（2016）辽07民终277号

裁判日期: 2016-04-15

公开日期: 2016-05-27

案件名称

上诉人锦州商羽置业有限公司与被上诉人锦州锦铁房地产开发有限责任公司居间合同纠纷二审民事判决书

法院

辽宁省锦州市中级人民法院

所属地区

辽宁省锦州市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

锦州商羽置业有限公司,锦州锦铁房地产开发有限责任公司

案由

居间合同纠纷

法律依据

全文

辽宁省锦州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）辽07民终277号上诉人（原审原告）锦州商羽置业有限公司，住所地锦州市太和区。法定代表人王野，该公司经理。委托代理人王世东，该公司职员。委托代理人庞志明，锦州市凌河区紫荆法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）锦州锦铁房地产开发有限责任公司，住所地锦州市凌河区。法定代表人卫庆元，该公司经理。委托代理人王磊，辽宁玉衡律师事务所律师。上诉人锦州商羽置业有限公司与被上诉人锦州锦铁房地产开发有限责任公司居间合同纠纷一案，不服辽宁省锦州市凌河区人民法院（2015）凌河民二初字第00205号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开进行了审理。上诉人的委托代理人王世东、庞志明，被上诉人的委托代理人王磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。锦州商羽置业有限公司在一审法院诉称，被告因需要做沈铁青橙社区商品房销售工作，2014年11月10日，原告与被告口头协商由原告代理被告沈铁青橙社区商品房销售代理，销售代理佣金设定为所销售《沈铁青橙社区》项目成交额的1.6%，溢价部分50%提取。截止到2015年6月22日，原告共完成销售额12374008元，截止到2015年6月22日，回款额为2350874元。截止到2015年6月22日佣金应结356491元，按照协议约定被告应按月支付原告代理销售佣金，而被告以种种理由推托拒不给付，经原告与被告协商未果，故诉至法院，请求法院依法判决被告给付原告自2014年11月6日至2015年6月22日期间房屋代理销售佣金356491元；本案的诉讼费由被告承担。锦州锦铁房地产开发有限责任公司在一审法院辩称，一、答辩人从未与原告进行过相应的合作，答辩人从2013年以来与辽宁大乾置业营销有限责任公司合作，由其代理销售我公司的房屋，而本案中沈铁青橙社区项目在2014年7月份内部认购及2014年9月开盘后均由辽宁大乾置业营销有限责任公司代为销售，因辽宁大乾置业营销有限责任公司的项目负责人为姬文军，之后答辩人便将沈铁青橙社区的代理销售工作交予姬文军进行，但在2014年11月由于辽宁大乾置业营销有限责任公司内部即法人张琦与姬文军之间发生矛盾，造成出资人分裂，后姬文军与王世东、王野又于2014年1月出资成立了被答辩人锦州商羽置业有限公司，由于姬文军是该项目辽宁大乾置业营销有限责任公司的具体负责人，而其又是被答辩人锦州商羽置业有限公司的出资人，故沈铁青橙社区商品房代理销售的工作具体是由哪个公司完成的答辩人也不清楚，但答辩人认为沈铁青橙社区商品房代理销售工作，一直是与辽宁大乾置业营销有限责任公司合作，并且在沈铁青橙社区项目开盘时锦州商羽置业有限公司还未成立，因此说答辩人并未与锦州商羽置业有限公司合作过，故不同意给付原告佣金。二、被答辩人要求按1.6%结算代理佣金没有任何事实及法律依据，原因是答辩人自与辽宁大乾置业营销有限责任公司合作以来，代理佣金均为成交额的0.9%，溢价部分50%提取，并且佣金的计算标准并不是由答辩人确定，而是应由答辩人的上级部门审批后确定，而本案中沈铁青橙社区的代理销售佣金已经在2014年8月就已由沈铁房地产开发集团公司确定为成交额的0.9%，溢价部分50%提取，故答辩人只同意按成交额的0.9%支付佣金。