（2015）长安民初字第06641号

裁判日期: 2016-04-15

公开日期: 2016-07-07

案件名称

杨某与陕西地方电力房地产有限责任公司、第三人交通银行股份有限公司陕西省分行商品房买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

西安市长安区人民法院

所属地区

西安市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

杨某,陕西地方电力房地产有限责任公司,交通银行股份有限公司陕西省分行

案由

商品房销售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第九十三条第一款，第九十六条第一款，第一百零七条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第二十四条，第二十五条第一款；《中华人民共和国担保法》：第三十三条第一款

全文

陕西省西安市长安区人民法院民事判决书（2015）长安民初字第06641号原告杨某。委托代理人于敏，陕西地坤律师事务所律师。委托代理人倪志远，陕西地坤律师事务所律师。被告陕西地方电力房地产有限责任公司。法定代表人吕亚雄，该公司董事长。委托代理人谢振华，系该公司法务。第三人交通银行股份有限公司陕西省分行。诉讼代表人程清洁，该分行行长。委托代理人王某，系该分行职员。委托代理人张某，系该分行职员。原告杨某与被告陕西地方电力房地产有限责任公司、第三人交通银行股份有限公司陕西省分行商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告杨某及其委托代理人于敏，被告委托代理人谢振华，第三人委托代理人王某、张某到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，其与被告签订商品房买卖合同及地下车位使用权转让协议，被告未按时交付房屋及车位，现诉请确认其与被告所签订的商品房买卖合同已于2015年10月19日解除，被告返还其已付购房款及已向第三人支付的贷款本息，被告赔偿其已付购房款的利息，被告承担违约金85322.76元，解除原、被告、第三人所签订的个人房产抵押贷款合同，因提前偿还贷款而向第三人支付��补偿金由被告承担，其余贷款本息应由被告向第三人偿还，第三人涤除系争房屋的抵押登记，解除原、被告所签订的两份地下车位使用权转让协议，被告返还车位款390000元并承担相应利息，本案诉讼费用由被告承担。被告辩称，其所出售的房屋按合同约定具备交付条件；其未收到原告要求解除商品房买卖合同及地下车位使用权转让协议的通知；其不存在违约，不应当承担违约责任；其并未逾期向原告交付地下车位，而是原告拒收，依照双方协议约定，原告不得以任何理由解除该协议，且该协议与商品房买卖合同分属不同法律关系，原告应另案起诉；原告请求应予以驳回。第三人述称，若原、被告间的商品房买卖合同被解除，从而使其与原告的个人房产抵押贷款合同解除，原、被告应清偿剩余的按揭贷款本息及至实际给付之日的利息、罚息，承��提前还款的补偿金，其对本案所涉房屋享有优先受偿权。经审理查明，被告于2004年前以出让方式取得了位于西安市长安区韦曲街道雁塔南路南段批号西长国用（2010）第01号地块的土地使用权。后经规划用途为商品房，被告为此取名为曲江.观山悦，其办理了相关的开发手续并进行了开发。自2013年底开始，原、被告就原告购买被告第三期开发的商品房及该小区车位进行了协商，并于2014年9月15日签订商品房买卖合同，被告将第xx幢xx单元xx层xx号房屋售予原告，房价款为2844092元；于2014年8月2日、2014年9月19日签订两份曲江.观山悦地下车位使用权转让协议，转让费共计390000元；签订地下车位使用权转让协议当日，原告向被告交纳了转让费用390000元；车位的交付时间为2014年12月31日。商品房买卖合同约定首付款为854092元，余款1990000元以银行按揭方式支付；交房时间为2014年12月31日前；若交房时间逾期超过60日后，原告有权解除合同，被告应当自原告解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的3%向原告支付违约金；商品房达到交付条件后，被告应当书面通知原告办理交付手续，双方进行验收交接时，被告应出示相关证明文件，并签署房屋交接单。此外，双方对其它内容亦进行了约定。在协商签订合同期间，原告向被告交付房款854092元。2014年10月23日，原、被告及第三人签订个人房产抵押贷款合同，并以抵押其所购房产为条件；被告为原告贷款提供连带责任保证。个人房产抵押贷款合同约定贷款金额为1990000元，贷款期限为96个月，月利率为5.458333‰（遇中国人民银行基准利率及/或缩小住房贷款利率下浮幅度的，调整基准利率以次年1月1日为合同利率调整日），逾期贷款罚息利率为本合同约定利率上��50%，还款方式为等额本息还款法，还款以月为一期，还款日为每期末月05日，贷款的收款人为被告，提前还款补偿金为提前归还贷款本金的1%。此外，三方对其它内容亦进行了约定。2015年1月12日，第三人将1990000元贷款支付给被告。2015年2月2日，被告向原告出具了专用收款收据，载明收到原告购房款1990000元。