（2016）粤03民终779号
裁判日期: 2016-04-15
公开日期: 2016-08-04
案件名称
胡礼杰、深圳市家和乐商业管理有限公司与房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省深圳市中级人民法院
所属地区
广东省深圳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
胡礼杰,深圳市家和乐商业管理有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤03民终779号上诉人（原审原告）：胡礼杰，住所地：安徽省肥东县XXXXX路*号X。（未到庭）委托代理人：江伟清，广东圣方律师事务所律师。委托代理人：ＸＸ，广东圣方律师事务所律师。上诉人（原审被告）：深圳市家和乐商业管理有限公司（以下简称家和乐公司），住所地：深圳市宝安区XX街道XXXXXX大厦X楼XXX室（办公场所）。法定代表人：谢国和，董事长。委托代理人：李春霞，住所地：深圳市罗湖区XX路XXXX号XX花园XXX，系该公司职员。委托代理人：邱国妹，住所地：深圳市福田区XXX路XXXX号XX大厦XXX楼，系该公司职员。上诉人胡礼杰与上诉人深圳市家和乐商业管理有限公司（以下简称“家和乐公司”）房屋租赁合同纠纷一案，均不服广东省深圳市宝安区人民法院（2014）深宝法龙民初字第705号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。胡礼杰原审诉讼请求：1、确认胡礼杰与家和乐公司于2013年9月6日签订的《租赁合同》无效；2、家和乐公司立即返还胡礼杰支付的策划费80000元；3、家和乐公司立即返还胡礼杰交付的定金82080元；4、家和乐公司赔偿因合同无效造成的装修损失225200元；5、家和乐公司承担诉讼费。原审法院审理查明：2013年9月6日，胡礼杰与家和乐公司签订《租赁合同》，约定：家和乐公司将位于宝安区XX街道办XX村XXX楼XX的商铺出租给胡礼杰作餐厅使用；装修期为45天。租赁期限自2013年9月15日起至2021年12月31日止；原家和乐公司双方同意家和乐商场在2013年11月1日若未能开业，免租期延续到商场开业为止。2013年11月1日至2015年10月31日租金为41040元/月；2015年11月1日至2017年10月31日租金为44323元/月；2017年11月1日至2019年10月31日租金为47868元/月；2019年11月1日至2021年12月31日租金为51697元/月。管理费为2700元/月。2013年9月27日，胡礼杰向家和乐公司支付策划费80000元，履约保证金82080元。随后，胡礼杰进场装修。2014年4月10日，胡礼杰致函家和乐公司，要求确认合同无效并返还已支付的策划费和押金。2014年7月10日，胡礼杰申请对装修价值评估。原审法院经摇珠确定深圳市XXX工程项目管理有限公司为本案评估事项的评估机构。后原审法院委托深圳市XXX工程项目管理有限公司对涉案商铺装修价值进行评估。胡礼杰向深圳市XXX工程项目管理有限公司交纳鉴定费8500元。2015年5月13日深圳市XXX工程项目管理有限公司出具深XXX鉴字2015-9-001号《深圳市XXX工程项目管理有限公司司法鉴定意见书》，载明“宝安区XX街道办XX村XXX楼XX商铺装修价值评估-已完工部分估价：125430.6元（包含现场已安装的4台空调机）；宝安区XX街道办XX村XXX楼X商铺装修价值评估-现场材料估价：9446.51元。以上费用合计：134877.11元。”原审法院认为：胡礼杰、家和乐公司双方均未提供涉案房产的建设工程规划许可证或其他合法报建手续，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定，出租人就未取得建设工程规划许可证的房屋与承租人订立的租赁合同无效。