（2016）鲁02民终1996号
裁判日期: 2016-04-15
公开日期: 2016-06-24
案件名称
刘爱琴与刘世鹤、国秀英房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
山东省青岛市中级人民法院
所属地区
山东省青岛市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
刘世鹤,国秀英,刘爱琴
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国城市房地产管理法（2007年）》：第三十二条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条，第一百七十五条
全文
山东省青岛市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁02民终1996号上诉人（原审被告、反诉原告）刘世鹤。上诉人（原审被告、反诉原告）国秀英。二上诉人委托代理人戴志坚，青岛李沧胜达法律服务所法律工作者。二上诉人委托代理人苟斌，青岛李沧胜达法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告、反诉被告）刘爱琴。委托代理人姜健，山东畅海律师事务所律师。上诉人刘世鹤、国秀英因与被上诉人刘爱琴房屋买卖合同纠纷一案，不服青岛市李沧区人民法院（2015）李民初字第990号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。刘爱琴在一审中诉称，其父刘光远于1995年12月20日与刘世鹤、国秀英签订房屋买卖协议，购买了刘世鹤、国秀英所有的青岛市李沧区刘家村×号房屋一处，刘世鹤、国秀英已将房屋以及房屋所有权证、国有土地使用证交付刘爱琴。现在该房屋拆迁，刘世鹤、国秀英伪造房屋所有权证明与拆迁部门签订了补偿协议，违反了诚信原则。刘爱琴为维护合法权益，诉诸法院，请求依法确认刘爱琴之父刘光远与刘世鹤、国秀英于1995年12月20日签订的房屋买卖合同合法有效，李沧区刘家村×号房屋归刘爱琴所有；本案诉讼费用由刘世鹤、国秀英承担。庭审后，刘爱琴撤回要求确认李沧区刘家村×号房屋归刘爱琴所有的诉请。刘世鹤、国秀英在一审中辩称及反诉称，刘爱琴的父亲刘光远与刘世鹤、国秀英于1995年12月20日签订的房屋买卖合同违反《中华人民共和国土地管理法》以及农村宅基地相关法律规定，购房款至今未支付，并且买卖双方没有办理房屋的产权过户手续。该房屋买卖合同已经���法继续履行，请求法院依法判令解除刘爱琴的父亲刘光远与刘世鹤、国秀英于1995年12月20日签订的房屋买卖合同；本案的诉讼费用由刘爱琴承担。刘爱琴在一审中辩称，刘世鹤、国秀英的反诉请求依法不能成立。刘世鹤、国秀英与刘爱琴之父刘光远签订买卖合同当日已将房屋交付刘光远，刘光远也已将购房款支付给刘世鹤、国秀英，双方签订的房屋买卖合同合法有效，不存在房屋买卖不合法、不能履行的情况。故请求法院依法驳回刘世鹤、国秀英的反诉请求。原审法院查明，刘爱琴的父亲为刘光远，母亲为刘徐氏，刘光远与刘徐氏均系李沧区刘家社区居民。刘光远于1913年9月17日出生，于2003年去世；刘徐氏于1915年11月13日出生，于1976年去世。刘光远与刘徐氏夫妇共生育子女三人，分别为：儿子刘世忠、长女刘爱琴、次女刘爱香。刘光远生前于1995年12月20日与刘世鹤、国秀英夫妇签订房屋买卖合同，合同的内容是：“卖方：刘世鹤，男，44周岁，青岛耐火材料厂职工，青岛市李沧区刘家村×号。国秀英，女，45周岁，青岛市李沧区刘家村×号。买方：刘光远，男，83周岁，青岛市李沧区刘家村村民，住青岛市李沧区刘家村363号。