（2014）临民初字第2207号
裁判日期: 2016-04-15
公开日期: 2017-08-18
案件名称
内蒙古华裕房地产开发集团有限公司与谷雨秩租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
巴彦淖尔市临河区人民法院
所属地区
巴彦淖尔市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
内蒙古华裕房地产开发集团有限公司（下称华裕房地产公司）,谷雨秩
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第九十三条第一款，第九十七条，第一百零七条，第二百一十二条
全文
巴彦淖尔市临河区人民法院民 事 判 决 书（2014）临民初字第2207号原告内蒙古华裕房地产开发集团有限公司（下称华裕房地产公司）。法定代表人张明太，公司执行董事。委托代理人王燕飞，系内蒙古日恒律师事务所律师。被告谷雨秩，男，个体。委托代理人牛甜甜，系爱德律师事务所巴彦淖尔分所律师。原告华裕房地产公司与被告谷雨秩租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2016年3月14日公开开庭进行了审理，原告华裕房地产公司的委托代理人王燕飞，被告谷雨秩的委托代理人牛甜甜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告华裕房地产公司诉称，2011年4月25日，我公司与被告签订了《房屋租赁合同》，我公司将自有的位于临河区峻峰华庭xx#楼x#一带二（一层x#与一层社区x#、x#；二层社区x#、x#）商铺租赁给被告，租赁期限为2011年5月1日至2016年4月30日止，面积为668.09平米，被告从事美容美发经营，同时双方就租金、违约金等内容作了约定。合同签订后，我公司依约将租赁房屋交付被告使用，但被告仅支付了2011年5月1日至2012年4月30日期间租赁的租金340181元、保证金30000元、水电押金2000元，以后的租金及物业费、暖气费等经我公司催要至今未付，被告的行为构成了根本违约，导致合同目的无法实现，现诉至法院，请求判令：一、解除我公司与被告谷雨秩签订的《房屋租赁合同》，被告立即腾退位于临河区峻峰华庭xx#楼x#一带二（一层x#与一层社区x#、x#；二层社区x#、x#）商铺；二、判令被告立即支付从2012年4月30日至2014年4月30日的租金836845元，并按每日1268.27元（按照2014年年租金标准462919元÷365天）计算支付从2014年5月1日起至实际腾退房屋之日止的租赁房屋使用费；三、判令被告给付逾期支付租金的违约金至付清全部租金止，（从2012年3月21日起按欠付租金总额的1‰日计算，截至2014年5月21日约334149元，其中2012年3月21日至2013年3月20日期间租金标准按408217元，违约金为148999元；2013年3月21日至2014年3月20日期间租金标准按428628元，违约金为156449元；2014年3月21日至5月21日期间租金标准按462919元，违约金为28701元）。四、判令被告向原告支付因其违约导致合同解除的违约金77153元（按照2014年年租金标准462919元÷12个月×2倍）。五、判令被告支付欠交物业费24051元、暖费48102.5元。六、判令被告已交30000元保证金原告不予退还。七、本案诉讼费等由被告承担。原告对其诉讼请求提供的证据：房屋租赁合同一份（2011年4月25日）。证明双方租赁关系存在的客观事实，且对于租金标准给付期限、违约责任等有关事宜，在该合同中均有明确规定。被告拖欠2012年4月30日之后的租金已构成根本违约，原告的诉讼请求有充分的事实依据。被告谷雨秩辩称，第一，双方签订的租赁合同明确约定了解除合同的具体条件，但关于合同解除方面，根据法律规定，原告主张解除合同，应当首先按照法律规定的程序履行相关通知义务后才能进行诉讼，但原告并未通知而直接诉讼法院，显然逾越了法律规定的程序，对其请求应当予以驳回。第二，原告提出解除合同，既无约定解除事由，也无法定解除事由。本案中我方未支付租金的原因是在我方将房屋租金、保证金等费用缴纳后，在装修店铺经营过程中，才得悉原告所交付的房屋并没有进行消防等一系列工程验收，房屋具有安全隐患问题；另在我入驻后所租房屋门前的河套大街因工程建设被挖断，道路被堵，与原告多次进行交涉，原告承诺待河套大街道路畅通后开始计收商户的租金，但未办理相关手续，工程至今仍未验收。河套大街是2013年10月份才开通的，那么我的租金也应当从2013年10月份开始计收。故我不是无正当理由拒付租金，不存在违约行为，而是原告违约，享有解除权的应该是我方，而非原告。第三，根据《中华人民共和国建筑法》第61条第2款的规定“建筑工程竣工验收合格后，方交付使用；未验收或者验收不合格的不得交付使用”；及《中华人民共和国消防法》第13条第2款规定“依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建筑工程经依法抽查不合格的，应当停止使用”。双方所签订的合同因违反上述法律的强制性规定，将未经消防验收合格的商铺租予我方，应当依据《中华人民共和国合同法》第52条第五款规定确认租赁合同自始无效。