（2016）闽0425民初319号
裁判日期: 2016-04-15
公开日期: 2016-05-31
案件名称
厦门市莲花物业管理有限公司与陈菊香物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
大田县人民法院
所属地区
大田县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
厦门市莲花物业管理有限公司,陈菊香
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第一百零七条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第六条；《物业管理条例（2007年修正）》：第四十一条，第四十二条第一款，第六十七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
福建省大田县人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0425民初319号原告厦门市莲花物业管理有限公司，住所地厦门市莲花北路8号菡菁大厦25楼，组织机构代码：26015150X。法定代表人黄海，总经理。委托代理人朱玉晓，男，1980年11月27日出生。被告陈菊香，女，1982年9月10日出生。原告厦门市莲花物业管理有限公司（以下简称莲花物业公司）与被告陈菊香物业服务合同纠纷一案，本院于2016年1月21日立案受理后，依法由审判员田宝玲适用简易程序，于同年2月29日公开开庭进行了审理。原告莲花物业公司委托代理人朱玉晓到庭参加诉讼，被告陈菊香经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告莲花物业公司诉称，2009年10月期间，被告陈菊香向三明市一鹏房地产开发有限公司购买了大田县均溪镇建山路193号岩城文化广场房产，面积为128.649平方米。原告为该小区的物业服务管理公司，原告按照双方所签订的《岩城文化广场前期物业管理服务协议》（以下简称物业服务协议）认真履行相关的服务义务，但被告陈菊香无故拖欠原告自2011年12月8日起至2015年12月7日期间的物业管理服务费4631元，2010年5月至2015年4月期间的公摊水电费566元，2011年6月1日至2014年12月31日期间的电梯维保和年检费434元。原告经多次催讨，被告至今未付。另根据《物业服务协议》的约定，业主逾期交付物业管理等相关费用的，原告可按照每日0.3%至0.5%标准收取滞纳金。故请求法院判令：被告陈菊香立即支付给原告物业管理服务费4631元、公摊水电费566元、电梯维保及年检费434元、违约金7601元（以拖欠的物业管理服务费4631元为基数，从2012年1月8日起至2015年12月30日止，按每日0.3%标准计算），以上合计人民币13232元；本案受理费由被告负担。被告陈菊香未到庭，亦未提交书面答辩意见。经审理查明，2009年10月期间，被告向三明市一鹏房地产开发有限公司购买大田县均溪镇建山路193号岩城文化广场房产，并于2010年12月8日完成房屋交付。交房同日，原、被告双方签订一份《物业服务协议》，该协议主要内容：被告委托原告对岩城文化广场3幢309室所在的“岩城文化广场”小区实行物业服务管理；高层建筑的物业服务收费标准是0.75元／平方米／月；业主和物业使用人逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按每天应交纳物业管理服务费的0.3%收取滞纳金，若超过一个月未缴纳的，按每天应交纳物业管理服务费的0.5%收取滞纳金；自用范围外的小区所有用水、用电实行按户均摊；经二次供水的用户，由物业公司代收水费并由业主和物业使用人分摊损耗，加压泵电费按水量比例分摊；电梯单元住户的电梯电费按每5层加0.2系数计算、分摊和收取；业主或物业使用人首次交物业管理服务费起算时间为入伙通知书规定的最后交房日期的次日，以后每次交纳费用期间为半年；业主于交房时须向莲花物业公司缴纳水电周转金，用于物业公司代交公共分摊的水电费及电梯运行电费。自2010年12月8日至今，原告依据上述协议以及相关法律规定对“岩城文化广场”小区进行了有效的管理和维护，并收取该小区物业管理服务费和代缴公摊水电费、电梯维保及年检费等费用。被告陈菊香所有的大田县均溪镇建山路193号房产属于高层建筑（该幢房屋共24层），其房屋面积为128.649平方米，对应的物业管理服务费收费标准为0.75元／平方米／月，并存在公摊路灯用电、电梯用电以及电梯维保和年检等费用。被告陈菊香交纳了自2010年12月8日至2011年12月7日止的物业管理服务费后，至今未再向原告交纳其他费用。原告经多次向被告催讨上述费用未果，于2016年1月26日诉至本院。上述事实，原告提供《物业服务协议》一份、大田县岩城文化广场入伙会签表（包括业主单元验收单、业主家庭情况登记表、住宅单元交接书、区域防火责任书、住宅装修防火责任书各一份）一份、福建大田县供电有限公司出具的历月电费明细清单一份、福建省水利投资集团（大田）水务有限公司出具的《抄表、水费信息》清单一份、2010年5月份至2015年4月份文化广场3幢4梯全体业主公摊水电费明细清单一份、文化广场3幢4梯2011年5月份至2013年5月份期间电梯年检及维保明细及3幢4梯全体业主公摊电梯年检及维保费明细清单一份、文化广场2010年12月份至2014年12月份电梯年检费用明细公示一份、文化广场小区电梯年检维保项目分摊方案一份、日立电梯（中国）有线公司福建分公司出具的电梯保养服务费发票九份、福建省特种设备检验研究院三明分院出具的电梯检验费发票四份以及本案的庭审笔录予以证实，本院予以确认。