（2016）粤0605民初1565号
裁判日期: 2016-04-15
公开日期: 2016-12-31
案件名称
沈迪繁与广东佳泰银投资有限公司、佛山市佳泰城物业管理有限公司租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
佛山市南海区人民法院
所属地区
佛山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
沈迪繁,广东佳泰银投资有限公司,佛山市佳泰城物业管理有限公司
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十六条，第五十八条；《中华人民共和国建筑法（2011年）》：第六十一条第一款；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第二条
全文
广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0605民初1565号原告：沈迪繁，男，汉族，住福建省诏安县，公民身份号码：×××3033。委托代理人：周文标，系广东都汇律师事务所律师。被告：广东佳泰银投资有限公司，住所地：佛山市南海区。法定代表人：马海才。被告：佛山市佳泰城物业管理有限公司，住所地：佛山市南海区。法定代表人：马海才。两被告共同委托代理人：邓紫聪，系广东盈宇律师事务所律师。原告沈迪繁诉被告广东佳泰银投资有限公司（以下简称佳泰银公司）、佛山市佳泰城物业管理有限公司（以下简称佳泰城公司）租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月20日立案受理后，依法由审判员招伟妍独任审判，于2016年3月16日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人周文标，被告的委托代理人邓紫聪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2015年4月25日，原告与被告佳泰银公司签订《平地商业广场租赁合同》，租赁其位于平地商业广场＊＊号铺。租赁期为48个月，即自2015年5月1日起至2019年5月14日止。租赁期内租金共计144000元，分二期缴付。合同约定：因被告违约终止本合同的，原告有权追讨已缴交租金和保证金外，并有权追偿保证金的100%为违约赔偿金。当日，原告向被告佳泰城公司缴付了第一期24个月租金共计72000元，押金共计5000元、管理费1161元、装修押金2000元。原告装修上述商铺准备开业经营时，大沥城管中队多次上门查处并告知原告，上述商铺为违章建筑，必须停止不得营业，导致至今原告还不能开业经营，不能达到租赁经营的目的。原告多次向城管要求出具书面通知，但城管告知只能等原告起诉后，才能向法院提交。原告还上门与被告协商，要求解除合同并退还已交租金，但被告置之不理。请求判令：1、解除原告与被告佳泰银公司于2015年4月25日签订的《平地商业广场租赁合同》（平地商业广场＊＊号铺）；2、被告佳泰银公司、佳泰城公司立即向原告退还租金72000元、返还双倍押金10000元、管理费1161元、装修押金2000元、赔偿装修损失费27000元及支付利息［利息以77000元为本金按商业银行同期贷款利率6%自2015年4月25日起计至判决生效之日止，逾期利息按法律规定照计至实际清偿之日止。暂计至2016年1月20日止利息为3400.83元（77000＊6%＊265／360）］；3、被告佳泰银公司向原告支付违约金5000元；4、判令被告承担本案全部诉讼费用。被告佳泰银公司辩称，一、佳泰银公司不存在违约行为，案涉合同不具备解除的条件。案涉商铺不存在原告所诉称的不能开门营业，不能达到租赁经营目的的情况。实际上案涉商铺所在的商场曾于2012年办理规划报建，后由于容积率、总体报建的变更等原因，故向相关政府部门撤回了原始报建文件。案涉商铺所在的商场一直可以用于经营之用，原告想解除合同，实际上是想单方毁约，不再继续履行案涉租赁合同，故案涉租赁合同不具备解除的条件。二、原告主张的各项损失没有法律依据。首先，原告主张要求全额返还租金、双倍返还押金及支付违约金的诉求没有依据。如前所述，案涉租赁合同并不具备解除条件，故被告无需向原告返还租金、双倍返还押金以及支付违约金。其次，即使法院根据案涉商铺的现行规划报建情况，确认案涉租赁合同无效。因原告自签订租赁合同后便对案涉商铺使用至今，故原告也应参照租金标准向被告支付场地使用费，而不应由被告全额退回已收取的租金。至于违约金，如认定案涉租赁合同无效，被告也不需要支付。至于双倍返还押金，一方面即没有双倍返还的合同依据，另一方面，该合同约定的也并非法律规定的定金，故也不需双倍返还。最后，对于原告主张的装修损失同样因为案涉租赁合同不具备解除的条件或因合同无效而不需要由被告支付，而且，原告也未就其装修损失进行评估鉴定。综上所述，请求驳回原告的所有诉讼请求。被告佳泰城公司辩称，公司只负责物业管理部分，不负责租金的承担。庭审中，原告举证如下：1、原告身份证复印件1份。2、被告的工商登记资料、机构代码证复印件1份。3、平地商业广场租赁合同原件1份。4、收据原件4份（No.0119430，No.0119429，No.0119462，No.0119461），装修费收据原件1份（No.2020369）。5、光盘1份。证据1—2证明原、被告的诉讼主体资格，证据3证明原、被告的租赁合同关系，及合同中的相关约定，证据4证明了原告已经按照合同约定交付了租金、保证金，以及原告装修的损失。证据5证明了因被告未履行相关的报建手续，未取得规划许可证，导致案涉商铺成为违章建筑，原告至今未能使用，不能达到原告当初签订租赁合同目的。