（2016）晋民申409号
裁判日期: 2016-04-15
公开日期: 2017-01-13
案件名称
再审申请人山西当代红华房地产开发有限公司与被申请人董康寅房屋买卖合同纠纷再审审查民事裁定书
法院
山西省高级人民法院
所属地区
山西省
案件类型
民事案件
审理程序
再审审查与审判监督
当事人
山西当代红华房地产开发有限公司,董康寅
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第二百零四条
全文
山西省高级人民法院民 事 裁 定 书（2016）晋民申409号再审申请人（一审被告、二审被上诉人）：山西当代红华房地产开发有限公司。住所地：太原市万柏林区长风西大街**号*层。法定代表人：张鹏，该公司董事长。委托代理人：盛凯，该公司员工。委托代理人：何正兴，该公司员工。被申请人（一审原告、二审上诉人）：董康寅。再审申请人山西当代红华房地产开发有限公司与被申请人董康寅房屋买卖合同纠纷一案，太原市中级人民法院于2015年12月28日作出（2015）并民终字第1974号民事判决，已经发生法律效力，再审申请人山西当代红华房地产开发有限公司不服向本院申请再审，本院依法组成合议庭，对本案进行了审查。本案现已审查终结。山西当代红华房地产开发有限公司再审请求：1、撤销（2015）并民终字第1974号民事判决；2、驳回被申请人的诉讼请求；3、诉讼费用由被申请人承担。事实与理由：一、原审判决认定的基本事实缺乏证据证明。1、原判决认定再审申请人在房屋销售过程中存在欺诈缺乏证据。本案中，被申请人凭山西省燃气规划设计研究院有限责任公司的相关证明认为，再审申请人在房屋销售过程中故意隐瞒房屋在规划设计之初属于无配套燃气设计的房屋的客观事实，该行为构成欺诈。但该证明只能证明被申请人与再审申请人签订《商品房买卖合同》前，包括被申请人所购房屋在内的部分房屋由于国家政策和法律原因不能进行燃气设计的客观事实，并不能直接证明再审申请人主观上存在故意。实际上，再审申请人在签约时由于工作人员管理疏忽，也没有注意到涉案房屋是不能安装燃气而签署了错误的合同。首先，根据最高人民法院《民法通则实施意见》第68条规定“一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为”，而本案中，再审申请人与被申请人在房屋销售过程中并未实施欺诈行为。再审申请人误将有燃气设施的合同版本签订在无燃气设施的房屋，属于重大误解。而且在合同中明确约定了再审申请人在交房时未将燃气入户的违约责任。从合同中可以看出，该违约责任为“逾期交房的违约责任”，而且比通常交易习惯下的违约责任更严厉和苛刻，这对保护被申请人的合法利益极为有利，这从侧面反映出再审申请人在签署合同时主观上并无欺诈之故意。其次，被申请人签署合同并支付购房款是其真实意思表示。在2013年1月中旬，被申请人查看房屋时，发现房屋无燃气设备；2015年1月7日，被申请人起诉要求再审申请人承担违约责任。这证明，至少在2013年1月收房后，被申请人已经知晓房屋无燃气设备。此外，被申请人在2015年5月主动偿还了房屋全部按揭贷款，这表明涉案房屋是否有燃气设施并非被申请人决定购买房屋的关键因素。2、原判决认定被申请人并未怠于行使合同解除权属于事实认定错误。首先，原审法院判定被申请人知道解除权发生之日为被上诉人提交山西省燃气规划设计研究院有限责任公司的规划设计证据之日，很明显对“发生之日”理解错误。根据万柏林区人民法院认定的事实，被申请人在2013年1月接收房屋时已发现涉案房屋没有煤气（或天然气）设施入户，而拒绝接收房屋，但被申请人怠于行使解除合同的权利，因此被申请人解除权已消灭。其次，即便被申请人享有合同解除权，其解除权也因其怠于行使，超过除斥期间而消灭。根据《商品房买卖合同》第9条“出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第8条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理（1）逾期不超过90日，自本合同第8条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同”。被申请人在2013年1月中旬查看房屋时，已经知道房屋未能实现煤气（或天然气）设施入户，并认为申请人存在逾期交房的行为。根据上述合同条款，被申请人在2013年4月中旬即可行使解除合同的权利；根据《商品房买卖合同司法解释》第15条“根据《合同法》第94条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭”之规定，被申请人应当在2013年4月中旬后一年内即2014年4月中旬之前行使合同解除权，而其在2015年4月才向一审法院提出了解除合同的诉讼请求，显然超过了法律规定的一年除斥期间，丧失了解除合同的权利。而二审法院以被申请人是在一审开庭审理中才知晓房屋无法安装燃气设施，并进而确定此刻为“解除权发生日”显然与事实不符。二、原判决适用法律确有错误。原判决错误的认为再审申请人存在欺诈行为，又基于此认定被申请人享有合同解除权，严重损害了再审申请人的合法权益。三、原审判决超出被申请人的诉讼请求。被申请人在诉讼中所主张的诉讼请求为“1、依法解除原告与被告于2011年8月27日签订的《商品房买卖合同》并要求被告返还原告已付购房款1256673元；2、判令被告支付自原告支付房屋价款之日起至实际返还房屋价款之日止按中国人民银行同期贷款利率计算的利息；3、因山西当代红华房地产开发有限公司存在欺诈行为，要求赔偿原告100000元；4、判令被告承担本案诉讼费。”而原审判决再审申请人于本判决生效后六十日内支付被申请人董康寅违约金12566.73元，明显超出被申请人的诉讼请求。本院经审查认为，董康寅与山西当代红华房地产开发有限公司于2011年8月27日签订了《商品房买卖合同》。董康寅2015年1月7日起诉山西当代红华房地产开发有限公司，要求其交付《商品房买卖合同》约定之房屋，该合同第14条约定，交付天然气（或煤气）设施入户的房屋。在开庭审理过程中，山西当代红华房地产开发有限公司向法庭提交山西省燃气规划设计研究院有限责任公司的证明，证实本案诉争房屋在2011年2月24日设计之初就未进行燃气设计。在山西当代红华房地产开发有限公司于一审庭审中明确告知房屋无法安装天然气（或煤气）设施后，因合同目的无法实现，董康寅将诉讼请求变更为解除《商品房买卖合同》并要求其赔偿损失。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第15条第2款规定，明确解除权应当在解除权发生之日起一年内行使。本案中，解除权发生之日应确定为山西当代红华房地产开发有限公司向法庭提交山西省燃气规划设计研究院有限责任公司规划设计之日，故董康寅并没有怠于行使合同解除权。根据《合同法》的相关规定，董康寅起诉要求解除《商品房买卖合同》于法有据，本案所涉《商品房买卖合同》依法应当解除。本案中双方当事人约定出卖人交付房屋如果在规定日期内未达到使用条件，买受人解除合同的，出卖人应按已付款的1％支付违约金。董康寅诉请山西当代红花房地产开发有限公司赔偿100000元，二审判决依据双方合同约定判令山西当代红华房地产开发有限公司支付董康寅支付违约金12566.73元并未超出诉讼请求。综上，二审判决认定事实清楚，适用法律正确，再审申请人山西当代红华房地产开发有限公司申请再审的事由不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条的规定，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款的规定，裁定如下：驳回山西当代红华房地产开发有限公司的再审申请。审判长 韩红斌审判员 任君虹审判员 郭民贞二〇一六年四月十五日书记员 刘莉媛 来自