（2016）皖07民终字第08号
裁判日期: 2016-04-15
公开日期: 2016-05-12
案件名称
陈兆宽与铜陵丰泽家居实业有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书
法院
安徽省铜陵市中级人民法院
所属地区
安徽省铜陵市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
陈兆宽,铜陵丰泽家居实业有限公司,铜陵农村商业银行股份有限公司乐都支行
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第二十四条，第二十五条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
安徽省铜陵市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）皖07民终字第08号上诉人（原审原告）：陈兆宽，男，汉族，住安徽省合肥市肥东县。委托代理人：陈杰，安徽皖大律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：铜陵丰泽家居实业有限公司，住所地安徽省铜陵。法定代表人：罗康民，该公司董事长。被上诉人（原审第三人）：铜陵农村商业银行股份有限公司乐都支行，住所地安徽省铜陵市铜陵。负责人：周凤霞，该支行行长。委托代理人：吴小兵，该支行副行长。上诉人陈兆宽因与被上诉人铜陵丰泽家居实业有限公司（以下简称丰泽公司）、被上诉人铜陵农村商业银行股份有限公司乐都支行（以下简称乐都支行）商品房销售合同纠纷一案，不服安徽省铜陵县人民法院2015年11月10日作出的（2015）铜民二初字第00630号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月8日立案受理后，依法组成合议庭，并公开开庭审理了本案。上诉人陈兆宽及其委托代理人陈杰，被上诉人乐都支行委托代理人吴小兵到庭参加诉讼，被上诉人丰泽公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。陈兆宽原审诉称：2013年5月12日，其与丰泽公司签订《商品房买卖合同》一份，约定丰泽公司将其坐落在铜陵县顺安镇丰泽家居中心11栋116房出卖给陈兆宽，面积为73.58平方米，房款总计500000元。后陈兆宽按合同约定支付首付款250000元、缴纳税费20000元和住宅专项维修金4500元、预登记费880元，并在第三人处申请贷款250000元，陈兆宽自2014年1月至2014年12月总计向银行还本息35150.28元。2014年6月30日，丰泽公司向陈兆宽寄发了《告业主通知书》、附件一、二《铜陵环球家居集散中心房屋交付单》，称陈兆宽所购买的商铺已进入验收收尾阶段，并预计将于2014年6月30日前交付使用，后陈兆宽填写了附件一、二邮寄给了丰泽公司。2014年10月28日，陈兆宽参加开业时，发现其所购房屋还在施工中，后得知所购房屋一直未予验收。按合同的约定应在2014年6月30日前交付房屋。合同签订后，丰泽公司未能按期向陈兆宽交付房屋。按合同约定预期交房超过60日，买受人有权解除合同。故诉至法院，请求判令1.解除双方签订的《商品房买卖合同》（合同编号：20132739）；2.丰泽公司返还陈兆宽已经支付的购房款500000元（其中由陈兆宽向第三人申请的购房贷款部分中未偿还的部分约220000元、银行利息及因本案借款合同解除所产生的所有费用由丰泽公司直接支付给第三人）、税费20000元、住宅专项维修资金4500元、预登记费880元及承担相应的利息损失（从实际交付款项之日起至判决之日止，按照银行同期贷款利率计算）；3.解除陈兆宽与乐都之行之间的《借款合同》，并判决丰泽公司返还陈兆宽已向第三人偿还的贷款本金35150.28元及利息损失（按照银行同期贷款利率计算）；4.丰泽公司承担陈兆宽因其违约而进行交涉所产生的路费损失2112.5元；5.本案所有的诉讼费用由丰泽公司承担。丰泽家居公司原审未作答辩。乐都支行原审辩称：其与陈兆宽签订的借款合同合法有效，陈兆宽与丰泽公司之间的纠纷，不影响我行与陈兆宽之间的合法债权债务关系，合同应继续履行。