（2016）辽01民终4611号
裁判日期: 2016-04-15
公开日期: 2016-05-05
案件名称
上诉人沈阳泰温机械有限公司与被上诉人辽宁精通投资有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
辽宁省沈阳市中级人民法院
所属地区
辽宁省沈阳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
沈阳泰温机械有限公司,辽宁精通投资有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）辽01民终4611号上诉人（原审原告）：沈阳泰温机械有限公司，住所地沈阳经济技术开发区八号路9甲1号。法定代表人：郑泰浩，该公司董事长。委托代理人：潘卫东，辽宁欣合律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：辽宁精通投资有限公司，住所地沈阳市和平区八经街53号。法定代表人：吴能，该公司总经理。委托代理人：孙妍，辽宁神华律师事务所律师。委托代理人：金琪惠，辽宁紫泰律师事务所律师。上诉人沈阳泰温机械有限公司（以下简称泰温公司）因与被上诉人辽宁精通投资有限公司（以下简称精通公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳经济技术开发区人民法院（2015）经开民初字第00498号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月22日受理后，依法组成由审判员李妍担任审判长，审判员韩彩霞主审，代理审判员李大鹏参加评议的合议庭审理了本案。本案现已审理终结。泰温公司一审诉称，泰温公司系1993年成立的外国法人独资公司，注册资本350万美元。2011年11月23日泰温公司、精通公司签订《协议书》，约定泰温公司将位于沈阳经济技术开发区八号路9甲1号面积为20019.40平方米的工业用地使用权及其地上建筑面积为1245.44平方米的办公楼、6493.44平方米的厂房等建筑物，以及地上其他附着物转让给精通公司，转让价款为人民币1800万元。双方在协议中约定，精通公司承诺在土地使用权及地上建筑物所有权更名过户登记完成之日起，将土地及地上附着物租赁给泰温公司使用两年，该房屋租赁协议也是本合同组成部分，若一方违约依本合同承担违约责任。第八条8.3因精通公司违约解除本协议，乙方按本协议总价款的30%向甲方支付违约金。2013年12月3日，房屋更名过户完毕，依据协议泰温公司的租赁期限应该到2015年12月2日，并且泰温公司、精通公司双方口头确认门卫由泰温公司负责管理。然而，2014年2月18日，泰温公司门卫三人全部主动辞职并直接受聘于精通公司，至此，精通公司占领门卫彻底控制厂区的出入通行。2014年2月20日，精通公司要求泰温公司员工出入要佩戴其卡牌阻止泰温公司人员进出厂区，干涉泰温公司的经营，造成泰温公司停产关门的后果，之后精通公司又多次阻止泰温公司的送货车辆进入厂区、给泰温公司停电，造成泰温公司被迫关门，给泰温公司造成巨大损失，故泰温公司起诉至法院，请求依法确认精通公司强行阻止泰温公司进入厂区的行为构成根本违约，终止租赁合同判令精通公司承担违约责任支付泰温公司540万元人民币违约金；并判令精通公司返还泰温公司在厂区内的全部财物。精通公司一审辩称，泰温公司不能生产经营原因不在精通公司，精通公司没有任何过错。精通公司是在2014年3月份进驻交易标的物，进驻以后精通公司只是加强了对厂区的安全管理，精通公司发现泰温公司公司存在违规作业违法使用锅炉没有环保审批手续等违法行为，泰温公司是因为受到行政主管部门的行政处罚及要求其停业整改，后因苏家屯法院对泰温公司的生产设备予以搬迁查封导致其不能生产经营，其过错不在精通公司方而是泰温公司自己的原因。泰温公司由于其主观拖延办理房产过户手续长达三年之久，免租期两年已经到期，泰温公司不再享有免租期。泰温公司主张的诉讼请求没有任何的事实及法律依据，其设备是由法院查封搬迁与精通公司无关，因此申请法院依法驳回其诉讼请求。