卖方：自愿将座落于刘家村×号自建房卖给刘光远，以后该房一切变化于已无关，所有权转移给买方，房屋价格5500元正。买方：自愿以伍仟伍佰元人民币将刘世鹤座落于刘家村×号房屋买下，立契为证。卖方：刘世鹤、国秀英买方：刘光远。1995、12、20”。买卖双方对上述房屋买卖合同在青岛市李沧区公证处进行了公证。该房屋所有权证号：青房私字第22150号，登记的房屋所有权人为刘世鹤，国有土地使用证号：青国用（92）字第50731号，登记的土地使用者为刘世鹤。双方未办理房屋产权变更手续。该房屋于2015年5月因拆迁已拆除。刘爱琴称，刘光远生前在1992年10月29日就与刘世鹤签订《房屋买卖合同》一份，合同内容是：“卖方：刘世鹤，男，44周岁，青岛耐火材料厂职工，住青岛市李沧区刘家新村11号。买方：刘光远，男，83周岁，青岛市李沧区刘家村村民，住青岛市李沧区刘家村。卖方：自愿将座落于刘家村×号房屋卖予刘光远，以后该房一切变化于已无关，所有权利转移给买方，价格5500元。买方：自愿以伍仟伍佰元人民币将刘世鹤座落于刘家村×号房屋买下，立契为证。卖方：刘世鹤，买方：刘光远1992年10月29日”。当日，买卖双方之间还写有《立房约》一份，内容是：“卖房人刘世鹤现有正房叁间厢房贰间独院经双方商定作价伍仟伍百元正立字之日一次付清。买房人刘光远现买正房叁间厢房贰间独院作价伍仟伍佰元正立字之日一次付清自今以后村中一切费用有住房人员负担立字为证。卖房人刘世和买房人刘光远证明人杨成玉立字人刘奎远公元一九九二年十月二十九日”。刘爱琴主张，《立房约》中“刘世和”的名字不是刘世鹤所签，但手印是刘世鹤所捺。1992年10月29日的《房屋买卖合同》中落款处“刘世鹤”是刘世鹤本人所签，名字上的手印是刘世鹤所捺。1995年12月20日的《房屋买卖合同》中落款处“刘世鹤”不是刘世鹤本人所签，但名字上的手印是其本人所捺，“国秀英”不是国秀英本人所签，但名字上的手印是其本人所捺。刘光远于1992年10月29日付清购房款，并入住该房，直至刘家村向现在的住址集体搬迁。后来买卖双方为了保险起见，在1995年12月20日又签订了一份房屋买卖合同并到公证处进行了公证。刘世鹤与国秀英也在房屋买卖合同签订后，将房屋的钥匙、房屋所有权证及��有土地使用证交付刘光远，上述物品现由刘爱琴持有。2003年12月25日，刘光远的长子刘世忠、长女刘爱琴、二女儿刘爱香签订《遗产继承协议书》，协议书的主要内容：“被继承人刘光远1995年12月20日购买了刘世鹤、国秀英所有的位于青岛市李沧区刘家村×号房屋一处，房屋所有权证号青房私字第22150号。被继承人于2003年7月7日死亡。被继承人父母早已去世，妻子刘徐氏1977年1月6日去世。现被继承人的财产继承人只有刘世忠、刘爱琴、刘爱香三人。现刘世忠、刘爱香同意放弃对被继承人购买的青岛市李沧区刘家村×号房屋的继承权，所有继承人同意由刘爱琴一人继承被继承人购买的青岛市李沧区刘家村×号房屋。该房屋房产证、土地证由刘爱琴保管。”刘世鹤与国秀英对刘爱琴提交的《立房约》、1992年10月29日《房屋买卖合同》、1995年12月20日《房���买卖合同》真实性有异议，在诉讼中提出鉴定申请，请求对《立房约》中卖房人“刘世和”名字上的手印是否系刘世鹤本人捺印进行鉴定；对1992年10月29日《房屋买卖合同》中“刘世鹤”的签名上的手印是否刘世鹤本人捺印进行鉴定；对1995年12月20日《房屋买卖合同》中“刘世鹤、国秀英”签名上的手印是否系刘世鹤、国秀英本人捺印进行鉴定。原审法院依法委托青岛联科司法鉴定所对上述鉴定申请内容进行司法鉴定，鉴定意见是：1992年10月29日《立房约》右下角卖房人“刘世和”签名上的指印模糊不清，不具备鉴定条件。1992年10月29日《房屋买卖合同》右下角卖方“刘世鹤”签名上的指印是刘世鹤右手食指捺印形成。