（2016）辽01民终4924号

裁判日期: 2016-04-15

公开日期: 2016-05-05

案件名称

上诉人邢凤玉与被上诉人杨会智房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

辽宁省沈阳市中级人民法院

所属地区

辽宁省沈阳市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

邢凤玉,杨会智

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》若干问题的意见：第一百八十四条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

辽宁省沈阳市中级人民法院民事判决书（2016）辽01民终4924号上诉人（原审原告）：邢凤玉，女，1972年6月7日出生，汉族，无职业，住址沈阳市东陵区。被上诉人（原审被告）：杨会智，男，1965年1月26日出生，汉族，住址沈阳市苏家屯区。上诉人邢凤玉因与被上诉人杨会智房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市浑南区人民法院（2015）浑南民二初字第01779号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月29日受理后，依法组成由审判员李妍担任审判长，审判员韩彩霞主审，代理审判员李大鹏参加评议的合议庭审理了本案。杨会智经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。邢凤玉一审诉称，邢凤玉与杨会智于2010年签订厂房租赁合同，邢凤玉将位于沈阳市东陵区白塔堡镇毡匠村厂房及场地租赁给杨会智。合同约定，租期三年。合同到期后，双方没有续签合同。邢凤玉多次要求杨会智将厂房及场地腾出交还邢凤玉，可杨会智以种种理由推拖。邢凤玉认为，双方租赁期限已满，杨会智拒绝腾出厂房及场地是严重违约行为，为此邢凤玉起诉来院，请求法院判决杨会智给付邢凤玉从2011年4月15日至2014年9月1日的租金180，000元；杨会智将邢凤玉厂房及��地腾退给邢凤玉；诉讼费用由杨会智承担。在一审庭审过程中，邢凤玉将第一项诉讼请求变更为杨会智给付邢凤玉从2011年4月15日至2015年9月1日的租金230，000元。杨会智一审辩称，杨会智于2013年4月15日已经停止生产，将所有的生产工具及运输工具都撤出厂房，杨会智已经积极的找邢凤玉协商续租问题，但邢凤玉迟迟未同意，所以不同意支付租金，同时合同约定三年租金一共是50，000元，并非邢凤玉所称的每年50，000元。而且别搞在第三年已经将全部的50，000元付清。一审法院经审理查明，2007年4月14日，邢凤玉与杨会智签订《租房协议书》1份，约定“①甲方（邢凤玉）向乙方（杨会智）提供场房、动力电（30KW）、水、场房以外北墙为分界线以北50延长米（北侧），东侧15条陇（7延长米），北侧以主场房相同为准，北侧50延长米维修归乙方负责。②因国家动迁乙方无条件搬迁但国家对乙方新建厂房等物所赔损失全部归乙方所有。③甲方保证乙方进出车如果村民政府堵卡由甲方出面调节，费用由甲方负责。④甲、乙双方合同期叁年，每年租金10，000元，租金为上打租，次年租金提前半年支付（即年底）。合同期满地面由乙方清理。”。2010年1月25日，邢凤玉又与杨会智签订《厂房租赁合同》，约定，“第一条：甲方（邢凤玉）将自有坐落在东陵区毡匠村的厂房及原有场地租赁乙方（杨会智）生产经营，租赁期限从2010年4月15日起至2013年4月15日止，租期三年。第二条：甲乙双方议定的上述年租金为人民币50，000元，租赁期限为三年，租金按年结算上打租，第一年和第二年每年给20，000元，其余为第三年一次性付清。第三条：租赁期间如果国家征地，土地补偿及地上物补偿归甲方所有。租赁期间乙方经甲方同��所建简易房花费为60，000元整，如果此房获得补偿，60，000元去下，余下和搬迁费由甲乙双方平均分配。第四条：甲方接到动迁通知后应当及时通知乙方，乙方在接到动迁通知后，必须按照通知规定的时间搬迁完毕。如果乙方不按通知要求及时搬迁，造成甲方的损失乙方负责赔偿。第五条：租赁合同到期后，乙方如果继续租用，同等条件下，乙方优先承租，如果乙方不再租赁，乙方应该将房屋围墙及场地恢复原样。尤其是乙方租赁期间对原有耕地的破坏，乙方必须恢复耕地原样。第六条：乙方如果需要甲方提供相关材料办理相关证件，乙方不得对甲方提供的原件及复印件重复复印，不得转作他用。如果转作他用造成甲方损失，乙方负责赔偿。第七条：租赁期间企业的水电费，工厂租赁期间产生的债务等一切费用均由乙方承担。第八条：本合同经双方签章（字）后生��。”合同签订后，杨会智按合同约定向邢凤玉交付了2007年4月15日至2010年4月14日的租金30，000元，又支付了2010年4月15日至2013年4月15日的租金50，000元。现邢凤玉认为杨会智应按50，000元／年的标准支付租金，与杨会智产生纠纷，故来院起诉。一审法院另查明，杨会智于2007年与邢凤玉签订租赁合同后，在邢凤玉的同意下新建了砖混房一处，于2010年与邢凤玉签订租赁合同后，未经邢凤玉的同意下，又擅自新建了一处彩钢房，租赁合同到期后，因双方对杨会智新建厂房及彩钢房的处理未能达成一致，故杨会智未按期腾退承租房屋，并雇佣他人看守自建厂房，但在本案起诉后，杨会智已将承租房屋内设备和看守人员撤离厂房。