意解除合同。本院认为，本案争议的焦点为：一、原告分别与被告汇邦公司、第三人永兴工行签订的合同是否解除；二、被告汇邦公司是否应返还原告购房款及利息，并赔偿原告的相关损失。具体分别阐述如下。一、关于争议焦点一。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，具备签订商品房买卖合同的主体，合同没有违反法律、行政法规强制性的规定，该合同合法有效。根据原、被告签订的《商品房买卖合同》第九条约定，出卖人逾期六十日后未交房的，买受人有权解除合同。因被告汇邦公司逾期交房已超过六十日，根据双方的约定，原告解除合同的条件已成就；而且在本案原审庭审中，被告汇邦公司也同意解除与原告签订的合同，原、被告双方就合同的解除达成了合意，故原告请求解除与被告汇邦公司签订的《商品房买卖合同》的诉求，本院应予以支持。同时，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。本案中，原、被告双方同意解除《商品房买卖合同》。此时，原告与第三人永兴工行及被告汇邦公司签订的商品房担保贷款合同的目的已无法实现。故原告请求解除《个人购房借款／担保合同》有法律依据，本院予以支持。根据该解释第二十五条第一款规定：“以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。”本案永兴工行作为第三人应诉，仅对原告起诉在庭审中进行口头答辩，未依法书面向本院提出要求返还贷款本息的诉讼请求，本院经当庭向第三人永兴工行释明后，永兴工行称其已另案向本院提起诉讼。本院认为第三人永兴工行的合法权益将会另案依法处理，故本案仅审理商品房买卖合同纠纷。二、关于焦点二。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定：商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保人和买受人。本案的原告已交购房款214711元给被告，因被告的违约导致双方的《商品房买卖合同》解除，被告取得的原告的购房款214711元应退还给原告。同时，根据此规定，截至2015年8月5日，原告已偿还第三人永兴工行贷款本息66588.85元，亦应由被告汇邦公司直接返还给原告。故原告的该项诉讼请求有事实及法律依据，本院应予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。原告要求算至2015年7月13日的损失或违约金114045.2元（以后另行计算至判决确定的履行之日止，以购房款414711元为基数，参照返租年固定回报率11%计算），不符合双方的约定，亦无法律的依据。原告与案外人永兴县永兴隆步行街商业公司签订了《委托经营管理协议》，该租赁合同是另一民事法律关系，不能作为本案损失的依据。但根据原、被告双方解除合同后，约定的违约金2147.11元明显低于造成的利息损失，应当以违约造成的利息损失确定违约金数额。故此，对于原告的此项损失的计算标准，本院不予采纳。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中有关违约损失的规定精神，本院认为，原告的损失参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算为宜。即自2013年1月27日原告所付购房款214711元至判决生效指定支付之日止的利息，参照中国人民银行同期贷款利率计算。故原告的该诉讼请求，本院予以部分支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原告黄军葵与被告湖南汇邦投资有限公司签订的《商品房买卖合同》；二、解除原告黄军葵、宋香艳与第三人中国工商银行股份有限公司永兴支行、被告湖南汇邦投资有限公司签订的《个人购房借款／担保合同》；三、由被告湖南汇邦投资有限公司返还原告黄军葵、宋香艳的购房款214711元，限被告于本判决生效之日起十日内支付清；四、由被告湖南汇邦投资有限公司赔偿原告黄军葵、宋香艳自2013年1月27日至判决生效后指定支付之日止的购房首付款214711元的利息（参照中国人民银行同期贷款利率计算），限本判决生效之日起十日内支付清；五、由被告湖南汇邦投资有限公司返还原告黄军葵、宋香艳所还第三人永兴工行的贷款本息66588.85元。限本判决生效之日起十日内支付清；六、驳回原告黄军葵、宋香艳其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费7195元，诉讼保全费2594元，合计9789元。由被告湖南汇邦投资有限公司负担8320.65元。由原告黄军葵宋香艳负担1468.35元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。审　判　长　　马朝晖审　判　员　　李　郁人民陪审员　　曹振华二〇一六年四月十五日书　记　员　　陈红艳附相关法条：《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。第二十五条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。来源：百度“”