一审法院查明，被告锦州锦铁房地产开发有限责任公司（以下简称“锦铁开发公司”）与辽宁大乾置业营销有限责任公司（以下简称“大乾置业公司”）存在多年的业务往来，被告锦铁开发公司开发兴建的阜新“沈铁·锦苑雅居”、锦州“沈铁·万业辰苑”住宅均委托大乾置业公司独家销售代理住宅项目，并负责办理按揭贷款手续。2014年5月被告再次将其开发兴建的“沈铁·青橙社区”住宅委托大乾置业公司代理销售，双方未签订书面的项目代理销售合同。2014年7月14日被告与大乾置业公司签订内部认购委托协议，被告委托大乾置业公司组织开展“沈铁·青橙社区”住宅项目对铁路内部职工认购。2014年8月19日沈阳沈铁房地产开发集团有限责任公司销售委员会出具一份关于锦州“沈铁·青橙社区”销售代理的批复，载明“同意锦州公司对锦州‘沈铁·青橙社区’销售面积约19万平方米住宅等选定专业的销售代理销售……销售代理费佣金设定为所销售‘沈铁·青橙社区’项目价目表成交额的0.9%，溢价部分50%提取”。大乾置业公司代理销售的主要负责人员为王世东、姬文军，“沈铁·青橙社区”的住宅销售业务至今均由王世东、姬文军负责。又查明，大乾置业公司成立于2002年3月29日，法定代表人为张琦，投资者分别为王世东、出资20万、占出资比例40%；张琦、出资20万元、占出资比例40%；姬文军、出资10万、占出资比例20%。原告锦州商羽置业有限公司成立于2014年11月6日，法定代表人为王野，投资者分别为王世东、认缴出资额255万、占出资比例51%；姬文军、认缴出资额245万元、占出资比例49%。一审法院认为，居间合同是指居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。被告将“沈铁·青橙社区”住宅委托大乾置业公司代理销售，双方即形成居间合同关系，在代理销售过程中，虽大乾置业公司的负责人员王世东、姬文军又成为原告锦州商羽置业有限公司的股东，但被告只认可委托大乾置业公司与其存在代理销售关系，并未再行委托其他公司，且原告亦无证据证明其与被告之间存在房屋代理销售合同关系，现原告要求被告给付房屋销售代理佣金的主张缺乏事实和法律依据，故对原告的此项主张不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告锦州商羽置业有限公司的诉讼请求。案件受理费6647元，由原告锦州商羽置业有限公司负担。宣判后，锦州商羽置业有限公司不服一审法院判决，向本院提起上诉。上诉请求：一、撤销锦州市凌河区人民法院（2015）凌河民二初字第00205号民事判决书，依法改判支持上诉人的一审诉求给付代理销售佣金356491元。二、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律不当。2014年7月14日被上诉人仅是与大乾置业公司签订内部认购委托协议，由大乾置业公司组织开展“沈铁?青橙”社区住宅项目对铁路内部职工认购。2014年10月大乾置业公司法人张琦私自转移公司资金22.5万元，隐藏公司会计帐簿、公章回到沈阳，使公司业务处于僵局，公司业务不能正常运营，被上诉人得知以上情况后召开公司内部会议，确定由商羽置业有限责任公司代理销售“沈铁?青橙”社区商品房住宅销售业务，并草签一份“沈铁?青橙”社区商品房住宅协议书。协议书上确定销售代理佣金为所销售“沈铁?青橙”社区项目成交额的1.6%，溢价部分50%提取佣金。上诉人与被上诉人双方确定代理关系后，由被上诉人给上诉人提供销售“沈铁?青橙”社区工作地点，并在车站设立销售“沈铁?青橙”社区商品房住宅房的广告标识，在广告牌中明显注明销售代理为商羽置业有限责任公司，作为本案直接证据能够证明“沈铁?青橙”社区商品房住宅房为锦州商羽置业有限公司代理，一审法院没有认定该事实，显系认定事实不清。综上所述，上诉人认为上诉人与被上诉人之间虽然是口头协议，但上诉人公司对于“沈铁?