（2016）京01民终2602号
裁判日期: 2016-04-15
公开日期: 2016-04-22
案件名称
王艳丽与王瑾房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
北京市第一中级人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
王艳丽,王瑾
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2016）京01民终2602号上诉人（原审被告）王艳丽，女，1977年11月19日出生。委托代理人党万荣，北京市硕博律师事务所律师。被上诉人（原审原告）王瑾，女，1978年10月24日出生。委托代理人张洪生，北京市两高律师事务所律师。委托代理人董焕防（王瑾之夫），1979年7月2日出生。上诉人王艳丽因房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2016）京0114民初442号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。王瑾在原审法院起诉称：2015年2月8日，我通过北京麦田房产经纪有限公司提供的居间服务与王艳丽的代理人王艳霞签署了《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称“《合同》”），同日双方签订合同附件二。合同及附件二约定王艳丽将602房屋（以下简称“房屋”）出售给我，房屋价款人民币320万元。同时，双方还对款项支付时间、支付方式、房屋解押、房屋过户、违约责任等相关进行了详细的约定。合同签订后，我按照合同的约定积极履行了房款支付义务。2015年5月13日，双方完成了存量房合同网上签约手续。上述合同签订后，王艳丽一直拒绝办理解除该房屋设定的抵押登记手续，从而导致我无法办理房屋按揭贷款及过户手续。2015年7月10日，双方签署了《补充协议》，约定：王艳丽应于2015年7月30日前将房屋解押款存入中信银行还款账户，等待银行批扣并出具解押材料，王艳丽最迟于8月15日前办理完解押手续，但王艳丽未履行该协议约定。2015年9月9日，双方再次签署《补充协议》，约定：王艳丽应于2015年9月15日前（含当日）向抵押权人清偿该房屋全部借款，并在取得借款结清证明后当日内申请办理抵押登记注销手续，若王艳丽违反约定，应按合同约定向我承担违约责任，违约日期从2015年7月9日起计算，后王艳丽再次违反约定。综上，我认为，双方签订的合同合法有效，应当严格履行，王艳丽一直拖延履行对涉案房屋的解押手续已经构成违约，依法应当承担违约责任，同时应当承担继续履行合同的约定义务。鉴于王艳丽拒绝履行，我为了维护其合法权益，请求：1、判令王艳丽向我支付违约金人民币236800元（暂计算至2015年12月3日。自2015年12月4日起，以320万为基数按每日千分之五计算至办理解除602号房屋的抵押登记手续之日止）；2、本案的诉讼费用由王艳丽承担。王艳丽在原审法院答辩称：没有意见。第一、房子卖的时候，我们也想把银行的贷款还上，因为王瑾的钱都是陆续给我们的，我们卖房是着急用钱才卖的。王瑾陆续给的钱，我们就给用了。王瑾说还有320万违约金的事情，王瑾没有给我320万，不明白为什么会有违约金的产生。让我承担320万的违约责任，千分之五的违约金也太高了。原审法院审理查明：王瑾与王艳丽的委托代理人王艳霞于2015年2月8日签订《北京市存量房屋买卖合同》，由王瑾购买王艳丽名下的602号房屋，总价款为320万元。合同附件二约定：买受人于2015年2月14日前支付定金45万元，买卖双方应于2015年6月30日前办理申请贷款手续，买受人拟贷款金额为130万元。该房屋在中信银行设定抵押借款230万元，由出卖人自行清偿。买受人以自行交接方式于2015年6月30日前支付出卖人购房款145万元。买卖双方应于2015年7月8日前办理税费缴纳手续及房屋权属转移登记手续。合同第七条约定：买卖双方应按约定履行义务。若逾期履约，自逾期之日起违约方按成交价格的每日千分之零点五向守约方支付逾期违约金。合同签订后，王瑾于2015年2月9日支付王艳丽购房定金5万元、2月14日支付37万元、3月3日支付3万元。2015年3月19日，王瑾与王艳霞签订《补充协议》，约定王瑾提前支付首付款20万元，王艳丽于2015年3月27日之前腾房。王瑾于2015年3月31日前再提前支付首付款10万元。2015年3月27日前做物业交接。协议签订后，王瑾于同年3月20日支付王艳丽20万元、3月27日支付王艳丽10万元、5月13日支付王艳丽115万元。2015年3月26日，王艳丽将房屋交付王瑾使用。2015年7月10日，王瑾（乙方）与王艳丽（甲方）签订《补充协议》，约定：因王艳丽没有按照合同约定按时解押，从而导致双方无法再《买卖合同》规定的过户日期（2015年7月8日）前完成过户。