一审法院审理查明，2011年11月23日泰温公司（甲方）与精通公司（乙方）签订《协议书》，约定甲方将其拥有的位于沈阳经济技术开发区八号路9甲1号面积为20019.40平方米的工业用地使用权及其地上建筑面积为1245.44平方米的办公楼、6493.44平方米的厂房等建筑物，以及地上其他附着物转让给乙方。土地使用权及地上建筑物的转让价款为人民币1800万元。协议第2.2条约定：乙方分三期支付给甲方转让款，具体如下：在本协议签订当日，乙方向甲方支付定金人民币叁佰万元整（含签署该协议之前已支付的人民币壹佰万元）；自本协议签订之日起三日内，甲、乙双方在甲方指定的银行开立共管银行（甲方暂定上海浦东发展银行），并由乙方将剩余转让价款人民币壹仟伍佰万元整汇入该共管银行账户；甲乙双方同意：甲方在2011年11月28日前使用共管银行账户资金解除转让标的物上设置的他项权利，即偿还甲方拖欠沈阳市沈北新区农村信用合作联社的贷款人民币陆佰万元本金及利息，乙方应积极协助；解除转让标的物抵押之日起10日内，甲、乙双方备齐办理产权变更登记的所有资料共同向相关部门申请更名过户。乙方同意在向相关部门申请更名过户当日将共管银行账户转让款中相当于本协议履行过程中甲方负担的税额人民币万元电汇至税务部门指定银行账户，待更名过户完成之日，将共管银行账户中的剩余转让款电汇至甲方指定银行账户。第2.3条约定：乙方承诺在土地使用权及地上建筑物所有权更名过户登记完成之日起，将土地及地上附着物租赁给甲方使用两年，详见房屋租赁协议，该房屋租赁协议也是本合同组成部分，与本协议同时签订，若一方违约依本合同承担违约责任。第4.1条约定：土地使用权及地上建筑物产权人更名过户手续，由甲方负责办理，乙方应积极协助。第8.3条约定因乙方违约解除本协议，乙方应按本协议总价款的30%向甲方支付违约金，并承担恢复至本协议签订之日前原状的所需所有费用。同日泰温公司、精通公司双方签订《租赁合同》约定精通公司将位于沈阳经济技术开发区八号路9甲1号建筑面积1245.44平方米的房屋，出租面积为此房屋的二分之一约为622.72平方米，由泰温公司优先选择租赁范围，位于沈阳经济技术开发区八号路9甲1号建筑面积6493.44平方米的房屋，位于沈阳经济技术开发区八号路9甲1号使用权面积20019.40平方米的土地出租给泰温公司。租赁期限为两年。起止时间为空白。租赁期内，泰温公司无偿使用租赁物，不需向精通公司支付任何费用。一审法院另查明：2011年8月31日，泰温公司收到精通公司交付定金100万元；2011年11月20日，泰温公司收到精通公司交付的人民币200万元；2011年11月28日，精通公司替泰温公司向沈北新区农村信用社偿还借款本金及利息6，114，943.78元。双方在履行协议过程中因银行明确表示不能以两个公司的名义开设共管账户。精通公司就以哪个公司的名义开设共管账户没有达成一致意见，共管账户没有开设成功，双方发生争议。精通公司向沈阳市中级人民法院提起诉讼，请求判令泰温公司继续履行双方签订的协议书；协助精通公司办理土地及房产变更登记手续。沈阳市中级人民法院于2012年5月18日作出（2011）沈中民二初字第130号民事判决，判决：一、精通公司与泰温公司继续履行2011年11月23日协议书；二、泰温公司于判决生效之日起15日内为精通公司办理位于沈阳经济开发区八号路9甲1号面积为20019.40平方米的工业用地使用权，建筑面积为1245.44平方米的办公楼，建筑面积为6493.44平方米的厂房的产权变更登记手续；三、精通公司于上述房地产更名过户完毕之日向泰温公司支付转让款8，885，056.22元；四、泰温公司于收到转让款8，885，056.22元之日起15日内将位于沈阳经济开发区八号路9甲1号土地及地上建筑物一同交付给精通公司；五、驳回泰温公司的其他诉讼请求。嗣后，精通公司向法院申请强制执行。2012年8月23日沈阳市中级人民法院作出（2012）沈法执字第253号执行裁定，裁定：解除对涉案土地及房产的查封，并将上述土地及房产产权更名过户到精通公司名下。但因泰温公司拖欠税费及员工保险费用，致使未能执行更名过户。再查明：2013年5月20日双方签订《房产土地交易﹤协议书﹥的补充协议》（以下简称“补充协议”），精通公司为甲方，泰温公司为乙方。约定乙方拖欠张士税务局税费及员工保险费用，使得甲乙双方无法办理正常房地产过户手续；甲方同意为乙方垫付其拖欠沈阳张士经济开发区税务局税费以及其拖欠的员工保险费用。