（2015）大民初字第14483号
裁判日期: 2016-04-15
公开日期: 2016-11-15
案件名称
孙小伟诉北京星光拓诚投资有限公司房屋买卖合同纠纷一案
法院
北京市大兴区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
孙小伟,北京星光拓诚投资有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十四条第一款
全文
北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2015）大民初字第14483号原告孙小伟，男，19xx年x月x日出生，个体工商户。委托代理人吴涛，北京京云律师事务所律师。被告北京星光拓诚投资有限公司，住所地北京市大兴区西红门镇北兴路（东段）2号。法定代表人陈洋，总经理。委托代理人刘冠霞，女，19xx年xx月xx日出生，北京星光拓诚投资有限公司职员。委托代理人王汉民，北京市亚太律师事务所律师。原告孙小伟与被告北京星光拓诚投资有限公司（以下简称：星光公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告孙小伟的委托代理人吴涛和被告星光公司的委托代理人刘冠霞、王汉民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙小伟诉称：星光公司通过电话、短信、网络等途径对外销售其开发的位于北京市大兴区星光视界中心的楼盘，我通过短信获知该信息后到星光公司的售楼处经过询问了解欲购买该项目x幢x单元xxxx号房屋。星光公司要求我签订星光视界中心认购书，并交纳10万元定金。该认购书，我不享有任何权利，星光公司不承担任何义务。在我要求与星光公司协商签订商品预售合同及补充协议时，星光公司要求我签订由其提供的格式合同，不允许对合同有任何改动，还称我不签订商品房预售合同之前交付的款项不予退还。经过我了解星光公司的楼盘缺少相关的审批手续。因为不管是宣传、还是广告，给我介绍的情况都是以星光视界中心的名义销售的，我也看中了这个名称，在签订合同的时候，我向建委咨询，本案涉及的星光视界中心没有批准。根据商品房的预售规定，在销售商品房项目的时候，需要有建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、商品房预售许可证，星光视界中心并没有办理相关的手续，也没有商品房预售许可证，所以我不敢签合同了。现我诉至法院，要求星光公司双倍返还定金20万元，并承担诉讼费用。被告星光公司辩称：不同意孙小伟的诉讼请求，孙小伟所述由于格式条款的问题无法签订合同，是不属实的。孙小伟提出双倍返还定金的理由是基于合同合法有效为前提的，根据合同规定或者法律规定谁有违约而要求的。我公司和孙小伟签订的认购书是合法有效的，孙小伟没有按照双方签订的认购书约定签署商品房预售合同和补充协议的。在认购书约定的期限届满后，我公司用电话和函件的方式要求孙小伟履行义务，孙小伟还没有履行，我公司认为是孙小伟违反了义务。且孙小伟称不签署预售合同及补充协议是资金不够。现孙小伟要求双倍返还购房款，双方签订的认购书是双方的真实意思表示，要求双倍返还是认定了我公司承担违约行为。孙小伟的第一项诉讼请求应当是要求解除双方签订的认购书，而不应该是双倍返还。根据关于房屋买卖合同相关司法解释的规定，当事人双方所签订的认购书购房意向书等已经具备了房屋的基本状况、数额、支付方式等内容的可以认为是房屋买卖合同，应当认定双方已经正式签订了房屋买卖合同。我公司提交了房屋预售许可证，证明我公司销售该房屋是合法的，孙小伟要求双倍返还定金没有依据。关于星光视界中心的问题，涉案商品房在孙小伟购买的时候，已经实际现场察看过。商品房预售证上项目名称是星光创意中心，在向建委办理相关手续的时候，是明确了项目的推广名是星光视界中心，所以星光视界中心和星光创意中心是同一个楼盘。综上请求法庭驳回孙小伟的诉讼请求。经审理查明：2015年7月5日，星光公司（出卖人）与孙小伟（认购人）签订了星光·视界中心认购书，该认购书约定：第一条基本情况（一）认购人所认购的商品房为出卖人开发的位于北京市大兴区星光·视界中心项目中的第1幢2单元1205号房；（二）该商品房建筑面积279.52平方米，套内建筑面积192.53平方米。第二条该商品房按照建筑面积计价单价为20190.25元/平方米，房价总款为人民币5643578元。第三条认购定金（一）认购人在本认购书签订之日向出卖人支付定金，定金金额为10万元。（二）认购人在与出卖人签署《北京市商品房预售合同》及补充协议后，定金转为首期房款中等值部分。第四条认购人同意在本认购书签订之日起7日内与出卖人签署北京市商品房预售合同及补充协议。第五条认购人同意按照下列支付方式之一，支付房价款：（一）一次性付款：认购人在与出卖人签署北京市商品房预售合同及补充协议时，同时支付全额房款。（二）按揭付款：认购人在与出卖人签署北京市商品房预售合同及补充协议时，同时支付不低于百分之五十房价总款的首期房款。第六条认购人未在第四条约定的期限内签署北京市商品房预售合同及补充协议，或认购人未在签署北京市商品房预售合同及补充协议的同时支付应付房款，则自上述期限届满之日起本认购书自动解除，出卖人有权将该商品房另行出卖给第三方，认购人已支付的定金不予退还。