（2016）闽0681民初736号
裁判日期: 2016-04-15
公开日期: 2016-07-14
案件名称
厦门外贸物业管理有限公司与刘英物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
龙海市人民法院
所属地区
龙海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
厦门外贸物业管理有限公司,刘英
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条，第六条；《中华人民共和国��法通则》：第一百三十五条，第一百三十七条；《中华人民共和国合同法》：第八条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
福建省龙海市人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0681民初736号原告厦门外贸物业管理有限公司，住所地厦门市湖滨北路15号外贸大厦一楼。法定代表人蔡利，总经理。委托代理人张春丽，该公司经理。被告刘英，居民。委托代理人吴宝金。原告厦门外贸物业管理有限公司与被告刘英物业服务合同纠纷一案，本院于2016年1月20日立案受理。依法由审判员王少华适用简易程序公开开庭进行了审理。原告厦门外贸物业管理有限公司的委托代理人张春丽、被告刘英及其委托代理人吴宝金到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告厦门外贸物业管理有限公司诉称，被告向福建昆仑建设有限公司购买招商局漳���开发区湘江路88号大学商业街6#108和9#108店面、1#310办公楼，面积分别为38.79平方米、38.36平方米和29.42平方米，均于2006年9月交房。前期物业服务由丰穗物业公司提供，约定商业与办公用房每月每平方米2.3元的物业费，公维金每月每平方米0.3元；每季度第一个月5日前交清本季度的物业费，逾期违约的，从逾期之日起按每天千分之三的标准交纳滞纳金。2010年5月13日，福建昆仑建设有限公司与原告签订“物业服务委托合同”和“补充协议”，约定上述房地产的物业服务由丰穗物业公司移交给原告，由原告提供物业服务。“物业服务委托合同”约定：本物业的管理服务收费标准为：商业与办公用房不高于每月每平方米2元，每半年或一年向业主及非业主使用人收取等。自2010年5月13日起至今，原告投入了大量的人力物力为上述物业提供服务，但业主却因各种理由拒交物业费。至2015年12月31日，被告尚欠物业服务费及水电公摊计13027元。请求判令被告支付6#108店面2011年1月至2015年12月，计60个月的物业管理费4655元；9#108店面2011年1月至2014年6月，计42个月的物业管理费3222元；1#310办公楼2011年1月2015年12月，计60个月的物业管理费3530元；6#108店面、9#108店面和1#310办公楼的水电公摊费1620元。共计13027元，并依法支付违约金。被告刘英辩称，福建昆仑建设有限公司于2006年9月向被告交付了被告所购买的房产即招商局漳州开发区湘江路88号大学商业街6#108和9#108店面、1#310办公楼，购房合同中约定由厦门丰穗物业管理有限公司提供物业管理服务，被告依约与该物业公司签订了“物业服务及装修管理协议”和“承诺书”。虽然该物业公司没有按约定提供相应的物业管理服务，但被告还是按约缴纳相应的物业管理费。被告并不知道福建昆仑建设有限���司何时已将物业管理人变更为本案原告，原告既没有与被告签订有关物业管理合同，也没有提供相应的物业管理服务，被告对原告与福建昆仑建设有限公司所签订的“物业服务委托合同”和“补充协议”的内容完全不知情，根据合同的相对性，该“物业服务委托合同”和“补充协议”只能约束合同当事人，而不能约束被告，原告无权要求被告支付物业管理费和违约金。且原告起诉已超过诉讼时效。请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2006年9月24日，被告刘英与厦门丰穗物业管理有限公司（以下简称丰穗公司）签订《物业服务及装修管理协议》和《承诺书》各三份，约定由丰穗公司对被告所购买的坐落于漳州开发区湘江路88号大学商业街6#108室（店面，建筑面积39.33平房米）、9#108室（店面，建筑面积39.45平方米）、1#310室（办公室，建筑面积29.74平方米）实行物业管理服务；物业管理等费用按季缴交，每季度一次，每季度第一个月五日前交清本季度的物业管理费等相关合理费用；商场、写字楼物业管理费按建筑面积每月每平方米2.30元、公共维修金每月每平方米按0.30元的标准缴交；公摊水电费按有关规定执行；如违反本协议，擅自提高收费标准的或乱收费的，业主有权要求物业公司按有关规定处理；如业主违反本协议，不按约定的收费标准和时间交纳物业管理费、公共维修金等有关费用的，物业公司有权要求业主补交并从逾期之日起按每天千分之三的标准交纳滞纳金；本协议有效期限为从交房之日起至业主委员会成立与聘请的物业管理企业签订的物业服务协议生效之日止等主要内容。