乙方同意甲方将其垫付的费用从双方房产土地交易协议书中转让款的尾款中扣除。乙方同意在缴清其在张士税务局所欠税费及员工保险费用，并在缴清滞纳金后开始办理房地产过户手续。补充协议第1.1条约定：自本协议签订之日起，甲方员工有权随时入驻将要过户的标的物内（入驻范围为双方于2011年11月23日签署的《租赁合同》内规定的范围）；第1.2条约定：甲方需在协议签订之日起第二个工作日将乙方欠缴的员工保险费用打入乙方指定的银行账户内，乙方在收到此款后到相应保险部门指定地点缴纳拖欠保险费用；对于乙方欠缴的各项税费，待乙方通知甲方后，由甲、乙双方一并到税务部门进行缴纳；第1.3条约定：乙方自签订本协议起两周（其中不包括精通公司因不正当理由造成付款延误的时间）内需办理以下事项：将欠缴的税费以及员工保险补齐，并向张士税务局或有关部门提供已缴证明；需向张士税务局提供房地产交易中缴税所需的材料，积极配合甲方办理标的物过户的所有手续；第1.4条约定乙方向税务部门提交标的物过户所需手续，由税务部门进行乙方过户过程中需缴纳的税费的核算，在税务部门核算结果出来的同时，乙方需缴清之前因拖欠张士税务局税费及员工保险费用所产生的滞纳金，此款项由甲方为其垫付，并从尾款中扣除。第2.1条约定：甲方应为乙方垫付的费用共计人民币壹佰贰拾万元（其中不包括因乙方欠缴税费及保险费用而产生的滞纳金）。第5.3.1条约定：由于乙方原因故意造成的延误，未在规定时间内履行并完成本协议中第1.3条内规定的内容，自第十五日起，每满七天减少其免费租赁期三个月。2013年5月30日泰温公司、精通公司双方出具《情况说明》，内容为：“鉴于辽宁精通投资有限公司与沈阳泰温机械有限公司于2013年5月20日签署的《协议书》补充协议。在沈阳泰温机械有限公司补缴税费及员工保险费用的过程中，税务部门要求其将欠缴的各项税费、员工保险费用及产生的滞纳金一并缴清，故此应泰温公司要求，由精通公司提前支付给泰温公司人民币拾万元整，用于泰温公司缴清滞纳金。支付时间为2013年5月31日。至此，精通公司为泰温公司垫付人民币共计壹佰叁拾万元整。（包含2013年5月20日协议中已付的人民币壹佰贰拾万元整）经双方协商，泰温公司同意将此笔款项（共计人民币拾万元整）从双方交易款的尾款中扣除。”2013年7月12日，泰温公司的法定代表人出具借条，内容为：“今辽宁精通投资有限公司借给沈阳泰温机械有限公司人民币400，000元整（大写肆拾万元整）用于缴纳其拖欠张士税务局税费及员工保险及滞纳金的剩余部分。此次借款经双方协商，从双方交易款的尾款中扣除。至此，沈阳泰温机械有限公司承诺，此款项为其拖欠税费、员工保险及滞纳金的最终部分，并保证不会再以因拖欠张士税务局税费、员工保险及滞纳金为由向辽宁精通投资有限公司借款。”2013年11月8日泰温公司将税费、员工保险及滞纳金缴纳完毕。2013年12月3日房屋所有权更名过户完毕。2014年1月14日泰温公司收到房屋及土地买卖合同的尾款3，399，550.71元。又查明，2014年2月8日精通公司出具《通知》内容为：辽宁精通投资有限公司现已拥有位于沈阳经济技术开发区八号路9甲1号，总面积20019.40平方米（原沈阳泰温机械有限公司厂区）的土地使用权及房产权，现决定于2014年2月15日对厂区物业、门卫、房屋使用、土地使用等管理权进行收回。为保障厂区安全，我公司将加强安全保卫工作，严格按照辽宁精通投资有限公司门卫管理制度对出入人员、车辆等进行登记管理。请相关人员于2014年2月15日前，将名单、需进出车辆车牌号报门卫处，经辽宁精通投资有限公司负责核准后，方可进出厂区（未按通知要求报送名单或不在名单范围内的人员在2月20日后将禁止进入厂区），其他重大事宜商洽解决。2014年4月16日精通公司出具《通知》内容为：由于贵公司不配合水电过户，我公司为保护自身利益，避免贵公司给我公司造成经济损失，我公司决定，在水电过户未办理完毕之前，除产权单位以外的一切车辆、人员禁止进入厂区。2014年8月11日精通公司出具《通知》内容为：根据2012年5月沈阳市中级人民法院判决及2013年5月签订的《补充协议》，你公司的无偿使用时间已超期，现通知于2014年8月26日前将材料、设备进行迁移，我公司将于9月份对厂房进行维修维护，如不迁移所发生的材料、设备等丢失、损坏，由你公司自行承担。