（2016）渝0112民初6768号
裁判日期: 2016-04-15
公开日期: 2016-06-15
案件名称
周静敏与柯道樑房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
重庆市渝北区人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
周静敏,柯道樑
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，第二百二十六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十四条
全文
重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书（2016）渝0112民初6768号原告周静敏，女，1982年1月23日出生，汉族，住重庆市渝北区。委托代理人邓光荣，男，1975年10月16日出生，系原告丈夫。被告柯道樑，男，1962年10月1日出生，汉族，住武汉市硚口区。原告周静敏与被告柯道樑房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年3月11日立案受理后，依法由代理审判员雷元亮适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告周静敏的委托代理人邓光荣到庭参加诉讼。被告柯道樑经本院合法传唤，无正当理由未当庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告周静敏诉称：2015年8月3日，原、被告签订房屋租赁合同，原告将位于渝北区XX街道XX路XX号XX幢XX单元XX号房屋出租给被告使用，租期一年，从2015年8月4日至2016年8月3日，月租金3000元。合同签订后，原告向被告交付了房屋，被告依约支付了第一季度租金。第二季度的租金按合同约定应于2015年10月21日支付，经原告多次向被告和实际居住人张建军（被告称其为表弟，并将该张电话1850071****提供给原告）催促，2015年11月18日原告才收到租金。第三季度的租金按合同约定被告应于2016年1月21日前向原告付清，但是直到2016年2月28日被告均未支付，期间原告多次以电话和短信的方式催促被告和实际居住人张建军支付租金，均被各种理由推脱。2016年2月29日原告在经纪方重庆大业兴置业顾问有限公司和小区物管工作人员的见证下，电话通知被告终止合同。因被告和实际居住人张建军均称不能到场，原告又在重庆大业兴置业顾问有限公司和小区物管工作人员的见证并录像的情况下，对被告所留在案涉租赁房屋内的物品进行清点和暂时保管，但2016年2月29日双方合同终止前，被告拖欠原告2月房屋租金3000元、物业管理费507元、电费及违约金1246元、水费120元、气费207元及原告为保管被告物品所购买编织袋57元，共计5137元。故原告起诉请求判令：1、被告支付拖欠的2月租金3000元；2、被告支付拖欠的电费1246元、水费120元、气费207元、物管费507元，以上费用共计2080元；3、原告不返还被告履约保证金3000元。被告承担本案诉讼费。被告柯道樑未到庭进行答辩，也未向本院提交书面答辩意见。经审理查明：原告周静敏系位于渝北区XX街道XX路XX号XX幢XX单元XX号房屋的产权人。2015年8月3日，以原告周静敏为出租方（甲方）、邓光荣为出租方代理人，被告柯道樑为承租方（乙方），重庆大业兴置业顾问有限公司为经纪方签订了一份《租赁协议书》，主要约定甲方将位于渝北区XX街道XX路XX号XX幢XX号物业出租给乙方，租赁期限从2015年8月4日至2016年8月3日，月租金3000元，支付时间为每隔3个月支付一次，提前15天支付，先付费后使用。第五条关于押金约定：为保证乙方合理并善意地使用该物业及其配套措施，在签订本协议之日起，乙方应向甲方交付人民币3000元作为押金。本协议期满乙方如不再续租，在结清所有费用后（物管费／水费／电费／电话费／清洁费／有线电视等），甲方应将押金无息全部退还。乙方如在租赁期限内终止协议，甲方有权不退还押金。第六条约定：乙方承担租赁期内管理费／水费／电费／电话费／清洁费／有线电视费等有关杂费实际使用费用……。