乙方同意甲方于2015年7月30日前将抵押款存入中信银行还款账户，等待银行批扣并出具解押材料，最迟于8月15日前办理完解押手续，并且甲方愿意把该房屋的房本原件暂时由乙方保管直至解押、缴税过户完毕。如果甲方对房屋解押再次违约，乙方将追究《买卖合同》中约定的违约责任，并且，违约日期从2015年7月9日起计。因王艳丽一直未能办理解押手续，故双方于2015年9月9日再次签订《补充协议》，约定王艳丽向抵押权人清偿借款日期迟延至2015年9月15日，若王艳丽违反该约定，王艳丽应按《买卖合同》约定向王瑾承担违约责任，违约日期从2015年7月9日起计算。双方应于办理完毕抵押登记注销手续后当日内办理税、费缴纳手续及房屋权属转移登记手续。另查，王瑾具备在京购买房屋资格。原审法院认定上述事实，有《北京市存量房屋买卖合同》、收条、《补充协议》及王瑾、王艳丽的陈述等证据在案佐证。原审法院判决认定：王瑾与王艳丽签订的《北京市存量房屋买卖合同》及两份《补充协议》系双方的真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，应为合法有效。现王艳丽未能按照约定解除房屋上设定的抵押，造成合同无法继续履行。王艳丽的行为构成违约，王瑾依据双方的约定向王艳丽主张违约责任，于法有据，法院予以支持。对于王艳丽主张违约金金额过高一节，由法院酌定对违约金金额予以调整。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决：一、王艳丽支付王瑾自二〇一五年七月九日至二〇一六年一月二十九日的违约金二十六万二千四百元，于本判决生效后七日内执行；二、王艳丽支付王瑾自二〇一六年一月三十日至王艳丽办理解除602号房屋解押登记手续之日止的违约金（每日按一千二百八十元计算），于本判决生效后七日内执行；三、驳回王瑾的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。王艳丽不服原审法院判决，向本院提起上诉。上诉请求是：撤销原审法院判决，驳回对方的诉讼请求。上诉理由：我积极履行合同将涉案房屋交付给王瑾，合同的主要义务已履行完毕，只是还未办理房屋过户。当初王瑾未一次性支付购房款，导致我因缺资金而将涉案房屋抵押给银行，目前我没有解押能力；二、我已积极履行合同，涉案房屋主要义务已交付，故原审法院判决违约金数额过高，二审法院应予以驳回。王瑾服从原审法院判决，不同意王艳丽的上诉请求及理由。称：一、上诉人的上诉理由中称“致使未能解除房屋上设定的抵押的，造成合同无法继续履行是属于不可预见”，我对此不予认可，上诉人作为成年人其是否有能力解押在签订合同时应完全可预见到；二、上诉人的上诉理由中又称“由于被上诉人多次向上诉人请求将房屋出售给被上诉人，称自己出售了其他房屋后会一次性支付购房款，并帮助解押房屋上设定的抵押”不是事实。根据合同及补充协议的约定，被上诉人购买房屋是按揭贷款，上诉人对此是明知的；三、关于违约金问题，合同中双方明确约定违约金是日万分之五，原审法院考虑此情况后调整到日万分之四，我认为是合理的。故希望二审法院维持原判，驳回上诉人的上诉请求及理由。本院经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。上述事实，有双方当事人在二审期间的陈述在案佐证。本院认为：王瑾与王艳丽签订的《北京市存量房屋买卖合同》及两份《补充协议》系双方的真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，应为合法有效，双方均应依约履行。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。王瑾依照合同约定履行了合同义务，双方通过签订《补充协议》约定，王艳丽向抵押权人清偿借款日期迟延至2015年9月15日，若王艳丽违反该约定，王艳丽应按《买卖合同》约定向王瑾承担违约责任。现王艳丽仍以其无解押能力为由，未能按照约定解除房屋上设定的抵押，造成合同无法继续履行。其行为构成违约，王瑾依约主张王艳丽承担违约责任，于法有据，应予支持。关于王艳丽上诉主张违约金过高一节，原审法院已经对双方约定的违约金金额予以降低，其上诉请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费二千四百二十六元，由王瑾负担四百二十六元（已交纳），由王艳丽负担二千元（本判决生效后七日内交纳）。二审案件受理费四千八百五十二元，由王艳丽负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长 柳适思审判员 刘秋燕审判员 王爱红二〇一六年四月十五日书记员 赵梦芸 来自