原审法院经审理查明：2013年5月12日，陈兆宽与丰泽公司签订《商品房买卖合同》（合同编号20132739）一份，约定出卖人将其坐落于铜陵县顺安镇丰泽家居中心11栋11－116号房出售给买受人，面积为73.58平方米，房款总计500000元，买受人按合同约定支付首付款250000元，余款250000元办理商业贷款手续。房屋交付时间为2014年6月30日前。如出卖人逾期交房超过60日，买受人有权解除合同；买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。合同签订之前陈兆宽向丰泽公司支付定购金20000元，合同签订当日，陈兆宽向丰泽公司支付房款190000元，2013年5月14日支付房款40000元。丰泽公司向陈兆宽出具收款收据三份。2013年11月13日陈兆宽分别向铜陵县地税局缴纳税费20000元，向丰泽公司交纳住宅专项维修金4500元、预登记费880元。2013年12月6日陈兆宽在第三人处按揭贷款250000元支付丰泽公司。截止2014年12月10日陈兆宽已归还贷款本息35150.28元。合同逾期后，丰泽公司未能向陈兆宽交付房屋。2014年11月1日，陈兆宽向丰泽公司发出退房申请未果，以致成讼。原审法院认为：陈兆宽与丰泽公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效。双方当事人应当按照合同的约定履行各自的义务。双方在《商品房买卖合同》中对解除合同的条件以及违约责任已作约定，现丰泽公司逾期交房超过60日，已构成违约，陈兆宽诉求解除合同，要求丰泽公司承担违约责任，符合合同约定和法律规定，依法予以支持。丰泽公司应在判决生效后返还陈兆宽购房款250000元、税费20000元，专项维修金4500元、预登记费880元，并承担上诉款项的利息损失。由于丰泽公司违约致陈兆宽与其交涉所发生了一定的路费损失，根据实际，酌情认定1000元。陈兆宽诉称认为双方之间的《商品房买卖合同》被解除，其与第三人之间的《个人购房借款／担保合同》也应当解除。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，商品房按揭贷款合同在效力上对商品房买卖合同不具有从属性，本案第三人应属有独立请求权的第三人，而非陈兆宽所称的无独立请求权的第三人；且第三人在庭审中抗辩认为借款合同合法有效，不同意解除合同，故陈兆宽要求解除与第三人之间的借款合同之诉，不符合法律程序性规定，依法驳回原告对第三人的起诉。丰泽家居公司经法院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃抗辩权，因此产生的不利后果由其自负。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百四十四条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条之规定，判决：1.解除原告陈兆宽与被告铜陵丰泽家居实业有限公司于2013年5月12日签订的《商品房买卖合同》（合同编号20132739）；2.被告铜陵丰泽家居实业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告陈兆宽退还购房款250000元、税费20000元、住宅专项维修金4500元、预登记费880元，共计275380元及利息损失（按同期同类银行贷款利率计算，自支付上述款项之日起计算至判决确定履行期限届满之日止）；3.被告铜陵丰泽家居有限公司于判决生效后十日内赔偿原告陈兆宽路费损失1000元；4.驳回原告陈兆宽对第三人铜陵农村商业银行股份有限公司乐都支行的起诉。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费9205元，由铜陵丰泽家居实业有限公司负担。上诉人陈兆宽不服一审判决，上诉称：1.一审法院事实认定不清，上诉人陈兆宽实际向丰泽公司支付了500000元的购房款，一审判决遗漏了250000元的购房款，请求二审法院予以纠正；2.一审法院适用法律错误，本案应当解除上诉人陈兆宽与被上诉人乐都支行之间的《个人购房借款／担保合同》；3.一审保全费3020元未做判决，请求二审法院予以纠正。