（2016）鲁02民终2317号
裁判日期: 2016-04-15
公开日期: 2017-02-15
案件名称
徐岗、王源房屋买卖合同纠纷二审民事裁定书
法院
山东省青岛市中级人民法院
所属地区
山东省青岛市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
徐岗,王源,吴晓青
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百六十九条，第一百七十一条，第一百七十五条
全文
山东省青岛市中级人民法院民 事 裁 定 书（2016）鲁02民终2317号上诉人（原审原告）徐岗。委托代理人宋军，山东军诺律师事务所律师。委托代理人徐坤，山东军诺律师事务所律师。被上诉人（原审被告）王源。被上诉人（原审被告）吴晓青。上诉人徐岗因与被上诉人王源、吴晓青房屋买卖合同纠纷一案，不服青岛市市北区人民法院（2015）北民初字第1163号民事裁定，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。徐岗在一审中诉称，徐岗与王源、吴晓青于2014年12月7日签订市北区辽宁路xx号x户房屋买卖合同。根据合同约定，徐岗已经支付购房款190万元，但王源怠于履行合同约定义务，不协助徐岗办理房屋过户手续。请求判令房屋买卖合同继续履行，王源、吴晓青协助徐岗办理房屋过户手续。王源在一审中辩称，徐岗所诉属实，同意为徐岗办理产权过户。但房屋现在有抵押，需要解除抵押方可办理过户。吴晓青在一审中辩称，徐岗所诉属实，之前王源曾经向吴晓青借款，本息共计155万元，至今未还，就涉案房屋办理了抵押登记，现如果徐岗或王源能将欠的款项归还，吴晓青可以配合王源办理涉案房屋解除抵押的手续，由王源为徐岗办理过户手续。一审法院经审理查明，王源曾以青岛市市北区辽宁路xx号xx户房屋提供抵押担保，向中国银行股份有限公司青岛香港西路支行（以下简称中国银行）贷款195万元。后因王源未能按期归还贷款，中国银行将其诉至法院，双方于2014年7月24日达成调解协议，根据协议，王源应于2014年9月15日前偿还中国银行借款、律师费等。2014年12月7日徐岗与王源、吴晓青签订房屋买卖合同，约定：甲方（王源）将坐落于青岛市市北区辽宁路254号2户房屋以350万元价格出卖给乙方（徐岗），乙方在合同签订后三日内支付甲方购房款190万元，含定金20万元，于2014年12月31日前支付50万元，于2015年1月5日支付40万元，共计280万元，上述款项全部在第三方山东军诺律师事务所暂存，剩余70万元乙方办理房屋按揭贷款；合同生效且三方确认贷款通过审批后，甲方授权军诺律师事务所支付甲方欠付中国银行的全部案款，银行申请法院解除对房屋的查封，同时解除房屋抵押，之后丙方（吴晓青）解除房屋抵押，甲乙双方办理过户手续等。2014年12月19日徐岗通过肖慧帐户向山东军诺律师事务所宋军帐户汇入190万元，山东军诺律师事务所为徐岗开具收据，载明系“代王源收取购房首付款”。2014年12月23日宋军帐户向中国银行汇款1663522.12元，中国银行还款回单载明，借款人系王源，本次还款本金1526619.04元，利息136903.08元。同日，宋军帐户向中国银行付款14771.5元，徐岗称该笔款项系徐岗代王源支付王源欠中国银行的诉讼费用。徐岗称还代王源支付其欠中国银行的强制执行费用19474元及律师费65000元，徐岗共代王源支付中国银行1762767.62元。王源对徐岗所述事实均予以认可。