（2016）豫0502民初740号
裁判日期: 2016-04-15
公开日期: 2016-06-17
案件名称
安阳市嘉乐物业管理有限责任公司与宋学林物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
安阳市文峰区人民法院
所属地区
安阳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
安阳市嘉乐物业管理有限责任公司,宋学林
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第一百零七条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条，第六条
全文
河南省安阳市文峰区人民法院民 事 判 决 书（2016）豫0502民初740号原告安阳市嘉乐物业管理有限责任公司，住所地安阳市北关区。法定代表人杨俊海，职务经理。委托代理人杨军，河南兴亚律师事务所律师。被告宋学林，男，1951年10月2日出生，汉族。原告安阳市嘉乐物业管理有限责任公司（以下简称嘉乐物业公司）诉被告宋学林物业服务合同纠纷一案，本院于2016年3月16日立案受理后，依法由审判员孙莉莉适用简易程序，于2016年4月11日公开开庭进行了审理。原告嘉乐物业公司委托代理人杨军，被告宋学林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告嘉乐物业公司诉称，被告宋学林系本市东方今典小区16号楼3单元2层东户房屋的业主，被告在该房屋内居住。原告是专业从事物业管理服务的企业，从2010年11月1日起，受东方今典小区业主委员会委托，为该小区业主提供物业管理服务。从2011物业收费年度起（2010年11月1日—2015年10月31日），被告连续五个年度未向原告交纳物业费共计5144.14元，其中2010年11月1日至2013年10月31日共36个月物业费为2857.86元，2013年11月1日至2015年10月31日共24个月物业费为2286.28元。原告多次向被告催交未果，依据合同约定，被告行为已构成违约，除应继续履行交纳物业费义务外，并应从逾期之日以应交的物业费为基数按日0.3%支付违约金直至完全履行止。为维护原告合法权益，现诉至法院，请求确认被告违约并依法判令被告向原告给付2011—2015物业年度2010年11月1日至2015年10月31日期间的物业管理服务费5144.14元及其违约金，违约金分别从逾期下一年度的1月1日起按日0.3%计算至物业费完全给付止，诉讼费由被告承担。被告宋学林辩称，被告2007年装修入住东方今典小区的该房屋后，整个室内墙面出现大面积渗水，与当时的物业公司（由房地产开发公司委托）反映协商此事后，物业公司口头说不用交物业费，让被告自行修缮房屋墙面渗水问题，被告多方查找原因，最终经过两次大修才解决问题，是由于墙面内管道破裂造成漏水，被告与当时的物业公司达成协议，不交纳物业费。原告物业公司进驻时发放调查问卷，被告不同意换物业公司。原告嘉乐物业公司未尽到物业管理服务义务，业主的合法权益受到不同程度的损害，原告存在严重的违约行为，已无权向被告索要物业费。物业公司私自抬高物业收费标准，2014年未经全体业主同意，私自将价格抬高到每平方米每月0.6元，目前小区的业主委员会没有经过全体小区业主的三分之二以上同意通过选举产生，业主委员会不合法，业主委员会与物业公司签订的物业合同是无效的。小区内管理混乱，消防通道常年处于堵塞状态，车辆乱停乱放，有的绿化被铲掉，树木被砍伐，小区监控不管用，楼房的可视电话门铃处于不鸣状态，无人维修管理；该小区3号楼5单元顶层业主在房顶加盖了一层楼房，是严重的违章建筑，加盖的楼房的污水直接排放到了小区楼单元门口和各业主的停车库门口，环境脏乱潮湿，各业主多次向物业公司进行反映，原告物业公司从不进行管理，该房屋楼顶重压成百吨的建筑物，会直接减少该栋楼的使用寿命，造成楼房倒塌的安全隐患；被告小区的物业楼产权应属于全体业主所有，原告未经业主同意，私自将物业楼向外出租，租金也不向业主公开用途，原告还将小区内的休闲娱乐场所对外出租，严重影响了全小区业主的正常休闲娱乐；小区正门口的观赏喷泉，物业私自去除，反而放了一池水，周围未加固安全护栏，给在周围玩耍的小孩造成极大的安全隐患。