（2016）云民终41号
裁判日期: 2016-04-15
公开日期: 2016-06-24
案件名称
钟兢与昆明千益丰房地产开发经营有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
云南省高级人民法院
所属地区
云南省
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
钟兢,昆明千益丰房地产开发经营有限公司,叶永智,杨永全
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
云南省高级人民法院民 事 判 决 书（2016）云民终41号上诉人（原审原告）钟兢。委托代理人冀蓓红、李明晋，云南真宇律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。上诉人（原审被告）昆明千益丰房地产开发经营有限公司。住所地：云南省昆明市白云路***号百金厦**层**号。法定代表人李庆坤，该公司董事长。委托代理人王志刚，系该公司员工。代理权限：特别授权代理。委托代理人董慧琴，云南伟欣律师事务所律师。代理权限：一般授权代理。第三人叶永智。委托代理人刘乔贵，云南鼎兴律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。第三人杨永全。委托代理人刘城宏，云南行动律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。上诉人钟兢、上诉人昆明千益丰房地产开发经营有限公司（以下简称千益丰公司）与原审第三人叶永智、杨永全商品房预售合同纠纷一案，因均不服云南省昆明市中级人民法院（2015）昆民一初字第23号民事判决，分别向本院提出上诉。本院于2016年1月18日受理后，依法组成合议庭于2016年1月29日公开开庭审理本案。上诉人钟兢及委托代理人冀蓓红、李文彩，被上诉人千益丰公司的委托代理人王志刚、董慧琴，原审第三人叶永智的委托代理人刘乔贵，原审第三人杨永全的委托代理人刘城宏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。一审经审理查明：2012年8月16日，原审原告钟兢与原审被告千益丰公司签订《房屋订购协议》，约定：钟兢向千益丰公司订购“誉峰.国际”8000平方米写字楼，价款共计人民币4000万元；钟兢于2012年8月16日交付购房意向金共计人民币2000万元，千益丰公司于2012年9月16日前与钟兢签订正式的《商品房购销协议》并办好上述房产的房屋销售产权备案登记。双方还约定如千益丰公司不能按时与钟兢签订正式的《商品房购销合同》并办理好相应的登记备案手续，则甲方须按每占用上述资金一月一次向乙方支付人民币80万元作为违约金。钟兢于2012年8月16日向千益丰公司支付购房意向金2000万元，同日千益丰公司向钟兢出具收据三张，认可收到人民币2000万元。2012年9月6日，钟兢与千益丰公司签订《补充协议》约定：钟兢提前于2012年9月7日向千益丰公司支付剩余尾款2000万元；千益丰公司承诺自款项支付之日起30日内与钟兢签订正式的《商品房购销合同》并办好相应的房屋销售产权备案登记工作。钟兢依据《补充协议》约定委托云南恒通恒电力工程有限公司向千益丰公司支付2000万元，同日千益丰公司向钟兢出具收据三张，认可收到钟兢人民币2000万元。2013年11月15日，钟兢与千益丰公司签订《房屋订购协议》，约定：钟兢向千益丰公司订购“誉峰.国际”北区一幢号商业部分13000平方米写字楼，购买写字楼均价为7690元每平方米，价款共计人民币壹亿元整；同时，约定如千益丰公司不能按时与钟兢签订正式的《商品房购销合同》并办理好相应的登记备案手续，则甲方须按每占用上述资金一月一次向乙方支付人民币60万元作为违约金。钟兢于2013年11月15日交付购房意向金共计人民币1500万元，千益丰公司承诺于2014年11月15日前与钟兢签订正式的《商品房购销协议》并办好上述房产的房屋销售产权备案登记。2013年11月15日，云南晟睿投资有限公司受钟兢委托向千益丰公司支付购房款人民币1500万元，千益丰公司向钟兢出具收条予以认可。2013年11月18日千益丰公司以股东会决议，要求钟兢再支付购房意向金人民币1000万元，钟兢按千益丰公司要求委托云南晟睿投资有限公司向千益丰公司支付1000万元。2013年11月18日千益丰公司向钟兢出具收条认可收到购房款人民币1000万元。截止2014年4月，千益丰公司以“违约金、货款、拆迁补偿、退购房款”名义支付给钟兢的款项为7060万元。2014年9月22日，钟兢与千益丰公司签订正式的《商品房购销合同》，（1）约定：钟兢向千益丰公司购买誉峰峰景花园（A区）套内建筑面积为9090.65平方米房屋，计13套房屋，总价款为人民币6990.7099万元。同时明确：钟兢在合同签订前支付了人民币：6600万元，余款390.7099万元在交房时支付。（2）合同第十三条第六款约定：“本合同自签订之日起30天内，由甲方（即原审被告）向房屋所在地的县或者市房地产管理机关登记备案。”