（2015）宛龙梅民初字第553号
裁判日期: 2016-04-15
公开日期: 2016-07-04
案件名称
南阳大新实业有限公司与河南省惠裕房地产开发有限责任公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
南阳市卧龙区人民法院
所属地区
南阳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
南阳大新实业有限公司,河南省惠裕房地产开发有限责任公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第五条；《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》：第十九条；《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第九十三条第一款，第九十四条
全文
河南省南阳市卧龙区人民法院民 事 判 决 书（2015）宛龙梅民初字第553号原告南阳大新实业有限公司。住所地南阳市卧龙区。。法定代表人毕应先，任该公司总经理。二被告委托代理人梁重争、袁英范，河南定信律师事务所律师。代理权限为特别授权。被告河南省惠裕房地产开发有限责任公司。住所南阳市（格林国际大酒店）。法定代表人白松杨，任该公司总经理。委托代理人王瑞玲，河南大为律师事务所律师。代理权限为一般代理。原告南阳大新实业有限公司与被告河南省惠裕房地产开发有限责任公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告南阳大新实业有限公司的委托代理人袁英范、被告河南省惠裕房地产开发有限责任公司的委托代理人王瑞玲均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告南阳大新实业有限公司诉称，2013年4月13日，原、被告签订房屋认购协议书，约定原告购买被告的房产，协议签订后原告依约支付了购房款。2015年7月9日被告向原告出具房屋认购协议解除通知书，单方提出解除合同。现诉至法院，请求确认被告单方解除房屋认购协议的通知无效并判令被告继续履行认购协议。被告河南省惠裕房地产开发有限责任公司辩称，2015年7月9日，被告解除与原告协议的通知合法有效，双方签订认购协议后，协议约定的认购款至今仍未支付，且经被告多次催缴，原告未支付，致使正式商品房买卖合同无法签订。原告外欠款太多，致使被告多次收到法院执行裁定，法院已经把原告交纳的认购款全部查封扣留，致使被告权利受到损害，合同目的无法实现，故被告通知原告解除认购协议。经审理查明，2013年4月13日，原、被告签订《房屋认购协议书》，约定原告购买被告位于南阳市新华西路106号世奥国贸大厦27层H轴线以北（东北角一户除外）的房产，总建筑面积约841.65平方米。该协议第三条“付款方法”约定“本协议签订后5日内，乙方（本案原告）付甲方（本案被告）购房款2000000元，中央空调初装费176747元，大修基金65228元，三项共计2241975元，剩余房款及契税共计2551643元在甲方与乙方签订《商品房买卖合同》，办理产权登记手续时一次性交清，办理产权登记的有关费用按国家有关规定由乙方负担”。该协议第四条“双方责任及义务”第三款约定“甲方房产经竣工验收后，且具备办证条件时，甲方要及时书面通知乙方交纳剩余房款并与乙方签订正式的《商品房买卖合同》”。协议签订后原告于2013年4月16日向被告公司银行账户转入2241975元，于2013年4月17日向被告公司银行账户转入装饰费9130元，于2014年5月28日向被告公司银行账户转入1000000元。2015年7月9日，被告向原告发出《房屋认购协议解除通知书》，以原告不履行缴款义务、原告缴纳认购款已被法院强制查封扣留、致使合同目的无法实现为由，单方提出解除合同。现涉案房产已竣工验收完毕，未办理房产证，被告已将该房产交付原告占有使用。原告因涉及借款纠纷，其所购买的涉案房产已被人民法院查封，不允许原告对涉案房产买卖、转让、抵押。以上事实，由原、被告陈述、《房屋认购协议书》、被告收据、原告银行转账凭证、《解除通知书》、民事裁定书、协助执行通知书予以证实，并经法庭举证、质证，记录在卷。本院认为，关于本案案由问题，立案时确定本案案由为确认合同有效纠纷，但原告的诉讼请求中同时要求被告继续履行房屋认购协议，因此其诉讼请求中有给付内容，本案并非单纯的确认之诉，故本案的案由为房屋买卖合同纠纷。关于双方签订的《房屋认购协议书》是否有效的问题，双方签订的《房屋认购协议书》，对原告所购买的房屋的位置、面积、单价、总价款等进行了详细约定，双方当事人就购买特定房产达成了一致意思表示，因而该认购协议书具备了法律规定的商品房买卖合同的主要内容，同时原告根据双方的约定已支付大部分购房款，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，应当认定该认购协议书为商品房买卖合同。该认购协议书系双方当事人真实意思表示，且并未违反国家法律、行政法规的禁止性规定，应为合法有效的合同。关于被告辩称双方签订认购协议后约定的认购款经被告多次催缴至今仍未支付、致使正式商品房买卖合同无法签订的意见，双方约定“本协议签订后5日内，乙方（本案原告）付甲方（本案被告）购房款三项共计2241975元，剩余房款及契税共计2551643元在甲方与乙方签订《商品房买卖合同》、办理产权登记手续时一次性交清”，现除了装饰费9130元不在合同约定范围之内，原告已支付给被告合同约定的购房款3241975元。