青橙”社区商品房的业务已经开展，上诉人于2014年11月10日到2015年6月22日已完成商品房销售额12374005元，回款额为2350874元，双方即形成居间合同关系，被上诉人应按协议规定给付上诉人佣金，因此请求依法撤销原审法院判决，依法改判。被上诉人锦州锦铁房地产开发有限责任公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，被上诉人从未与上诉人进行过相应的合作，一直是由大乾置业公司代为销售，上诉人要求按1.6%结算代理佣金没有任何依据，与大乾置业公司约定的是0.9%，溢价部分50%提取佣金。本院经审理查明，一审法院判决认定事实属实，本院予以确认。另查，被上诉人锦州锦铁房地产开发有限责任公司为甲方与乙方辽宁大乾置业营销有限责任公司于2015年9月30日，双方签订锦州《沈铁?青橙社区》项目代理销售合同，合同记载自2014年5月20日至2014年10月30日期间的乙方代理佣金费用749677.39元，双方结算完毕。2014年10月30日以后没有做锦州《沈铁?青橙社区》项目代理销售业务。再查，上诉人锦州商羽置业有限公司与被上诉人锦州锦铁房地产开发有限责任公司于2016年3月31日，将2014年11月至2015年9月期间销售《沈铁?青橙社区》房屋项目代理费用进行对账，销售总额27570669元，总回款额14675891元，溢价50%的费用162461.92元。上述事实有锦州《沈铁?青橙社区》项目代理销售合同、青橙社区项目代理费结算表（2014.11-2015.9）、辽宁大乾置业营销有限责任公司出具证明及庭审笔录，经庭审质证和本院审查，可以采信。本院认为，上诉人以自己公司名义代理销售锦州《沈铁?青橙社区》房屋项目，业务人王世东、姬文军为上诉人的股东，又为辽宁大乾置业营销有限责任公司的股东，虽被上诉人否认与上诉人有代理合同，但对于上诉人二股东销售锦州《沈铁?青橙社区》房屋的行为并不否认，辽宁大乾置业营销有限责任公司承认2014年10月30日后没有代理锦州《沈铁?青橙社区》房屋的销售，故应认定2014年10月30日后被上诉人锦州《沈铁?青橙社区》房屋代理销售行为为上诉人所为，上诉人与被上诉人形成了代理关系，被上诉人应支付上诉人2014年10月30日后房屋销售代理佣金费用。关于锦州《沈铁?青橙社区》房屋代理销售佣金取费比例问题，因上诉人提供的约定佣金1.6%比例提取的相关证据没有得到被上诉人认可，且该证据仅指被上诉人请求批准，而没有准允的证据，故本院不予支持。辽宁大乾置业营销有限责任公司与上诉人均曾代理销售被上诉人的锦州《沈铁?青橙社区》房屋，二公司代理业务人员未发生变化，辽宁大乾置业营销有限责任公司与被上诉人曾约定了佣金比例，鉴于上诉人实际代理销售了锦州《沈铁?青橙社区》房屋，又没有证据证明约定了佣金比例，故参照辽宁大乾置业营销有限责任公司与被上诉人之间的佣金比例给付上诉人佣金，被上诉人给付上诉人锦州《沈铁?青橙社区》项目（2014.11-2015.9）代理销售佣金294544.94元（14675891元＊0.9%＋162461.92元）。综上，原审法院判决驳回锦州商羽置业有限公司诉讼请求不当，本院予以纠正，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（三）项之规定，判决如下：一、撤销辽宁省锦州市凌河区人民法院（2015）凌河民二初字第00205号民事判决；二、被上诉人锦州锦铁房地产开发有限责任公司于本判决生效后10内给付上诉人锦州商羽置业有限公司锦州《沈铁?青橙社区》项目（2014.11-2015.9）代理销售佣金294544.94元。三、驳回上诉人锦州商羽置业有限公司其他上诉请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费6647元，二审案件受理费6647元，合计13294元，上诉人锦州商羽置业有限公司负担2260元，被上诉人锦州锦铁房地产开发有限责任公司负担11034元。本判决为终审判决。审　判　长　　吕会杰审　判　员　　邸新立代理审判员　　王　波二〇一六年四月十五日书　记　员　　潘　瑜 来自：