（2016）辽03民终295号
裁判日期: 2016-04-15
公开日期: 2016-12-22
案件名称
新兴公司与谢志华商品房销售合同二审民事判决书
法院
辽宁省鞍山市中级人民法院
所属地区
辽宁省鞍山市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
鞍山新兴房屋开发有限公司,谢志华
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
辽宁省鞍山市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)辽03民终295号上诉人（原审被告）：鞍山新兴房屋开发有限公司，住所地鞍山市铁东区南建国路762号。法定代表人：杨斌，该公司董事长。委托代理人：满思佳，该公司职员。被上诉人（原审原告）：谢志华。委托代理人：孙波，辽宁鞍大律师事务所律师。原审原告谢志华与原审被告鞍山新兴房屋开发有限公司（以下简称新兴公司）商品房销售合同纠纷一案，鞍山市铁东区人民法院于2015年12月28日作出（2015）鞍东民一初字第00817号民事判决，新兴公司不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2016年3月16日公开开庭审理了本案。上诉人新兴公司的委托代理人满思佳，被上诉人谢志华及其委托代理人孙波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谢志华一审诉称：2010年6月3日，原、被告签订商品房买卖合同一份，合同约定被告将位于鞍山市铁东区南建国路34号新兴盛仕广场六栋负一层259号、建筑面积为15.4平方米的商业网点出售给原告。合同签订后，原告依约交付被告全部购房款30.9386万元，而被告违反《商品房买卖合同》第八条、第十五条之约定，逾期交付房屋且至今无法取得房屋权属证书。现原告依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定诉至贵院，提出如下诉讼请求：一、判令解除原、被告双方签订的《商品房买卖合同》。二、判令被告向原告返还已付购房款30.9386万元，并按照中国人民银行计收逾期贷款利息的标准赔偿原告已付购房款的利息损失（从2010年6月3日起至被告实际给付之日止）。三、由被告承担本案全部诉讼费用。被告新兴公司一审辩称：我方不同意解除合同，理由如下：一、根据双方签订的买卖合同的约定，合同第15条约定一旦出现由于出卖人的原因无法办理产权证的情况，按照合同第三条约定，由被告向原告支付违约金，因此按照合同约定原告无权要求解除合同，应当按照合同约定履行。二、假设原告有解除权，也应该在法律规定的期限内行使，根据最高法关于审理商品房纠纷的司法解释第15条规定，期限是一年，在解除权发生之日起一年内行使，原告没有在该条规定的期限内行使权利，因此其解除权消灭。三、原告的诉讼请求已经超过诉讼时效，按照合同约定，在交付房屋后360日内协助原告办理产权证，期限届满后，诉讼时效开始其算，已经超过两年的诉讼时效，因此原告丧失了权利。一审法院审理查明：2010年6月3日原告与被告签订一份商品房买卖合同，合同约定，原告购买位于鞍山市铁东区南建国路34号新兴盛仕广场六栋负一层259号房屋，购房款总价为30.9386万元。该合同第十五条约定“出卖人（被告）应当在商品房交付使用后360日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”。双方签订合同当日，原告一次性交付被告全部购房款30.9386万元，2011年9月28日被告向原告交付了房屋，但至今被告未协助原告办理房屋所有权登记。另查，2013年12月19日被告的新兴盛仕广场商贸城工程已经竣工验收备案。一审法院审理认为：原、被告签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的规定，该合同合法有效。依据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”之规定，以及商品房买卖合同第十五条约定，被告应当在原告2011年9月28日收取房屋后360日内，即2012年9月29日前协助原告办理房屋所有登记，但是被告至今未能协助原告取得房屋所有权登记。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”之规定，原、被告双方约定的办理房屋所有权登记期限已届满，且已超过一年，因被告的原因，原告未能在法律规定的期限内办理房屋所有权登记，原告请求解除商品房买卖合同，有事实及法律依据，本院予以支持。关于原告提出的请求被告退还购房款及支付利息之诉求，本院认为，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”之规定，被告应当将原告已支付的全部购房款30.9386万元予以退还，并且应当承担原告因此受到的利息损失，利息损失应按照原告已付购房款总额30.9386万元，从原告支付购房款之日起即2010年6月3日起计算至被告实际给付之日，参照中国人民银行公布的同期贷款利率标准计算。