（2015）浑民二初字第866号
裁判日期: 2016-04-15
公开日期: 2016-11-29
案件名称
原告祝金萍诉被告白山市广泽房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
白山市浑江区人民法院
所属地区
白山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
祝金萍,白山市广泽房地产开发有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第七十七条第一款，第九十四条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第二条；《中华人民共和国城市房地产管理法（2007年）》：第二十六条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
吉林省白山市浑江区人民法院民 事 判 决 书（2015）浑民二初字第866号原告：祝金萍，住白山市。委托代理人：秦建发，吉林行远律师事务所律师。被告：白山市广泽房地产开发有限公司。住所：浑江区浑江大街***号。组织机构代码：57891XXXX。法定代表人：张丽红，系董事长。委托代理人：马丽，吉林功承律师事务所律师。原告祝金萍诉被告白山市广泽房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷案，本院受理后，依法由审判员李栋独任审判，公开开庭进行了审理，原告祝金萍及其代理人秦建发、被告委托代理人马丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告祝金萍诉称：2014年12月30日，原、被告签订《商品房买卖合同》，合同第九条（2）项约定，逾期交房的“逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。”根据合同约定，被告应当在2014年12月31日前交付房屋，但被告交付的商品房直至2015年5月7日才组织验收，且未在市住建局相关部门验收备案，即被告至今未能提供合格的商品房屋，迟延交付达8个月，严重违反合同约定。同时，被告擅自更改规划设计，严重违反合同约定。关于车位租赁协议，法律规定租用最长期限为20年，而被告却签订40年，属于欺诈。诉讼请求：1、判令解除原、被告之间商品房买卖合同，返还已交房款534437元。2、判令被告按商品房买卖合同约定赔偿原告已交房款5%违约金。3、诉讼费用由被告承担。增加一项诉讼请求，请求解除原、被告签订的车位租用协议，返还车位款26万元。被告辩称：被告认为并不是所有违约行为都能导致解除合同的法律后果，解除合同在法律规定上有两种解除方式，一种是约定解除，一种是法定解除，本案当中从原被告签订的商品房买卖合同、内部认购协议书来看，双方均没有约定楼层的变更可以解除合同，法定解除是指双方虽然没有约定解除合同的条件，但是一方在履行合同的过程中导致无法实现合同目的，依法可以解除合同。关于原告解除商品房买卖合同的诉请，被告认为1、原告主张的“被告延期交付商品房达8个月，严重违反合同约定，根据双方签订的《商品房买卖合同》第九条（2）约定，买受人有权解除合同，并按买受人已付款5%向买受人支付违约金”的诉讼请求不立。被告于2015年1月统一通知所有业主交付房屋及办理入住，原告于2015年1月初收到入住通知书，原告接到通知后无正当理由拒绝配合被告办理房屋入户手续，原告应当自行承担不利后果，与被告无关。2、2014年12月31日涉案房屋就已验收合格，达到交付条件。双方签订《商品房买卖合同》第八条明确约定，双方选择的房屋交付条件为“商品房经验收合格”，并不是原告诉状所称的“到住建局相关部门验收备案”为交付条件。因此，原告提出的所有理由都没有达到解除合同的条件。3、关于原告主张被告擅自更改规划设计，违反合同约定。被告认为，我方所开发、建设的涉案房屋是严格按照审批的规划设计进行的，没有擅自增加楼层。在现实生活中，人们选择楼层位置无非考虑到空气质量、采光度、风景、出行方便等因素。在本案中，被告最初对广泽国际购物中心进行认购时，预计建筑层数为29层，总层高为99.4米，其中1-4层为购物中心，层高为23.9米，5-29层为住宅。后来，经设计单位设计、规划部门审批并实际建设的建筑物为30层，其中1-5层为购物中心，6-30层为住宅，1-5层的层高高度与原来1-4层高度一样，都是23.9米，总楼高也还是99.4米，说明住宅还是从23.9米开始建设的，只是由于商铺多了一层，整体的楼层号发生变化，其实每户住宅的位置不变。故被告实际交付的房屋与原告认购、商品房买卖合同约定的房屋是一个房屋，房屋的空气质量、采光度、风景及出行等方面不发生变化，当然不影响原告居住、使用房屋。