（2015）江法民初字第09749号
裁判日期: 2016-04-15
公开日期: 2016-12-04
案件名称
李小琴与何健案外人执行异议之诉一审民事判决书
法院
重庆市江北区人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
李小琴,何健,宋彦苹,赵林
案由
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第八十八条，第一百四十四条
全文
重庆市江北区人民法院民 事 判 决 书（2015）江法民初字第09749号原告李小琴，女，1972年9月1日出生，汉族，住重庆市武隆县。委托代理人曾健，重庆市江北区寸滩法律服务所法律工作者。被告何健，男，1970年11月30日出生，汉族，住重庆市江北区。委托代理人黄泽伟，重庆资州律师事务所律师。第三人宋彦苹，女，1975年11月9日出生，蒙古族，住重庆市江北区。第三人赵林，男，1967年2月20日出生，汉族，住重庆市江北区。委托代理人宋彦苹，系赵林妻子，年籍同上。原告李小琴与被告何健及第三人宋彦苹、赵林案外人执行异议之诉一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李小琴及其委托代理人曾健，被告何健的委托代理人黄泽伟，第三人宋彦苹本人及作为第三人赵林的委托代理人在第一次庭审中均到庭参加诉讼。第三人赵林、宋彦苹在第二次庭审中经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告李小琴诉称，2014年11月10日，李小琴与赵林、宋彦苹共同签订了房屋买卖合同，约定赵林、宋彦苹及案外人赵某将其位于重庆市江北区鸿恩雅苑X号X单元X-X号的房屋以407000元的价格卖给李小琴。合同签订当日，李小琴向赵林、宋彦苹支付了定金40000元，此后分三次向赵林、宋彦苹支付了全部购房款。赵林、宋彦苹于2014年11月11日办理了公证委托，委托李小琴代为领取涉讼房屋的房地产权证，并在2015年1月27日将涉讼房屋交付李小琴。在办理涉讼房屋的产权变更的过程中，李小琴知悉涉讼房屋已在2014年12月5日因赵林、宋彦苹与何健之间的借款纠纷被查封。现李小琴向法院提起执行异议之诉，要求判令确认李小琴与赵林、宋彦苹签订的房屋买卖合同有效，停止执行位于重庆市江北区鸿恩雅苑X号X单元X-X号的房屋，由何健承担本案诉讼费用。被告何健辩称，何健不是房屋买卖合同的主体，李小琴起诉何健违反合同的相对性原则，房屋买卖合同是否有效与何健无关且与本案无关联，不属于本案的审理范围。李小琴作为利害关系人提出执行异议，必须是执行行为违法才能提出异议之诉，因涉讼房屋尚未被强制执行，李小琴只能对法院的查封行为提起诉讼，其要求不得执行涉讼房屋的请求不属本案审理范围。李小琴未在查封前合法占用涉讼房屋并支付全部购房款，其起诉状及法院的执行裁定书均载明房屋的交付时间为2015年1月27日。李小琴未尽职尽责查询涉讼房屋的状态，对未及时办理过户手续存在重大过错，不符合法律关于执行异议的规定。第三人宋彦苹、赵林陈述，其同何健之前曾存在借贷关系，但未参加与何健之间的借贷诉讼，在本案诉讼前一直不知道何健已申请查封了涉讼房屋。涉讼房屋系安置房，因做农家乐需要资金，就把该房屋卖给了李小琴。李小琴在2014年11月已占用涉讼房屋，并在该房屋的产权证办完后付清了剩余的房款。经审理查明，2014年11月10日，李小琴与赵林、宋彦苹通过中介签订房地产买卖居间协议书，约定由李小琴购买赵林、宋彦苹、赵某（系赵林、宋彦苹的子女，未成年）位于重庆市江北区鸿恩雅苑X栋X单元X-X的房屋，建筑面积81.36平方米，成交价格367000元。合同约定，李小琴分别于2014年11月10日支付定金40000元，于2014年11月15日支付首付款100000元，剩余房款267000元分别于2014年11月25日支付10000元，于房产证办理全权委托公证后支付167000元；赵林、宋彦苹应于2014年11月10日将房屋的所有手续及钥匙移交中介，待首期房款付完后转交李小琴。合同签订当日，李小琴支付定金40000元，于2014年11月13日支付100000元，于同月21日支付50000元，于同月25日支付50000元，于2015年1月27日支付167000元后付清了全部购房款。另查明，2014年11月11日，赵林、宋彦苹、赵某办理公证，委托李小琴代为办理领取涉讼房屋的产权证书。2014年12月3日，涉讼房屋办理产权登记，产权人为赵林、宋彦苹、赵某。李小琴领取并持有涉讼房屋的产权证书。何健与赵林、宋彦苹曾存在借款纠纷，本院于2008年9月26日判决赵林、宋彦苹连带返还何健借款200000元。该判决生效后，何健申请强制执行，本院于2014年12月5日查封了涉讼房屋。2015年7月7日，李小琴向本院提出书面异议，要求解除对涉讼房屋的查封。2015年7月21日，本院做出执行裁定，认为李小琴虽在查封前与赵林、宋彦苹签订房屋买卖合同并支付了全部价款，但未在查封前占用该房屋，驳回了李小琴的执行异议。上述事实，有《房地产买卖居间协议书》、民事判决书、民事裁定书、协助执行通知书、执行裁定书、收条及当事人陈述等证据在卷佐证，足以认定。庭审中，李小琴举示了涉讼房屋的天然气、水、电缴费卡，2014年11月至2015年2月的物业服务费收据及天然气安装费结算票据，拟证明其在2014年11月已开始占用涉讼房屋，并开通了天然气。赵林、宋彦苹质证后认可证据的真实性，承认李小琴在上述时间已占用涉讼房屋。何健质证后认可李小琴举示的证据真实性，但认为关于李小琴占用涉讼房屋的时间，执行裁定书中已进行查明，该时间应为2015年1月27日。李小琴在诉讼过程中撤回了要求确认房屋买卖合同有效的诉讼请求。本院认为，李小琴与赵林、宋彦苹之间签订的《房地产买卖居间协议书》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，亦不违反社会公共利益，应属有效。本案李小琴系针对执行标的即涉讼房屋提出的异议，属本案的审理范围，李小琴的起诉符合法律规定。李小琴针对其在2014年11月已占有涉讼房屋的主张举示的证据均系原件，且涉讼房屋的产权人赵林、宋彦苹亦认可该时间，故对于李小琴称其在2014年11月已占有涉讼房屋的主张，本院予以采信。李小琴已依约向赵林、宋彦苹支付了全部购房款，并在法院查封前已占有了涉讼房屋，虽取得产权证书后未办理产权过户登记，系因涉讼房屋在办理产权登记的次日即被查封，其对涉讼房屋未及时完成过户登记并无主观过错，故其要求停止对涉讼房屋的强制执行，符合排除执行的法律规定，本院予以支持。李小琴撤回要求确认房屋买卖合同有效的诉讼请求，符合法律规定，本院予以准许。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第八十八条、第一百四十四条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十三条之规定，判决如下：停止执行第三人赵林、宋彦苹名下的位于重庆市江北区鸿恩雅苑X栋X单元X-X房屋。本案案件受理费3702元，由何健负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 长 江 英代理审判员 王中申人民陪审员 陈 洁二〇一六年四月十五日书 记 员 刘 培 微信公众号“”