（2016）皖0811民初672号
裁判日期: 2016-04-15
公开日期: 2016-12-19
案件名称
余小丽余某与章含会章某房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
安庆市宜秀区人民法院
所属地区
安庆市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
余小丽余某,章含会章某,安庆市叶祠经贸有限责任公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十四条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
安徽省安庆市宜秀区人民法院民 事 判 决 书（2016）皖0811民初672号原告余小丽余某，女，1980年11月7日出生，汉族，住安徽省安庆市宜秀区。委托代理人黄益，安徽益上律师事务所律师。委托代理人李兰，安徽益上律师事务所律师。被告章含会章某，男，1972年10月27日出生，汉族，住安徽省安庆市大观区。第三人安庆市叶祠经贸有限责任公司，住所地安徽省安庆市宜秀区大桥办事处叶祠社居委，组织机构代码69412739-8。法定代表人王晓毛王某，叶祠社居委主任。原告余小丽余某诉被告章含会章某、第三人安庆市叶祠经贸有限责任公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年3月21日立案受理后，依法由代理审判员李恒圆适用简易程序，于2016年4月15日公开开庭进行了审理，原告余小丽余某委托代理人李兰到庭参加诉讼，被告章含会章某、第三人安庆市叶祠经贸有限责任公司经本院传票合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。原告余小丽余某于2016年4月14日申请撤回对第三人江加定的起诉，本院依法作出（2016）皖0811民初672号民事裁定书，准许原告余小丽余某撤回对第三人江加定的起诉。本案现已审理终结。原告余小丽余某诉称：2014年9月1日，原告与被告章含会章某签订《租赁协议》，约定被告将位于安庆市宜秀区金桂丽园11号楼一层沿街36、37号门面出租给原告使用，租期为2年，年租金为49507元，租金每六个月支付一次，原告向被告支付了保证金5000元。协议签订后，为方便经营，原告在征得被告同意的情况下，对门面进行了装修，并按照合同约定按时缴纳租金。2015年8月31日，原告按照约定向被告缴纳租金，但被告拒收租金，并告知原告《租赁协议》作废。2015年9月15日，江加定以被告章含会章某拖欠租金为由，将原告承租的门面断电，致使原告无法经营。后原告多次与被告联系，要求其与江加定协商解决承租事宜，但被告一直置之不理，强行要求原告退租。被告的行为严重影响原告对承租房屋的经营与使用，违反了合同义务。原告为维护自身合法权益，诉至法院要求依法判令：1、解除原、被告于2014年9月1日签订的《租赁协议》；2、被告向原告返还保证金5000元，赔偿原告经济损失49507元；3、被告赔偿原告为实现债权所花费的律师费5000元；4、本案诉讼费由被告承担。被告章含会章某、第三人安庆市叶祠经贸有限责任公司未答辩。经审理查明：2014年9月1日，原告余小丽余某作为乙方与作为甲方的被告章含会章某签订《租赁协议》，约定甲方将位于安庆市宜秀区金桂丽园11号楼一层沿街36、37号门面出租给乙方使用，租期为2年，自2014年9月1日至2016年8月31日，年租金为49507元，租金每六个月支付一次，乙方向甲方支付履约保证金5000元。协议签订后，为方便经营，原告在征得被告同意的情况下，对门面进行了装修，并按照合同约定按时缴纳租金。2015年8月31日，原告按照约定向被告缴纳租金，但被告拒收租金，并告知原告《租赁协议》作废。2015年9月15日，江加定以被告章含会章某拖欠租金为由，将原告承租的门面房断电，致使原告无法经营。后原告多次与被告联系，要求其与江加定协商解决承租事宜，但被告一直置之不理，强行要求原告退租。另查明，安庆市宜秀区大桥办事处叶祠社居委通过公开招投标，将系争房屋所属的安庆市宜秀区金桂丽园11号楼全部租赁给江加定，租赁期限为12年，允许江加定将上述房屋进行出租，并由第三人安庆市叶祠经贸有限责任公司于2011年5月21日与江加定签订《租赁协议》，另于2013年12月30日签订《租赁合同补充协议》。被告章含会章某于2012年从江加定处租赁系争房屋，2014年1月31日合同到期，此后没有续签合同，但依然由其租赁。2012年5月1日，被告章含会章某与汪永建签订租赁合同，将位于金桂丽园11号楼一层沿街11#楼117-1门面租赁给汪永建，于当日收取5000元押金并出具收款收据，租期自2012年5月1日至2014年8月31日。后汪永建将该押金收据转给原告余小丽余某。原告余小丽余某于2014年9月1日向被告章含会章某支付2014年9月1日至2015年2月28日的房租及物业费25353元，于2015年3月7日向被告章含会章某支付2015年3月1日至2015年8月31日的房租及物业费25350元。原告余小丽余某与被告章含会章某签订的《租赁协议》还约定，被告章含会章某负责水通、电通，任何一方不得单方终止本协议，否则，应按当年度的租金标准向对方支付因此造成的经济损失。原告余小丽余某曾就本案纠纷向本院提起民事诉讼，本院于2015年11月16日开庭审理，后原告余小丽余某于2015年11月23日申请撤诉，本院于当日作出（2015）宜秀民一初字第01399号民事裁定书，准许原告撤诉。原告余小丽余某因本次诉讼支付律师代理费5000元。上述事实，有原告提交的《租赁协议》、收款收据、庭审笔录、民事裁定书等证据在卷佐证，足以认定。本院认为：被告章含会章某自认其就系争房屋与江加定约定的租赁期限到2014年1月31日期满，此后没有续签合同，但依然由其租赁，且章含会章某将系争房屋转租给原告余小丽余某后，原告实际占有使用系争房屋长达一年之久，由此可推定江加定同意章含会章某在租赁期满后继续承租并同意章含会章某转租给原告，故原告余小丽余某与被告章含会章某签订的《租赁协议》真实有效，当事人双方均应当全面履行自己的义务。被告章含会章某在其与原告余小丽余某约定的租赁期限内拒收原告租金并要求原告退租，加上江加定对系争房屋断电行为，导致原告实际无法继续承租，被告章含会章某的违约行为导致合同目的不能实现，故原告余小丽余某要求解除其与被告章含会章某签订的《租赁协议》并由被告章含会章某返还履约保证金的诉讼请求于法有据，本院予以支持。被告章含会章某单方违约，应当承担违约责任，原告余小丽余某要求其赔偿经济损失49507元的诉讼请求，系按年度租金标准要求赔偿损失，符合双方约定，本院予以支持。原告因本次诉讼支付的律师代理费，系被告违约所致，应包含在原、被告《租赁协议》所约定的违约赔偿损失内，不能重复主张，故本院对原告要求被告赔偿律师代理费的诉讼请求不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告余小丽余某与被告章含会章某于2014年9月1日就安庆市宜秀区金桂丽园11号楼一层沿街36、37号门面签订的《租赁协议》；二、被告章含会章某于本判决生效之日起十日内赔偿原告余小丽余某经济损失人民币49507元、返还原告余小丽余某保证金人民币5000元，合计人民币54507元；三、驳回原告余小丽余某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费减半收取644元，由原告余小丽余某负担44元，被告章含会章某负担600元（此款原告已预交，由被告履行本判决时给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。代理审判员 李恒圆二〇一六年四月十五日书 记 员 张 倩附：本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 微信公众号“”