（2015）思民初字第13811号
裁判日期: 2016-04-15
公开日期: 2018-06-27
案件名称
王幽璇与中信银行股份有限公司厦门分行案外人执行异议之诉一审民事判决书
法院
厦门市思明区人民法院
所属地区
厦门市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
王幽璇,中信银行股份有限公司厦门分行,庄永纯,吴双
案由
案外人执行异议之诉
法律依据
《中华人民共和国物权法》：第一百九十条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第二百二十七条
全文
福建省厦门市思明区人民法院民 事 判 决 书（2015）思民初字第13811号原告王幽璇，女，1978年5月20日出生，汉族，住湖南省隆回县羊古坳乡牛形村*组**号，现住厦门市集美区。委托代理人郑英明、涂萍萍，北京盈科（厦门）律师事务所律师。被告中信银行股份有限公司厦门分行，住所地厦门市思明区湖滨西路81号1-5层，组织机构代码证X1206144-1。负责人周华，行长。委托代理人吕嘉瑛、谢霄良，福建丰一律师事务所律师。第三人庄永纯，男，1967年9月26日出生，汉族，住厦门市思明区。第三人吴双，女，1978年5月13日出生，汉族，住厦门市思明区。原告王幽璇与被告中信银行股份有限公司厦门分行（下称中信厦门分行）及第三人庄永纯、吴双案外人执行异议之诉一案，本院受理后，依法由审判员林月蓉担任审判长，与代理审判员徐文聪、人民陪审员陈睿组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王幽璇的委托代理人郑英明、被告中信厦门分行的委托代理人谢霄良到庭参加诉讼，第三人庄永纯、吴双经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告王幽璇诉称，在申请执行人中信厦门分行与被申请人吴双、庄永纯金融借款合同纠纷一案［案号（2012）思执字第2833号］中，思明法院决定除去租约（即不带租约）拍卖位于厦门市集美区房屋（即本案讼争房产），并责令原告于2015年4月20日前腾空迁出该房屋，原告不服该决定，遂提出书面异议，思明法院于2015年6月2日作出（2012）思执行字第2833-1号执行裁定书，驳回原告的异议，并于2015年7月31日作出（2012）思执行字第2833-2号执行裁定书对原裁定书进行补正。思明法院驳回原告的异议是错误的，理由如下：1、原告对前述讼争房屋享有合法的承租、使用权。2011年12月15日，原告与第三人庄永纯、吴双签署一份《房屋租赁合同》，约定两第三人将该房屋出租给原告，租赁期限自2011年12月15日至2020年12月14日止。租赁用途为住宅和办公，并约定“吴双、庄永���保证在出租该房屋没有产权纠纷；有关按揭、抵押债务等，均不影响租赁期，不影响乙方经营。”合同签订后，原告以现金方式一次性向出租人支付九年的全部租金54万元。2、《房屋租赁合同》签订后，原告将房屋用作厦门金水木品牌策划有限公司、金水木环境艺术设计（厦门）有限公司的办公经营场所，并以该房屋为住所地依法注册登记了厦门华象科技有限公司等公司。《房屋租赁合同》签订后，两第三人将房屋交付给原告使用，原告投入巨额资金对房屋进行装修，用作办公和经营使用。现公司员工达二十多人，法院要求原告腾退房屋不仅不合法，且势必给原告造成巨大损失，也会产生重大的社会不稳定因素。现诉请判令：1、确认原告与第三人签署的《房屋租赁合同》合法有效，并确认原告有权继续承租、使用位于厦门市集美区《房屋租赁合同》��定的租赁期限届满之日止。2、思明法院停止“除去租约（即不带租约）拍卖厦门市集美区房屋”，并对该房屋进行带租约拍卖，由原告继续承租至《房屋租赁合同》约定的租赁期限届满之日止。审理中，原告撤回上述第一项诉讼请求。被告中信厦门分行辩称，一、原告对执行标的物并不享有合法和完整的承租和使用权。首先，原告提供的《房屋租赁合同》真实性有待考证；其次，原告提供的该份《房屋租赁合同》显示，合同签订日期为2011年12月15日，而在2011年4月14日，被告已与第三人庄永纯、吴双签订《中信银行个人借款抵押合同》，并就执行标的办理了抵押登记。根据我国《物权法》第190条规定：“抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”因此，即使原告与第三人之间存在真实的租赁关系，因该租赁关系在被告与第三人办理合法的抵押登记之后，该租赁关系不得对抗被告在先成立的抵押权。再者，原告与两第三人签订《房屋租赁合同》时，该房屋的抵押权公示登记已长达8个月，第三人在出租涉诉房产时，应当披露房产的真实情况，原告亦知道或应当知道该房产已经办理相关抵押手续，其仍与第三人签订长达十年的租赁合约，表明其亦自愿接受该房产将来如实现抵押权带来的不利后果。二、原告提出已将房屋作为公司办公经营场所，并以该房屋住址注册登记公司为由，拒绝搬离，完全系强词夺理。