综上，请求二审法院：维持原判决第一项、第二项和第三项，撤销原审判决第四项，改判：1.丰泽公司向陈兆宽返还已付购房贷款250000元，并承担利息损失；2.解除陈兆宽与乐都支行《个人购房借款／担保合同》，其中陈兆宽已偿还本金35150.28元及利息由丰泽公司返还陈兆宽，余款及其他费用由丰泽公司返还乐都支行；3.本案一审案件受理费9205元、保全费3020元及二审诉讼费用全部由丰泽公司负担。被上诉人丰泽公司未作答辩。被上诉人乐都支行答辩认为：其作为放款机构，已经履行了放款义务，所以借款合同应当继续履行。乐都支行不同意解除合同，除非借款合同履行完毕。双方当事人均没有新的证据提供，对于原审所提交的证据，双方当事人坚持原审的证明观点及质证意见。对于原审经审理查明的事实，双方当事人均没有异议。双方争议焦点：1.丰泽公司应当归还陈兆宽的购房款是250000元还是500000元？2.陈兆宽与乐都支行之间的借款合同是否应当解除？3.一审漏判的保全费3020元应当由谁承担？本院认为：1.丰泽公司与陈兆宽签订的商品房销售合同系双方当事人真实意思表示，合法有效。双方约定的购房款总价为500000元，其中250000元陈兆宽自己支付给丰泽公司，其余250000元由陈兆宽委托乐都支行支付给丰泽公司，现合同解除，丰泽公司应当返还的购房款应当为500000元，返还的方式，应当根据购房时实际付款情况，分别返还担保权人及购房人；2.陈兆宽与丰泽公司之间的商品房买卖合同被确认解除，致其与乐都之行之间签订的商品房担保贷款合同的目的无法实现，故对于陈兆宽要求解除商品房担保贷款合同，应予支持。购房合同和贷款合同解除后，出卖人丰泽公司应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人乐都支行和买受人陈兆宽。根据银行出具的收本收息情况，对于陈兆宽要求返还其已还贷款35150.28元及利息损失本院依法予以支持。丰泽公司应当返还给银行的未还贷款、利息及其他相关费用，由于乐都支行未提出独立的诉讼主张，不宜在本案中一并解决。乐都支行可在贷款合同解除后，向丰泽公司另行主张；3.保全费3020元实际发生，一审法院应当在判决时与诉讼费一并予以判决，由败诉方丰泽公司承担。综上，案经本院审判委员会讨论决定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第（二）项、第（四）项的规定，判决如下：一、维持安徽省铜陵县人民法院（2015）铜民二初字第00630号民事判决书第一项、第二项、第三项，即“1.解除原告陈兆宽与被告铜陵丰泽家居实业有限公司于2013年5月12日签订的《商品房买卖合同》（合同编号20132739）；2.被告铜陵丰泽家居实业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告陈兆宽退还购房款250000元、税费20000元、住宅专项维修金4500元、预登记费880元，共计275380元及利息损失（按同期同类银行贷款利率计算，自支付上述款项之日起计算至判决确定履行期限届满之日止）；3.被告铜陵丰泽家居有限公司于判决生效后十日内赔偿原告陈兆宽路费损失1000元”。二、撤销安徽省铜陵县人民法院（2015）铜民二初字第00630号民事判决书第四项，即“驳回原告陈兆宽对第三人铜陵农村商业银行股份有限公司乐都支行的起诉”。三、上诉人陈兆宽与被上诉人铜陵农村商业银行股份有限公司乐都支行之间的《个人购房借款／担保合同》予以解除；四、被上诉人铜陵丰泽家居实业有限公司返还上诉人陈兆宽已偿还贷款本金35150.28元及利息（自2014年12月6日至生效判决确定给付之日止，按中国人民同期贷款利率计算）；五、驳回上诉人陈兆宽其他诉讼请求。一审案件受理费9205元，保全费3020元，合计12225元，二审案件受理费5050元，均由被上诉人铜陵丰泽家居实业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 黄冬松审 判 员 张庄女代理审判员 盛丽娜二〇一六年四月十五日书 记 员 王小江附相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。 来源：百度“”