（2016）苏0106民初2252号

裁判日期: 2016-04-15

公开日期: 2018-07-20

案件名称

原告洪磊与被告张建厂房屋租赁合同纠纷一案的民事判决书

法院

南京市鼓楼区人民法院

所属地区

南京市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

洪磊,张建厂

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第九十四条，第九十七条，第一百一十条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条

全文

南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0106民初2252号原告洪磊，男，汉族，1992年4月9日生，无业。委托代理人ＸＸ，江苏亿诚律师事务所律师。委托代理人黄震，江苏亿诚律师事务所律师。被告张建厂，男，汉族，1959年8月1日生，无业。原告洪磊诉被告张建厂房屋租赁合同纠纷一案,本院受理后,依法由审判员李佳萱适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告洪磊的委托代理人ＸＸ、黄震，被告张建厂到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告洪磊诉称，2015年8月22日，原告为开办小吃餐饮店拟租赁位于本市X路X号X幢X单元X室门店。被告故意隐瞒该房屋实际为民用住宅，且利害关系人不允许该房经营餐饮的真实情况，向原告保证该房屋可以用作经营小吃餐饮业，诱使原告与其签订《店面租赁合同》并交纳房租、押金、转让费32900元。后原告至本市工商行政管理部门申请办理个体工商户营业执照时未获批准，才得知以上真实情况。2015年9月15日，本市工商行政管理部门向原告发出《责令改正通知书》，原告合同目的完全无法实现。被告故意隐瞒真实情况，通过虚假承诺诱使原告与其订立合同，并交纳租金的行为构成欺诈，且因被告未提供符合约定需求的标的物，致原告合同目的无法实现，亦构成根本违约，原告有权解除合同。2015年12月10日，原告提出要求解除合同，但被告拒绝接受。现原告诉至本院，请求判令解除原、被告于2015年8月22日签订的《店面租赁合同》；被告返还原告租金10465元、押金5000元、转让费5000元，合计20465元及该款逾期付款利息（自2015年12月11日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率标准计算）；被告赔偿原告经营损失5000元；本案诉讼费由被告承担。被告张建厂辩称，其一，原、被告之间的租赁合同系双方自愿平等签订的，没有违反国家法律规定，原告应按约履行合同。其二，被告未隐瞒任何真实情况，未作虚假陈述。双方合同中对于原告经营项目并无约定，原告可在遵守国家法律前提下自行开展经营。原告作为经营者对此应清楚，否则不可能租房。原告在交纳定金三天后才与被告订立了租房合同，原告有足够的时间了解该房屋的真实性，且被告已将该房屋房产证复印件交给原告，原告对于房屋的真实情况应清楚、知晓。其三，原告于2015年8月23日承租房屋后，于2015年12月10日要求退房。在此期间，原告曾多次高价转租房屋，被告也积极配合。因原告转让价格较高，导致未实际转让。根据双方合同约定，押金不退，原告主张赔偿经营损失5000元，没有依据。综上，请求判决驳回原告的诉讼请求。经审理查明，坐落于本市X路X号X幢X单元X室房屋（建筑面积68.76平方米，以下简称108室房屋），系为案外人倪某、纪某共同共有。2014年12月27日，倪某（甲方）与被告之子张乾（乙方）签订了《房屋租赁合同》，约定由甲方将108室房屋中朝南西头的一间门面房（以下简称涉案房屋）出租给乙方使用；租赁期限为6年，自2015年3月10日起至2021年3月9日止；租赁期间或期满，乙方不得以任何理由将房屋转让、转租给第三者等等。同日，双方另签订《房屋补充租赁合同》，补充约定：在双方签订的主合同租赁期间如乙方有意向转租给下家经营，在乙方没有收取下家门面转让费和门面室内外装修费等任何费用（押金除外），并且下家经营项目（无易燃、易爆）经甲方同意，以及乙方按主合同条款事项要求与下家签订转租合同今后无任何经济和法律纠纷的情况下，甲方以变通的方式同意乙方可以将门面房转租给下家经营等等。张乾承租涉案房屋后，将该房屋交由被告经营“天天果铺”，但未领取营业执照。2015年8月22日，经张乾同意后，被告（甲方）将涉案房屋转租给原告（乙方），双方签订《店面租赁合同》约定：甲方将涉案房屋租给乙方使用，面积约30平方米，用途经营；年租金为42000元，乙方同意预交押金5000元；租赁日期从2015年8月23日至2017年3月9日止；租金一年一付，提前一个月付清，逾期租金未付清合同终止；乙方同意该房屋每年租金按上年度租金5%递增；在租赁期间，甲乙双方不得随意解除合同，如乙方需转让或终止使用店面应提前一个月告知甲方，甲方同意方可，但押金不退等等。上述合同签订后，原告于同日向被告支付32900元，其中包括2015年8月23日至2016年3月9日期间的租金22900元、押金5000元、赔偿被告房屋损失5000元，被告亦将涉案房屋交付原告使用。原告承租涉案房屋后，在此经营“淮南牛肉汤”小吃店。2015年9月15日，南京市鼓楼区市场监督管理局挹江门分局向原告送达了《责令改正通知书》，内容为：因原告在本市鼓楼区校门口4号(实际为涉案房屋)擅自从事小吃(牛肉汤)无照经营活动，根据《无照经营查处取缔办法》第九条的规定，责令原告立即改正上述违法行为等。此后，因涉案房屋为住宅性质，且楼上业主反对开展餐饮类经营，原告无法申请营业执照，无法经营。原告就此向被告提出异议后，被告仅同意原告转租涉案房屋。原告虽多次欲转租房屋，但因故未果。2015年10月29日，原告另与案外人杨某签订《联营协议》，实际承租本市鼓楼区校门口19号-1号门面房（以下简称校门口房屋）开展餐饮类经营。该校门口房屋位于涉案房屋斜对面，之后原告未在涉案房屋内经营。