原告明知租赁标的未经竣工及消防验收合格将商铺租给被告，显然原告是过错方，原告应当依法返还已付租金及因其过错造成被告装修租赁房屋的损失。综上所述，原告违背法律的有关强制性规定，将不具备使用条件的房屋出租给被告，显然已经违反法律规定，对违约责任的认定是建立在合同有效的基础上，双方签订的租赁合同确认无效，原告主张被告违约均不能成立，请求法院驳回原告的诉讼请求。被告谷雨秩对其主张提供的证据为：1、证人证言6份（化福贵、闫某、梁某、李某、程某、吴某）。证明原告在对本案涉及的商铺进行招租时，曾经口头向所有商户承诺过待商铺门前的河套大街畅通后再开始计收租金。2、证人证言9份（闫某、化福贵、梁某、李某、胡某、许某、程某、吴某、魏某）。证明原告修筑的位于涉案商铺门前的河套大街，于2013年10月份才开始正式开通的。3、证人证言8份（闫某、化福贵、梁某、胡某、许某、程某、吴某、魏某）。证明被告于2013年12月份因原告不给供应电无法进行经营，后被迫搬离商铺。4、书面证明一份（郭爱忠）。证明被告所租商铺于2013年12月停电至今的原因是主电路未送电，也就是原告私自将被告店里的用电予以截断，导致被告无法继续经营被迫搬离，给原告造成巨大的损失。5、录音资料（整理的书面材料）。证明原告对租赁给被告的房屋消防没有验收，并且对承诺被告承租的门店门前道路不畅通租金延付的事实是明知的，且双方就消防何时验收道路何时畅通及延付租金多次进行过商讨。6、原告与峻峰华庭p#楼地点商铺经营户7户签订的协议书。证明原告于2012年3月16日与峻峰华庭P号楼的六户商铺签订合同，待河套大街开通后计算租金。7、照片五张。证明因2013年9月27日消防部门查验到与被告所租商铺同排的花香源花卉商铺时，查出商铺并没有具备相关的消防条件，随后消防部门将该商铺的电表箱查封并通知不允许使用，此事发生后被告才得知原告的所有商铺至今都没有验收合格。经审理查明，2011年4月25日，原告华裕房地产公司与被告谷雨秩签订《房屋租赁合同》，合同主要内容为：甲方（出租方）华裕房地产公司，乙方（承租方）谷雨秩，一、出租房屋情况。甲方将临河区峻峰华庭xx#楼x#一带二（一层x#与一层社区x#、x#；二层社区x#、x#）商铺出租给乙方，房屋面积为668.09平方米，二、租赁用途。乙方向甲方承诺，租赁该房屋作为美容美发使用，乙方在工商行政部门核准登记的经营范围进行合法经营。三、租赁期限。1、甲乙双方约定，房屋租赁期为2011年5月1日起至2016年4月30日止。租赁期满，甲方有权收回该房屋，乙方应如期返还，乙方继续承租该房屋的，则应于租赁期届满前一个月，向甲方提出续租的书面要求，同等条件下乙方具有优先租赁权，经甲方同意后重新签订租赁合同。四、租金、费用、支付方式和期限。1、该商铺租金按年支付，首年度年平米租金一层1000元／㎡／年，社区商业400元／㎡／年，首年度年租金合计388778元，逐年递增5%、5%、8%、8%。2、首年租金：租金全年共计388778元（首年度免1.5个月装修免租期，免收租金为48597元）。首年度实收租金340181元，第二年租金408217元。第三年租金428628元，第四年租金462919元，第五年租金499952元。3、付款方式一次性。第一年租金在2011年5月1日前向甲方一次性支付，之后每年租金在当年3月20日前向甲方一次性支付。逾期支付的，每逾期一日，则乙方需按年租金的1%支付违约金。5、租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、煤气、通讯、设备、物业管理、取暖等费用由乙方承担。五、保证金及物业管理。1、本合同签订之日，乙方需支付合同保证金30000元，水、电、押金2000元。3、若承租方违反本合约各项条款之规定或未经出租方同意擅自终止本合约，承租方同意该保证金出租方无需返还。5、乙方应按时向物业管理机关缴纳物业管理费，向城市供暖部门缴纳取暖费。十、解除合同的条件：2、甲、乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方，应向另一方按月租金2倍支付违约金；给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应当赔偿造成的损失与违约金的差额部分：C、乙方逾期不支付租金或相关费用累计超过一个月的。合同签订后，被告谷雨秩支付了2011年5月1日至2012年4月30日一年的租金340181元，并支付了保证金30000元，水电押金2000元，之后的租金被告再未向原告交纳。原告主张被告拖欠物业费24051元、暖费48102.5元，原告称其已代被告交纳，但未提供证据予以证明。被告称所租房屋未经消防部门安全验收，主张合同无效，并提供消防部门到花香源花卉店铺查封电表箱图片五张予以证明。对此原告称被告提供的证据不是被告店铺的，仅是照片无法证实消防设施不符合标准及存在消防隐患。被告称因临河区胜利路与河套大街施工路被封闭，称原告向其承诺待路开通后再收取租金，并提供若干份证人书面证明予以证明，但原告予以否认，证人均未出庭作证，被告对该承诺亦未提供其他证据佐证。同时被告在庭审前提出反诉，要求确认双方签订的租赁合同无效，并要求被反诉人赔偿其房屋装修损失款335273元及退还保证金30000元等，但被告在法院规定的期限内未交纳反诉费。