并且被告完全按照双方约定建设及交付房屋，不存在违约行为。被告认为双方签订的《商品房买卖合同》第三条就明确约定：建筑层数地上30层，房间号为第0067栋8单元082302号，原告对实际楼层数知晓并签字认可。《商品房买卖合同》中约定的是房产部门依据建筑整体进行测绘得出的房间号，而内部认购协议书上的房间号和实际交付的房间号都是被告按照每栋建筑单独排序而产生的，排序方法不同，但是所指向的是同一个房屋。需要说明的是原告购买的是房屋，并不是房间号。关于原告解除车位租用协议的诉请。本案不存在原告诉称的：“地下车位是商品房的附属品，商品房买卖合同解除，车位自然解除；车位租赁协议上写明租期40年，违反合同法214条规定，房屋租赁合同中超出20年租赁期限的无效”情形，车位与商品房是单独签订协议的，车位是向社会公开出租的，不只包括商品房业主。因此就算商品房买卖合同解除了，也不必然导致车位租赁协议解除。原告提出返还车库租用款无事实无依据。综上，原告要求解除买卖合同和车位租赁合同并提出赔偿损失的理由不能成立，请求法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明：被告白山市广泽房地产开发有限公司于2011年拟在白山市浑江大街市政府广场对面开发建设广泽国际购物中心商住综合楼。2011年底，被告对外出售房屋时，宣传该商住综合楼总楼层为29层，其中商铺4层、住宅25层。2012年5月2日，白山市发改委作出《关于广泽国际购物中心项目申请报告核准的批复》，批复内容包括，项目建设规模：总面积19.5万平方米，其中地下两层，地上四层为商业建筑，建筑面积约13.8万平方米，地上五至二十九层为三栋塔式住宅，建筑面积约5.7万平方米。2012年12月5日，经白山市城乡规划勘测设计院设计，白山市规划局审批，该综合楼总层数为30层，其中商业用楼5层，住宅25层。2013年10月24日，被告办理了广泽国际购物中心商住综合楼《商品房预售许可证》。2014年12月该综合楼竣工，实建楼层30层，1—5层为商业用楼，6—30层为住宅。2015年5月7日，该综合楼经过验收，验收意见为“工程质量合格，资料齐全”。原告祝金萍夫妻（丈夫崔力）向被告订购了广泽国际购物中心商住综合楼3号楼1单元2204室，并签订了《内部认购协议》。2014年12月30日，原、被告签订《商品房买卖合同》，合同约定原告购买的商品房的基本情况是：第0067幢08单元082302号房。产籍号03-0034-0242-0067-082302。建筑面积128.78平方米，其中套内建筑面积为96.52平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积为32.26平方米。每平方米4150元，总金额534437元。合同第八条约定：“出卖人应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：该商品房经验收合格”、第九条约定：“逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金”。合同落款处被告在出卖人处加盖合同专用章及法定代表人张丽红名章、原告祝金萍与其丈夫崔力在买受人处签字。同日，原告夫妻作为乙方、被告作为甲方，双方签订一份《补充协议》，内容：“鉴于甲、乙双方于2014年12月30日签订了《商品房买卖合同》（以下称原合同），现针对原合同的房屋基本信息，做如下补充说明，双方共同遵守：双方共同确认，乙方购买甲方开发建设的广泽国际购物中心小区3号楼1单元2204室，建筑面积128.78平方米的房屋，该房屋的房屋产籍号为：082302，双方对此没有任何异议。如任何一方针对上述信息产生异议引发纠纷，均属违约，应向对方支付总房款金额的千分之一作为违约金。其余未变更条款仍执行原合同。”原、被告分别在甲、乙方处签字、盖章。同日，被告向原告出具《收据》一份，内容：“今收到崔力、祝金萍购广泽国际购物中心3-1-2204室，测绘房号082302，房款全款534437元”。2015年1月2日，原告祝金萍丈夫崔力收到被告以挂号信形式发出的《交付通知书》，该通知书要求原告于2015年1月4日携带相关资料办理入户手续。原告至今未办理入户手续。另查，2013年8月3日，原告祝金萍丈夫崔力与被告签订了《广泽国际购物中心车位意向登记协议书》，崔力为此交纳意向金2万元。2013年8月31日，崔力（乙方）与被告（甲方）签订了《广泽国际购物中心项目车位租用协议书》，协议约定：“乙方选择甲方车位号：广泽国际购物中心159、160号车位，租用使用权价格为￥260000元，乙方享有车位40年使用权，使用期限自2014年12月31日起至2054年12月31日止……。”