（2016）浙0723民初260号
裁判日期: 2016-04-15
公开日期: 2016-05-27
案件名称
ＸＸ珏与金华宏一置业有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
武义县人民法院
所属地区
武义县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
ＸＸ珏,金华宏一置业有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款
全文
浙江省武义县人民法院民 事 判 决 书（2016）浙0723民初260号原告：ＸＸ珏。委托代理人：朱承志（特别授权代理），浙江三星律师事务所律师。被告：金华宏一置业有限公司，住所地：武义桐琴五金机械区五金大道1号。法定代表人：程新民，系执行董事。委托代理人：徐肖柳（特别授权代理），浙江五义律师事务所律师。原告ＸＸ珏为与被告金华宏一置业有限公司（以下简称“宏一公司”）商品房销售合同纠纷一案，于2016年1月15日向本院起诉，本院于当日受理后，依法由审判员沈忆独任审判，于2016年4月1日公开开庭进行了审理。原告ＸＸ珏的委托代理人朱承志，被告金华宏一置业有限公司的委托代理人徐肖柳到庭参加诉讼经。本案现已审理终结。原告ＸＸ珏起诉称：2011年8月25日，原、被告签订《浙江省商品房买卖合同》一份，约定原告向被告购买座落于桐琴镇五金园入口地块由被告开发的名为万润名城楼盘中的第B6幢2单元1401号房屋及其土地使用权。在合同中，双方对房屋、房款、产权证等的交付及违约责任等进行了约定。其中，第十六条对产权登记的约定为：出卖人负责办理土地使用权、商品房所有权初始登记，取得《土地使用权证书》和《房屋所有权证》，并于2××3年4月30日前取得并交付给买受人。如出卖人不能在该期限内交付权属证书，逾期未超60日的，按已付房价款的1%承担违约责任，逾期超过60日的，则按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金。后，原告依约全面履行了合同义务，支付了房款共计590022元，但被告直到2××3年9月3日才完成土地使用权的初始登记，超出约定日期2××3年4月30日计126天。根据合同约定，被告应按日向原告支付已付房款万分之一的违约金，共计7434元。原告多次要求被告依约支付该违约金，但被告推脱搪塞，至今未付。为此，请求判令：被告立即支付违约金7434元整，并赔偿损失（自2015年2月9日起按人民银行同期贷款利率计算至判决确定还款之日止，暂算至起诉之日为425元）；本案诉讼费用由被告负担。被告宏一公司答辩称：1、答辩人取得房权证为2××3年4月11日，土地初始登记证为2××3年6月26日。2、根据商品房买卖合同约定，房款余额300000元如因不能办理按揭贷款，应在2012年2月25日前支付180000元，2012年10月31日前支付120000元.然而因原告一直不办理按揭贷款的原因，一直拖延支付未在约定的时间支付剩余房款300000元。经答辩人多次催讨，原告于2014年5月7日才支付剩余房款300000元，延期付款逾期553天。根据商品房买卖合同的约定，原、被告的权利义务明确，应当由原告履行支付房款义务，被告才办理初始登记证，答辩人享有先履行抗辩权，答辩人有权要求相应的顺延时间，不存在违约。3、原告多次要求被告依约支付违约金，答辩人推脱的原因是原告逾期支付房款，答辩人要求办证的时间是原告先付清房款及逾期支付的违约金，针对原告逾期支付房款的行为，答辩人保留向原告主张逾期支付房款违约金的权利。综上，请求法院驳回原告的诉请。原告ＸＸ珏为证明其主张，向本院提交了如下证据：1、浙江省商品房买卖合同1份，证明原告向被告购买房产及双方根据合同约定被告承诺办理土地房屋权属证书并交付给原告的事实及如果逾期被告应承担的违约责任；2、不动产统一发票1份，证明原告向被告购买房产之后已经交付的总额的事实；3、土地使用权初始登记证1份，证明原告购买房屋初始登记时间；4、信访材料（复印件）1份，证明原告主张权利发生法律诉讼时效的中断的事实。对上述证据，被告质证认为对证据1-3的三性均无异议，但认为根据买卖合同第十八页明确约定了原告付款的违约责任，土地证应当以最初登记在被告名下即2××3年6月26日的土地登记为准；证据4没有盖业主委员会的章也没有业主的签字，无法代表原告主张权利的事实，原告与被告一直未协商成功是因为原告逾期付款。本院对证据1-3的真实性予以确认，至于初始登记时间如何确定将在本院认为部分综合予以阐明；证据4经与原件核对无异，且经与相关部门确认情况确实存在，原告所在业主委员会曾向相关部门就本案涉及情况提交信访材料主张权利，应当视为诉讼时效中断，故本院对证据4的证明力予以确认。被告宏一公司为证明其主张，向本院提交了如下证据：1、商品房买卖合同1份，证明合同双方的权利义务，原告先付清房款，被告才办理初始登记证；2、银行回单1份，证明原告逾期付款的事实；3、个人购房贷款申请材料1组，证明原告于2014年3月份才查询相关材料，2014年4月份才提交贷款材料，逾期付款的事实；4、土地证1份，证明该块土地于2××3年6月24日就登记在被告名下。对上述证据，原告质证认为证据1的真实性、合法性无异议，但是对被告的证明目的有异议，本合同中约定并不能证明原告存在逾期付款的情况，而证明原告都依约履行了合同义务；证据2三性均无异议，但是对被告的证明目的有异议，只能证明原告办理按揭的事实；证据3的真实性、合法性无异议，但对关联性有异议，只能证明原告于2014年4月24日到农业银行办理了按揭贷款的事实，并不能证明存在违约的情况，房屋权属证登记证明、查询回复函、收入证明有异议，都是复印件，且对关联性有异议，如果是真实的，也只能证明原告在三份证明上这个时间去办理了这三个证明并不能证明原告存在违约的情况，因为这些证明即使没有被告的通知，原告也可以自行办理；证据4的真实性、合法性无异议，关联性有异议，只能证明被告于2××3年6月26日做了总的初始登记，而合同中约定的初始登记证是指原、被告之间的买卖标的房屋的初始登记。