（2016）苏0583民初1439号

裁判日期: 2016-04-15

公开日期: 2017-12-18

案件名称

戴柱与李泽成房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

昆山市人民法院

所属地区

昆山市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

戴柱,李泽成

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民法通则》：第四条，第五十五条；《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第二百二十二条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条

全文

江苏省昆山市人民法院民事判决书（2016）苏0583民初1439号原告（反诉被告）戴柱。被告（反诉原告）李泽成。原告（反诉被告）戴柱与被告（反诉原告）李泽成房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年01月19日立案受理后，原应适用小额诉讼程序审理，由于李泽成提出反诉，本案依法由审判员杨建勇适用简易程序，于2016年3月14日公开开庭进行了审理。原告戴柱、被告李泽成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。本诉原告戴柱诉称：原被告于2012年3月签订合同，本诉被告李泽成将昆山市张浦镇学士路XX号商铺（以下简称涉案商铺）出租给本诉��告戴柱，2014年10月，戴柱因生意问题，将商铺转租陈黄秀香，并通知李泽成，因涉及商铺装修费用，李泽成答应从收取的房屋租金28000元中扣取2万元后，剩余8000元给原告戴柱，从2015年12月1日起，李泽成不愿意支付多余的8000元，故诉至法院，要求：判令本诉被告李泽成支付本诉原告戴柱8000元。本诉被告李泽成辩称：不认可原告的诉请，原告戴柱起诉的理由是涉及商铺装修费的补偿，这个不认可，要求查验其装修依据以及计算来源，协议签署的本身就存在争议，租客向房东要钱是没有道理的。原被告的权利和义务不对等，要求驳回原告的诉请。反诉原告李泽成诉称：一、2012年9月15日，反诉原告被告签订了涉案商铺租赁协议，租期为3年，自2013年4月13日至2016年4月12日止，约定第一年租金25000元，��后的租金年递增10%，但基干对戴柱创业支持，李泽成同意每年按25000元收取租金。合同约定在合同执行期间不得随意变更或解除合同，否则由违约方向守约方支付第一年租金的20%作为违约金。戴柱所称的装修费用与事实严重不符，租赁合同第八条约定，租赁期内装修费用由乙方自理，期内中止合同或期满终止合同时，甲方对乙方的装修均不作补偿。二、反诉原被告签署的商铺转让补充协议，在签订合同时显失公平，反诉被告因此获得的权利和承担义务不对等，请求法院予以撤销。三、被告于2014年11月1日向反诉原告勒索了30500元要求返还，故提起反诉，要求：1、判令反诉被告戴柱支付反诉原告李泽成提前变更租赁合同违约金5000元；2、反诉原被告签署的商铺转让补充协议无效；3、反诉被告戴柱退还反诉原告李泽成30500元；4、反诉被告戴柱承担本诉及反诉的全��诉讼费用。反诉被告戴柱辩称：不同意反诉原告李泽成的诉请，事实是李泽成和陈黄秀香签订了合同，是李泽成违约，商铺转让协议是在公平、公正的情况下签订的，合同也是李泽成自己打印的，收取李泽成30500元的组成：押金2500元、未到期的房租10000元、房屋空关一年反诉原被告一人承担一半的损失即10000元、第一年（2014年12月-2015年11月）支付的转让费和装修费的补偿8000元。故请求法院驳回反诉原告的全部诉请。经审理查明，李泽成（出租方，甲方）与戴柱（承租方，乙方）于2012年9月15日签订《房屋租赁合同》一份，约定涉案商铺位于昆山市张浦镇学士路XX号，面积114.64平方米，房屋租赁期共36个月，自2013年4月13日至2016年4月12日，租赁房屋用于销售水果等杂货店使用。该房屋第一年租金为25000元，此后的租金每年递增10%，甲方出于对乙方创业的支持，同意三年租金暂不进行调整，均按25000元/年收取，租期届满后若乙方续租，甲乙双方再行协商房租事宜。房租按年支付。甲方收取押金2500元。合同第六条约定，合同执行期间甲乙双方均应严格履行各条款，不得随意变更或解除合同，否则将承担违约责任，双方约定违约金为第一年租金的20%，由违约方支付给守约方，若甲方违约，还应赔偿乙方装修费用及其相关费用。合同履行过程中，因生意问题，戴柱（甲方，转让方）与案外人陈黄秀香（乙方，受让方）、李泽成（丙方，出租方）签订《商铺转让协议》一份，约定：1.甲乙双方确认水电费、物业费已结清；2.甲方承诺未向乙方收取转让费或变相收取其他费用，乙方如有支付该费用与丙方无关；3.甲方承诺，对于XX号商铺没有遗留任何债权债务关系，否则全部责任由甲方承担；4.甲乙双方合作完成商铺承租权转移的交接工作（不涉及转让费），现场确认并签署实物交接清单。协议有效期限2014年12月1日至2019年11月30日。该协议甲乙丙三方签名，均未签署日期。2014年10月25日，李泽成（出租方，甲方）与戴柱（原承租方，乙方）签订《商铺转让补充协议》，约定：1.乙方承诺该商铺自2012年2月14日起的水电费和物业管理费已经结清，并将水表卡和电力卡以及房屋钥匙移交给续租者，并保证续租者能够正常使用。2.乙方承诺对于XX号商铺没有遗留任何债权债务关系，否则全部责任由乙方承担。3.甲方同意将2014年12月1日至2019年11月30日期间所实际收到的年租金超过2万元的部分返还给乙方，相当于甲方将房租让步到2010年4月之前的租金水平，尽管非常过��，但甲方本着”以和为贵”之理念同意让步。4.乙方承诺不再有其他任何经济纠纷或其他任何纠纷与甲方无关。5.甲乙双方承诺若2014年12月1日至2019年11月30日期间出现商铺无租金收入或租金收入减少时，各自承担自己的损失，与对方无任何关系。