一审法院认为，邢凤玉与杨会智签订的租房协议书、厂房租赁合同，系当事人真实意思表示，且不违反我国法律、行政法规的强制性、禁止性规定，是合法有效的，受法律保护，双方均应按约定全面履行合同义务。但2010年1月25日签订的厂房租赁合同系接续2007年4月14日签订的租房协议书，邢凤玉提供的租赁物没有变化，而是杨会智新建了房屋，且也经邢凤玉同意，2007年4月14日的协议每年租金仅10，000元，经庭审及现场勘验2010年起将厂房租金上涨为每年50，000元明显不合常理，且合同约定租金的支付方式为前两年每年20，000元，最后一年一次性付清，按常理可看出合同的约定“上述年租金为人民币50，000元”实际为三年的租金共计50，000元，而非每年50，000元。关于邢凤玉要求杨会智支付从2011年4月15日起至2015年9月1日的租金230，000元的诉讼请求，因杨会智已按约支付至2013年4月15日的租金，但租赁合同到期后，杨会智未及时腾退房屋，仍占用使用，应从2013年4月16日起参照租金标准向邢凤玉支付房屋的占用使用费，但因杨会智现已搬出承租厂房，对租赁物并未实际占有使用，亦未取得收益，且邢凤玉于2014年7月18日到法院起诉后，双方产生纠纷，故要求杨会智支付至2015年9月1日的占有使用费明显不当，故本院仅对邢凤玉变更诉讼请求前要求计算占用使用费的请求时间予以支持，即杨会智应从2013年4月16日起至2014年9月1日止按2010年1月25日双方签订的租赁合同标准向邢凤玉支付占用使用费50，000元÷3年÷365天×504天=23，013.70元。关于邢凤玉要求杨会智腾退房屋的诉讼请求，因杨会智已在诉讼过程中实际搬离承租房屋，一审法院再审理邢凤玉的该项请求已没有实际意义，故邢凤玉的该项诉讼请求，一审法院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条、第二百二十六条之规定，一审法院判决如下：一、被告杨会智于本判决生效后五日��向原告邢凤玉支付租金23，013.70元；二、驳回原告邢凤玉的其它诉讼请求。如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4750元，其中由原告邢凤玉承担4375元，由被告杨会智承担375元。宣判后，邢凤玉不服，向本院提出上诉。上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判被上诉人给付上诉人从2011年4月15日至2015年9月1日的租金230，000元；2.被上诉人将上诉人的厂房及场地腾退给上诉人；3.被上诉人承担一、二审的诉讼费。上诉理由：一、上诉人与被上诉人于2010年1月25日签订的《厂房租赁合同》第二条明确约定，年租金为人民币五万元，并没有写明三年总租金为人民币五万元。虽然三年前签订的合同年租金为一万元，根据当时的市场行情，年租金五万元非常正常，应当按照五万元计算租金。被上诉人杨会智未答辩。本院查明事实与原审法院查明事实一致。本院另查明，在本院审理期间上诉人自认被上诉人于2015年已将机器设备卖掉，现要求被上诉人把彩钢房拆除。上述事实，有当事人陈述、《厂房租赁合同》、《租房协议书》经当事人质证及本院审查，本院予以确认，在一审卷宗佐证。本院认为，关于上诉人主张的与被上诉人于2010年1月签订的《厂房租赁合同》约定的年租金为50，000元的问题。上诉人与被上诉人签订此租赁合同前，双方于2007年亦签订有租赁合同，租赁标的物没有变化，而2007年合同约定的年租金为10，000元。上诉人与被上诉人2010年签订的租赁合同虽有年租金50，000元字样，但结合具体给付租金的条款内容，以及2007年的租赁合同租金标准，及一审��院现场勘验，本案诉争的2010年租赁合同的租金标准为三年租金50，000元较为符合常理，一审法院判付被上诉人按三年租金50，000元标准支付上诉人占有使用费至上诉人起诉之日并无不当，本院予以维持。上诉人主张被上诉人按年租金50，000元支付，没有事实及法律依据，本院不予支持。因被上诉人现已将机器设备卖掉，占用的场地已腾出。在一审期间上诉人未提出要求被上诉人将土地上的建筑物拆除并恢复原状的主张，根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥若干问题的意见》第184条：“在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或反诉进行调解，调解不成的，告知当事人另行起诉。”之规定，本院不予审理，上诉人可就此主张另行告诉。因诉争的出租��土地上被上诉人建有建筑物，故建有建筑物的土地，需上诉人另案告诉后一并处理，本院暂无法处理。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4750元，由上诉人邢凤玉负担。本判决为终审判决。审　判　长　　李　妍审　判　员　　韩彩霞代理审判员　　李大鹏二〇一六年四月十五日书　记　员　　路柠檑本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。微信公众号“”