（2016）川04民终171号
裁判日期: 2016-04-15
公开日期: 2016-11-07
案件名称
王萍华与成都金房物业服务有限公司攀枝花分公司物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
四川省攀枝花市中级人民法院
所属地区
四川省攀枝花市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
王萍华,成都金房物业服务有限公司攀枝花分公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
四川省攀枝花市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）川04民终171号上诉人（原审被告）王萍华，女，1970年4月28日生，汉族，住四川省攀枝花市东区。被上诉人（原审原告）成都金房物业服务有限公司攀枝花分公司。住所地：四川省攀枝花市东区炳草岗人民街临亚家园*号楼*楼。代表人余庆生，该分公司总经理。委托代理人廖ＸＸ，四川明俐律师事务所律师。上诉人王萍华与被上诉人成都金房物业服务有限公司攀枝花分公司（以下简称金房物业攀分司）因物业服务合同纠纷一案，不服四川省攀枝花市仁和区人民法院（2015）攀西民初字第1657号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。一审审理查明：金房物业攀分司系攀枝花市仁和区宝岛花苑小区的前期物业服务公司。王萍华系攀枝花市仁和区宝岛花苑小区业主，拥有该小区住房一套，面积98.82㎡，2011年6月5日，金房物业攀分司、王萍华签订《前期物业服务协议》，协议约定前期物业服务是指自房屋出售之日起至业主委员会与物业服务公司签订的《物业服务合同》生效时止的物业服务；物业费的交纳为收房时预交6个月，以后按每季度初交纳一次；标准为住宅按产权面积每月0.85元/㎡；不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，金房物业攀分司有权要求王萍华补交并从逾期之日起按每天3‰交纳违约金。金房物业攀分司于2014年9月30日停止并退出宝岛花苑小区的物业服务。王萍华自2012年3月至2014年9月30日未交纳物业服务费。现金房物业攀分司诉讼来院，要求王萍华支付拖欠的物业服务费2604元、违约金3809.48元。另查明，宝岛花苑小区于2015年7月成立业主委员会。金房物业攀分司系2006年7月25日依法成立的企业非法人机构，经营范围为物业管理及咨询服务，房屋经纪。一审法院认为：金房物业攀分司、王萍华签订的《前期物业服务协议》系双方真实意思表示，且不违反法律及行政法规的规定，协议合法有效，双方应按照协议约定履行各自义务。金房物业攀分司提供物业服务后，王萍华应按约定的标准及时间支付物业费，金房物业攀分司要求王萍华支付该期间物业费2604（98.82㎡×0.85元/月/㎡×31个月）元的诉讼请求，法院予以支持。关于违约金。金房物业攀分司、王萍华双方签订的《前期物业服务协议》约定物业费在收房时预交6个月，以后按每季度初交纳一次，不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，金房物业攀分司有权要求王萍华补交并从逾期之日起按每天3‰交纳违约金。王萍华未按约定的时间交纳物业费，按协议约定应承担支付责任。王萍华提出违约金过高，请求予以调整的要求，不违反法律规定，法院予以准许。王萍华自金房物业攀分司撤离宝岛花苑小区就应当付清所欠费用，但至今未付清，违约金的起算时间以2014年10月1日为宜，计算标准按照中国人民银行公布的同期贷款利率。即王萍华按所欠物业费支付金房物业攀分司自2014年10月1日起至判决生效之日止按中国人民银行同期贷款利率计算的违约金。王萍华抗辩双方签订的合同无效，法院认为金房物业攀分司是否具有相应的物业服务资质，双方的前期物业管理企业确定程序是否违法，属于行政管理范畴，且法律及行政法规并无强制性或禁止性规定，不具有相应物业服务资质，双方的前期物业管理企业确定程序违法，其所签订的物业合同即为无效；金房物业攀分司是经过工商行政部门登记的机构，其经营范围包含物业管理及咨询服务，并不属于无证经营。