经质证，被告对原告出示的证据1、2三性无异议，证据3合同无异议，对于证据4中的两被告收取款项没有异议，但对装修的收据有异议，收据不能证明原告是否已经对案涉商铺进行装修以及装修所花费费用，对证据5三性不予确认，光盘中的内容是偷拍，说明不清所拍摄时间地点人物，被告提供的证据可以证明涉案的商场是有报建的，不是违章建筑，也没有原告所说违约行为存在。庭审中，被告举证如下：1、营业执照、组织机构代码证复印件1份，证明主体资格。2、土地证【佛府南集用（2005）第＊＊号】佛府南集用（2013）第＊＊号复印件，情况说明原件1份及马海才身份证复印件1份，租赁合同书原件1份。用以证明被告佳泰银公司通过从马海才处获得案涉商场的投资开发出租收益的权利。3、申请书复印件1份；4、规划许可证复印件1份；5、关于平地纺织大厦有关人防报建的函复印件1份。证据3-5证明不属于违章建筑，有报建。经质证，原告对被告出示的证据1无异议，证据2租赁合同和情况说明的真实性无法确认，原告所针对的出租方并非马海才，因此这份证据与本案无关。证据3、4、5被告没有提交证据原件，因此真实性不予确认。即使案涉建筑物原来有报建，但已撤回，被告也承认至今该建筑物没有报建手续，达不到出租的前提条件。经审查，原告出示的证据1-3、4中被告确认的收据及被告出示的证据1因对方对其真实性无异议，本院予以确认。原告出示的证据5反映的人物、时间、地点不明确，无法证实与本案的关联，其证据效力本院不予确认。其余证据本院综合进行认定。综合采信的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：2015年4月25日，原告与被告佳泰银公司签订《平地商业广场租赁合同》，约定被告将位于佛山市南海区平地新平地大道平地商业广场＊＊号铺租赁予原告；租赁期限从2015年5月15日起至2019年5月14日止；租赁期内租金共计144000元，其中2015年4月25日缴付72000元租金；每月管理费387元；原告在签订合同之日一次性支付保证金5000元；等等。2015年4月25日，被告佳泰城公司出具收据，确认收取原告1009号铺租金72000元、押金5000元、三个月管理费1161元、装修押金2000元。原告持有2015年6月12日“平地商业广场＊＊铺装修费”27000元收据。2016年1月20日，原告提起诉讼。诉讼中，被告确认原告商铺未进行实际经营。本院认为：建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。衡量建筑物合法性应以相关的建筑主管行政部门审核为准，无论被告所述是否属实，原规划报建资料已撤回，现起建的建筑物亦与原报建不符，被告并未能提供现涉讼商铺规划、报建、验收备案资料，租赁标的不具备交付使用的条件，原告与被告佳泰银公司签订的《平地商业广场租赁合同》违反法律强制性规定，依法无效。被告出示的证据2-5本院不再予以认定。无效合同自始没有法律约束力，原告请求解除租赁合同，请求被告支付违约金、双倍返还押金的主张缺乏法律依据，本院不予支持。无效合同项下的财产依照相互返还、折价补偿的原则进行处理。被告作为出租方提供符合条件租赁物为必要的义务；而原告作为承租方亦应尽合理谨慎注意义务，查核了解涉讼商铺情况，致合同无效双方均存在过错，应当各自承担相应的责任；原告在未查核了解涉讼商铺的情况下贸然进场装修，自身存在一定的过失。原告主张的装修支付单据（证据4）未经被告认可，出具主体不明确，亦无相关的支付凭证相印证，其证据效力本院不予确认。即使合同无效，原告已实际占用涉讼商铺，本应参照约定计付使用费予被告，但原告并未实际进行经营，占用利用受到一定的限制。综合上述因素，本院酌定判决被告佳泰银公司返还已收取租金72000元、保证金5000元，合共77000元予原告，原告请求被告赔偿装修损失27000元及计付利息的主张本院均不予支持。无论合同效力如何，一方当事人向双方认可的第三人履行义务后，相应的债权债务仍应由合同相对方承担。被告佳泰城公司并非租赁合同的相对方，原告向指定或认可的第三方支付款项并不能成为其承担责任的理由，原告请求佳泰城公司承担租赁合同项下的责任的主张本院不予支持。被告佳泰城公司为涉讼商铺的物业服务公司，对收取的管理费1161元、装修押金2000元负有返还义务。租赁合同中亦有对管理费收取作出约定，故被告佳泰银公司对管理费1161元的返还同样负有义务。但合同并未对装修押金作出约定，原告请求佳泰银公司承担该部分责任缺乏依据，本院不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条、《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，判决如下：一、被告广东佳泰银投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还77000元予原告沈迪繁。二、被告广东佳泰银投资有限公司、佛山市佳泰城物业管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还1161元予原告沈迪繁。三、被告佛山市佳泰城物业管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还2000元予原告沈迪繁。四、驳回原告沈迪繁的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取1355.62元（原告已预交），由原告负担453.61元，由被告佳泰银公司负担866.44元，由两被告负担13.06元，由被告佳泰城公司负担22.51元。被告负担的份额应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 招伟妍二〇一六年四月十五日书记员 张绪清