（在此期间，将恢复供电以便于你公司进行搬迁）。2014年8月19日精通公司出具《通知》内容为：我公司已于2014年8月11日通知你公司对材料、设备进行迁移，至今未见你公司进行迁移，我公司规定的期限将至，希望你们加快迁移速度，如26日后还未迁移，将由我公司统一迁移、统一堆放、集中保管，27日起将对你公司材料、设备收取房租及保管费，望周知！（注：27日起将不允许你公司任何人员及车辆出入）。泰温公司、精通公司双方在庭审过程中确认泰温公司于2014年8月27日起未再进入租赁标的物。一审法院认为，泰温公司与精通公司签订的《协议书》、《租赁合同》、《房产土地交易﹤协议书﹥的补充协议》是双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。双方当事人均应当按照约定全面履行自己的义务。关于泰温公司主张精通公司强行阻止其进入厂区的行为构成根本违约的问题，双方协议约定：精通公司承诺在土地使用权及地上建筑物所有权更名过户登记完成之日起，将土地及地上附着物租赁给泰温公司无偿使用两年。同时约定：解除转让标的物抵押之日起10日内，双方备齐办理产权变更登记的所有资料共同向相关部门申请更名过户。精通公司同意在向相关部门申请更名过户当日将共管银行账户转让款中相当于本协议履行过程中泰温公司负担的税款电汇至税务部门指定银行账户。双方在履行协议过程中因银行共管账户没有开设成功，双方发生争议。经法院生效判决重新确定了履行顺序，即泰温公司于判决生效之日起15日内为精通公司办理涉案土地及房产的产权变更登记手续，精通公司于上述房地产更名过户完毕之日向泰温公司支付剩余的转让款。在法院强制执行过程中，因泰温公司拖欠税费及员工保险费用，致使未能执行更名过户。双方又签订补充协议，精通公司同意垫付泰温公司拖欠的税费以及其员工保险费用，从双方房产土地交易协议书中转让款的尾款中扣除。同时约定：由于泰温公司原因故意造成的延误，未在规定时间内履行并完成补充协议中第1.3条内规定的内容，自第十五日起，每满七天减少其免费租赁期三个月。2013年7月12日精通公司垫付最后一笔泰温公司拖欠的税费以及其员工保险费用和滞纳金，而泰温公司于2013年11月8日将税费、员工保险及滞纳金缴纳完毕。泰温公司未向一审法院提供证据证明非因泰温公司的原因造成的延误，按双方约定，应从2013年7月12日后第15日，即2013年7月27日起，每满七天减少免费租赁期三个月。计算到2013年11月7日，泰温公司共计违约103天，应减少免租赁期44个月。精通公司于2014年8月11日，8月19日通知泰温公司迁移，于2014年8月27日起不允许泰温公司人员进入厂区，此时双方约定的免租期已满，并且双方未续签租赁协议，故精通公司的行为不构成根本违约。关于泰温公司主张终止租赁合同的问题，因泰温公司的上述违约行为，致使双方租赁合同约定的免租期已满，租赁合同终止，故对泰温公司该项诉讼请求，一审法院予以支持。关于泰温公司主张判令精通公司承担违约责任支付违约金540万元的问题，泰温公司、精通公司双方签订的协议第8.3条约定因精通公司违约解除本协议，精通公司应按本协议总价款的30%向泰温公司支付违约金。本案双方签订的协议已经履行完毕，并未因精通公司违约而解除，泰温公司依据本条约定主张违约金没有事实及法律依据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”泰温公司主张精通公司公司的门卫阻拦，给泰温公司造成巨大损失，因未向一审法院提供证据证明造成损害的事实及损失的数额，应由泰温公司承担举证不能的责任，故一审法院对泰温公司该项诉讼请求，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，一审法院判决如下：一、原告沈阳泰温机械有限公司与被告辽宁精通投资有限公司于2011年11月23日签订的《租赁合同》终止；二、驳回原告沈阳泰温机械有限公司的其他诉讼请求。案件受理费49，600元，由原告沈阳泰温机械有限公司负担。宣判后，泰温公司不服，向本院提出上诉。