（2016）京02民终610号

裁判日期: 2016-04-15

公开日期: 2016-06-03

案件名称

北京肯德基有限公司等房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

北京市第二中级人民法院

所属地区

北京市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

北京肯德基有限公司,北京市祥锍商贸有限责任公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第九十四条，第一百二十条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

北京市第二中级人民法院民事判决书（2016）京02民终610号上诉人（原审原告、反诉被告）北京肯德基有限公司，住所地北京市东城区朝阳门北大街8号富华大厦A座6层。法定代表人朱宗毅，董事长。委托代理人张向伟，男，1971年8月27日出生。委托代理人张晓光，北京市安理律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）北京市祥锍商贸有限责任公司，住所地北京市大兴区黄村镇兴华大街（中段）27号。法定代表人赵玉柯，总经理。委托代理人丁玲，北京市振邦律师事务所律师。委托代理人刘培杰，北京振邦（天津）律师事务所律师。上诉人北京肯德基有限公司、北京市祥锍商贸有限责任公司因房屋租赁合同纠纷一案，均不服北京市大兴区人民法院（2014）大民初字第11303号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。2014年9月，北京肯德基有限公司（下称肯德基公司）起诉至原审法院称：2011年3月31日，我公司与北京市祥锍商贸有限责任公司（下称祥锍公司）签订了《租赁合同（KFC黄村西大街餐厅）》约定：祥锍公司将坐落于北京市大兴区黄村镇黄村西大街47号1幢总计使用面积为330平方米的房产出租给我公司，用于开设肯德机连锁餐厅，租赁期限为8年，租金方式为固定租金有递增，首年度保底租金为130万元。我公司应在合同签署15个工作日内向祥锍公司支付定金65万元，祥锍公司应当于2011年4月15日前将完整的房产交付肯德基公司。该合同明确约定，祥锍公司知悉用途为餐饮服务，祥锍公司应保证房产符合规划、环保、卫生等要求。合同签订后，我公司履行了全部义务。祥锍公司于2011年4月15日向我公司交付了租赁物，我公司接收租赁物后，根据租赁合同约定对餐厅进行了装修，为此，支出了设计费、制冷系统费、电气工程费、装修费、监控设备费等共计2690446.12元；此外，我公司为经营涉案餐厅支付了人员工资52445.23元。在对餐厅进行装饰装修时，我公司积极办理餐厅的营业执照等事宜，餐厅于2011年11月15日取得了名称预先核准，2012年1月17日，取得了餐饮服务许可证。但是，在我公司申请办理营业执照过程中，因租赁物所在的兴丰街道办事处拒绝出具《建设项目环保意见征询单》，导致餐厅无法取得营业执照及卫生许可证，进而导致无法开展经营活动。现在租赁合同目的无法实现。我公司要求解除双方签订的租赁合同；祥锍公司退还我公司已支付的首年度租金1300000元；祥锍公司退还电力增容费500000元；赔偿员工工资损失52445.23元；赔偿直接经济损失2690446.12元。祥锍公司答辩并反诉称：我公司同意解除租赁合同，但是不同意肯德基公司其他诉讼请求。导致肯德基公司不能取得营业执照的直接原因并非我公司所为，涉案合同所约定的相关报批手续，我公司的责任仅仅是协助义务；涉案地块及房屋系我公司合法取得，在该地块上，我公司将其他房屋出租给其他商户，其他商户均已将相关证照手续办理完毕并经营至今，从未出现问题；肯德基公司逾期支付租金构成违约，合同依法应当予以解除。