同时，双方约定“甲方房产经竣工验收后，且具备办证条件时，甲方要及时书面通知乙方交纳剩余房款”，现争议房产已竣工验收完毕，并未办理房产证，且原告称并未收到交纳余款的书面通知，虽被告称已书面通知原告，但并未提供证据予以证实，故本院对被告该辩称意见不予采信。关于被告辩称法院已经把原告交纳的认购款全部查封扣留、致使被告权利受到损害、合同目的无法实现的意见，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十九条规定，被执行人购买需要办理过户登记的第三人的财产，已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，虽未办理产权过户登记手续，但申请执行人已向第三人支付剩余价款或者第三人同意剩余价款从该财产变价款中优先支付的，人民法院可以查封、扣押、冻结。经庭审查明，人民法院查封的是原告所购买的房屋，并非购房款。故在执行过程中要想执行原告购买需要办理过户登记的涉案房屋，有两个途径，申请执行人向第三人即本案被告支付剩余价款，或拍卖、变卖房屋后，作为第三人的被告同意将剩余房款从房屋变价款中优先支付。这两种途径均不影响被告取得全部的购房款，实现自己的权利，故也不影响合同目的的实现。且如果被告认为自己权利受到损害，也可在保全或执行过程中提出异议，现被告并没有提出异议，故对被告该辩称意见本院不予采信。关于被告单方解除《房屋认购协议书》的通知是否有效的问题，根据我国《合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”以及《合同法》第九十三条规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成立时，解除权人可以解除合同”。原告不存在足以导致合同解除的约定情形，也不存在《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的解除事由，故被告无权单方解除《房屋认购协议书》，从而被告于2015年7月9日向原告发出《房屋认购协议解除通知书》的行为不发生解除合同的效力。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十九条之规定，判决如下：一、被告河南省惠裕房地产开发有限责任公司于2015年7月9日向原告南阳大新实业有限公司发出《房屋认购协议解除通知书》的行为无效。二、被告河南省惠裕房地产开发有限责任公司继续履行与原告所签订的《房屋认购协议书》。诉讼费100元，由被告河南省惠裕房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。审判长 崔 炯审判员 常 丽审判员 相庆磊二〇一六年四月十五日书记员 郑 弋原告提起诉讼，要求：1.确认原、被告于2009年12月10日签订的房屋买卖合同合法有效；2.要求被告履行合同义务，协助原告办理房屋产权证照。诉讼费由被告负担。本院经审判委员会讨论认为：关于本案案由问题。原审判决确定本案案由为确认合同有效纠纷，但被上诉人在原审的诉讼请求中要求上诉人履行合同义务，协助办理房屋产权证照，因此其诉讼请求中有给付内容，本案并非单纯的确认之诉，故本案的案由为房屋买卖合同纠纷。解除其与郝铭科签订的《转让协议书》，判令被上诉人将位于包头市昆都仑区金茂豪庭10栋303号房屋的产权过户至原告名下；上诉人陈伟提出的诉讼请求是：判令解除其与郝铭科签订的《转让协议书》，将位于包头市昆都仑区金茂豪庭10栋303号房屋的产权过户至陈伟名下；诉讼费由被上诉人承担。其主张是基于房屋买卖纠纷，故本案案由应确定为房屋买卖合同纠纷，一审判决确定案由为确认合同有效纠纷不当，本院予以纠正。被告委托其母谢才香与原告签订的《房地产转让契约》，实质是预约合同的转让，是双方当事人的真实意思表示，应当确认合同有效。《商品房销售管理办法》第三条规定：商品房销售包括商品房现售和商品房预售。商品房现售，是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为；商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。因此，我国区分商品房的现售和预售的标准系房屋是否“竣工验收合格”，如未经竣工验收合格，则为商品房预售，相反则为商品房现售。本案审理过程中，虽原、被告皆主张双方为商品房现售，但双方皆未举证证明诉争房屋已经过“竣工验收合格”，因此应认定双方对于诉争房屋达成的买卖合同为预售性质。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。原、被告皆未举证证明被告取得了诉争房屋的预售许可，因此根据上述规定，应认定双方签订的上述合同无效。因此，原告要求确认合同有效、确认原告已取得诉争房屋所有权、被告应协助原告办理更名过户的诉讼请求不予支持。关于《认购协议》的效力认定问题，2010年4月28日，双方当事人之间签订的《认购协议》，对被上诉人所购买的房屋进行了详细约定，同时约定了房屋的单价及总价款，双方当事人就购买特定房产达成了一致意思表示，因而该《认购协议》具备了相关法律规定的商品房买卖合同的主要内容，同时被上诉人根据双方的约定支付了120690元的首付款，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，应当认定该《认购协议》为商品房买卖合同。