（2016）苏0282民初第830号
裁判日期: 2016-04-15
公开日期: 2016-10-17
案件名称
无锡今日物业有限公司与戴菊芳物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
宜兴市人民法院
所属地区
宜兴市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
无锡今日物业有限公司,戴菊芳
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八十条第一款；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第六条
全文
江苏省宜兴市人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0282民初第830号原告无锡今日物业有限公司，住所地宜兴市宜城街道阳羡东路今日星城1号。法定代表人胡湧川，该公司经理。委托代理人沈文超、徐威，江苏太滆律师事务所律师。被告戴菊芳。原告无锡今日物业有限公司（以下简称物业公司）与被告戴菊芳物业服务合同纠纷一案，本院于2016年1月22日立案受理后，依法适用小额诉讼程序由审判员史伟中独任审判，于2016年2月3日公开开庭进行了审理。原告物业公司的委托代理人徐威、被告戴菊芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告物业公司诉称：戴菊芳系他公司所服务的宜兴市宜城街道今日星城花园10号202室的业主，在戴菊芳欠费期间，他公司对其物业安全、清洁及维护等进行了系列的物业服务工作，在他公司提供服务之同时戴菊芳的物业从2009年3月1日起至2015年12月31日未交纳物业服务费及水电费共计5749元。现他公司为维护自己的合法权益，只能诉至法院，请求法院判令戴菊芳给付今日星城花园10号202室自2009年3月1日起至2015年12月31日止的物业费5363元、公共部位电费386元并承担本案的诉讼费。被告戴菊芳辩称：今日星城10号202室的房屋她自2006年起居住，当年发现阳台檐口渗水、客厅的安装主机空调的位置（未安装空调）也渗水、3楼住户的落水管的部位也渗水，在2007至2009年期间物业公司为渗水问题帮她修过2次，但是一直未能修好；另1楼住户在2010年违章建筑阳光房，该阳光房与她的阳台下线持平，一方面造成环境污染，另一方面也有安全隐患；在2010年左右，她所居住的房屋有小偷光顾，但未造成损失。基于上述原因，自2011年开始她就不居住该房屋了，所以她一直没有交付物业费。经审理查明：2005年5月19日，戴菊芳接收了今日星城公安编号为A区4幢203号的多层房屋，该房屋于2005年9月27日办理了所有权登记。同日，戴菊芳(乙方)与无锡今日置业有限公司(甲方)针对乙方购买的今日星城花园A区4幢202室的多层房屋、建筑面积130.8平方米的物业签订了今日星城花园前期物业管理服务协议一份，该协议约定：甲方选聘物业公司负责该物业区域的前期物业管理工作，提供房屋建筑公用部位的维修、养护及管理，公共环境卫生管理，公共绿化的养护及管理，安全防范及管理等物业服务，前期物业管理费为多层0.5元/月/平方米、联体别墅0.8元/月/平方米、独幢别墅1.2元/月/平方米、商铺1.5元/月/平方米；前期物业管理费自乙方收到甲方的入伙通知单上注明的入伙之日起计算，如乙方未入伙，物业管理费由乙方全额承担；乙方依据协议向物业公司交纳物业管理各项费用并承担地下车库、公共楼道灯、半地下自行车库等的公共能耗，公共能耗按年度结算，由全体业主分摊等。上述收费标准，宜兴市物价局于2008年1月14日进行备案并向物业公司进行了回复。合同签订后，戴菊芳向物业公司支付了部分物业费，但戴菊芳自2009年3月1日起至2015年12月31日止欠物业费5363元、公共部位电费386元未支付。为此物业公司诉至本院要求解决。被告戴菊芳为证明自己的主张，向本院提供了下列证据：1、2016年2月1日拍摄的1楼住户违章搭建阳光房的照片1张；2、2016年2月1日拍摄的阳台渗水照片1张；3、2016年2月1日拍摄的3楼住户的落水管漏水的照片1张。上述证据经质证，物业公司认为：对证据的真实性、合法性无异议，但物业公司无法确定戴菊芳拍摄照片的时间及地点，故对证据的关联性无法确认；对戴菊芳主张的渗水问题，物业公司未发现戴菊芳反映该情况的记录，即使该渗水问题真实存在，也只能为戴菊芳申请房屋维修基金，配合戴菊芳进行维修；对戴菊芳主张的1楼住户违章搭建阳光房，物业公司会与相关职能部门取得联系后，由相关职能部门进行处理；但上述理由不能成为戴菊芳不交纳物业费的依据。审理中，本院限期物业公司、戴菊芳对渗水部位的维修及阳光房的处理进行沟通并书面答复，但物业公司、戴菊芳均未能在本院规定的期限内将沟通结果书面答复本院。上述事实，有物业公司提供的今日星城前期物业管理服务协议、房屋验收交接表、宜兴市物价局备案回复表、宜兴市房屋权属证明，戴菊芳提供的照片及本院庭审笔录等证据在卷佐证。本院认为：业主与物业服务企业签订的前期物业服务合同对双方当事人依法具有约束力，物业服务企业应该按合同约定履行前期物业管理服务，业主应当按照合同的约定支付物业管理费用。戴菊芳未按期交纳物业管理费用，从而引起本案纠纷，责任在戴菊芳。戴菊芳对所欠自2009年3月1日起至2015年12月31日止的物业管理服务费5749元未提出异议，本院对此予以确定。根据前期物业服务合同的约定，物业公司承担对房屋建筑共用部位等的维修、养护和管理义务，根据戴菊芳提供的照片，可以确认物业公司存在未能按约适格履行合同义务的情况，故物业公司应承担一定的责任。对于物业公司主张的物业费，本院酌定戴菊芳按照80%的比例进行给付。据此，戴菊芳应支付物业公司物业费4599.20元。同时需要指出的是，物业管理服务的有效运行需要物业管理公司和业主的共同努力和配合。对于房屋的渗水问题，物业公司应当落实维修措施，如须启用专项维修资金的，也应与业主沟通积极办理好相关手续。本院希望物业公司和业主之间能够加强沟通与理解，互帮互助、互惠互信，共同打造自己美好的家园。依照《中华人民共和国合同法》第八十条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，判决如下：一、戴菊芳于本判决发生法律效力之日起10日内支付无锡今日物业有限公司物业费4599.2元。二、驳回无锡今日物业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取25元，由戴菊芳负担。该款已由物业公司垫付，戴菊芳于本判决发生法律效力之日起10日内直接付给物业公司。本判决为终审判决。审判员 史伟中二〇一六年四月十五日书记员 李渊博 关注公众号“”