1995年12月20日《房屋买卖合同》右下角卖方“刘世鹤”签名上的指印是刘世鹤右手食指捺印形成，“国秀英”签名上的指印是国秀英右手食��捺印形成。根据刘爱琴申请，原审法院依法调取青岛市李沧区公证处（95）青李沧证字第662号公证书以及所附1995年12月20日房屋买卖合同、谈话记录各一份。刘爱琴认为，公证书公证的刘光远与刘世鹤、国秀英之间的房屋买卖合同，印证了刘世鹤、国秀英将房屋卖给刘光远的事实，公证处谈话记录证明该房屋买卖价款已经付清，房屋已经交付买方，买方已经入住。刘世鹤、国秀英对公证书的真实性无异议，对公证书所附房屋买卖合同有异议，认为该合同中记载，买房人刘光远是83岁，合同落款时间是1995年12月20日，而根据刘爱琴提供的落款时间1992年10月29日的房屋买卖合同，合同中买房人刘光远是83岁，从年龄上比较，两份合同中刘光远不是一个人。从1995年12月20日房屋买卖合同中，只能看出刘世鹤、国秀英与刘光远签订了房屋买卖合同，但刘光远未付购房款。刘世鹤、国秀英认为，1995年合同记载刘光远住李沧区刘家村363号，而刘爱琴提供的《青岛市公安局楼山派出所证明》注明刘光远住址是原刘家281-1户，可以看出1995年合同中的刘光远与派出所证明中的刘光远不是一个人，1995年合同中的刘光远是否是本案刘爱琴的父亲，是否是1992年10月29日的房屋买卖合同中的刘光远，应由刘爱琴证明。刘世鹤、国秀英对刘爱琴提供的《遗产继承协议书》的真实性提出异议，认为刘家社区居委会出具的证明信没有法律效力，刘光远与其妻子的子女情况应当由公安机关出具证明，刘光远夫妇去世后其第一顺序继承人是否是长子刘世忠、长女刘爱琴、次女刘爱香，刘爱琴应当提供证据予以证明。如果再无其他继承人，刘世忠、刘爱香应当当庭表示放弃继承。刘世鹤、国秀英对青岛市李沧区公证处（95）青李沧证字第662号《公证���》所附谈话记录真实性持有异议。刘世鹤、国秀英认为，从公证处的谈话记录中，体现不出谁回答了“房屋价款5500元现已付清”，公证处谈话记录仅对其作出公证的相关内容予以核实，是否付清房款仅凭公证处的谈话记录予以确认事实，刘世鹤、国秀英认为不妥，刘爱琴应当提交收取房款的收条或者收据。刘世鹤、国秀英对谈话记录结尾处“刘世鹤、国秀英”的签名、捺印认为不是其本人签字和捺印。刘世鹤、国秀英书面申请法院对公证书所附谈话记录中“刘世鹤、国秀英”签名、捺印是否系刘世鹤、国秀英本人签字和捺印进行司法鉴定。原审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。刘爱琴提供其父亲刘光远与刘世鹤于1992年10月29日签订的《房屋买卖合同》以及《立房约》，主张刘光远购买刘世鹤所有的坐落于青岛市李沧区刘家村×号房屋，买卖双方为了保证房屋买卖合法有效，刘光远与刘世鹤、国秀英又于1995年12月20日就同一房屋再次签订《房屋买卖合同》并进行公证。经鉴定，两份《房屋买卖合同》中“刘世鹤”签名上的手印均是刘世鹤右手食指捺印，1995年12月20日《房屋买卖合同》中“国秀英”的签名上的手印是国秀英右手食指捺印。原审法院认为，司法鉴定意见证明，1992年10月29日《房屋买卖合同》是刘光远与刘世鹤签订，1995年12月20日《房屋买卖合同》是刘光远与刘世鹤、国秀英签订。刘世鹤、国秀英在诉讼中抗辩，1992年10月29日与1995年12月20日两份《房屋买卖合同》中记载的刘光远的年龄均是83岁，由此判断，两份合同中刘��远不是同一人。原审法院认为，诉讼中，两份《房屋买卖合同》经鉴定证明，一份是由卖方刘世鹤与刘光远签订，另一份是由卖方刘世鹤、国秀英与刘光远签订。对照两份《房屋买卖合同》，合同中均将卖方刘世鹤的年龄均记载为44周岁，由此能够确定，两份合同对刘光远和刘世鹤的年龄记载并不准确，不能客观真实的证明刘世鹤、国秀英的抗辩主张，原审法院对刘世鹤、国秀英的上述抗辩不予采信。