2013年9月1日被告向崔力出具《收据》一份，内容：“今收到崔力购广泽国际购物中心车位159、160号车位全款260000元，备注：已交诚意金2万元，今交24万元”。以上案件事实有原告起诉、被告答辩、双方当庭陈述及经庭审质证的《关于广泽国际购物中心项目申请报告核准的批复》、《商品房买卖合同》、房款收据、《广泽国际购物中心项目车位租用协议书》、车位款收据、综合楼修详规平面图、《商品房预售许可证》、验收报告等证据在卷为凭，足资认定。综上所述，本院认为，商品房买卖合同的效力在我国法律规定中有严格的界定，出卖人（房地产开发企业）预售房屋的，既须买卖双方达成合意，又须出卖人出具商品房预售许可证明。本案中，被告与原告签订《内部认购协议》时，虽未取得商品房预售许可证明，但其在原告起诉前已于2013年10月24日取得预售许可证明，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人签订的商品房预售合同，应当认定无效，但是起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”的规定，原、被告签订的《内部认购协议》合法有效，双方于2014年12月30日签订的《商品房买卖合同》有效。关于原告以被告存在商业欺诈行为；并逾期交房、房屋未在白山市住建局相关部门验收备案为由，请求解除合同，被告返还房款534437元，并按合同约定赔偿原告已交房款5%违约金。本院认为，因原告主张被告存在商业欺诈行为，起因是被告预售宣传的楼层与实际交付的楼层不符。但被告所交付的楼房系经白山市规划局审批，设计总楼层为30层，1—5层为公建、6—30层为住宅。被告在取得建设工程规划许可及施工许可后，亦是按规划图纸进行建设，并经验收合格，符合交付条件。实际交付的房屋楼层与预售房屋楼层不符的情况，双方也通过签订的商品房买卖合同予以明确。且双方于签订《商品房买卖合同》的当日又签订了《补充协议》内容为“双方共同确认，乙方购买甲方开发建设的广泽国际购物中心小区3号楼1单元2204室，建筑面积128.78平方米的房屋，该房屋的房屋产籍号为：082302，双方对此没有任何异议。”由此可见，被告预售房屋“3号楼1单元2204室”在其交付时的产籍号为“082302”，即预售时“3号楼1单元2204室”与交付时“第0067幢08单元082302号房”为同一房屋。本院认为，房地产开发企业所出售的房屋应经验收合格后可交付。本案中，被告所售房屋满足交付条件，虽其在未经规划审批就开始宣传并预售，存在瑕疵，但其所交付的房屋经过验收为合格产品。并在原告起诉前办理了预售许可证明。关于楼层的变化、房屋面积及公摊面积问题，原、被告双方已在所签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》中予以明确。因此，该宣传瑕疵应视为已补正。原、被告双方合法、自愿签订的《商品房买卖合同》应认定有效，该合同中约定的房屋应视为对《内部认购协议》原约定房屋的变更。现该房屋已竣工验收完毕，被告已于2015年1月向原告通知交付房屋。故原告起诉解除合同，被告返还房款并给付违约金，理由不成立且不符合《合同法》关于合同解除的规定，原告的诉讼请求，本院不予支持。对于原告要求解除车位租用协议的诉讼请求，本院认为，虽该两份协议均具有独立性，但从协议目的来看，该两份协议具有紧密的关联性。虽车位租用协议系原告丈夫崔力签订，原告亦以其享有合同利益在本次诉讼一并提出解除合同请求，但原告并未就解除车位租用协议提出相关事实及理由，其请求解除该协议亦不符合《合同法》关于合同解除的规定，故对原告解除车位租用协议、返还地下停车位款的诉讼请求，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”、第七十七条第一款“当事人协商一致，可以变更合同。”、第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……”、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人签订的商品房预售合同，应当认定无效，但是起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”和《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十六条第二款“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”之规定，判决如下：驳回原告祝金萍的诉讼请求。案件受理费11944元减半收取，由原告承担5972元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省白山市中级人民法院。审判员 李 栋二〇一六年四月十五日书记员 杨文博 微信公众号“”