2010年5月13日，建设单位福建昆仑建设有限公司与原告厦门外贸物业管理有限公司签订《管理服务委托合同》及“补充协议”各1份，委托合同约定：本案涉案房产所在小区大学商业街由原告提供物业服务，自2010年5月13日起至成立业主委员会之日止；原告按下列拟定价格向物价行政管理部门备案即：商业与办公用房不高于2元／平方米／月，住宅不高于1.2元／平方米／月，物业管理服务费由原告按照每半年或一年向业主及非业主使用人收取一次等。补充协议约定：甲方（建设单位）授权乙方（原告）收取5月13日之前业主所欠的物业管理费等费用，收取的费用40%补贴乙方，60%返还甲方；乙方接管大学城商业街合同为2010年5月13日起生效，即开始收取物业管理费等。后被告刘英就上述房产6#108店面、1#310办公楼交纳物业管理费至2010年12月；9#108店面交纳物业管理费至2010年12月，并于2015年6月交纳2014年7月至2015年6月物业管理费552元（即每月每平方米1.2元）及水电公摊费用120元。以上事实，有���告提供的物业服务及装修管理协议、承诺书、管理服务委托合同及补充协议、维修报告单、电梯维护保养报告、设备维修保养记录薄、消杀记录表及现场照片和双方当事人的庭审陈述等证据证实。被告提供22份现场照片及微信聊天记录，证明原告没有提供相应的物业管理服务。本院认为，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案中，被告与原物业公司丰穗公司签订的《物业服务及装修管理协议》中约定“本协议有效期限为从交房之日起至厦大商业街业主委员会成立与聘请的物业管��企业签订的物业服务协议生效之日止”，而被告房产所在小区至今尚未成立业主委员会，故丰穗公司经建设单位同意于2010年5月将该《物业服务及装修管理协议》中的权利义务一并转让给原告，并由建设单位与原告签订《管理服务委托合同》及“补充协议”，符合法律、行政法规的规定，对包括被告在内的小区全体业主均具有法律约束力。因此，被告提出“原告没有与被告签订有关物业管理合同，被告对原告与福建昆仑建设有限公司所签订的《物业服务委托合同》和《补充协议》的内容完全不知情，根据合同的相对性，该《物业服务委托合同》和《补充协议》只能约束合同当事人，而不能约束被告，原告无权要求被告支付物业管理费和违约金”的辩称理由不成立，不予采纳。因原告未能提供证据证明其在2016年1月20日起诉之前有向被告主张权利，故原告要求被告缴纳2014年1月20日之前的物业管理费用，已超过诉讼时效期间，该部分的诉讼请求不予支持。上述《物业服务委托合同》和《补充协议》中均没有水电公摊费用的约定，且原告在庭审中也认可“房屋有出租的，才收取水电公摊费用，没有出租的，没有收取”，因此，原告要求被告支付水电公摊费用，缺乏合同依据，不予支持。上述《物业服务委托合同》只约定“商业与办公用房不高于2元／平方米／月”向有关物价行政部门备案，没有约定具体的收费标准，原告在庭审中陈述，其于2015年6月向被告收取9#108店面2014年7月至2015年6月物业管理费552元即每月每平方米1.2元，故原告要求被告按每月每平方米2元计付物业管理费用，缺乏事实依据，不予采纳。从被告提供的现场照片中可以证明原告在提供相应的物业管理服务时，存在瑕疵，因此，原告要求被告支付违约金，不予支持。��上，被告应向原告支付的物业管理费为：6#108号房屋2014年1月至2015年12月计1117.15元（38.79平方米＊24个月＊1.20元）；9#108号房屋2014年1月至同年6月计276.19元（38.36平方米＊6个月＊1.20元）；1#310号房屋2014年1月至2015年12月计847.30元（29.42平方米＊24个月＊1.20元）。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，判决如下：被告刘英应向原告厦门外贸物业管理有限公司支付招商局漳州开发区湘江路88号大学商业街6#108号房屋2014年1月至2015年12月的物业管理费用1117.15元；被告刘英应向原告厦门外贸物业管理有限公司支付招商局漳州开发区湘江路88号大学商业���1#310号房屋2014年1月至2015年12月的物业管理费用847.30元；被告刘英应向原告厦门外贸物业管理有限公司支付招商局漳州开发区湘江路88号大学商业街9#108号房屋2014年1月至同年6月的物业管理费用276.19元；驳回原告厦门外贸物业管理有限公司其他的诉讼请求。上述款项限于本判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费126元，适用简易程序减半缴纳63元，由原告负担40元，被告负担23元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。审判员 ���少华二〇一六年四月十五日书记员 丁 桂 玲附相关法律条文：《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。第一百三十七条诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正���理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 微信公众号“”