2015年12月10日，原告因无法使用涉案房屋开展经营，再次要求与被告解除合同，并要求将房屋钥匙交接给被告，被告则不同意与原告解除合同，亦不同意交接房屋。当日，原告向公安机关报警称因与被告之间存在租赁合同纠纷，被告不同意接收房屋钥匙，要求民警代为保管，民警予以拒绝。2015年12月22日，原告曾另案诉至本院，请求撤销与被告之间签订的《店面租赁合同》，被告返还租金32900元及利息，并赔偿损失5000元。本院经审理后认为，原、被告所签涉案房屋租赁合同合法有效，原告主张撤销合同依据不足；因利害关系人不同意涉案房屋从事餐饮经营，无法办理营业执照开展经营，原告有权依据合同约定或法律规定行使权利。2016年3月8日，本院作出（2015）鼓民初字第8123号民事判决书，驳回原告的诉讼请求。该案宣判后，双方均未上诉。该判决已生效。2016年3月15日，原告再次诉至本院，要求判如所请。庭审中，原告称被告在与其签订租赁合同前，对于该房屋能否申领营业执照，能否作为商业门面房开展经营系明知，其故意隐瞒该事实与原告签订合同，存有过错；原告承租涉案房屋后才知晓该房屋无法开展餐饮类经营，原告多次与被告协商，要求解除合同、交接房屋，但被告均予以拒绝；2015年12月22日，原告已将涉案房屋钥匙邮寄送达给被告；因被告交付房屋无法经营，导致原告经营损失5000元，并提供销售营业额记录予以证明。被告对于原告所述内容不予认可，称原告在承租房屋前已提供房屋产权证，对于该房屋性质系清楚、知晓；原告于2015年10月左右曾电话告知被告无法申领营业执照，被告亦同意其转租房屋并多次配合，因原告转让价格过高，导致实际未转让成功，由此造成的损失应由原告自行承担；被告未收到房屋钥匙，2016年3月11日，被告儿子张乾向涉案房屋产权人倪某出具了《房屋租赁合同提前解除、终止情况说明》，与倪某解除了房屋租赁合同，涉案房屋已交还产权人；对于原告主张的营业损失不予认可，对原告证据的真实性不予认可，该证据并非税务发票，不能达到原告证明目的。以上事实，有当事人陈述、《店面租赁合同》、收条、《房屋租赁合同》、房屋所有权证、责令整改通知书、照片、《联营协议》、接处警工作登记表、本院（2015）鼓民初字第8123号民事判决书以及本院开庭笔录等证据予以证实。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，涉案房屋系由被告之子张乾从产权人倪某处承租取得，被告经张乾同意后以自己名义将该房屋转租给原告，出租人对此亦未提出异议，则原、被告之间就涉案房屋所签订的《店面租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人均应按约履行各自的合同义务。关于原告主张与被告解除租赁合同的问题。根据双方合同约定，原告自被告处承租涉案房屋的用途为开展相关经营。该合同对于原告经营项目虽未明确约定，但根据合同内容记载及双方当事人的当庭陈述，可确认被告对于原告承租涉案房屋的目的及用途系清楚、明知。在该租赁合同履行过程中，因涉案房屋性质为住宅，且利害关系人不同意涉案房屋内经营餐饮，致使原告无法申请营业执照，合同目的无法实现。原告据此要求与被告解除合同，并无不当，本院予以确认。庭审中，被告认可原告曾于2015年12月10日向其提出解除合同，则应视为原告解除合同通知于当日到达被告。原、被告之间的《店面租赁合同》自2015年12月10日起解除。关于原告主张被告返还租金10456元、押金5000元、转让费5000元及逾期付款利息的问题。根据合同法规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据合同履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。双方合同解除后，原告未再使用涉案房屋。原告多次要求与被告交接房屋，但被告予以拒绝，由此造成的租金损失应由被告承担。原告已向被告支付房租至2016年3月9日止。被告对于原告主张的2015年12月11日至2016年3月9日期间租金金额无异议，本院予以确认。故原告有权要求被告返还租金10465元。被告另收取原告押金5000元，双方合同解除后，该押金应予以返还。原告称其向被告支付的钱款中还包括5000元转让费，一并主张被告予以返还。被告对于收取原告该5000元的事实予以认可，但认为该钱款系双方签订合同时，被告自愿赔偿原告房屋出租前的空置损失5000元。本院结合双方合同履行情况、当事人过错等案情，酌定被告应返还原告2500元。上述各项合计，被告应返还原告各项费用17965元。因被告迟延履行，造成原告法定孳息损失。故原告请求被告支付逾期付款利息，自2015年12月11日至实际给付之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率标准计算，符合法律规定，本院予以支持。关于原告主张被告赔偿经营损失5000元问题。原告因涉案房屋无法申领营业执照后，已于2015年10月29日与案外人签订合同，并搬至校门口房屋内开展经营。原告主张被告赔偿经营损失5000元，但未提供充分证据予以证明，故对原告该项诉讼请求，本院不予支持。综上，为维护当事人合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告洪磊与被告张建厂之间于2015年8月22日签订的《店面租赁合同》自2015年12月10日起解除。二、被告张建厂于本判决生效之日起五日内返还原告租金10465元、押金5000元、损失费2500元，合计17965元及该款逾期付款利息（自2015年12月11日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率标准计算）。三、驳回原告洪磊的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费437元，因适用简易程序减半收取218.50元，由原告洪磊负担93.50元，被告张建厂负担125元（此款原告已预交，被告在履行上述给付义务时一并给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审　判　员　　李佳萱二〇一六年四月十五日见习书记员　　沈　婷 搜索“”