（2016）苏02民终335号
裁判日期: 2016-04-15
公开日期: 2016-08-01
案件名称
无锡新天地花卉市场管理有限公司与徐庆丰房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省无锡市中级人民法院
所属地区
江苏省无锡市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
徐庆丰,无锡新天地花卉市场管理有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）苏02民终335号上诉人（原审被告）徐庆丰。委托代理人董青，江苏蘅远律师事务所律师。委托代理人孙颖星，江苏蘅远律师事务所律师。被上诉人（原审原告）无锡新天地花卉市场管理有限公司，住所地无锡市锡山经济开发区团结南路3号。法定代表人诸建勇，该公司总经理。委托代理人顾亚娟，江苏万仕邦律师事务所律师。上诉人徐庆丰因与被上诉人无锡新天地花卉市场管理有限公司（以下简称新天地公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服无锡市锡山区人民法院（2015）锡法北民初字第0561号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院查明：新天地公司与徐庆丰于2012年始发生租赁合同关系，由徐庆丰租赁位于无锡市锡山区团结南路3号大棚A区29号大棚1只计320平方米及所涉面积336平方米的土地使用权，此后，双方均依照约定履行了各自的义务。至2013年11月25日双方订立大棚租赁合同1份，约定：徐庆丰租赁新天地公司A区大棚1只，编号29，共计320平方米、土地租赁涉及面积336平方米；租赁期限为2013年1月1日至2013年12月31日，所承租大棚经营范围为花卉、盆景、园艺资材等批发零售；大棚租金标准A区1-20号为40元/平方米，土地租赁按1500元/亩标准收取，年租金合计12916元。按先付后用的原则，租金���一年一缴，签订合同时缴纳全年租金；合同期满后，徐庆丰如需续租，应期满三个月前以书面形式告知新天地公司，同等条件下，徐庆丰享有优先权。合同订立后，双方均依照约定履行了各自的义务。合同期满后，徐庆丰于2014年1月1日起仍继续使用原合同约定的大棚至今，但未能缴纳相应的占用使用费；新天地公司与徐庆丰亦未能续订书面租赁合同。2013年12月19日下午，新天地公司召集徐庆丰在内的承租户召开业主大会，并形成会议纪要：新天地公司与各业主的租赁合同在2013年12月31日期满后终止，双方不再续签合同且不存在任何租赁关系；合同期满后，各位业主应当严格履行后合同义务及时返回租赁物、恢复原状，新天地公司本着诚信公平原则，给予各业主二个月的搬迁期（2014年1月1日起至2014年2月28日），此两个月新天地公司不再收取租金等。新天地���司于2015年5月25日诉至法院，请求判令徐庆丰立即返还租赁物即位于无锡市锡山区团结南路3号A区29号大棚1只计320平方米及涉及土地面积320平方米；支付自2014年1月1日起至实际搬迁之日止按每年12916元标准计算的占有使用费。新天地花卉市场使用的土地位于无锡市锡山区，其土地使用权属无锡市锡山稻麦原种场（以下简称稻麦原种场）所有，该土地用途为农业用地。稻麦原种场出具授权书授权新天地公司使用其名下的土地。新天地公司此前与柯玉进就租赁合同纠纷亦诉至法院，法院作出（2014）锡法北商初字第166号民事判决，现已经发生法律效力。该判决查明：2014年4月22日新天地公司向包括侯香荣在内的全体业主（承租户）发出公告，表明全体业主2014年的合同不再续签，并要求业主及时搬迁返还租赁物，由于新天地公司不再向全体业主收取2014年���的租金，故双方不存在不定期租赁关系，同时声明自2014年5月1日起不再为业主代收代缴水电费等，新天地公司已通过公告及口头通知等形式多次告知全体业主及时搬迁，各业主因不及时搬迁而扩大的损失自负。上述事实，有大棚租赁合同、业主大会纪要、签到记录、国有土地使用证、授权书、（2014）锡法北商初字第0166号民事判决书、当事人陈述及庭审笔录等在卷佐证。原审法院认为：徐庆丰与新天地公司订立的租赁合同于2013年12月31日届满后，双方未能续订租赁合同，且新天地公司已经通过召开业主大会及张贴公告等方式，明确告知徐庆丰2014年不再续订合同，同时要求徐庆丰最迟应于2014年5月1日前搬迁。徐庆丰应及时搬迁，但徐庆丰至今仍占有、使用大棚。新天第公司有权要求徐庆丰搬离租赁土地及大棚，并根据原合同约定的年租金标准（即年租金12916元）支付占有使用费。新天地公司主张从2014年1月1日起计算占有使用费与其先前的承诺不符，法院对2014年1月1日至4月30日期间的占有使用费不予支持，对2014年5月1日至实际搬离之日的占有使用费予以支持。至于徐庆丰辩称新天地公司无权收取2014年1月以后的占有使用费，并无相应事实及法律依据，法院不予采信。徐庆丰另辩称租赁期限应为10-20年，其提供了证人证言，证人并未到庭作证，且证人均为租赁户，与本案的裁决结果存在一定的利害关系；即使证人所述属实，该证人所称的相关期限系农林局有关领导所承诺，也非合同当事人新天地公司所作之承诺，法院对徐庆丰该项辩称亦不予采纳。据此，原审依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之��定，判决：一、徐庆丰应于判决生效后30日内将其租用的位于无锡市锡山区团结南路3号A区编号29大棚及所涉土地使用权返还给新天地公司。二、徐庆丰于判决生效后10日内支付新天地公司自2014年5月1日起至实际搬迁之日止按年租金12916元计算的占有使用费。三、驳回新天地公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费446元减半收取223元，由徐庆丰负担177元，由新天地公司负担46元。徐庆丰不服原审判决，向本院提起上诉称：1、虽然租赁合同的相对方是新天地公司和承租户，但稻麦原种场系无偿将涉案农用土地授权给新天地公司对外出租经营，故稻麦原种场和新天地公司之间是委托关系，本案所涉权利义务应由稻麦原种场主张，新天地公司不具备诉讼主体资格。2、本案所涉土地使用权人为稻麦原种场，而锡山区农林局为稻麦原种场的出资人，故2007年锡山区农林局有关领导作出的关于租赁期限为10-20年的承诺就视为要约，上诉人接受该项要约即产生法律效力。请求撤销原判，改判驳回被上诉人的一审诉请。被上诉人新天地公司辩称：1、其经权利人授权有权使用，其作为合同相对方有权主张权利。2、其与徐庆丰签订合同，合同以外的第三方无权为其设定义务。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。二审查明事实与原审已查明事实一致。本院认为：本案所涉土地使用权人虽为稻麦原种场，但稻麦原种场明确授权新天地公司使用，新天地公司作为租赁合同的一方当事人，具有与租赁合同相关的诉的利益，根据合同相对性原则，有权以自己的名义主张权利，故新天地公司具备诉讼主体资格，系适格原告。双方签订的租赁合同中对租赁期限有明确的约定，且合同到期后新天地公司已经通过召开业主大会及张贴公告等方式，明确告知徐庆丰等承租户不再续订合同，故双方的租赁合同关系已经解除。徐庆丰主张农林局有关领导曾对租赁期限为10-20年作出承诺，但未有证据证明系合同当事人新天地公司所作之承诺。故徐庆丰提出的上诉主张，于法无据，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费元446元，由上诉人徐庆丰负担。本判决为终审判决。审判长 潘华明审判员 孙 宏审判员 杜伟建二〇一六年四月十五日书记员 翁 强 来源：百度搜索“”