因此本案胡礼杰与家和乐公司签订的《租赁合同》违反了法律的强制性规定，为无效合同。根据无效合同的处理原则，家和乐公司应将收取的策划费80000元、履约保证金82080元返还给胡礼杰。对于装修损失，原审法院认为，根据相关法律规定，合同无效的应按双方各自的过错分担装修现值损失。对于合同无效，胡礼杰、家和乐公司双方均有过错，双方承担同等责任。根据深圳市XXX工程项目管理有限公司出具的司法鉴定意见书，家和乐公司应赔偿胡礼杰装修损失67438.56元。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决：一、确认胡礼杰与家和乐公司于2013年9月6日签订的关于宝安区民治街道办民乐村翠园一楼A2商铺《租赁合同》无效；二、家和乐公司于判决生效之日起三日内向胡礼杰返还策划费80000元；三、家和乐公司于判决生效之日起三日内向胡礼杰返还履约保证金82080元；四、家和乐公司于判决生效之日起三日内赔偿胡礼杰装修损失67438.56元；五、驳回胡礼杰其他诉讼请求。案件受理费人民币3141元，由胡礼杰负担1605.4元，家和乐公司负担2335.6元，受理费胡礼杰已预交；司法鉴定费8500元，由胡礼杰负担4250元，家和乐公司负担4250元，司法鉴定费胡礼杰已预交。上诉人胡礼杰与上诉人家和乐公司均不服原审判决，向本院提起上诉。上诉人胡礼杰上诉请求：1、依法撤销原审判决第四项，并改判支持胡礼杰所有诉讼请求；2、判令家和乐公司承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：一审法院已经认定了胡礼杰与家和乐公司签订的《租赁合同》违反了法律强制性规定，为无效合同。但一审法院认为：“合同无效的应该按双方的过错分担装修损失。对合同无效，胡礼杰、家和乐公司均有过错，双方承担同等责任。”胡礼杰认为一审法院的上述认定部分错误。首先，《租赁合同》无效的唯一原因是家和乐公司提供的涉案房屋没有建设工规划许可证或其他合法的报建手续。该原因完全是家和乐公司行为所致，不存在胡礼杰过错。其次，保证租赁物的合法性，提供合法的租赁房屋是出租人的义务，家和乐公司作为出租人没有提供合法的租赁房屋已经是严重过错，如此导致的合同无效更应该承担全部责任。再次，故意隐瞒涉案房屋没有建设工规划许可证或其他合法的报建手续的事实，胡礼杰合理信赖涉案房屋是合法性，才最终与家和乐公司签订《租赁合同》，胡礼杰并无过错。综上，胡礼杰认为，导致《租赁合同》无效的原因是家和乐公司的过错，一审法院适用法律错误导致判决部分错误。上诉人家和乐公司针对上诉人胡礼杰的上诉答辩称，家和乐公司在本案中没有过错，因为涉案的出租房屋是家和乐公司从房屋所有人处租赁转租给胡礼杰的，该房屋在上世纪90年代建成的村民住宅房屋，有历史遗留问题，国土局对此进行了统一处理，并对此进行了普查申报，这是家和乐公司无法控制和处理的，该房屋符合胡礼杰使用租赁目的，包括家和乐公司在内的其他房屋租户都在正常使用该房屋，没有发生不能使用的问题，家和乐公司对此没有过错，家和乐公司和胡礼杰约定房屋的装修，家和乐公司不需要承担任何责任的，有明确合同约定。对房屋的装修，家和乐公司基于没有过错和没有合同约定，家和乐公司对于一审判决的第四判项，家和乐公司请求依法撤销。至于房屋的使用费，家和乐公司已另案向宝安区法院进行了起诉，对于房屋占有费，可以不在本案中审理。上诉人家和乐公司上诉请求：1、撤销原审判决第四项；2、判令胡礼杰承担本案一、二审全部诉讼费。事实与理由：一、家和乐公司在本案中无过错。家和乐公司合法承租的本案涉案房屋早于上世纪90年代建成使用，并一直作为商铺被出租和使用，在与胡礼杰签订合法的房屋租赁合同后，家和乐公司为了保证租赁合同合法有效，特地在租赁管理部门办理了租赁登记，深圳市宝安区对90年代建成的村民私人住宅统一试行了农村城市化历史遗留违法建筑普查申报，对这些建筑尚未作出处理，这些情况都是家和乐公司能力所不能及的，作为出租人，家和乐公司按时交付了出租房屋给胡礼杰，并保证出租房屋可以按胡礼杰的使用目地使用房屋，履行了出租人的全部义务，在本案中家和乐公司无过错。