乙方承诺，甲方仅将实际收到的年租金超出2万元的部分在实际收取租金后交付给乙方，即在该5年的期限内若商铺无租金收入或租金收入因故调低的，优先保障甲方的2万租金收入底线，其他任何情况均与甲方无关。李泽成（出租方，甲方）与案外人陈黄秀香（承租方，乙方）签订房屋租赁合同，约定将涉案商铺租赁给乙方，用于餐饮之用，租期为5年，从2014年12月1日起至2019年11月30日止。第一年租金为30000元整，第二年租金35000元，第三年租金40000元，第四年租金45000元，第5年租金50000元。基于甲乙双方友好合作之考虑，实际按照年租金28000元收取。租金先付后租，一年一付，每次租金提前一个月。该合同李泽成和陈黄秀香均未签署日期。2014年11月1日，李泽成收到陈黄秀香支付的租金28000元和押金3000元后，支付给了戴柱30500元，戴柱出具收条：“今收到款项30500元整，分为：返还押金2500元整，归还多付房租1万元整，分担空关房租1万元整”，戴柱在庭审中陈述，另有8000元为第一年（2014年12月至2015年11月）的商铺转让费和装修费的补偿。李泽成现已收到案外人陈黄秀香支付的第二年（2015年12月至2016年11月）的租金28000元，因未支付戴柱8000元，故引起本案诉讼。以上事实有房产证、商铺转让协议、商铺��让补充协议、房屋租赁合同、付款通知书、收条、原被告陈述等证据予以证实。本院认为，民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。本案中，李泽成与戴柱签订的房屋租赁合同是双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，租赁合同合法有效，对双方当事人具有约束力。当事人协商一致，可以解除合同。戴柱、李泽成与案外人、陈黄秀香经过协商，三方达成的《商铺转让协议》，同时包含了戴柱与李泽成解除租赁合同，李泽成与陈黄秀香重新建立租赁合同的意思表示。同时戴柱与李泽成达成的《商铺转让补充协议》约定在2014年12月1日至2019年11月30日期间，李泽成将收到的年租金超过20000元的部分支付给戴柱是双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定。协议签订后2014年11月1日，李泽成将30500元支付给戴柱，戴柱出具了收条，明确了该款的具体组成，这进一步证实双方实际履行了该补充协议。现李泽成已收到案外人陈黄秀香支付的第二年（2015年12月至2016年11月）的租金28000元，故本院对戴柱要求李泽成支付8000元的诉讼请求予以支持。原被告双方通过商铺转让协议解除租赁合同，是双方真实意思表示，在该协议中，并未要求戴柱支付违约金，因此，李泽成要求戴柱支付违约金5000元的反诉请求没有法律依据，本院不予支持。关于李泽成辩称的补充协议权利义务不对等，要求确认商铺转让补充协议无效的反诉请求，因其未举证证明该协议合同存在无效、可撤销的情形，对该项反诉请求本院不予支持。李泽成在2014年11月1日就向戴柱支付了30500元，直到戴柱2016年1月19日起诉前一直未通过相关渠道要求返还，在戴柱起诉后，李泽成才��出反诉，称该款系戴柱勒索并要求返还，该行为明显不符合常理，因此，本院对李泽成的该项反诉请求也不予支持。综上，依据《中华人民共和国民法通则》第四条、第五十五条，《中华人民共和国合同法》第九十三条、第二百二十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、本诉被告李泽成于本判决生效之日起十日内支付本诉原告戴柱8000元。二、驳回反诉原告李泽成的全部诉讼请求。如采用转账方式，请汇入原告指定账户或昆山市人民法院财务结算中心，开户行：中国建设银行昆山市支行营业部，账号32×××60。如未按本判决指定期限履行付款义务，应当��照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如一方当事人不履行义务，可以依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条的规定，在法定期限内向人民法院申请执行，申请执行的期限为二年，申请执行时效中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定，执行期限，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算，法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期限的最后一日起计算，法律文书未规定履行期限的，从法律文书生效之日起计算。本诉案件受理费50元，减半收取25元，由本诉被告李泽成负担，李泽成于本判决生效之日起十日内支付给戴柱。反诉案件受理费344元，由反诉原告李泽成负担。��不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费394元。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76，逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员　　杨建勇二〇一六年四月十五日书记员　　夏　明附相关法条：《中华人民共和国民法通则》第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。第五十五条民事法律行为应当具备下列条件：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律或者社会公共利益。《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第二百二十二条承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。《中华人民共和国民事诉��法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。关注微信公众号“”