（2016）苏0903民初1717号
裁判日期: 2016-04-15
公开日期: 2016-10-25
案件名称
江苏省华洋粮油收储有限公司与葛如仕房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
盐城市盐都区人民法院
所属地区
盐城市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
江苏省华洋粮油收储有限公司,葛如仕
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第二百一十二条，第二百三十五条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十二条
全文
盐城市盐都区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0903民初1717号原告江苏省华洋粮油收储有限公司，住所地在盐城市盐都区大纵湖镇滨湖街道平湖南路。法定代表人郭品荣，该公司总经理。委托代理人王卫兵，该公司副经理。委托代理人宋俊勇，盐城市盐都区大纵湖法律服务所法律工作者。被告葛如仕，居民。委托代理人宋庆喜，江苏日月辉律师事务所律师。原告江苏省华洋粮油收储有限公司（以下简称华洋公司）与被告葛如仕房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年3月1日受理后，依法由审判员朱文峰适用简易程序，于2016年3月15日公开开庭进行了审理。原告华洋公司的委托代理人王卫兵、宋俊勇，被告葛如仕的委托代理人宋庆喜均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告华洋公司诉称：被告因居住需要，于2013年7月1日承租原告办公楼第三层三间房屋，并签订《房屋租赁合同》一份，租赁期满后，被告拒不搬出房屋。现要求被告立即腾空让出房屋，赔偿逾期搬出的损失，并承担本案诉讼费用。被告葛如仕辩称：本案原、被告主体不适格，本案系涉及单位内部职工分房引发的纠纷，按照法律规定，应不属于法院受理的范围，请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明：被告原为盐城市盐都区义丰镇粮油管理所（后变更为盐都区秦南粮油管理所）的职工，该单位于1993年分配有两间住房给被告居住，被告在庭审中表示该两间房屋已被其于2006年对外出售，对该房屋，盐城市盐都区粮食购销总公司曾向本院起诉，本院因认为该房屋为单位内部分房问题而裁定驳回起诉。2005年11月，被告调至盐城市盐都区大纵湖粮油管理所（以下简称大纵湖粮管所）工作，大纵湖粮管所将被告安排在办公楼第三层从北向南数第一户三间房屋内居住。2010年8月28日，大纵湖粮管所向盐都区秦南粮油管理所发函，说明本案被告调至大纵湖粮管所后已经于2006年5月安排住房给其居住，并说明秦南粮管所安排给本案被告使用的原盐都区义丰粮油管理所河东家属区后幢的宿舍按规定进行处理调整。2011年3月31日，大纵湖粮管所改制，对包括被告在内的职工通过经济补偿金的形式解除劳动关系，被告已经领取了该经济补偿金11000元，经济补偿金单据上载明结算期限自2002年4月1日起至2011年10月31日止，根据改制实施方案。2011年9月28日，原告单位注册成立，企业类型为自然人控股的有限公司。2011年12月20日，原告单位在盐城市众信拍卖有限公司通过拍卖购得大纵湖粮管所的资产，其中包括大纵湖粮管所的办公楼房（含涉案租赁房屋），并于2014年5月、6月先后办理了土地使用权证书和房屋产权证书。在购得上述资产后，原告单位通过返聘的形成与部分原大纵湖粮管所的职工形成劳动关系，对被告，原告单位主张被告未接受返聘，双方未形成劳动关系。2012年1月9日，原告单位对人员分工发文，对被告分配了相关工作，原告单位亦为被告缴纳了部分社会保险费。2013年7月1日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，主要载明：租期自2013年7月1日起至2015年6月30日止，租金每年400元，在合同生效时一次性交清；在合同期内，承租方保证房屋及设施的完好无损，不得改建、扩建，若有损坏按价赔偿；本合同需盐都区粮食局同意，经双方签字后生效。