时至2016年4月6日，原告向第三人累计还款本金251764.93元，累计支付利息136351.97元，尚欠本金1738235.07元。被告曾于2014年12月28日在西安晚报上登载交房公告，载明其公司开发的曲江.观山悦项目31号楼、32号楼、33号楼、34号楼、35号楼房屋已于2014年12月31日前达到交付条件，具体《交付通知》已通过ESM书面邮寄至商品房买卖合同（业主）预留地。按照商品房买卖合同的约定，自交付通知书约定交付之日起该项房屋视为交付，该房屋的权利义务自该日起转移。由于被告与装修公司之间存在矛盾，致原告所购房屋未按期交付。双方经多次协商未果，原告遂于2015年10月19日向被告发出退房、退车位申请，表明被告交付房屋期限已过，仍不能交付，要求被告承担违约责任，解除合同，退还房款；表明车位交付时间已过，仍不能交付，要求退还全部车位款，被告相关人员在原告申请附件上签字确认。被告收到原告的申请后，也曾与原告协商，但仍未达成一致。原告遂于2015年12月24日诉至本院要求确认其与被告所签订的商品房买卖合同已于2015年10月19日解除，被告返还其已付购房款（包括首付款、已向第三人偿还的贷款本金），被告支付其已向第三人支付的贷款利息，被告支付其已付房款的利息损失（包括首付款利息、已偿还贷款本金利息），被告承担总房款3%的违约金85322.76元，解除原、被告及第三人所签订的个人房产抵押贷款合��，因提前偿还贷款而向第三人支付的补偿金由被告承担，其余贷款本息应由被告向第三人偿还，第三人涤除系争房屋的抵押登记，解除原、被告所签订的两份地下车位使用权转让协议，被告返还车位款390000元并承担相应利息，本案诉讼费用由被告承担。被告在答辩中认为原告所购买的房屋按合同约定时间达到交付条件；其未收到原告要求解除商品房买卖合同及地下车位使用权转让协议的通知；其不存在违约，不应当承担违约责任；原告在未还清第三人贷款的情况下，商品房买卖合同不应解除；现时房地产市场堪忧，应保护交易，双方合同应继续履行；其并未逾期向原告交付地下车位，而是原告拒收，依照双方协议约定，原告不得以任何理由解除该协议，且该协议与商品房买卖合同分属不同法律关系，原告应另案起诉；原告请求应予以驳回。第三人认为若原、被告��的商品房买卖合同被解除，从而使其与原告的个人房产抵押贷款合同解除，原、被告应清偿剩余的按揭贷款本息及至实际给付之日的利息、罚息，承担提前还款的补偿金，其对本案所涉房屋享有优先受偿权。庭审中，促其协商，原告认为被告对基本事实予以否认，不同意调解，致本案调解未果。以上事实，有商品房买卖合同、个人房产抵押贷款合同、借款凭证、收款收据、地下车位使用权转让协议、退房、退车位申请、按揭贷款还款明细、报纸页面、庭审笔录等在卷佐证。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。本案中，原、被告经协商签订的商品房买卖合同、两份地下车位使用权转让协议及原、被告及第三人签订的个人房产抵押贷款合同，上述四份合同内容不违反相关法律规定，亦出自各方当事人的自愿，现又无异议，该合同应为有效。同时，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原、被告签订合同后，原告按约定履行了向被告支付购房款及车位转让费的义务，被告未按时向原告交付房屋及车位，已构成违约，对此应承担相应的违约责任。此外，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。当事人一方按照相关规定，主张解除合同的，应通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。当事人对另一方当事人依据相关法律规定要求解除合同虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持;当事人没有约定异议期间，在解除合同通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。本案中，依据原、被告合同的约定，被告应于2014年12月31日前向原告交付房屋及车位，被告未按时向原告交付，2015年10月19日原告向被告送达退房、退车位申请时，已超过双方所签订的商品房买卖合同约定的合同解除期限，此后被告对原告申请未明确答复，更未提出异议，原、被告间的商品房买卖合同、地下车位使用权转让协议自2015年10月19日本已解除。再之，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行的情况和合同的性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施、并要求赔偿损失。本案中，原、被告所签订的商品房买卖合同、地下车位使用权转让协议解除后，被告应将原告已交付的购房首付款854092元、车位转让费390000元、时至2016年4月6日已向第三人支付的按揭贷款本��388116.9元予以返还。原、被告商品房买卖合同解除后，依据双方合同的约定，应在解除合同通知到达之日起60天内退还房款，并按原告累计已付购房款1242208.9元的3%承担违约金即37266.3元。自2015年12月20起至实际支付之日止，被告还应按中国人民银行同期一年期贷款利率标准向原告承担已付款（首付款、按揭贷款本息）的利息。