（2016）冀06民终1046号
裁判日期: 2016-04-15
公开日期: 2016-06-30
案件名称
王春才、刘在等与冯盼租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
河北省保定市中级人民法院
所属地区
河北省保定市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
冯盼,王春才,刘在
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
河北省保定市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）冀06民终1046号上诉人（原审被告）冯盼。委托代理人菅青。委托代理人赵晓辉，河北陈丽萍律师事务所律师。被上诉人（原审原告）王春才。被上诉人（原审原告）刘在。二被上诉人委托代理人王智慧，河北庆都律师事务所律师。上诉人冯盼因租赁合同纠纷一案，不服河北省望都县人民法院（2015）望民初字第819号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案，上诉人冯盼的委托代理人菅青、赵晓辉，被上诉人王春才、刘在的委托代理人王智慧到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2014年12月1日，原告王春才、刘在与被告冯盼签订鑫海KTV租赁合同，被告冯盼承租原告王春才和刘在享有占有、使用权的坐落于望都县107国道西侧的鑫海KTV三层楼房、院内停车场地及包括部分点唱设备等在内的附属设施。租期5年，自2015年1月1日至2019年12月31日。租金为每年10万元，订立合同时交第一年租金，以后每年12月1日前付清下一年租金。合同第四条规定：“甲方（原告方）保证其对该KTV具有完全的占有、使用权，未将该KTV的房屋及附属设施设定抵押、质押等限制性权利。甲方保证任何第三人不得就该KTV向乙方（被告方）主张任何权利，因此导致不能正常营业，应由甲方向乙方退还相应租金或延长租期，并赔偿乙方营业损失元／天。造成合同解除的，应双倍退还当年全部租金”。第五条规定：“甲方保证其出租的房屋及设备能够正常使用…”。第七条规定：“租赁期限内，乙方可根据经营需要对该KTV进行装修，但不得损坏房屋的主体结构。租赁期满，应恢复原貌，不能拆除或不宜拆除的归甲方所有…”。第九条规定：“租赁期间，如因国家建设原因，甲方必须提前终止合同，应提前30天通知乙方，乙方只负担合同实际履行期间的租金。如因乙方终止合同应提前30天通知甲方。合同期内，任何一方违反本合同条款所造成的损失由违约方承担”。第十条规定：“甲方负责协调四邻关系，保障乙方正常经营，和睦相处，避免纷争”。原告王春才、刘在及被告冯盼在该合同上签名并按了手印。合同签订后，被告冯盼即支付二原告租金20，000元，将鑫海KTV改名为鑫缘KTV，并进行了装修。装修过程中，为了改装大包房，被告冯盼将一楼包间挖了一个深约六七十公分的坑。二原告称，被告承租后，将名字改为鑫缘KTV，在被告经营期间，所有消防、特种手续、文化手续应由被告去办理。违约金的依据是合同第九条的规定，计算方法是剩余租金80，000元的20%，为16，000元。根据合同法有关规定，违约金不超过30%，原告按20%计算。被告冯盼称，第一，原、被告签订的鑫海KTV租赁合同无效，理由包括：1、该合同违反法律的强制性规定。根据消防法律规定，消防设施应与房屋主体一起建设，但因该房屋无消防设施，消防部门对该KTV进行了停业整顿。2、根据文化管理相关法律法规，KTV应办理相关行政审批手续，鑫海KTV手续不全，不具备KTV的条件，但在订立合同时，二原告隐瞒事实，有欺诈的主观心态，被告租赁不是真实意思表示。3、二原告至今不能提供鑫海KTV的所有权证书。第二，同意将地面恢复原状。上述事实有原告王春才、刘在提供的鑫海KTV租赁合同及庭审笔录等证据证实。原审法院认为，原告王春才、刘在与被告冯盼签订的《鑫海KTV租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律的禁止性规定，为有效合同，双方均应按照合同约定享有权利、履行义务。从该租赁合同的具体条款看，合同标的是原告王春才和刘在享有占有、使用权的坐落于望都县107过道西侧的鑫海KTV三层楼房、院内停车场地及包括部分点唱设备在内的附属设施等。二原告的主要义务是保证其对该KTV具有完全的占有、使用权，任何第三人不得就该KTV向乙方主张任何权利，保证出租的房屋及设备能够正常使用，并负责协调四邻关系。