（2016）宁01民终127号
裁判日期: 2016-04-15
公开日期: 2016-07-20
案件名称
宁夏亘元房地产开发有限公司与陈芳洁商品房预售合同纠纷民事二审判决书
法院
宁夏回族自治区银川市中级人民法院
所属地区
宁夏回族自治区银川市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
宁夏亘元房地产开发有限公司,陈芳洁
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条，第一百七十五条
全文
宁夏回族自治区银川市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)宁01民终127号上诉人（原审被告、反诉原告）宁夏亘元房地产开发有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市德胜工业园德胜西路3号。法定代表人白武新，该公司董事长。委托代理人任小昆，宁夏兴业律师事务所律师。委托代理人乔玉萍，女，1968年6月6日出生，汉族，该公司香溪美地售楼部经理，住宁夏回族自治区银川市。被上诉人（原审原告、反诉被告）陈芳洁，女，1982年9月12日出生，汉族，宁夏正道机械工程有限公司员工，住宁夏回族自治区银川市。委托代理人吴妍，北京市中银（银川）律师事务所律师。上诉人陈芳洁因商品房预售合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院（2015）金民初字第2956号民事判决，向本院提起上诉。经过阅卷审查和询问双方当事人，对证据和事实进行了核对，认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款之规定，决定对本案不开庭审理。本院依法组成合议庭，于2016年3月24日通知双方当事人到庭接受法庭询问。上诉人宁夏亘元房地产开发有限公司委托代理人任小昆、乔玉萍，被上诉人陈芳洁委托代理人吴妍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院查明，2014年4月17日，原告陈芳洁（反诉被告）与被告宁夏亘元房地产开发有限公司（反诉原告）签订《银川市商品房买卖合同》，合同约定：被告（反诉原告）将宝湖西路以南香溪美地4号楼1单元202室房屋出售给原告（反诉被告），房屋建筑面积144.88平方米，套内建筑面积126.18平方米，房屋总价95万元，付款方式为原告（反诉被告）于2014年4月17日支付首付款285000元，2014年5月17日支付商业贷款665000元；合同约定交房期限为：2014年12月31日前，被告（反诉原告）将取得《银川市新建住宅配套设施交付使用证》的商品房交付原告（反诉被告）；合同约定违约责任：“买受人如未按本合同规定时间付款，逾期在90日之内，自本合同规定的应付款期限之次日起至实际全额支付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金，出卖人退还已收房款。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之次日起，至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。”“出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60个工作日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金”。合同签订后，原告（反诉被告）按约于2014年3月30日支付房款279649元，2014年4月18日支付房款5351元，支付物业储备金7244.5元。因原告（反诉被告）的原因无法办理商业按揭贷款，原告（反诉被告）于2014年9月9日向被告（反诉原告）付房款40万元，于2015年2月28日付房款10万元，于2015年3月22日付房款16.5万元。被告（反诉原告）未按合同约定期限交付房屋，且逾期超过90日，直至2015年8月24日才具备了合同约定的交房条件。2015年6月26日，原告（反诉被告）委托律师向被告（反诉原告）发出律师函，要求解除《商品房买卖合同》，并由被告（反诉原告）退还购房款95万元，支付违约金9500元，被告（反诉原告）未答复，也未退还房款。原告遂诉至法院，请求判令：1、解除原被告于2014年4月17日签订的《银川市商品房买卖合同》；2、被告向原告退还购房款95万元；3、被告向原告退还物业储备金7244.5元；4、被告自原告付款之日起按同期银行逾期付款利率向原告赔偿经济损失至购房款和储备金全部退还为止（计算至2015年7月30日暂为54637元）；5、本案诉讼费由被告承担。被告（反诉原告）提起反诉，请求判令：1、原告支付逾期付款违约金12475.5元（2014年4月7日-2015年3月2日付款金额665000元）；2、反诉费用由原告承担。原审法院认为，原、被告签订的《银川市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，合同当事人均应严格按合同约定履行各自的义务。根据合同第十条约定：“逾期超过90日后，买受人有权解除合同”，被告（反诉原告）逾期交房超过90天，原告（反诉被告）享有合同解除权后，于2015年6月26日向被告（反诉原告）发出书面解除合同通知，该通知到达后，被告（反诉原告）未提出异议，因此，原、被告签订的《银川市商品房买卖合同》即告解除，法院依法对该合同解除的效力予以确认。合同解除后，被告（反诉原告）应返还原告（反诉被告）已交付的购房款及物业储备金，故原告（反诉被告）的该项主张，予以支持。