合同签订后，被告于2013年8月2日向原告单位缴纳了两年的租金800元。盐城市盐都区粮食局出具证明证实上述租赁合同属实。合同到期后，原告要求被告搬出租赁房屋，被告拒不搬出，原告为主张其权利，遂诉至本院。另查明：双方在庭审中表示大纵湖粮管所现仍然存在。以上事实，有原告提交的土地使用权证书、房屋产权证、房屋租赁合同、经济补偿金领取单据、营业执照、租金收据、拍卖成交确认书、拍卖成交价款结算通知书、粮食局证明，被告提交的批复、信函、房屋租赁合同、民事裁定书、人员分工决定、证明、维修费明细，本院质证笔录及双方当事人的庭审陈述等在卷佐证。本院认为：合法的租赁关系受法律保护，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。对本案争议的问题分别分析如下：一、原、被告之间的法律关系问题原告主张双方为租赁合同关系，被告主张其系原告单位职工，本案争议属于单位内部分房问题，非法院受理范围。对此，本院认为，首先，原告单位在性质上属于独立的法人，其企业类型为有限公司，其与大纵湖粮管所之间仅为通过拍卖购买了大纵湖粮管所的相关资产，而并不存在其他依附关系。大纵湖粮管所在改制时，根据改制方案结算并向职工发放经济补偿金，被告领取了该经济补偿金，据此表明本案被告与大纵湖粮管所之间的相关职工权利义务已经通过改制发放经济补偿金的方式予以明确。至于被告在盐城市盐都区义丰镇粮油管理所享受过职工分房后是否仍可在大纵湖粮管所再次享受职工分房？如可再次享受职工分房，在大纵湖粮管所改制时该住房问题是否处理完毕等均系被告与大纵湖粮管所之间的纠纷，非本案处理范围。其次，涉案房屋的所有权人为原告单位，在原告单位通过拍卖购得该资产时，并未对涉案房屋的使用权作特别约定，原告单位当然享有占有、使用、收益、处分的权能，包括原告可以据此权能对房屋进行租赁；最后，从双方签订的《房屋租赁合同》分析，该合同明确约定双方为租赁关系，约定了租期、租金等事项，据此表明双方对该房屋为租赁关系，而非单位分房，而且被告亦依约向原告单位缴纳了租金。故本院对涉案房屋认定双方为租赁合同关系，并认为，被告在租赁期满后，应按约将房屋交付给原告，对原告根据房屋所有权要求被告搬出房屋的诉讼请求本院予以支持。被告对其关于该房屋系原告单位分配给其居住的主张未能提交充分证据证明，本院对此不予采信，二、损失问题原告单位在庭审中表示其主张的损失为按照合同约定的租金标准计算的租金损失，期限自2015年7月1日起至实际迁让房屋时止。对此，本院认为，被告在租赁合同期满后，拒不履行房屋交付义务，违反了合同约定，应承担相应的违约责任。原告主张的租金损失标准不违反法律规定，本院予以支持。三、被告主张的维修费用问题庭审中，被告主张其对涉案房屋进行了维修，要求原告承担相关维修费用。但庭审中被告仅提交了维修费用明细，而未能提交其他充分证据予以证明。故本院在本案中对此不予支持，其待收集证据后可另行主张权利。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条及相关法律、法规之规定，判决如下：一、被告葛如仕在本判决发生法律效力之日起十五日内搬出原告江苏省华洋粮油收储有限公司所有的位于盐城市盐都区滨湖街道平湖南路江苏省华洋粮油收储有限公司办公楼第三层由北向南数第一户三间房屋。二、被告葛如仕偿付原告江苏省华洋粮油收储有限公司自2015年7月1日起至实际搬出之日止按每年400元计算的租金损失。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费130元，减半收取65元，由被告葛如仕负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院，同时向该院（汇款户名：盐城市财政局，开户行：盐城市农行中汇支行营业部，账号：4021）预交上诉案件受理费。审判员 朱文峰二〇一六年四月十五日书记员 罗 燕附录法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。 关注公众号“”