（2016）粤16民终146号
裁判日期: 2016-04-15
公开日期: 2018-09-06
案件名称
任建涛、黄钦溪买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省河源市中级人民法院
所属地区
广东省河源市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
任建涛,黄钦溪
案由
买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广东省河源市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤16民终146号上诉人（原审被告）：任建涛，男，汉族，住河源市源城区。委托代理人：朱巧龙、冯韬，广东宝富律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：黄钦溪，男，汉族，1970年6月18日出生，住连平县。委托代理人：欧阳毅，广东兴源律师事务所律师。上诉人任建涛与被上诉人黄钦溪买卖合同纠纷一案，不服广东省河源市源城区人民法院（2015）河城法民一初字第414号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：2014年5月23日，原告与被告签订《房产买卖（居间）合同》，约定：原告将位于河源市新市区臻和院B03栋房产以人民币115万元转让给被告，被告在合同签订当日向原告支付定金人民币3万元，剩余的112万元按照银行按揭方式付款。2014年6月27日被告交付购房首期款27万元给原告，原告出具一张收据给被告。原告于2014年7月11日将房产过户登记在被告名下。后被告未配合原告办理房产抵押以及抵押贷款手续，导致原、被告签订的合同至今没能成就。被告也未支付余下85万元的购房余款。原告遂于2015年3月5日向原审法院提起民事诉讼。原审法院认为，原告与被告于2014年5月23日签订的《房产买卖（居间）合同》是双方的真实意思表示，不违反法律的规定，应合法有效，双方受合同的约束。被告没有按照合同约定支付余下85万元购房款余款，属于违约行为，原告主张被告支付原告剩余的购房款余款85万元，原审法院予以支持。原告主张律师费由被告承担，没有相关法律依据，原审法院不予以支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第七十三条条之规定，判决如下：（一）原告黄钦溪与被告任建涛于2014年5月23日签订的《房产买卖合同》合法有效。（二）被告任建涛在在判决生效后十日内支付原告黄钦溪购房余款85万元。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费12400元，保全费4770元，共计17170元，由被告任建涛负担。上诉人任建涛不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、判令驳回被上诉人一审的诉讼请求；2、判令由被告承担全部诉讼费用。事实和理由：一审法院判令上诉人支付被上诉人房款的事实认定错误，证据不足。上诉人与被上诉人签订《房产买卖(居间)合同》，合同约定上诉人按115万元购买被上诉人的房产，房款支付方式为银行按揭付款。上诉人按合同约定向被上诉人支付了首期款，支付了过户费用，办理了新的房产证后上诉人积极配合办理房屋按揭手续，但按揭手续一直未能办理成功，所有手续已配合办理，银行也已将该房屋办理抵押登记，但款项迟迟未向上诉人发放。为此，上诉人未能向被上诉人支付房屋尾款并非上诉人违反合同义务，依据合同的约定，上诉人支付尾款的方式是银行按揭付款，那么在上诉人未成功办理银行按揭时，上诉人无需向被上诉人履行合同约定的支付义务。上诉人支付了首期款以及过户费一大笔的支出，并且因未支付尾款而导致未能实际使用房屋，而且上诉人是基于三方约定的按揭付款方式购买房产的，上诉人没有经济能力一次性支付被上诉人房款，只能待按揭办理成功后支付房款，也是基于该原因才购买此处房屋。一审法院忽略了该合同约定，判令上诉人支付房屋尾款与事实不符，证据不足。被上诉人黄钦溪答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。具体理由如下：（一）原审法院认定双方买卖合同合法有效，上诉人构成违约的事实正确，判令上诉人支付答辩人购房余款85万元符合法律规定。答辩人与上诉人于2014年5月23日签订《房产买卖（居间）合同》是双方的真实意思表示，没有违反法律规定，合法有效，本案双方当事人应受合同的约束。上诉人没有按照合同的约定支付余下的购房款85万元给答辩人，构成合同违约，属于违法行为。上诉人以银行没有放贷作为不违反合同约定义务的抗辩理由不成立，双方约定通过银行抵押贷款方式支付余款，银行所放贷款实际上是代表买方即上诉人付款，银行不能按时发放贷款，出卖人即答辩人就不能按时收到购房款，买受人就构成违约。因此，上诉人称没有义务向答辩人支付购房余款是错误的。上诉人应尽快筹集未支付的购房款，履行支付房款的义务。（二）本案没有约定履行期限，答辩人在给予了上诉人必要的准备时间后，可以要求上诉人随时履行合同义务。上诉人称“没有能力支付余款”而无需支付余款，显然是不合法也不合理的。根据《房产买卖（居间）合同》，双方约定尾款以贷款的形式支付，但没有约定履行期限，根据《合同法》的规定，合同中一般都会对履行期限予以约定，合同约定不明确的，双方当事人可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确认。履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。结合本案，答辩人与上诉人根据交易习惯，一般银行批贷后，经过一定工作日会放贷，但是双方2014年底就得知银行拒绝放款，双方也积极沟通，而且多次沟通，要求上诉人尽快支付房款，也给了上诉人合理的履行期限。但上诉人自取得房产所有权一年多来。至今仍没有支付余款，一直以没有能力推脱，显然上诉人已经构成了违约。庭审中，上诉人提交了五份证据：1、《房屋买卖（居间）合同》，证明按合同约定买房须以银行贷款方式向卖方支付购房余款。2、买卖双方、居间方的《补充协议》，证明买卖双方约定银行贷款的钱直接支付到卖方账户。3、《税票》六份，证明买房为购买房屋前期支付各类税费。4、《评估报告书》，证明原告为办理银行贷款办理的评估报告和支付的费用。5、《个人购房借款担保合同》，证明上诉人积极办理银行贷款手续。被上诉人的质证意见：对上述证据的真实性、合法性、关联性均没有异议。但是合同约定以银行贷款方式支付余款，现在贷款没有办理下来，被上诉人也没有收到房款，违约方是上诉人。本院经审理查明，原审查明的事实基本属实，本院予以确认。本院认为，本案系买卖合同纠纷。根据本案当事人的上诉和答辩意见，本案的争议焦点是：上诉人是否怠于履行合同约定的办理贷款义务，是否需要向被上诉人购房余款85万元。本案中，双方当事人签订的《房产买卖（居间）合同》是双方当事人的真实意思表示，且没有违反法律法规的强制性规定，应合法有效。合同约定购房余款以银行贷款方式支付，但是没有约定支付购房余款的履行时间，虽然双方在2015年7月20日签订了《买卖双方、居间方补充协议》，但是该协议也未对履行期限进行约定，《中华人民共和国合同法》第六十二条规定，当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：……（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给予对方必要的准备时间。……。现在合同签订已有近两年时间，《房地产权证》过户给上诉人也近两年时间，期间被上诉人也一直在催促上诉人支付购房余款，并于2015年3月5日向原审法院提起诉讼，请求上诉人支付购房余款85万元，可见，被上诉人已积极要求上诉人履行支付购房余款的义务，在本案合同履行期限不明确的情况下，不管上诉人是否怠于履行向银行办理贷款的义务，银行长时间一直未放款的原因是什么，根据《中华人民共和国合同法》第六十二条规定和公平合理原则，上诉人均应向被上诉人支付购房余款85万元。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费人民币12400元，由上诉人任建涛负担。本判决为终审判决。审 判 长 谢健生审 判 员 高晓鸣代理审判员 高 宇二〇一六年四月十五日书 记 员 何丽媛 来自