上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判支持上诉人一审诉讼请求；被上诉人承担本案的诉讼费。上诉理由：一审法院认定事实不清，程序违法。上诉人向法院递交的证据五一情况说明能够证明，上诉人于2013年5月30日前已经积极开始办理补充协议约定事宜，因此上诉人才再次借款10万元。至于2013年11月8日税费、员工保险及滞纳金才缴纳完毕是因为税务部门及社保部门办理缴纳事宜需要办理时间周期，责任不在上诉人。被上诉人于2014年2月即控制租赁房屋，造成上诉人的生产经营停止。上诉人在更名过户过程中一直积极配合，整个过程不存在违约行为。上诉人在一审中依法申请调取上诉人自己不能取得的证据，而一审法院没有依职权调取。同时，一审法院超期审理。被上诉人精通公司辩称，1、原审判决认定事实清楚，法律适用正确，希望二审法院维持原审判决。2、双方约定的租赁期限应当是按照合理期限计算，双方在2011年11月23日签订租赁协议以后就应当计算免租期两年。按次计算，该期限已到期。即使按照补充协议约定的免租期，由于上诉人没有积极缴纳相关税款，所以免租期也已到期。3、被上诉人多次向上诉人下发书面搬迁通知，但是上诉人没有履行该义务导致相应的过错由其上诉人承担。4、拖延办理相关的补税手续是上诉人造成的，被上诉人已经积极履行垫付相关费用的义务，因此相关责任由上诉人自行承担。本院查明事实与原审法院查明事实一致。上述事实，有当事人陈述、《协议书》、《租赁合同》、《房产土地交易〈协议书〉的补充协议》、《情况说明》、借条、《通知》等证据经当事人质证及本院审查，本院予以确认，在一审卷宗佐证。本院认为，泰温公司与精通公司签订的《协议书》、《租赁合同》、《房产土地交易﹤协议书﹥的补充协议》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人均应当按照约定全面履行自己的义务。根据双方协议约定，精通公司应于土地使用权及地上建筑物所有权更名过户登记完成之日起，将土地及地上附着物租赁给泰温公司使用两年。因双方在履行过程中产生纠纷，精通公司曾诉至我院，经我院（2011）沈中民二初字第130号民事判决及我院于2012年8月23日作出的（2012）沈法执字第253号执行裁定书，裁定将本案诉争的土地及房产产权更名过户到精通公司名下。但因泰温公司拖欠税费及员工保险费用，导致法院未能执行更名过户。泰温公司在本案审理期间未能就在签订转让协议前及签订过程中就其公司拖欠员工保险费用等事宜曾告知精通公司提供证据证明，导致法院在执行过程中无法执行办理更名过户手续的原因在于泰温公司，故泰温公司应承担此责任。后双方于2013年5月20日签订《房产土地交易〈协议书〉的补充协议》，约定泰温公司自签订本协议起两周（其中不包括精通公司因不正当理由造成付款延误的时间）内需办理以下事项：将欠缴的税费以及员工保险补齐，并向张士税务局或有关部门提供已缴证明；需向张士税务局提供房地产交易中缴税所需的材料，积极配合甲方办理标的物过户的所有手续。而泰温公司未能举证证明其已于签订协议的两周内完成了上述义务，在精通公司于2013年7月12日为其垫付最后一笔拖欠的税费以及其员工保险费用和滞纳金后，泰温公司才于2013年11月8日缴纳完毕。故一审判决按双方协议约定自2013年7月12日后起第15日，每满七天减少免费租赁期三个月，经计算违约103天，应减少租期44个月，并无不当。精通公司在提前通知泰温公司的前提下，并于2014年8月27日时不允许泰温公司人员进入场区，亦符合双方合同约定，精通公司的行为不属于违约行为，故泰温公司主张精通公司违约没有事实及法律依据，本院不予支持。经查一审法院在审理期间并无违反法定程序，泰温公司提出的一审法院程序违法，本院不予支持。综上所述，一审认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费49，600元，由上诉人沈阳泰温机械有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 李 妍审 判 员 韩彩霞代理审判员 李大鹏二〇一六年四月十五日书 记 员 路柠檑本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。 更多数据：