相反，胡礼杰在明知出租场地存在租赁瑕疵的情况下，依然承租房屋并进行装修，从胡礼杰给家和乐公司的往来邮件中可以看出，胡礼杰一直以周边竞争激烈为由拒不支付场地占用费，后因家和乐公司不肯降租，才以手续不合法为由主张合同无效目的是为了退回所交保证金，胡礼杰存在明显的主观过错。因此胡礼杰应为其行为承担全部过错责任。二、家和乐公司根本不需要出租场地的任何设备及装修，不应向胡礼杰赔偿任何的装修损失。在家和乐公司与胡礼杰签订的《租赁合同》中已明确约定“甲方已对出租商铺进行了基础装修，乙方如需对商铺进行其他装修应自行承担相应费用，乙方装修前必须向甲方提供装修方案，该方案需经甲方及商铺所在的物业部门同意后方能进行，乙方应保证按方案进行装修，同时在装修时不得改变商铺的主体结构和用途。乙方对出租商铺的装修仅为乙方自身的需求，甲方并不需要乙方的装修，因此本合同期满或终止后甲方可根据情况要求乙方恢复租赁商铺的原状，甲方如不要求，也不用向乙方支付任何装修费用。”胡礼杰使用出租房屋期间，未向家和乐公司及出租房屋的物业管理部门提出任何装修方案，家和乐公司也根本不需要出租场地的任何设备及装饰装修。三、本案涉案房屋一直由胡礼杰占有使用，胡礼杰应向家和乐公司支付占有使用费。本案涉案房屋自2013年9月15日交付胡礼杰使用后，房屋一直由胡礼杰占用至今，在长达2年多的时间里，家和乐公司一直向涉案房屋的业主交缴租金，而无法使用该房屋，给家和乐公司造成了严重的经济损失。胡礼杰应承担该房屋的占有使用费共计1006020元（计算至2016年3月6日，包含物业管理费62100元）。综上，根据最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第九条的规定，胡礼杰认应向家和乐公司支付房屋占有使用费，同时，家和乐公司因对合同无效没有过错，不应赔偿胡礼杰装修损失。特请求法院依法查明事实，保障家和乐公司的合法权益。上诉人胡礼杰针对上诉人家和乐公司的上诉答辩称，关于合同无效，一审法院的认定是正确的。现场出租场地的设备和装修是不可拆卸的。一审法院判决家和乐公司赔偿胡礼杰装修款的整体处理有事实和法律依据，只是对赔偿数额和责任分摊，胡礼杰不予认可。胡礼杰发出解除通知之时，家和乐公司的商场仍没有进行经营，不符合支付使用费的条件。同时，家和乐公司已就使用费的相关争议另案向宝安区法院提起诉讼，其主张要求支付使用费的请求不应在本案中处理。综上，请求驳回家和乐公司的上诉请求。本院经审理查明，原审法院查明的事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。涉案租赁物没有取得建设工程规划许可证等经主管部门批准建设的合法手续，涉案租赁物为违法建筑物，原审法院认定双方就此签订的房屋租赁合同无效有事实与法律依据，本院予以确认。家和乐公司作为转租人，胡礼杰作为承租人，双方均有义务审查涉案租赁物是否合法建筑物，双方未履行该审查义务或明知租赁物为违法建筑物而仍然签订租赁合同，对此均有过错，故原审法院认定双方对合同无效均有过错并确定双方承担同等责任并无不当，本院予以确认。综上，家和乐公司与胡礼杰的上诉理由均不成立，本院不予采纳。原审判决实体处理并无不当，本院予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判二审案件受理费4942元，由家和乐公司与胡礼杰按各自预缴数额负担。本判决为终审判决。审 判 长 俞 红代理审判员 邓 媛代理审判员 吴 思 罕二〇一六年四月十五日书 记 员 王倚霖（兼）附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 关注微信公众号“”