该《认购协议》系双方当事人真实意思表示，应为有效协议。双方签订《认购协议》时房屋确未建成，应可理解为预售，依最高人民法院司法解释似也应认定认购无效。不过在最高人民法院司法解释条款的“但书”条款明确规定：“在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”。这里面有争议的问题是：万诚公司系于本诉讼中而非胡长胜起诉前取得了预售许可证，该情况能否认定有效？本院认为，这里面存在一个对《解释》精神的理解问题。实际上，最高法院该解释的本意在于照顾买受人意愿，周延保护买受人，规定“出卖人未取得预售许可证明与买受人订立预售合同的应当认定无效”，是为防止没有预售许可证造成买房人无法办证或不能入住甚至被骗，故赋予买受人无效请求权以退房返款（以至赔偿）；规定“在起诉前取得预售许可证，可以认定有效”，是为防止开发商在房价涨落中恶意主张无效，导致买房人入住预期落空而蒙受损失。此中用语以“可以”授权，而不用“应予”限制，即为考查买房人意愿而留余地。作以上理解之后，并在胡长胜坚持履行意愿之下，本判在该点上即已应作出《认购协议》有效的判断。如果说以上理解仍嫌违背解释条文表面语意，则还要从减少诉累、司法为民、节约司法资源的价值取向上说明：依我国民事诉讼法，如无特别事由，起诉人是可以任意撤回起诉的。本案中，胡长胜坚持履行《认购协议》购买房屋的态度十分坚决，甚至万诚公司许以两倍已付房款的赔偿仍不能动摇。如此之下，胡长胜大可撤回本次起诉（本院也实无不准的理由），然后立即再行起诉，在任何情势、证据均无任何变化情况下，本院即应以满足了“起诉前取得预售许可证”的条件而判决《认购协议》有效。不撤就输掉诉讼，撤回再诉就赢得诉讼，诉讼变得魔术般诡异——这不应是我国程序法设置的效果，也不应是人民法院组织诉讼和裁判的立场（故本院也不应对胡长胜释明此点以促其撤回再诉）。山海开发公司与周得恩签订的房屋认购协议是双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，应认定为合法有效，双方应按约定履行。山海开发公司未按约定与周得恩在2007年12月31日前签订正式商品房买卖合同，因此周得恩有权选择退房或继续履行《认购协议》。现周得恩选择继续履行《认购协议》，且《认购协议》对所购房屋的具体位置、面积、价款、及交房办证等内容约定明确，所购的房屋亦未出售，故原审判决《认购协议》有效，双方按认购协议履行，并无不当。秦泗成、怡嘉公司所订立的《内部认购协议》没有违反法律的禁止性规定，合法有效，当事人应该全面履行自己的义务。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：商品房的认购、定购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的几项内容并且出卖人已经按照约定收受购房款，该协议应当认定为商品房买卖合同。（一）关于《内部认购协议》的性质如何认定的问题。怡嘉公司与秦泗成签订的《内部认购协议》中已明确约定了标的房屋的座落、面积及价款计算方式等主要内容，双方达成明确合意，并且怡嘉公司已经按照约定收受了秦泗成预付的房款400000元，该协议应当认定为商品房买卖合同。双方对有关合同内容约定不明确的部分，根据《中华人民共和国合同法》第六十一条、六十二条和第九章以及其他相关法律法规规定，均能依法确定，不影响买卖合同的履行。怡嘉公司取得商品房销售许可证后，双方当事人应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务。原告与被告俞馨茹订立的房屋认购协议系双方当事人真实意思的表示，协议内容未违反法律法规的强制性规定，应为合法有效，双方应该按照该协议的约定履行各自义务，房屋未办理权属登记因而不能转让并非效力性强制性规定，原告与被告俞馨茹之间订立的合同并不会因涉案房屋未办理权属登记即告无效，故对于原告认为涉案房屋无法转让的主张不予采信；再次，本案审查的重点是房屋认购协议能否继续履行，该认购协议具备了当事双方的名称、房屋基本状况、总价款及付款期限等主要内容，认购协议订立后，原告已经支付被告俞馨茹290000元，被告也已将房屋交付给原告，对于办理产权过户等合同附随义务，虽然双方并未在订购协议里作出约定，亦未就涉案房屋重新订立房屋买卖合同，现被告俞馨茹同意协助原告办理涉案房屋的过户等相关手续，并同意承担相应的税费，且原告也未举证证明该房屋上存在其他妨碍过户的事项，故对于原告要求解除其与被告俞馨茹签订的房屋认购协议的理由缺乏事实以及法律依据，本院不予支持。因本案双方当事人在签订合同时，尤其是周云芸提起诉讼时，紫辰房地产公司未取得商品房预售许可证，原审依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，认定本案所涉15份《内部认购协议》应为商品房买卖合同且无效适用法律正确。紫辰房地产公司在出售房屋时明知没有取得商品房预售许可而与周云芸签订商品房买卖合同，根据相关法律规定理应返还周云芸的购房款及赔偿相应损失。原审法院根据本案实际情况判令紫辰房地产公司返还周云芸购房款5021100元并赔偿损失2510550元并无不当。 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