故原告的该项诉讼请求，有事实及法律依据，该院予以支持。关于被告提出的根据双方签订的买卖合同的约定，合同第15条约定：一旦出现由于出卖人的原因无法办理产权证的情况，按照合同第三条约定，由被告向原告支付违约金，因此按照合同约定原告无权要求解除合同，应当按照合同约定履行之抗辩，本院认为，虽然合同约定了因出卖人的责任至交付之日起超过一年，买受人仍旧无法办理房屋权属登记书，出卖人承担已收价款万分之一的违约金，但该约定并不能排除法定解除的条件。原告依据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条之规定依法行使解除权并无不当，故被告该项抗辩该院不予认可。且原告依据上述规定解除合同属于法定的解除条件，不同于双方约定之条款亦不适用被告所主张的诉讼时效及除斥期间抗辩。据此判决：一、解除原告谢志华与被告鞍山新兴房屋开发有限公司签订的商品房买卖合同；二、被告鞍山新兴房屋开发有限公司于该判决生效之日起十五日内退还原告谢志华购房款30.9386万元及相应利息（利息应从2010年7月3日起计算至被告实际给付之日止，参照中国人民银行规定的同期贷款利率的标准计算）。如果被告鞍山新兴房屋开发有限公司未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5941元，由被告鞍山新兴房屋开发有限公司承担。新兴公司上诉的理由及请求是：1、原判认定事实错误，上诉人于2013年12月19日取得辽宁省建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案书，已可以办理房屋产权证，合同目的能够实现，本案不符合合同法定解除条件。2、超过一年不能办理产权证是政府行为导致，不是上诉人原因。3、双方在合同中已约定不能办理产权证的违约金，也就是约定了损失的计算方式，法院不应当适用同期贷款利率的标准。综上，请求法院撤销一审判决，依法改判，一、二审案件受理费由被上诉人承担。谢志华二审答辩认为：同意一审判决。本院经审理查明：一审判决认定事实属实。本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，双方当事人签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的规定，合法有效，双方当事人均应按合同的约定，全面履行各自的义务。该合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。”而本案涉诉房屋已于2011年9月28日交付被上诉人使用，但上诉人并未在合同约定的期限内，即2012年9月29日前协助被上诉人办理房屋所有权登记。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条：“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”之规定，上诉人向被上诉人交付房屋后，双方约定的办理房屋所有权登记的期限已届满，并已超过届满期限一年，上诉人才于2013年12月19日取得竣工验收备案书，导致被上诉人未能在上述法定期限内办理房屋所有权登记。因此，依据上述法律规定，被上诉人有权请求解除合同，要求上诉人返还购房款并支付利息。故一审判决并无不当，本院予以维持。关于上诉人主张其于2013年12月19日取得辽宁省建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案书，已可以办理房屋产权证，合同目的能够实现，本案不符合合同法定解除条件一节，本院认为，其一，上诉人取得竣工验收备案书时，双方合同约定的办理房屋所有权登记期限已经届满并已超过一年，被上诉人已有权请求解除合同。其二，上诉人虽主张其于2013年12月19日取得竣工验收备案书，涉诉房屋已可以办理房屋所有权证，但其并未提供证据证明已对被上诉人进行了告知，亦未提供证据证明其已向产权登记机关提交了相关备案资料。综上，上诉人该节主张依据不足，本院不予支持。关于上诉人主张超过一年不能办理产权证是政府行为导致，不是上诉人原因一节，因其没有提供证据证明不能办理产权证不是其自身原因，故对其此节主张，本院不予支持。关于上诉人主张双方在合同中已约定不能办理产权证的违约金，也就是约定了损失的计算方式，法院不应当适用同期贷款利率的标准一节。本案中，被上诉人并未基于不能办理产权证而主张违约金，而是基于法定解除权而主张返还购房款及利息，双方合同解除后，当事人基于合同产生的权利义务恢复到合同订立前的状态，上诉人理应将购房款返还给被上诉人，而利息作为购房款的法定孳息亦应给付。故上诉人该节主张，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5941元，由上诉人鞍山新兴房屋开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 张瑞虹审 判 员 徐 琼代理审判员 徐云龙二〇一六年四月十五日书 记 员 陈 昆