原、被告双方未就该KTV的行政审批手续、消防设施由哪一方负责办理或提供进行明确约定。对被告冯盼以鑫海KTV无行政审批手续、无消防设施，不符合KTV的使用条件为由主张合同无效，不予支持。被告冯盼主张租赁的鑫海KTV是与顾士杰合伙经营，申请追加顾士杰为共同被告，但顾士杰并未作为合同的一方在租赁合同上签字，即使被告冯盼与顾士杰确系合伙关系，但与二原告之诉也不是同一法律关系，故对被告冯盼追加顾士杰为共同被告的申请，不予支持，合伙内部若有纠纷可另案解决。原告王春才、刘在与被告冯盼约定租金每年100，000元，订立本合同时交付第一年租金，但被告冯盼只给付了二原告20，000元，故对原告王春才、刘在关于被告冯盼给付2015年的租金80，000元的诉讼请求，本院予以支持。合同第九条约定“任何一方违反本合同条款所造成的损失由违约方承担”，但二原告未提供因原告违约所造成损失的相关证据，对二原告关于违约金16，000元的诉讼请求，不予支持。被告冯盼在对所租赁的房屋进行装修过程中，在一楼挖的坑，二原告要求被告冯盼恢复原状，被告冯盼同意恢复原状，应予以尊重。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第二百一十二条、第二百二十六条之规定，判决：一、被告冯盼给付原告王春才、刘在2015年的租金80，000元，于本判决生效后十日内一次付清；二、被告冯盼将在租赁的房屋内所挖的坑恢复原状，于本判决生效后十日内履行完毕；三、驳回原告王春才、刘在的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2，280元，由原告王春才、刘在负担280元（已交纳），由被告冯盼负担2，000元，于本判决生效后五日内交纳。判后，冯盼不服，提起上诉，请求撤销一审判决，依法改判或发回重审。事实与理由为：一、原审判决认定事实不清，适用法律错误。1、涉案合同出租的标的为鑫海KTV歌厅二层楼，而非房屋本身，因此取得消防验收及文化娱乐经营许可证是出租人的法定附合同义务，而非上诉人作为承租人的义务。根据庭审查明事实，被上诉人出租的鑫海KTV未取得消防部门的验收，也未取得文化主管部门的娱乐经营许可证，涉案合同违反消防法，且系被上诉人采取欺诈手段使上诉人签署的，应当为无效合同。2、合同签订后，春节前即受到消防主管部门停业整顿的行政处罚通知，2015年4月又受到文化主管部门的罚款并停业整顿的行政处罚，上诉人被迫终止经营，并多次要求被上诉人完善相关消防、娱乐经营许可证等手续，但被上诉人至今未提供证照给上诉人。因此致使合同不能履行，合同目的不能实现的原因是被上诉人的违约行为所致，上诉人不存在违约行为，无需支付剩余租金。3、上诉人对歌厅房顶进行修缮，购置娱乐设备、装修等，共计花费7万余元，但仅经营了3个月。根据相关法律规定，因被上诉人过错导致合同无效及不能实现合同目的的情形，房屋增值部分应当返还给上诉人。判决上诉人支付剩余租金8万元，显示公平。二、原审程序违法，致使本案诉讼的经济性、效率性原则丧失，应发回原审法院重新审理。原审中，上诉人申请追加合伙人顾士杰为共同被告参加诉讼，以便于查清事实，定纷止争，但一审未予准许，属于程序违法。被上诉人王春才、刘在答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。一、签订租赁合同是双方真实意思表示，权利义务关系明确，且不违反法律禁止性规定，合法有效。被上诉人出租的是房屋、停车场及附属设施，并没有出租KTV的审批手续及消防验收，且出租或转让手续本身也是违法的，被上诉人对此没有任何承诺。2、KTV是特种行业，它的审批手续及消防验收，为经营者的义务，上诉人承租后即改名鑫缘KTV，足以说明上诉人明知应当自行办理相关手续。3、合同签订后，上诉人对租赁物的装饰装修，是合同第7条明确约定的上诉人的权利义务。二、上诉人停业是上诉人的过错造成，不是被上诉人的错。二审查明事实与一审一致。本院认为，上诉人冯盼与被上诉人王春才、刘在签订的《鑫海KTV租赁合同》的标的物为房屋、院内停车场地及电视、点唱机等附属设施，未约定相关经营证照的交付义务，且被上诉人租赁场地后即更名为“鑫缘KTV”，需要重新办理相关证照，故上诉人主张因被上诉人未交付营业许可证等导致合同不能履行的抗辩理由不能成立。上诉人应按照合同约定履行给付租金的义务，其所称的维修屋顶、装修的费用，与本案不是同一法律关系，可在合同约定的基础上另行向被上诉人主张权利。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2280元，由上诉人冯盼负担。本判决为终审判决。审 判 长 刘艳晓代理审判员 史广昌代理审判员 李慧霞二〇一六年四月十五日书 记 员 赵云龙