（2015）峨眉民初字第1604号

裁判日期: 2016-04-15

公开日期: 2016-05-13

案件名称

李学进与峨眉山市阳光置业有限公司商品房买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

峨眉山市人民法院

所属地区

峨眉山市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

李学进,柯红兵,峨眉山市阳光置业有限公司

案由

商品房销售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第二条第一款，第七条，第八条第一款，第九十四条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十二条，第十三条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款

全文

四川省峨眉山市人民法院民事判决书（2015）峨眉民初字第1604号原告：李学进，女，生于1971年01月01日，汉族，住峨眉山市九里镇。原告：柯红兵，男，生于1969年04月27日，汉族，住址同上。被告：峨眉山市阳光置业有限公司，住所地：峨眉山市绥山镇佛光东路450号，组织机构代码：05606369-2。法定代表人：邓文伟，经理。委托代理人：毕佳，四川创实律师事务所律师。（特别授权）原告李学进、柯红兵与被告峨眉山市阳光置业有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员杨刚独任审判，于2015年10月20日公开开庭进行了审理，后双方当事人申请庭外和解，又于2016年03月23日公开开庭进行了第二次审理。原告李学进，被告峨眉山市阳光置业有限公司的委托代理人毕佳到庭参加了两次庭审。本案现已审理终结。原告李学进、柯红兵诉称：原、被告于2013年06月09日签订了一份《房屋买卖合同》，原告购买被告开发的“维多利亚2号楼1单元15层2号”房屋一套，价款为323000元，首付163000元，剩余160000元以银行按揭方式向被告支付了全部房款，原告全部履行了合同义务。2015年05月31日，原告按约收房时发现该房存有巨大瑕疵，且不符合购房合同约定，该房客厅顶部突然出现巨大的十字梁，严重破坏该房的房屋使用功能，被告擅自变更设计方案且不通知原告，涉嫌欺诈，严重损害原告合法利益。该十字粱位于客厅中部，贯穿整个客厅，横粱长度315厘米，厚度35厘米，宽度22厘米；竖粱长度500厘米，厚度30.5厘米，宽度22厘米，房屋层高290厘米，粱至地面255厘米，房屋的净高、层高均不符合合同约定，并对原告造成极大的心理压力。综上，被告已构成根本性违约，故请求依法判令：1、解除原、被告签订的房屋买卖合同；2、原告将“维多利亚2号楼1单元15层2号”房屋退还被告，被告退还原告购房款323000元及按揭购房的银行利息，计算至本判决生效止；3、被告赔偿原告损失15892.5元；4、本案诉讼费用由被告承担。被告峨眉山市阳光置业有限公司辩称：被告向原告交付的房屋均符合相关法律法规的规定，同时已经相关部门依法验收合格，交付原告房屋符合合同的约定，原告起诉解除合同没有事实和法律依据，请求依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明：二原告系夫妻关系。2013年06月09日，原、被告签订了一份《商品房买卖合同》，合同约定：商品房为2幢1单元15层02号（暂定），层高3米，房屋预测建筑面积72.04平方米，其中套内建筑面积55.33平方米，分摊建筑面积16.71平方米，商品房总价款为323000元；付款方式为贷款方式付款；商品房交付时间为2015年05月31日前；商品房质量、装饰、设备标准的约定：1、该商品房地基基础和主体结构质量经检测不合格的，买受人有权退房；2、该商品房室内空气质量经检测不符合国家标准的，买受人有权退房；3、交付该商品房时，该商品房已经由建设、勘察、设计、施工、工程监理等单位验收合格，出卖人应当与买受人共同查验收房，发现有其他问题的，双方同意由出卖人按照国家和本市有关工程质量的规范和标准及补充协议要求修复。同日，双方又签订一份《商品房买卖合同》补充协议，协议约定：买受人一次性支付首期购房款163000元，余款160000元向金融机构申请按揭贷款；买受人为了便于今后装修，向出卖人申请取消《商品房买卖合同》附件一《房屋平面图》中房屋内的栏板、栏杆、拖拉门、落地窗施工，出卖人对买受人的该项申请表示同意，但不因此而减少房款。