刘世鹤、国秀英主张1995年12月20日《房屋买卖合同》中刘光远的住址与《青岛市公安局楼山派出所证明》注明刘光远住址不一致，认为不是同一刘光远，原审法院认为，上述证据记载的刘光远的住址虽不一致，但不能据此直接证明两份证据中的刘光远不是同一人，应当结合本案其它证据综合分析判断。刘世鹤、国秀英的上述主张，原审法院不予支持。刘世鹤、国秀英主张刘家社区居委会出具的证明信，不具有法律效力，不能证明刘光远夫妇的子女情况。原审法院认为，刘家社区居民委员会作为基层群众自治组织，其出具的上述证明具有客观性、真实性，原审法院予以采信。刘世鹤、国秀英对刘爱琴提供的《遗产继承协议书》的真实性提出异议，刘世鹤、国秀英对其异议未提供证据证明，不予采信。原审法院认为，刘光远于1992年10月29日与刘世鹤以及刘光远于1995年12月20日与刘世鹤、国秀英就刘家村×号房屋签订的《房屋买卖合同》，是双方当事人真实意思表示，对双方当事人具有法律约束力，当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。刘爱琴作为涉案房屋的唯一合法继承人要求依法确认上述房屋买卖合同有效的诉请，原审法院予以支持。诉讼中刘世鹤与国秀英以刘光远至今未支付购房款为由进行抗辩并提出反诉，请求依法解除刘世鹤、国秀英与刘光远于1995年12月20日签订的《房屋买卖合同》。根据青岛市李沧区公证处（95）青李沧证字第662号《公证书》所附谈话记录证明，刘光远与刘世鹤、国秀英于1995年12月20日签订《房屋买卖合同》时，刘光远已经履行支付购房款的义务，刘世鹤与国秀英亦履行了交付房屋的义务。刘爱琴持有涉案房屋所有权证及国有土地使用证的事实，亦证明了刘世鹤与国秀英履行了将涉案房屋所有权证及国有土地使用证交付刘爱琴的义务。刘世鹤、国秀英主张刘光远至今未支付购房款，原审法院不予采信。刘世鹤与国秀英认为公证书中所附谈话记录结尾处“刘世鹤、国秀英”的签名、捺印不是其本人签字和捺印，书面申请对公证书所附谈话记录中“刘世鹤、国秀英”的签名、捺印是否系其本人签字和捺印进行司法鉴定。原��法院认为，刘世鹤、国秀英已经申请对青岛市李沧区公证处（95）青李沧证字第662号《公证书》所附《房屋买卖合同》中刘世鹤与国秀英签名上的捺印进行了鉴定，司法鉴定意见证明该合同中“刘世鹤、国秀英”签名上捺印是刘世鹤与国秀英本人捺印，青岛市李沧区公证处（95）青李沧证字第662号《公证书》所附谈话记录作为公证书的组成部分，具有真实性、合法性、客观性。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条规定，已为有效公证文书证明的事实，当事人无需举证证明，如当事人有相反的证据足以推翻的除外。因刘世鹤、国秀英没有相反证据推翻该谈话笔录的真实性，故对刘世鹤、国秀英的上述申请，原审法院不予支持。综上，原审法院根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第九条、第六十六条之规定，判决：一、刘爱琴之父刘光远与刘世鹤、国秀英于1995年12月20日就青岛市李沧区（原沧口区）刘家村×号房屋［房屋所有权证：青房私字第22150号，国有土地使用证：青国用（92）字第50731号］签订的房屋买卖合同有效。二、驳回刘世鹤、国秀英的反诉请求。案件受理费7194元、财产保全费5000元，两项合计12194元（刘爱琴已预交），由刘世鹤、国秀英共同负担，刘世鹤、国秀英于判决生效之日起10日内支付给刘爱琴12194元。案件反诉费3597元、鉴定费14620元，两项合计18217元（刘世鹤、国秀英已预交），由刘世鹤、国秀英负担。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。宣判后，刘世鹤、国秀英不服原审判决，上诉至本院。