一审另查明，2013年2月25日王源与吴晓青、案外人青岛鼎悦典当有限公司（以下简称鼎悦公司）签订三方服务协议，主要内容为王源向吴晓青借款，以市北区辽宁路xx号x户房屋提供抵押担保，吴晓青委托鼎悦公司办理房产抵押手续等。一审中，案外人鼎悦公司提交诉讼异议书，称涉案房屋设有抵押登记，登记时间为2013年3月1日，登记的抵押权人为鼎悦公司。鼎悦公司已在青岛市市南区人民法院起诉王源等人，法院已对该房屋进行查封。鼎悦公司从未与王源商谈过关于该房屋买卖的事宜，王源等人也从未向鼎悦公司告知房屋买卖事宜，因此，鼎悦公司认为王源等人买卖涉案房屋，系恶意串通，企图转移财产，逃避债务。一审法院认为，涉案房屋上设有抵押登记，抵押登记时间为2013年3月，先于徐岗、王源、吴晓青签订房屋买卖合同的时间，且该房屋现被司法查封，徐岗要求王源、吴晓青协助办理涉案房屋产权过户手续，客观上存在障碍，无法实现，徐岗的诉讼请求目前暂不宜处理。依照《最高人民法院关于适用若干问题的意见》第139条之规定，裁定驳回徐岗的起诉。案件受理费19871元，待裁定生效后退还徐岗。财产保全费5000元，由徐岗负担。宣判后，徐岗不服一审判决，提起上诉。上诉人徐岗上诉请求撤销一审裁定，指令一审法院予以审理。其主要事实理由为：第一，徐岗与王源、吴晓青在签订涉案合同时，涉案房屋并不存在任何查封，徐岗依约支付前期购房款190万元，但王源不积极配合徐岗办理房屋过户手续，后徐岗起诉至市北区人民法院，在此过程中徐岗自身不存在任何过错，不知道也不可能知道涉案房屋存在查封情形。第二，虽然涉案房屋上存在抵押权问题，但就该抵押权问题，徐岗与吴晓青已达成协议，实际抵押权人吴晓青同意解除抵押权协助徐岗过户。鼎悦典当公司仅仅是名义上的抵押权人，而吴晓青系实际抵押权人，其有权利随时解除抵押权，鼎悦典当公司有配合的义务，故涉案房屋的抵押权问题可随时解除，不会在房屋过户上存在障碍。第三，虽然涉案房屋现存在查封问题，但根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，涉案房屋的查封问题是可以解除的，同样也不会存在房屋无法过户的问题。被上诉人吴晓青辩称，吴晓青与徐岗、王源达成协议，由徐岗支付吴晓青1**万，解除鼎悦典当公司的抵押，尚余房款支付给王源，但徐岗现在未支付该155万元。被上诉人王源未答辩。二审中，徐岗陈述，案外人鼎悦典当公司在市南法院所诉案件，涉及王源为法定代表人的青岛诺千金贸易有限公司与鼎悦典当公司的抵押借款纠纷，在该案中，市南法院将本案涉案房屋予以查封。此外还查明，因案外人韩珠钰与青岛诺千金贸易有限公司之间有债务纠纷，市北法院亦将本案涉案房屋予以查封。本院经审查认为，涉案房屋上不仅在徐岗签订房屋买卖合同之前多次进行抵押并予以登记，且现在存在多次司法查封，因此，一审认为徐岗要求王源、吴晓青协助办理涉案房屋产权过户手续，客观上存在障碍，无法实现，并无不当，本院予以确认。徐岗提出上诉的法律依据为最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，对此，本院认为该条系适用于执行程序中排除金钱债权执行的依据，并不能作为徐岗主张涉案房屋过户诉讼请求的依据。因此，徐岗的上诉请求缺乏相应的法律依据，一审法院认为徐岗的主张目前暂不宜处理，认定得当，本院予以维持。综上，一审裁定认定得当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十一条、第一百七十五条之规定，裁定如下：驳回上诉，维持原裁定。本裁定为终审裁定。审 判 长 龙 骞审 判 员 秦 明代理审判员 王 蕾二〇一六年四月十五日书 记 员 司文雯书 记 员 王庆光 百度搜索“”