当日，原告柯红兵支付房款103000元；2013年07月30日，合同进行了备案；2014年04月13日原告柯红兵支付房款60000元；同年07月08日，二原告在中国建设银行股份有限公司峨眉山支行办理了按揭贷款，8月22日，银行转款160000元给被告公司，至此，二原告付清了全部款项。房屋竣工后于2015年05月14日经相关部门验收，验收内容为：1、工程技术档案，施工管理资料，质量控制资料真实，基本完整，符合要求；2、本工程按照国家有关设计，规范施工，施工质量满足国家有关验收规范要求；3、主要功能项目的抽查符合相关专业质量验收规范的规定；4、本工程无质量隐患，各种使用功能均能满足要求；5、本工程分部质量评定为合格，观感质量评定为一般。本工程质量验收合格。2015年05月31日，原告按照合同约定收房时认为其所购买房屋存在巨大瑕疵，且不符合合同约定，房屋客厅出现十字粱，严重破坏该房使用功能而拒绝收房，双方为此发生纠纷，经多次协商无果。原告于2015年08月10日诉来我院，请求判令：1、解除原、被告签订的房屋买卖合同；2、原告将“维多利亚2号楼1单元15层2号”房屋退还被告，被告退还原告购房款323000元及按揭购房的银行利息，计算至本判决生效止；3、被告赔偿原告损失15892.5元；4、本案诉讼费用由被告承担。本案经本院多次主持调解，当事人难以达成调解。上述事实，有原告起诉书，提交的购房合同、收据、借款合同、房屋装修改造协议、照片，被告提交的平面图、2号楼四至33层粱配筋图、施工图设计文件审查报告、市建设工程规划核实合格证、2号楼竣工验收报告、买卖合同、户型2制作宣传资料、施工监理日志、收据及本院庭审笔录等证据予以证实。本院认为：依据《中华人民共和国合同法》第二条“合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。”、第七条“当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。”、第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”。本案原、被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议后，原告已按照合同约定支付了全部房款，双方按照约定交付房屋时，原告拒收，理由为：1、层高不足3米，不符合购房合同约定；2、该房客厅顶部出现巨大的十字梁，严重破坏该房的房屋使用功能，是因被告擅自变更设计方案且不通知原告，涉嫌欺诈。故要求解除双方签订的商品房买卖合同。焦点一，出卖人是否违反合同约定，买受人能否解除合同。就双方签订的买卖合同可以看出，约定解除的情形有二种：1、该商品房地基基础和主体结构质量经检测不合格的，买受人有权解除合同；2、该商品房室内空气质量经检测不符合国家标准的，买受人有权解除合同；另一种情形为：交付该商品房时，该商品房已经由建设、勘察、设计、施工、工程监理等单位验收合格，出卖人应当与买受人共同查验收房，发现有其他问题的，双方同意由出卖人按照国家和本市有关工程质量的规范和标准及补充协议要求修复。但该情形未赋予买受人具有解除权。焦点二，买受人的法定解除权。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条规定“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”、第十三条“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”。综上，二原告在付清全部购房款后，在该房屋竣工验收合格后即在双方约定房屋交付时原告拒绝接收房屋，以被告违反合同约定，擅自改变房屋设计方案，主张解除双方签订的《商品房买卖合同》、返还购房款、承担银行资金利息和赔偿损失的诉讼请求因其提供的证据不足以支持其诉讼主张，且不符合合同约定及上述法律法规之规定，故本院依法不予支持。为此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：驳回原告李学进、柯红兵的诉讼请求。诉讼费用减半收取3100元，由原告李学进、柯红兵负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于乐山市中级人民法院。（此页无正文）审判员　　杨刚二〇一六年四月十五日书记员　　冯艳附本案所适用的相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。来源：百度搜索“”