王萍华抗辩2013年4月至2015年9月期间的物业费不予支付，但未提供证据予以证实，对该辩称意见，法院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《物业管理条例》第七条、第四十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、王萍华于判决生效后十日内给付成都金房物业服务有限公司攀枝花分公司物业服务费2604元，并支付自2014年10月1日起至判决生效之日止按中国人民银行同期贷款利率计算的违约金；二、驳回成都金房物业服务有限公司攀枝花分分司的其他诉讼请求。宣判后，王萍华对一审判决不服，提起上诉，主要理由为：1.金房物业攀分司长期不按《前期物业服务协议》进行物业服务，业主反映后不整改不完善，导致小区586户就有467户业主未缴清物业费，以此来抗议要求金房物业攀分司撤出，但金房物业攀分司强行进行服务；2.2013年4月至2015年2月期间，因政府施工工程从小区经过，小区环境完全处于施工工地状态，除电梯运行外其他物业服务均处于停滞状态，因此，这期间的物业费应当酌减；3.金房物业攀分司拒绝出示物业服务资质证，其从事物业服务是违法的，且金房物业攀分司工商登记地为本市东区，经营地在本市仁和区，属于跨区域经营，亦是违法的，因此，《前期物业服务协议》无效，同时相关单位应对金房物业攀分司进行处罚。请求撤销原判，改判王萍华向金房物业攀分司支付50%物业费，不支付违约金，同时责令相关单位对金房物业攀分司违法经营进行处罚。金房物业攀分司二审辩称：针对上诉理由1，王萍华没有证据证明我方是强行进行物业服务，双方之间签订了《前期物业服务协议》，服务期限至小区业主选出其他物业公司为止；针对上诉理由2，政府施工对小区业主会产生一定影响在售房时开发商就已向业主说明，这期间我方一直在进行物业服务，但是施工产生的噪音我方无法避免和制止；针对上诉理由3，我方是否具有物业服务资质可以由法院审查，王萍华所述跨区域经营是违法经营没有法律依据。二审中，金房物业攀分司提交证据：成都金房物业服务有限公司物业服务企业资质证书，欲证明其具有物业服务资质。经本院与王萍华电话联系，王萍华拒绝质证，视为其自愿放弃质证的权利，本院对该证据予以采信。二审审理查明，成都金房物业服务有限公司于2010年5月11日取得由住房和城乡建设部制发的《中华人民共和国物业服务企业资质证书》，资质等级为壹级。二审中，王萍华对一审审理查明中“宝岛花苑小区于2015年7月成立业主委员会。金房物业攀分司系2006年7月25日依法成立的企业非法人机构，经营范围为物业管理及咨询服务，房屋经纪。”这一部分有异议，认为小区是否成立业主委员会与本案无关，金房物业攀分司系违法经营。对“宝岛花苑小区于2015年7月成立业主委员会”的事实，双方均未提交证据证明，且与本案无关，本院不予确认。对“金房物业攀分司系2006年7月25日依法成立的企业非法人机构，经营范围为物业管理及咨询服务，房屋经纪”的事实有金房物业攀分司提交的营业执照等证据证实，本院予以确认。二审中，双方当事人对一审审理查明的其他事实均无异议，本院依法予以确认，二审审理查明的其他事实与此一致。本院认为，根据本院二审审理查明事实，成都金房物业服务有限公司具有物业服务资质，金房物业攀分司是其设立并经工商部门登记的企业非法人机构，经营范围为物业管理及咨询服务、房屋经纪，因此，金房物业攀分司具备在宝岛花苑小区进行物业服务的资质。王萍华主张金房物业攀分司违反《中华人民共和国企业法人登记条例施行细则》第四十二条、第六十三条的规定跨区域经营，但该细则的适用对象是企业法人，而金房物业攀分司是企业非法人机构，不适用该细则。故王萍华认为《前期物业服务协议》无效的上诉主张不能成立，本院不予支持。金房物业攀分司提供物业服务、王萍华交纳物业费是双方的合同义务。二审中，王萍华认可金房物业攀分司提供了物业服务，因此，王萍华应当支付物业费，逾期未支付还应当支付违约金。王萍华虽提出金房物业攀分司物业服务不到位、质量不好，只愿意交纳一半物业费，但王萍华对此未提供证据予以证明，本院不予支持。对王萍华认为2013年4月至2015年2月政府施工期间的物业费应当酌减的上诉理由，王萍华二审中认可在政府施工期间小区电梯能够正常运行，金房物业攀分司也进行了物业服务，故其提出因政府施工原因就应对物业费酌减的意见缺乏相应的事实及法律依据，因此，王萍华的该上诉理由亦不能成立，本院不予支持。综上，王萍华的上诉理由均不能成立，一审判决正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由王萍华承担。本判决为终审判决。审 判 长 王金涛审 判 员 廖兴品代理审判员 潘雪薇二〇一六年四月十五日书 记 员 刘椿莎 来源：