本院认为证据1-3无法确认逾期办理银行按揭贷款系因原告原因所致，故本院采信原告的质证意见，对证据1-3不予认定。本院对证据4的真实性予以确认，至于初始登记时间如何确定将在本院认为部分综合予以阐明。综上，本院认定如下事实：2011年8月25日，ＸＸ珏与宏一公司签订了《浙江省商品房买卖合同》一份，合同约定：ＸＸ珏向宏一公司购买坐落于武义县桐琴镇五金园区入口地块万润名城第B6幢2单元1401号预售房，建筑面积93.66平方米，每平方米5549.86元，价款为519800元；地下车库为8117号，价款为70000元；合计总价款为589800。合同第七条对付款方式及期限约定：银行按揭：买受人在合同生效日首付商品房总额的约30%即189800元，2012年3月20日支付100000元，余款300000元办理按揭。合同第十六条关于产权登记的约定：购买商品房，当事人可以申请预告登记。就该商品房预告登记有关事项，当事人约定于附件五。出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明。出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》。出卖人承诺于2××3年4月30日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人。买受人【自行】【委托出卖人√】办理该商品房转移登记。出卖人不能在前款约定期限内交付权属证书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起六十日内，出卖人交付权属证书或登记证明的，按已付房价款的1%承担违约责任；2、约定日期起六十日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，双方同意按照下列第①②项处理，即①买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起三十日内将买受人已付房价款退还给买受人，并自约定日期至实际退款日止，按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金；②买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。此外，合同还对逾期交房的违约责任、保修责任等作了明确的约定。合同签订后，原告ＸＸ珏按合同约定支付了首付款189800元和第二期款项100000元，余款300000元通过办理按揭于2014年5月7日由中国农业银行股份有限公司武义县支行转付给被告宏一公司。2014年5月12日，被告宏一公司向原告ＸＸ珏开具金额为590022元的销售不动产统一发票。宏一公司于2××3年4月11日取得本案涉案房屋所有权初始登记，并取得房屋所有权证书；于2××3年6月26日取得武义县××五金园区B地块的土地使用权证书；于2××3年9月3日取得武义县××五金园区B地块万润名城东区6幢土地使用权证书。宏一公司与ＸＸ珏于2015年1月26日完成土地使用权转移登记。另，2015年2月9日原告所在的业主委员会向武义县人民政府提交信访材料。本院认为，双方签订的《浙江省商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，并不违反法律法规的强制性规定，确认为合法有效。合同第十六条第二款约定：出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明。出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》。第三款约定：出卖人承诺于2××3年4月30日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人。买受人【自行】【委托出卖人√】办理该商品房转移登记。根据该约定，可以明确第三款中所指的“土地、房屋权属证书”是第二款约定的“土地、房屋的初始登记权属证书”，而土地、房屋的初始登记权属证书交付的目的是完成商品房的转移登记，因被告于2××3年6月26日取得的土地权属证书系整个地块的登记，而该权属证书的取得无法直接办理转移登记，故本院确认涉案房屋的土地权属证书的初始登记时间为2××3年9月3日。因确认的初始登记时间已经超过约定的初始登记时间，故被告应当承担逾期办理土地使用权初始登记的违约责任。至于被告辩称的系原告原因导致延期办理按揭贷款，造成逾期付款，被告可行使先履行抗辩权，要求顺延权属证书办理时间的意见，因被告未能提供相应证据证明，故本院对此不予采信。违约金根据合同约定，即从2××3年5月1日起算至2××3年9月3日止按已付总房价款的日万分之一计算为3651.48元（289800×126×0.0001）。鉴于本案原告所在的业主委员会曾于2015年2月9日向武义县人民政府信访，应视为主张过权利，属诉讼时效中断，故被告辩称的原告主张已过诉讼时效的意见，本院不予采信。原告要求的赔偿违约金的利息损失的诉请，于法无据，本院也不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：一、被告金华宏一置业有限公司于判决生效后7日内支付原告ＸＸ珏违约金3651.48元；二、驳回原告ＸＸ珏的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（已减半），由被告金华宏一置业有限公司负担，限本判决生效后7日内缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。审 判 员 沈忆二〇一六年四月十五日代书记员 廖君 来源：