因被告（反诉原告）违约导致合同解除，被告（反诉原告）本应按合同约定承担违约责任，现原告（反诉被告）以违约金不足以弥补损失为由，要求按银行同期贷款利率赔偿损失，因原告（反诉被告）的损失明显体现为资金占用期间的利息损失，故原告的主张成立，予以支持，但计算日期应从原告全额付清购房款之日即2015年3月22日起算。被告（反诉原告）主张原告（反诉被告）未按期支付房款，应当支付违约金，根据双方提交的证据证明，原告（反诉被告）存在未按合同约定的期限全额支付购房款，故被告（反诉原告）的该项反诉请求，予以支持。被告（反诉原告）辩解因原告未及时支付房款导致交房延期，应当免除其责任，该辩解理由既无合同约定也无法律依据，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决：一、确认原告（反诉被告）陈芳洁与被告（反诉原告）宁夏亘元房地产开发有限公司于2014年4月17日签订的《银川市商品房买卖合同》解除；二、被告（反诉原告）宁夏亘元房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还原告（反诉被告）陈芳洁房款95万元，物业储备金7244.5元，并支付损失（以95万元为基数按中国人民银行公布的一年期贷款年利率，自2015年3月22日计算至本判决确定的给付之日）；三、原告（反诉被告）陈芳洁于本判决生效后十日内支付被告（反诉原告）宁夏亘元房地产开发有限公司逾期付款违约金12475.5元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费13907元，减半收取6953.5元，由被告（反诉原告）宁夏亘元房地产开发有限公司负担6000元，原告（反诉被告）陈芳洁负担953.5元；反诉案件受理费56元，由原告（反诉被告）陈芳洁负担。宣判后，宁夏亘元房地产开发有限公司不服上诉称，一审法院认定的基本事实不清。根据双方签订的《商品房买卖合同》第七条的约定，被上诉人有如期付款的义务。根据合同，被上诉人应于2014年4月17日支付285000元购房款，2014年5月17日支付剩余665000元购房款。而被上诉人因为个人原因无法如期申请到银行按揭贷款，导致被上诉人支付的第二笔购房款665000元时严重逾期支付。正是由于包括被上诉人在内的广大业主的违约行为，导致上诉人公司在房屋建设的过程中因资金周转困难而未能如期完工。此外，双方签订的《商品房买卖合同补充协议》第二条第一款第一项的约定，被上诉人截至目前仍末向上诉人支付逾期付款违约金，上诉人不应承担延期交付或者延期办证的法律责任。关于上诉人是否逾期交房问题。2015年3月，上诉人已通知该项目所有业主前来办理交房手续，尽管当时未能办理产权证，但该项目房屋已经具备了实际居住使用条件，且现有部分业主装修完毕已经入住。可见该项目虽未办理完全部手续，但并不影响业主实际使用。而被上诉人在接到上诉人的交房通知后，拒不办理交接手续，其拒绝办理交接的行为是造成上诉人逾期交房的直接原因，该责任应由被上诉人自行承担。综上，望二审法院查清事实，依法改判。被上诉人陈芳洁辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。开发公司在开发房产时建设资金应当准备充分，不能依靠广大业主的销售款作为自己的建设资金。；一审中，上诉人已就逾期支付房款对被上诉人提出了反诉，且一审判决对反诉进行支持，判由被上诉人承担违约责任。而在此之前，上诉人从未向被上诉人主张过违约责任。上诉人不能以被上诉人未承担逾期付款违约金作为延期交房的事由。在被上诉人已缴纳全部房款的情况下，合同继续履行，而上诉人在后期又违约交房，上诉人与被上诉人的违约行为不能互相相抵，应各自承担各自的违约责任。上诉人并未在2015年3月通知业主办理交房手续，且在此时上诉人也尚未未取得合同约定的交付使用证，该事实一审中已经查清，上诉人关于补充协议第二条的认识属于断章取义，片面作出对其有利解释的行为。如果说被上诉人在未交清房款的情况下，上诉人是可以拒绝交房，但是本案的情况是，被上诉人虽然存在逾期付款的情况，但是在2015年3月前被上诉人已交齐了所有的房款。上诉人于2015年8月份才取得房屋使用证的，超过了合同约定的交房期限8个月之久，应当向被上诉人承担延期交房的违约责任。二审审理中，上诉人和被上诉人均未提交新证据。二审查明事实与原审判决事实一致，本院对原审法院查明事实予以确认。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷，上诉人与被上诉人就涉案房屋签订了《商品房买卖合同》，在合同中，双方当事人约定了违约责任及合同解除的条件。上述《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容合法，系有效合同。根据双方当事人在一审提交的证据能够证实，上诉人未按照合同约定的时间向被上诉人交付房屋。至于被上诉人未按合同约定时间交清全部房款，上诉人可按照合同约定追究被上诉人的违约责任，被上诉人逾期超过90日后上诉人可按照合同约定行使合同解除权，但上诉人选择继续履行合同。在合同继续履行期间，上诉人收取了涉案房屋的剩余房款，但在上诉人交清全部房款后，上诉人在合理期限内仍未向被上诉人交付房屋，被上诉人按照合同约定行使合同解除权有事实和法律依据。综上，一审判决事实清楚，适用法律正确。上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13907元，由上诉人宁夏亘元房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 邢雪梅代理审判员 张建国代理审判员 张旭霞二〇一六年四月十五日书 记 员 陈丽霞附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定;……第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。 来源：百度搜索“”