对于原告要求2015年12月20日前的已付款利息之请求，因被告已承担了违约金赔偿责任，原告此节请求不予支持。被告除应向原告返还车位转让费外，还应自2015年12月24日起至实际返还之日止按中国人民银行同期一年期贷款利率标准向原告承担相应利息。对于原告要求2015年12月24日前的车位转让费利息之请求，因双方协议中对此并未约定，原告在退车位申请中对违约赔偿亦未提及，对此节请求不予支持。因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。本案中，因原、被告间的商品房买卖合同已经解除，现原告要求解除与第三人所签订的个人房产抵押贷款合同之请求，于法有据，依法应予支持。原告要求第三人在被告清偿剩余贷款本息后涤除本案所涉房产的抵押登记之请求，理由正当，亦应支持。以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权的第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。本案中，因原、被告及第三人间的个人房产抵押贷款合同被解除，��告应将收取第三人的贷款本金1738235.07元予以返还，并承担自2016年4月6日起至实际返还之日止的利息、罚息，利息、罚息按个人房产抵押贷款合同约定的利率标准计算。此外，被告还应向第三人承担因解除个人房产抵押贷款合同导致提前还款的补偿金，即剩余贷款本金1%的补偿金。债务人不履行债务时，债权人有权以该财产折价或者拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。第三人现要求其对本案所涉房产享有优先受偿权之请求，于法有据，依法应予支持。第三人要求原告对其承担相应责任之请求，于法无据，本院不予支持。被告认为原告所购房屋已具备交付条件，其已向原告通知，其并无不过错之抗辩理由，依据双方商品房买卖合同的约定，商品房达到交付条件后，被告应书面通知原告办理交付手续，双方进行验收交接，并签署房屋交接单。被告在庭审中提供了西安晚报2014年12月28日刊登的交房公告，该公告称此前已向原告等业主以ESM书面邮寄形式将交付通知邮寄至原告等业主合同上所预留的地址，但其并未提供已向原告书面通知的相关证据，原告对此不予认可；该公告内容系对书面交付通知的补充，被告以此作为向原告已经通知，属其自行对合同约定通知方式的变更，对原告无约束力；庭审中原告认为逾期交房的原因为被告与装修公司间矛盾未予解决所致，被告并未明确否认，故对其抗辩理由，本院不予采纳。被告认为原告对地下车位拒收，并非其交付逾期；地下车位使用权转让协议中约定该协议不得解除；该协议不应与商品房买卖合同纠纷一并审理之抗辩理由，因被告庭审中未提供向原告按时交付车位而原告拒收的证据；原告作为被告该小区三期业主，双方协议中约定地下车位仅限三期业主方能购买，现原、被告商品房��卖合同已经解除，地下车位对于原告已丧失原有的使用目的，原告要求解除该协议并要求被告承担相应违约责任于法有据；原、被告间的商品房买卖合同及地下车位使用权转让协议虽分别签订，但三份合同中的当事人对等，法律关系一致，本案一并处理并无不妥，对被告此节抗辩理由本院亦不予采纳。被告认为其并未收到原告退房、退车位申请之抗辩理由，原告提供了被告销售部门主管收到该申请的签字附件，被告当庭表示销售主管仍在职，但并未提供证据的反驳，对其此节抗辩理由本院仍不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条、《中华人民共和国担保法》第三十三条及相关民事法律之规定，判决如下：一、原、被告所签订的商品房买卖合同有效，已于2015年10月19日解除。二、被告于本判决生效后十日内返还原告已付购房首付款及按揭贷款本息1242208.9元。三、被告自2015年12月20起至实际支付之日止，按中国人民银行同期一年期贷款利率标准向原告承担已付购房首付款及按揭贷款本息的利息。四、被告于本判决生效后十日内赔偿原告因商品房买卖合同解除应承担的违约金37266.3元。五、原、被告所签订的两份地下车位使用权转让协议有效，予以解除。六、被告于本判决生效后十日内返还原告地下车位转让费390000元；被告自2015年12月28日起至实际返还之日止按中国人民银行同期一年期贷款利率标准向原告承担相应利息。七、驳回原告的其余诉讼请求。八、原、被告及第三人所签订的个人房产抵押贷款合同有效，予以解除。九、被告于本判决生效后十日内返还第三人贷款本金1738235.07元；被告承担自2016年4月6日起至实际返还之日止的利息、罚息；利息、罚息按个人房产抵押贷款合同约定的利率标准计算。十、被告自本判决生效后十日内向第三人承担因解除个人房产抵押贷款合同导致提前还款的补偿金17382元。十一、第三人应在被告清偿其剩余贷款本息后涤除本案所涉房产的抵押登记。十二、第三人对本案所涉房产有优先受偿权。本案受理费30116元，原告预交19753元，第三人预交10363元，原告承担700元，被告承担29416元。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于陕西省西安市中级人民法院。审　判　长　��峰章人民陪审员　李志勇人民陪审员　魏恒利二〇一六年四月十五日书　记　员　马　　越