原告未尽物业服务职责，已严重违约，已无权收取被告的物业费。经审理查明，被告宋学林系安阳市文峰区东方今典小区16号楼3单元2层东户房屋业主，其在该房屋内居住，该房屋建筑面积158.77平方米。2010年12月10日，原告嘉乐物业公司与安阳市东方今典小区业主委员会签订物业管理委托合同，合同约定：委托管理期限为三年，自2010年11月1日起至2013年10月31日止，关于物业管理服务费，住宅房屋由物业公司按建筑面积每月每平方米0.5元向业主或物业使用人收取，空置房屋按建筑面积每月每平方米0.25元向所有权人收取，业主和物业使用人在规定的时间内交清全年物业费优惠一个月，第二个月、第三个月为宽展期，自第四个月开始，逾期不交纳物业管理费用的，从逾期之日起按每天应交管理费的3‰交纳违约金；该合同亦规定了原告嘉乐物业公司的管理服务标准和质量。2013年11月1日，原告嘉乐物业公司与安阳市东方今典小区业主委员会继续签订物业管理委托合同，该合同约定委托管理期限自2013年11月1日起至2016年10月31日止，关于物业管理服务费，住宅房屋由物业公司按建筑面积每月每平方米0.6元向业主或物业使用人收取，空置房屋按建筑面积每月每平方米80%向所有权人收取；其他合同条款约定与2010年签订的物业管理委托合同基本相同。另查明，被告宋学林未向原告嘉乐物业公司交纳2010年11月1日至今的物业服务费。东方今典小区3号楼5单元顶层有业主加盖一层房屋，3号楼西侧道路时常停放两排车辆，造成该通道车辆无法通行。以上事实，有原告提交的物业管理委托合同、业主信息一览表，以及原、被告当庭陈述为证，所有证据经当庭质证、认证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，原告嘉乐物业公司与安阳市东方今典小区业主委员会签订物业管理委托合同，物业服务合同是业主委员会代表全体业主与原告签订的物业服务协议，原告向东方今典小区提供物业服务，被告宋学林作为东方今典小区的业主，应当向原告嘉乐物业公司支付相关物业服务费。根据原告与东方今典小区业主委员会签订的物业服务合同的约定，结合原告主张及被告房屋面积，被告宋学林应支付原告2010年11月1日至2013年10月31日期间的物业服务费2857.86元（0.5元×158.77平方米×36个月），2013年11月1日至2015年10月31日期间的物业服务费2286.28元（0.6元×158.77平方米×24个月），合计5144.14元。被告辩称原告对该小区的物业服务存在管理混乱、物业服务不到位的情形，原告的物业服务确有需改进之处，原告主张被告逾期支付物业费的违约金，按日0.3%支付，该约定过高，不符合法律规定，本院不予支持。被告辩称其刚入住时即发现该房屋存在室内墙面大面积渗水的质量问题，与之前的物业公司达成约定被告不交纳物业费，被告不同意换物业公司，被告因房屋质量问题给自身造成的损失，应向相关责任方提出主张以维护被告合法权益，被告该辩称理由不能对抗原告要求其支付物业费的主张。被告辩称原告对小区的物业服务管理不善存在多种问题，不应支付物业服务费，该辩称理由缺乏法律依据，不予支持，被告对此可另行主张权利。被告辩称业主委员会不合法，业主委员会与物业公司签订的物业合同无效，被告对此未能提交证据证实，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告宋学林应于本判决生效之日起十日内支付原告安阳市嘉乐物业管理有限责任公司2010年11月1日至2015年10月31日期间的物业服务费人民币5144.14元；二、驳回原告安阳市嘉乐物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告宋学林负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于河南省安阳市中级人民法院。审 判 员 孙莉莉二〇一六年四月十五日代理书记员 程 露 来源：