鉴于肯德基公司拖欠房屋租金，构成违约，我公司提起反诉，要求：解除双方之间的租赁合同；肯德基公司给付自2012年1月1日至合同解除之日租金（依据合同租金标准计算）；自合同解除之日至实际腾退之日的房屋占有使用费（按照每日3780元标准计算）；肯德基公司给付滞纳金（滞纳金的计算，自2012年1月2日至实际给付之日止，每日按照尚欠租金的0.1%计算）；肯德基公司将房屋恢复原状，将房屋腾退给我公司；诉讼费用由肯德基公司承担。原审法院经审理确认：肯德基公司与祥锍公司签订的租赁合同，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。现双方当事人均同意解除涉案租赁合同，法院不持异议。分析双方租赁合同解除原因，根本在于涉案房屋系工业用房，并不能作为商业用途，对此作为房屋出租方的祥锍公司应承担主要责任，作为承租方的肯德基公司未尽合理审查义务，应承担次要责任。就双方损失来看，肯德基公司一方主要为装修投入及交纳租金等，祥锍公司一方主要为租金损失，在双方租赁合同无法继续履行的情况下，双方当事人均怠于解决双方之间争议，客观上造成了双方损失的扩大。肯德基一方的损失情况确认如下：交纳的首年度租金130万元、电力增容费50万元、直接经济损失为2688696.12元；员工工人工资一项，从证据形式及举证难度，酌情确定为30000元；祥锍公司一方的损失主要为肯德基公司占有涉案租赁场所房屋期间的租金损失。在根据涉案租赁合同解除原因主次认定的基础上，确定祥锍公司退还肯德基公司租金78万元、电力增容费30万元并给付员工工资损失18000元、直接经济损失1613218元。就肯德基公司交付的130万元租金，应为第一年度租金，即自2011年7月1日至2012年6月30日期间，对该部分租金，肯德基公司按照责任比例自担52万元，其余78万元租金，祥锍公司应予退还。就2012年7月1日起至合同解除之日的租金，肯德基公司按照责任比例给付祥锍公司；自本合同解除后至腾退前，肯德基公司应按照每年55.2万元标准交纳使用费；对祥锍公司要求给付滞纳金一项，肯德基公司并非恶意延迟给付，法院不予支持；肯德基公司应将涉案房屋腾退给祥锍公司，就祥锍公司要求恢复原状一项，没有事实和法律依据，法院不予支持。据此，原审法院于2015年11月判决：一、解除北京肯德基有限公司与北京市祥锍商贸有限责任公司于2011年3月31日签订的租赁合同；北京肯德基有限公司于判决生效后十日内将上述租赁标的腾退给北京市祥锍商贸有限责任公司；二、北京市祥锍商贸有限责任公司于判决生效后十日内给付北京肯德基有限公司租金七十八万元、电力增容费三十万元、员工工资损失一万八千元、直接经济损失一百六十一万三千二百一十八元，以上共计二百七十一万一千二百一十八元；三、北京肯德基有限公司于判决生效后十日内给付北京市祥锍商贸有限责任公司自2012年7月1日起合同解除之日止的租金（计算至二○一五年六月三十日为一百五十九万二千元，自二○一五年七月一日起至合同解除之日，按照年租金五十五万二千元标准计算）；四、北京肯德基有限公司于判决生效后十日内给付北京市祥锍商贸有限责任公司自合同解除之次日至实际腾退之日的占有使用费（标准按照年使用费五十五万二千元计算）；五、驳回北京肯德基有限公司的其他诉讼请求；六、驳回北京市祥锍商贸有限责任公司的其他反诉请求。判决后，肯德基公司与祥锍公司均不服向本院提出上诉。肯德基公司上诉称：原审判决认定我公司未尽审查义务，应承担次要责任，毫无事实依据。我公司在签订租赁合同谈判磋商过程中已经注意到租赁房屋的产权性质为工业用房。为此，我公司采取了十分慎重的态度，在租赁合同中明确约定祥锍公司应保证房产符合规划、环保、卫生、消防等要求。祥锍公司应当协助我公司办理消防、环保、卫生防疫报批、施工、验收手续。如因祥锍公司原因不能通过消防环保验收，无法取得消防环保许可证件，由此造成的损失由祥锍公司赔偿。祥锍公司不但在合同中作出上述明确承诺，为证明其房产符合合同约定用途，祥锍公司甚至向我公司出具了祥锍公司同一大产权证下出租给“麦当劳”的工业用房已取得合法环评手续的书面证明，以此，打消了我公司对工业用房能否获得经营许可的“顾虑”。