本院经审查认为，对原告主张的各项费用认定如下：（1）物业管理服务费，根据原、被告双方于2010年12月8日所签订的《物业服务协议》第四条第一款已明确物业管理服务费用的收费标准，结合被告所在住房系高层建筑，其物业管理服务费的收费标准是0.75元／平方米／月，被告的房产面积为128.649平方米，每月物业管理服务费为96.49元。故原告依据《物业服务协议》约定，主张要求被告交纳自2011年12月8日至2015年12月7日止的物业管理服务费4631元有事实和法律依据，其理由成立，本院予以采纳。（2）公摊水电费，原告提交福建大田县供电有限公司出具的历月电费明细清单、福建省水利投资集团（大田）水务有限公司出具的《抄表、水费信息》明细清单可以证实，原告作为“岩城文化广场”小区的物业管理公司，为整个小区业主的日常电梯电费、路灯电费、二次供水用电、清洁卫生用水、消防用水损耗及其它设施用电所产生的费用向国家电网公司和大田县自来水公司进行代收代缴，后按小区业主实际户型和类型实行按户分摊，这是原告对“岩城文化广场”小区整体管理的需要，且该费用已实际发生并为全体业主代缴。结合原告提供的《2010年5月份至2015年4月份文化广场3幢4梯全体业主公摊水电费明细清单》，可以证实被告应交纳2010年12月8日至2015年4月份期间的公摊水电费总额为517元（其中2010年12月8日至2012年2月15日期间费用为90.5元，2012年2月16日至2013年4月15日期间的费用为142.5元，2013年4月16日至2014年4月15日期间的费用为131元，2014年4月16日至2015年4月15日期间的费用为153元），对此，本院予以认定。（3）电梯维保及年检费：原告提交的文化广场3幢4梯2011年5月份至2013年5月份期间电梯年检及维保明细、文化广场3幢4梯全体业主公摊电梯年检及维保费明细清单、文化广场2010年12月份至2014年12月份电梯年检费用明细公示、文化广场小区电梯年检维保项目分摊方案、日立电梯（中国）有线公司福建分公司出具的电梯保养服务费发票和福建省特种设备检验研究院三明分院出具的电梯检验费发票等证据可以证实，在2011年6月1日至2013年5月份期间，被告应承担的公摊电梯维保费用为243元，在2013年6月份至2014年12月份期间应承担的公摊电梯年检费为191元，合计为434元。（4）违约金，原、被告于2010年12月8日所签订的《物业服务协议》系双方当事人真实意思表示，不违反相关法律法规，属合法有效的合同，对双方均有约束力。被告作为“岩城文化广场”小区业主，是物业管理服务的受益人，应当依照合同约定支付物业管理服务费等费用。被告无故拒交物业管理服务费已构成根本违约，应承担相应的违约责任。鉴于被告拒交物业服务管理费的实际年限及其金额，本院对原告的违约金主张，酌定按600元予以认定。因此，被告应支付给原告物业服务管理费4631元、公摊水电费517元、电梯维保及年检费434元、违约金600元，合计人民币6182元。综上所述，本院认为，原、被告双方于2010年12月8日签订的《物业服务协议》，系双方当事人的真实意思表示，且其内容不违反相关法律法规，属合法有效的合同，对原、被告双方均有约束力。被告作为“岩城文化广场”小区业主，是物业管理服务的受益人，应当依照合同约定支付物业管理服务费等费用。故原告主张被告支付物业管理服务费4631元、公摊水电费517元、电梯维保费及年检费434元的诉讼请求，其理由成立，本院予以支持。因被告拖欠物业管理服务费已构成根本违约，应承担相应违约责任，同时根据被告拖欠的物业管理费金额和年限，对原告主张的违约金，本院酌定按600元予以支持，超出部分，不予支持。被告陈菊香经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其主动放弃诉讼权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《物业管理条例》第四十一条、第四十二条、第六十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、被告陈菊香应于本判决生效之日起十日内支付给原告厦门市莲花物业管理有限公司自2011年12月8日起至2015年12月7日止的物业管理服务费4631元。二、被告陈菊香应于本判决生效之日起十日内支付给原告厦门市莲花物业管理有限公司自2010年12月8日起至2015年4月15日止的公摊水电费517元。三、被告陈菊香应于本判决生效之日起十日内支付给原告厦门市莲花物业管理有限公司自2011年6月1日起至2014年12月31日止的电梯维保及年检费434元。四、被告陈菊香应于本判决生效之日起十日内支付给原告厦门市莲花物业管理有限公司自2012年1月8日起至2015年12月31日止的违约金600元。五、驳回原告厦门市莲花物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费131元，减半收取65.5元，由被告陈菊香负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提交副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。审判员 田宝玲二〇一六年四月十五日书记员 范惠兰附：本案适用的相关法律条文及执行申请提示：1、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。2、《物业管理条例》第四十一条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。3、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。4、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 关注公众号“”