第七条本认购书经双方签字盖章且认购人支付定金后生效，双方签署的北京市商品房预售合同及补充协议且支付应付房款后生效，本认购书自行终止。第八条本认购书一式叁份，具同等法律效力。2015年7月5日，孙小伟向星光公司支付了认购金10万元，由星光公司开具了收据。2015年8月7日，星光公司向孙小伟发生了律师函，写明：孙小伟（先生/女士）：北京市亚太律师事务所王汉民律师接受星光公司的委托，以该公司法律顾问身份代表星光公司就您未按期与星光公司签订北京市商品房预售合同及未按时缴纳应付缴纳应付房款一事，郑重函告：根据您与星光公司于2015年7月5日签署的x-x-xxxx号房《星光·视界中心认购书》第四条的约定，您应于2015年7月12日前与星光公司签署北京市商品房预售合同及补充协议并同时支付应付房款。至函告之日您尚未到星光公司签署和办理上述事项。星光公司保留行使认购书第六条约定的权利。请您于收到此函3日内前往星光·视界中心售楼处缴纳x-x-xxxx号房首付款1105898元（含定金10万元），并签署北京市商品房预售合同，同时办结贷款手续。希望您在收到本函告后即刻与星光公司联系，就相应签约及付款事项作出明确答复。本案在审理过程中，星光公司申请证人邓×出庭作证，用以证明星光公司销售给孙小伟房屋的项目审批名称为星光创意中心，实际推广名为星光视界中心，性质为商用，有商铺、办公。孙小伟买房是和销售人员张超、莫代源谈的，在签订认购书前后，邓×和孙小伟见过面。该项目办理了2014年11月至2015年9月的销售许可证，在认购阶段业主应该知道这两个名称，孙小伟购买的房屋的位置是明确的，且孙小伟已经看过现房，只是在签约时，孙小伟表示资金回不来，没有钱不想买了，因为不能退定金，就和孙小伟商量换一个小面积的房子，同时给孙小伟发过催款函，对方一直没有回复。9月初，孙小伟到现场要退款，因为不能退，孙小伟走了后就起诉到法院。孙小伟提出证人是星光公司销售人员有利害关系，证言不予认可，还提出不管什么名称，宣传和签约的时候应该用真实的名称，但是星光公司没有用备案名称签订认购书，所以在建委网站上无法查询，另外给孙小伟提供服务的张超不具备房地产销售人员资格。星光公司对证人证言认可。孙小伟提交本项目的宣传彩页，用以证明星光公司专门雇了200多人负责打电话，专骗外地人，还说中央电视台的星光大道、新华社在这里，其实就是免费使用，一年之后都走了，新华社只有牌子。星光公司对真实性认可，但是其开发的星光影视园被列入国家新媒体产业基地，也是有国家批复的，新华网确实入住四五年了，中央电视台的节目在这里录制，都是人人知道的事实。经本院释明，孙小伟认为本案性质为定金合同，合同有效，要求增加一项诉讼请求撤销合同。星光公司认为房屋买卖合同在没有解除之前合同状态是有效的。星光公司提供建委网页查询记录，显示本项目推广名为星光视界中心，项目名称为星光创意中心，载明销售许可证有效期到2015年9月11日，而且，楼盘名称和推广名两名字是销售惯例。孙小伟对真实性予以认可，但是销售时应该明示项目的名称，房子的用途，孙小伟买的住房，这是纯商业的办公。但是在建委的网站上，无法查到星光视界中心。本案在询问过程中，孙小伟的委托代理人表示在签订认购书时不知购买房子的状态，现场与孙小伟电话联系，孙小伟认可到现场看了房子，销售人员说有活动，交两万元抵十万元，没看条款就签订了认购书，销售人员告知新华网、中央电视台都在这里办公，其买了这个项目就是为了出租。后来因为优惠条件没有就不想买了。上述事实，有双方当事人在庭审中的陈述、认购书、收据、商品房预售许可证、建委网站查询、宣传彩页等证据材料在案佐证。本院认为：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据予以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。孙小伟与星光公司签订的认购书，已经具备了拟购房屋的基本状况、价款数额、价款支付方式等合同主要内容，可以认定为房屋买卖合同，系双方签字时真实意思表示，不违反法律法规的规定，合法有效。孙小伟提出认购书约定的房屋在建委网站没有销售许可证，星光公司楼盘名称为星光创意中心与推广名称星光视界中心不一致，所以无法签订商品房预售合同，但是孙小伟实际现场查看了认购书约定的房屋，所以孙小伟的此主张，本院不予采纳。孙小伟提出星光公司进行虚假宣传、欺骗外地人的主张，未能提供充分的证据予以证明，本院不予采纳。现孙小伟提出撤销该认购书，没有法律依据，本院不予支持。因孙小伟在认购书约定的期限没有签订商品房预售合同，且在星光公司发送律师函后亦未签订商品房预售合同，孙小伟提出星光公司提供的商品房预售合同属于格式合同不许任何修改的意见，未能提供证据予以证明，本院不予采纳。对于孙小伟要求星光公司双倍返还定金20万元的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条之规定，判决如下：驳回原告孙小伟的全部诉讼请求。案件受理费四千三百元，由原告孙小伟负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。。审 判 长 彭 超人民陪审员 刘素舫人民陪审员 倪凤清二〇一六年四月十五日书 记 员 高 雅