双方租赁合同未能得到适当履行的唯一原因是祥锍公司根本性违约，提供的租赁房屋不符合商业用途，且改变房屋结构存在加层建设。原审判决对双方责任划分及损失数额分担比例有失公平。我公司不应承担任何责任。要求撤销原审判决，驳回祥锍公司的全部反诉请求，支持我公司的全部诉讼请求。祥锍公司上诉称：原审判决认定事实不清，适用法律错误。导致租赁合同不能履行的原因系肯德基公司没能正常办理政府审批手续，与我公司无关。我公司只是协助肯德基公司办理经营所需手续，没有义务也不可能为肯德基公司经营所需的手续进行报批。肯德基公司签订合同之初，已经对租赁物的现状进行了全面评估和考察，能否办理审批手续，依靠其自身判断，出现后果应自行承担。原审判决将合同解除的原因归责于房屋性质为工业用地无法通过环评，进而判决我公司承担主要责任明显归因不当，认定错误。同一地块上其他餐饮企业审批合格且正常经营，足以说明土地性质不是导致合同不能履行的根本原因。要求撤销原审判决第二项，不同意赔偿肯德基公司的损失。另，原审判决第三项租金给付的起始日期认定有误，要求二审法院予以更正。经审理查明：2011年3月31日，祥锍公司（出租方，甲方）与肯德基公司（承租方，乙方）签订租赁合同约定：甲方同意将位于北京市大兴区黄村镇黄村西大街47号1幢总计使用面积为330平方米的房产出租给乙方，甲方同意乙方将承租房产用于开设肯德基餐厅；合同租期自2011年4月15日至2019年5月30日止，其中2011年4月15日至2011年5月30日为免租期供乙方进行装修、设备安装和其他营业准备工作，乙方无需支付租金；“租赁年度”是指第一年是从免租期满之次日起至当年年底，以后为每年一月一日至当年底。租赁房产的每年保底租金第1-3年为130万元，第4-6年保底租金为138万元，第7-8年保底租金为146万元；第一年租期最后一个月开始后10日内，甲方向乙方提供合法房屋租赁发票，以便乙方按时凭证付款，乙方应于收到发票当月25日前向甲方交付下6个月租金；乙方应在本合同签订后15个工作日内向甲方支付定金65万元和电增容费用50万元；甲方应于2011年4月15日前向乙方交付完整房产；双方当事人并就其他权利义务进行了约定。后双方签订补充协议载有：计租起始日期顺延至2011年7月1日。祥锍公司已收取肯德基公司给付的65万元租房订金及电力增容费50万元，2011年8月17日，祥锍公司收取肯德基公司租金65万元。加上前述已付65万元定金转为租金，肯德基公司共计已支付祥锍公司一年的租金130万元。除给付上述费用外，截至诉讼时，肯德基公司未再给付租金。肯德基承租涉案房屋后，为进行装修支付：设计费62775元、冷冻库制冷系统费用52300元、冷库库板费用42478.55元、电气工程款257590元、空调工程款254432元、冷库安装费32892元、肯德基标准门34520元、装修工程款1005110元、空调设备费用210398元、招牌标示66520.97元、监控设备14430元、风幕机4656元、市政工程款52874元、电梯款81050元、灯具款38635.1元、结构工程款304334元、环保工程款29930.5元、消防工程款143770元。为佐证其员工工资损失，肯德基公司向原审法院提交制作员工工资表，金额为52445.23元。祥锍公司具有涉案租赁房屋的所有权证，该证显示房屋的规划用途为工业用地，祥锍公司的国有土地使用权证也显示，地类为工业用地。肯德基公司所租赁的场所，经原审法院现场勘察，并未正常营业，涉案租赁房屋一直在肯德基公司占有过程中；肯德基公司表示因未取得相关部门环保意见征询单，无法正常营业，对于此状况，祥锍公司知悉。经原审法院向兴丰街道办事处了解得知：涉案场所之所以环评未通过，系因涉案房屋属于工业用房，并非属于商业用房，还有一个原因系改变了房屋结构，不符合要求。在本院审理中，经本院主持双方于2016年3月10日对租赁房屋进行了腾退交接，肯德基公司将其在租赁房屋内存放的属于其的物品搬离，将租赁房屋交还祥锍公司，双方均同意解除租赁合同。上述事实，有双方当事人的陈述、合同、票据、房产证、土地使用权证、照片等证据材料在案佐证。