另查明，被告于2014年10月30日向本院提出司法鉴定申请，要求鉴定其租赁的商铺装修折旧价值以及从2013年12月1日起至2014年12月1日期间的停业损失，后巴彦淖尔市室内装饰工程质量预算检审所作出巴饰监鉴字（2015）第6号鉴定报告，鉴定结果为：经鉴定，临河区峻峰华庭xx#x号一层、x号一层二层、x号一层二层商铺亿尚美业装修造价为471960元（不包括养生房），使用了24个月，经计算折旧后的费用为335273元。被告提出的停业损失申请，巴彦淖尔市价格认证中心作出了不予受理通知书，退回我院。后被告再未提出停业损失的鉴定申请。再查明，庭审后原告将要求被告承担所欠租金额从逾期支付之日起至付清租金之日止按每日1‰计算违约金的请求，降低为要求被告承担所欠租金额从逾期支付之日起至付清租金之日止按中国人民银行同期贷款利率四倍计算的违约金。本院认为，租赁合同是承租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案原告与被告谷雨秩所签订的《房屋租赁合同》系当事人双方真实意思表示，且内容并未违反国家法律、法规的强制性规定，属有效合同。当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。被告谷雨秩违反租赁合同的约定，未按期向原告支付租金，应当承担违约责任。被告称所租房屋未经消防部门安全验收，主张合同无效，并提供消防部门到花香源花卉店铺查封电表箱图片五张予以证明，但该照片仅是其他商铺所拍，并未提供属于必须经过公安消防机构验收而未经验收或验收不合格的证据，故被告抗辩合同无效的理由不成立。该租赁合同约定承租人逾期不支付租金或相关费用累计超过一个月的，出租方可书面通知解除合同。现因被告谷雨秩仅交纳了一年的租金，之后的租金再未交纳，已构成根本违约，故该租赁合同的解除条件已成就，原告华裕房地产公司有权要求解除与被告谷雨秩的房屋租赁合同、要求被告腾退房屋并支付租金。合同解除后，尚未履行的终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故被告谷雨秩应向原告支付2012年4月30日至2014年4月30日的租金836845元以及按日租金1268.27元（按照第四年度年租金462919÷365天）支付从2014年5月1日起至被告腾退房屋之日止的房屋使用费。被告称原告向其承诺临河区胜利路与河套大街施工段路开通后再交纳租金，原告予以否认，被告对该承诺虽提供了证人书面证明，但证人均未出庭作证，故被告该抗辩理由不成立。原告要求被告承担因被告违约导致合同解除的违约金77153元（按照第四年度年租金462919÷12个月×2个月）的请求符合合同约定，本院予以准许。因双方约定承租人逾期支付租金的，每逾期一日，则承租人需按年租金的1%支付违约金，现原告要求被告承担所欠租金额从逾期支付之日起按中国人民银行同期贷款利率四倍计算违约金的请求符合合同约定，本院予以支持。但原告要求将违约金计算至付清租金之日止有失公允，应计算至本判决解除合同之日止为宜。合同约定若承租方违反租赁合同各项条款之规定或未经出租方同意擅自终止本合同，承租方同意保证金30000元归出租方无需返还。故原告要求被告已交30000元保证金不予返还的请求符合合同约定，本院予以支持。原告要求被告支付拖欠的物业费、暖费的请求，因其未提供证据证明已代被告交纳，故原告该请求本院不予支持。另被告在审理中虽提出了反诉，但其因未按本院规定的期限内交纳反诉费，故其反诉请求本案不做调整。综上，原告请求合理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条，第九十七条，第一百零七条、第二百一十二条的规定，判决如下：一、解除原告华裕房地产公司与被告谷雨秩于2011年4月25日签订的《房屋租赁合同》。被告谷雨秩于本判决生效后五日内腾退原告所有的位于临河区峻峰华庭xx#楼x#一带二（一层x#与一层社区x#、x#；二层社区x#、x#）的房屋。二、被告谷雨秩于本判决生效后十日内支付原告华裕房地产公司2012年4月30日至2014年4月30日的租金836845元以及按日租金1268.27元支付从2014年5月1日起至被告腾退房屋之日止的房屋使用费。并就上述租金从合同约定的逾期支付之日起至判决解除合同之日止按中国人民银行同期贷款利率四倍计算支付违约金。三、被告谷雨秩于本判决生效后十日内支付原告华裕房地产公司因被告违约导致合同解除的违约金77153元。四、被告谷雨秩向原告华裕房地产公司交纳的保证金30000元不予退还。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。五、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费17052元，由被告谷雨秩负担。鉴定费4000元、保全费3020，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于巴彦淖尔市中级人民法院。审 判 长 赵 彬审 判 员 白娜娜人民陪审员 王海峰二〇一六年四月十五日书 记 员 陶格斯《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 百度搜索“”