根据被执行房产的产权证显示，批准房屋用途为住宅，而非商用。原告将该住宅用途私自改为商用，在该住宅小区内开设公司，招聘员工，在房屋门口及墙体悬挂巨幅广告牌，招揽生意。该行为已严重干扰了住宅区居民的正常生活秩序。且市场上存有大批正规的商用办公场所出租，而原告却唯独钟情于租赁该涉诉住宅用房予以办公经营，其故意阻挠执行的用意不显自明。三、原告以租赁为名义，阻扰司法执行意图明显。原告提供的《房屋租赁合同》显示，月租支付为三个月支付一次，而原告却选择一次性将全部九年租金付清,违背常理。且依照合同的相对性原则，第三人违约将瑕疵租赁物出租，造成原告不能使用，原告应依照相关租赁合同，追究第三人的违约责任、追讨租金，而非强行占用被告正在依法处置的抵押物。综上，请求驳回原告的异议诉求。第三人庄永纯、吴双未做陈述。经审理查明，2012年被告中信厦门分行因与第三人庄永纯、吴双借款合同纠纷向本院提起诉讼，本院于2012年5月26日作出（2012）思民初字第5495号民事判决书，判决：1、庄永纯于本判决生效之日起七日内支付中信厦门分行贷款本金370万元及逾期利息、罚息；2、中信厦门分行有权对位于厦门市集美区房屋行使抵押权，有权就拍卖、变卖抵押物所得款项优先受偿；3、吴双对上述贷款本息承担连带清偿责任。该判决生效后，庄永纯、吴双未予以履行，中信厦门分行向本院申请强制执行。本院在执行过程中，原告王幽璇对本院决定除去租约（即不带租约）拍卖厦门市集美区房屋并责令其于2012年4月20日前腾空迁出该房屋提出书面异议。2015年6月2日、7月31日，本院先后作出（2012）思执行字第2833-1号、第2833-2号执行裁定书，裁定驳回案外人王幽璇的执行异议请求。上述执行裁定书送达后，王幽璇不服，于2015年8月31日向本院递交起诉状，提起本案诉讼。又查，位于厦门市集美区吴双，该房屋的批准用途为住宅；2011年4月14日该房产办理抵押权登记，登记权利人为被告中信厦门分行，权利价值370万元。以上事实，有（2012）思民初字第5495号民事判决书、（2012）思执行字第2833-1号、第2833-2号执行裁定书、国内特快专递邮件详情单、厦门市土地房屋权证等证据及庭审当事人陈述等材料予以佐证，本院予以认定。审理中，原告王幽璇为支持其诉讼主张，提交《房屋租赁合同》及收条等证据，以证明其于2011年12月15日与第三人庄永纯、吴双签署一份《房屋租赁合同》、租赁期限自2011年12月15日至2020年12月14日止及原告以现金方式一次性向出租人支付九年全部租金54万元的事实。被告中信厦门分行认为，原告提交的上述《房屋租赁合同》及收条系原告与第三人签订，被���对该证据的真实性无法确认；根据被告与第三人签订的个人抵押合同约定，未经被告同意，不得自行处置抵押物，被告有权行使抵押权。综上事实，本院认为，第三人庄永纯、吴双经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，又未书面提出异议并提交证据，应视为自动放弃诉讼权利。本案中，根据原告提供的其于2011年12月15日与两第三人签订的《房屋租赁合同》及收条等证据，本院分析认为，鉴于两第三人未到庭参加诉讼，前述《房屋租赁合同》及收条的出租方（甲方）、收款人的签字是否真实无法确认，原告预先缴交长达九年租金、并用现金方式一次性支付54万元的行为也与常理不符，且被告对该证据的真实性也有异议。依据相关法律规定，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。因讼争房产���于2011年4月14日办理抵押权登记，抵押权登记在先，即使前述《房屋租赁合同》的签订属实，也系在讼争房产抵押登记之后，故原告在与两第三人于2011年12月15日订立租赁合同时已知悉或应当知悉该房屋被抵押的事实。被告作为登记权利人，有权行使抵押权。因此，本院作出的（2012）思执行字第2833-1号、第2833-2号执行裁定书，符合法律规定。原告不服上述裁定提起诉讼，要求本院停止“除去租约（即不带租约）拍卖厦门市集美区房屋”等诉讼主张，证据不足，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条；《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百二十七条之规定，判决如下：驳回原告王幽璇的诉讼请求。本案案件受理费100元，由原告王幽璇负担。款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。审 判 长 林月蓉代理审判员 徐文聪人民陪审员 陈 睿二〇一六年四月十五日代书 记员 林靓靓附件：本案所适用的法律法规、司法解释《中华人民共和国物权法》第一百九十条订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关���不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 百度搜索“”