本院认为：肯德基公司与祥锍公司签订的租赁合同，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。现双方当事人均同意解除涉案租赁合同，并在本院主持下于2016年3月10日对租赁房屋进行了交接、腾退。故应认定双方租赁合同解除的时间为2016年3月10日。鉴于租赁房屋已腾退完毕，本院对原判判决腾房的内容予以撤销。经本院审理查明，双方租赁合同解除原因在于涉案房屋性质系工业用房，不能作为商业用途，对此作为房屋出租方的祥锍公司明知其提供的工业用房不能用于商业用途，却依然将涉案房屋出租给肯德基公司用于商业经营，对肯德基公司因房屋性质的瑕疵不能取得经营许可而导致租赁合同不能履行的后果，祥锍公司应承担主要责任。作为承租方的肯德基公司虽然在签订合同时，对房屋性质也做了一定的了解，知道租赁房屋的工业用房性质，也意识到租赁房屋的性质存在着经营风险，却仍怀有侥幸心理，承租了涉案房屋，对于此后导致的无法取得经营许可的后果，肯德基公司自身也负有责任，原审判决认定其应承担次要责任，并无不当。本院认为原审判决对于双方解除合同责任的认定是恰当的，本院予以维持。双方上诉对于原判解除合同责任认定的异议均不能成立，本院均不予支持。原审判决在对肯德基公司提出的损失赔偿合理部分予以确认的基础上，根据租赁双方对租赁合同解除负有过错的责任程度，所确定的祥锍公司应负担的肯德基公司的损失范围及损失金额并无不当，本院予以维持。双方对该部分争议的上诉意见，理由均不能成立，本院均不予支持。对于祥锍公司的租金收益损失，原审法院确定由租赁双方按照双方过错责任比例分担并无不妥。双方共同确认肯德基公司已交付130万元租金，应为第一年度租金。关于第一年度起止日期的确认，双方在租赁合同中有特别约定，即第一年是从免租期满之次日起至当年年底，以后为每年一月一日至当年年底。按照此约定肯德基公司已交付130万元第一年租金系2011年7月1日至2011年12月31日期间的租金。原审判决认定第一年租期为2011年7月1日至2012年6月30日与双方合同约定不符，本院予以变更。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第（五）项、第一百二十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，本院判决如下：一、维持北京市大兴区人民法院（2014）大民初字第11303号民事判决第二项。二、撤销北京市大兴区人民法院（2014）大民初字第11303号民事判决第一、四、五、六项。三、变更北京市大兴区人民法院（2014）大民初字第11303号民事判决第三项为：北京肯德基有限公司于本判决生效之日起十日内给付北京市祥锍商贸有限责任公司自二○一二年一月一日起至二○一六年三月十日解除租赁合同之日止的租金共计二百二十九万七千三百元。四、确认北京肯德基有限公司与北京市祥锍商贸有限责任公司于二○一一年三月三十一日签订的租赁合同于二○一六年三月十日解除。五、驳回北京肯德基有限公司其他诉讼请求。六、驳回北京市祥锍商贸有限责任公司其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费43144元，由北京肯德基有限公司负担17257元（已交纳），由北京市祥锍商贸有限责任公司负担25887元（于本判决生效之日起7日内交至原审法院）；反诉案件受理费19320元，由北京肯德基有限公司负担7722元（于本判决生效之日起10日内交至原审法院），由北京市祥锍商贸有限责任公司负担11598元（已交纳）；二审案件受理费62474元，由北京肯德基有限公司负担35289元（已交纳24989元，余款10300元已由北京市祥锍商贸有限责任公司预交，北京肯德基有限公司于本判决生效之日起10日内给付北京市祥锍商贸有限责任公司），由北京市祥锍商贸有限责任公司负担27185元（已交纳）。本判决为终审判决。审　判　长　　李蔚林代理审判员　　赵胤晨代理审判员　　何江恒二〇一六年四月十五日书　记　员　　房依彤百度搜索“”