上诉人刘世鹤、国秀英上诉称，1、本案为房屋买卖合同纠纷，一审法院判决涉案房屋的买卖合同有效，没有法律依据。涉案房屋系上诉人分得的宅基地房屋，该房屋拥有房屋所有权证和国有土地使用证两个证，我国法律明确规定宅基地房屋不得买卖，并且涉及宅基地的房屋买卖也不属于人民法院审理的范围，人民法院无权审理该类案件。国有土地不得买卖，任何人没有买卖国有土地的权利。一审认定的上诉人与刘光远（被上诉人之父）于1995年12月20日签订的涉案房屋买卖合同有效，没有法律依据，该合同没有对国有土地使用权进行约定，只是对房屋进行了约定，即使对该土地使用权有约定也应认定为约定无效。2、上诉人在一审时主张该买卖协议属无效协议要求解除且提出反诉。该协议没有履行，刘光远没有支付合同中约定的购房款5500元，这也是上诉人和刘光远虽然签订房屋买卖合同，但未过户的主要原因。法庭调取的李沧公证处的笔录，上诉人予以否认，且申请鉴定，但未获一审批准。上诉人认为该笔录中涉及到房款是否付清的内容无法律效力，公证部门不是审查买卖交易行为的法定机关，被上诉人至今未提供付清房款的证据，请求二审查明。3、因该合同尚未履行，为此上诉人提出反诉，要求解除2005年12月20日签订的房屋买卖合同。该合同违反相关法律规定，双方没有过户，上诉人主张解除该合同法院应支持，或应依法认定该合同无效。4、涉案房屋由上诉人和社区居委会签订了房屋拆迁补偿协议。涉案房屋是由国有土地使用权和房屋两部分组成，现在一审法院认定该房屋买卖合同有效。但是涉案房屋的国有土地使用权人为上诉人刘世鹤。上诉人对该国有土地使用权享有合法的处分权和获得补偿权。请求二审法院撤销原审判决，依法改判，判令涉案房屋归上诉人所有；一、二审诉讼费由被上诉人承担。被上诉人刘爱琴答辩称，上诉人的上诉理由不成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。经审理查明，本院查明的事实与原审一致。本案经调解，未能达成协议。本院认为，本案双方当事人争议的焦点问题为二上诉人与被上诉人之父刘光远于1995年12月20日签订的涉案房屋买卖合同是否为有效合同。二上诉人上诉称，涉案房屋系宅基地房屋，不得买卖，国有土地亦不得买卖，双方所签买卖合同无效。对此，本院认为，涉案房屋坐落于城市规划区内，双方签订买卖合同时，上诉人刘世鹤已取得涉案房屋的所有权证及房屋占用范围内的国有土地使用权证，故涉案房屋买卖合同并未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。二上诉人的上述上诉理由不成立，本院不予采信。二上诉人与被上诉人之父刘光远所签涉案房屋买卖合同经青岛市李沧区公证处予以公证，二上诉人与刘光远在公证书所附谈话记录中陈述涉案房屋已交付、房款已付清，谈话记录所载内容足以证明买卖双方已履行了涉案房屋买卖合同，刘光远作为买受人已支付了购房款。二上诉人以买卖合同尚未履行为由要求解除该合同，缺乏事实依据，本院不予支持。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条的规定，房地产转让时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让，故对二上诉人主张的其在涉案房屋转让后对房屋占用范围内的国有土地使用权仍享有合法权利的上诉理由，本院不予采信。综上，二上诉人的上诉理由不成立，本院对其上诉请求不予支持。依照《中华���民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7194元，由上诉人刘世鹤、国秀英负担。本判决为终审判决。审 判 长 李 蕾代理审判员 马 喆代理审判员 齐 新二〇一六年四月十五日书 记 员 杨倩倩书 记 员 李珊珊 来自