第八条乙方违约的处理约定：a.未经甲方书面同意，乙方擅自将房屋转租、……，拖欠房租10天以上的，乙方应向甲方支付相当于1个月的租金作为违约金。若违约金不足弥补甲方损失的乙方还应据实赔偿，甲方有权终止协议。b.租赁期内乙方逾期交纳水费、电费、燃气费、电话费等有关费用达1个月时，甲方有权用押金支付上述费用，并可向乙方追收有关费用，乙方须承担因此造成的一切后果。合同还对其他事项进行了约定。邓光荣在出租方代理人处签字，被告柯道樑在承租方处签字。合同签订后，原告将案涉房屋交给被告使用，被告依合同约定向原告支付了第一季度的租金。庭审中，原告陈述，第二季度的租金依合同约定应在2015年10月21日支付，经原告多次催促直到2015年11月18日才收到。第三季度的租金依合同约定应在2016年1月21日前付清，但经原告多次电话和短信催促，直到2016年2月28日被告均未支付。2016年2月29日原告在经纪方重庆大业兴置业顾问有限公司和小区物管工作人员的见证下，电话通知被告终止合同，并收回了房屋。但截止2016年2月29日双方合同终止时，被告拖欠原告2月房屋租金、物业管理费、水电气费等。原告遂提起了本案诉讼。另查明：原告缴纳了案涉租赁房屋2015年8、9、12月及2016年1、2月等五个月的天然气费共计207元；缴纳了案涉租赁房屋2016年3月前的水费120元；缴纳了案涉租赁房屋2015年12月1日至2016年2月29日期间的物业管理费507元；缴纳了案涉租赁房屋2016年2月的电费1246元。以上费用合计2080元。上述事实，有《租赁协议书》、天然气费专用收据五张、重庆利安科技有限公司专用收据两张、重庆北城物业管理有限公司专用收据、国网重庆市电力公司发票两张、重庆市房地产权证等书证以及当事人的陈述载卷为凭，并经当庭质证，足以认定。本院认为：原、被告签订的《租赁协议书》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行义务。本案中，原告将案涉房屋交由被告承租使用，被告应按合同约定及时支付租金。被告作为租金的给付人，应当对租金已付的事实承担举证责任。现被告未对此举证，应当认定原告所陈述的被告未支付第三季度（2016年2月4日至2016年5月3日）租金的事实。根据《租赁协议书》的约定，第三季度（2016年2月4日至2016年5月3日）租金应提前15日支付，即应在2016年2月4日前的15日天支付，但截至2016年2月29日被告均未支付，构成违约，且拖欠房租超过10天，原告有权终止协议。根据原告庭审中的陈述，其已在2016年2月29日电话通知被告终止租赁协议书并收回房屋，故2016年2月4日至2月29日期间的租金被告应支付。原告要求被告支付2月份欠付的租金2700元，本院予以支持。对原告超出部分的租金请求，本院不予支持。同时，协议书约定，案涉房屋租赁期间的物管费、水费、电费、电话费、清洁费、有线电视费等有关杂费实际使用费用由被告承担，但因被告未支付导致原告代为其向相关部门缴纳，故原告要求被告支付案涉房屋租赁期间拖欠的电费1246元、水费120元、气费207元、物管费507元，本院予以支持。《租赁协议书》约定，本协议期满被告不再续租，3000元押金在结清所有费用后（物管费／水费／电费／电话费／清洁费／有线电视等），原告应将押金无息全部退还。原告认为被告应支付违约金3000元与其交纳的3000元履约保证金相抵扣后不再返还，但原告并未提出要求被告支付违约金的诉讼请求，对于被告是否应支付违约金，本院不予处理。同时，协议书也约定3000元押金应抵扣案涉租赁房屋拖欠的费用，如有剩余则应退还，故原告要求不返还被告履约保证金3000元，与合同约定不符，对该项诉讼请求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告柯道樑在本判决生效后三日内向原告周静敏支付租金2700元；二、被告柯道樑在本判决生效后三日内向原告周静敏支付拖欠的电费1246元、水费120元、气费207元、物管费507元；三、驳回原告周静敏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案案件受理费50元，已减半收取25元，由被告柯道樑负担。本判决为终审判决。代理审判员 雷元亮二〇一六年四月十五日书 记 员 张 韬 来自