该合同附表列明钟兢向千益丰公司所购买的房屋为1幢A座S01、S02、S03、S04、S05、S06、S07、S09、S10、S11、S201、S202、S203，千益丰公司至本案钟兢诉讼并未履行该备案义务。叶永智于2014年11月24日与千益丰公司签订《商品房购销合同》，约定以每平方米7302.56元购买千益丰公司开发建设的誉峰峰景花园A座第2层S201号房屋，合计购房款16346714元，并于当日对该合同进行了商品房买卖合同登记备案。千益丰公司于2014年11月24日出具两份收据确认收到叶永智上述款项，叶永智于2014年11月25日向名为“赵艳波”的人通过中国农业银行转账支付购房款16346714元。2015年9月16日，千益丰公司法定代表人出具情况说明，证实该公司与叶永智于2014年11月24日签订《商品房购销合同》，2014年11月25日，叶永智按照千益丰公司要求，通过农行转账，将该购房款支付到千益丰公司指定账户，叶永智已经按照合同付清了房款。杨永全于2014年11月24日与千益丰公司签订《商品房购销合同》，约定以每平方米7302.56元购买千益丰公司开发建设的誉峰峰景花园A座第2层S202号房屋，合计购房款16928914元，并于当日对该合同进行了商品房买卖合同登记备案。千益丰公司于2014年11月24日出具两份收据确认收到杨永全上述款项，杨永全于2014年11月25日向名为“赵艳波”的人通过中国农业银行转账支付购房款16928914元。2015年9月16日，千益丰公司法定代表人出具情况说明，证实该公司与杨永全于2014年11月24日签订《商品房购销合同》，2014年11月25日，杨永全按照千益丰公司要求，通过农行转账，将该购房款支付到千益丰公司指定账户，杨永全已经按照合同付清了房款。另查明，在2014年11月18日，本案诉争的位于誉峰峰景花园（A区）1幢A座S01、S02、S03、S04、S05、S06、S07、S09、S10、S11、S203号房屋被案外人李友林申请一审法院作出诉前保全裁定查封。2014年12月11日，12月15日依案外人江苏广宇建设集团有限公司申请，本院对于前述房屋作出诉讼保全的民事裁定书。综合各方当事人的诉辩主张，本案一审争议焦点为：原审原告钟兢与原审被告千益丰公司之间是否存在商品房购销合同关系、原审原告钟兢与原审被告千益丰公司所签订的《商品房购销合同》是否应当继续履行，并由原审被告将原审原告所购买的总价69907099元房屋到有关部门进行登记备案？一审法院认为：针对第一个争议焦点，原审原告与原审被告之间是房屋买卖合同关系还是民间借贷法律关系？根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原审原告起诉主张其与原审被告之间建立了商品房买卖合同关系，其提交《房屋订购协议》、《补充协议》、《房屋订购协议》、《收据》及委托付款的证明、《商品房购销合同》等证据，能够证实双方当事人之间存在房屋买卖合同关系。而原审被告千益丰公司提出双方当事人名为房屋买卖实为民间借贷关系，但其所提交的证据不能证实其该主张，故对于原审原告提出其与原审被告之间存在房屋买卖合同关系的主张依法予以确认。针对第二个争议焦点，原审原告所主张的其与原审被告千益丰公司所签订的《商品房购销合同》是否应当继续履行，并由原审被告将原审原告所购买的总价69907099元房屋到有关部门进行登记备案？因该合同涉及本案两位原审第三人与原审被告之间签订的《商品房购销合同》中的誉峰峰景花园A座第2层S201号房屋及S202号房屋，两位原审第三人均提交了《商品房购销合同》、付款凭证、情况说明、商品房购销合同登记备案表等证据证实两位原审第三人针对该两套房屋也与原审被告形成房屋买卖关系，并已经办理了商品房购销合同的登记备案，因同一套房屋不能重复登记，故对于原审原告针对该两套房屋要求与原审被告继续履行合同，并办理商品房购销合同的登记备案的诉讼请求不予支持，对于原审原告所主张的其与原审被告签订的《商品房购销合同》中未涉及原审第三人的部分应当继续履行。同时，根据查明的事实，本案诉争的位于誉峰峰景花园（A区）1幢A座S01、S02、S03、S04、S05、S06、S07、S09、S10、S11、S203号房屋已经被案外人多次申请人民法院作出民事裁定书进行了保全、查封，故对于原审原告主张一审法院判令原审被告对于以上房屋进行商品房购销合同的登记备案的请求，涉及相关部门的业务范围，故对于原审原告的该主张，一审法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条，《诉讼费用交纳办法》第二十九条之规定，判决：“一、原告钟兢与被告昆明千益丰房地产开发经营有限公司签订的《商品房购销合同》中涉及位于誉峰峰景花园（A区）1幢A座S01、S02、S03、S04、S05、S06、S07、S09、S10、S11、S203号房屋的部分继续履行；二、驳回原告钟兢的其他诉讼请求。本案案件受理费共计人民币391335.49元，由原告钟兢负担91335.49元，由被告昆明千益丰房地产开发经营有限公司负担300000元。”一审宣判后，钟兢、千益丰公司均不服，分别向本院提起上诉。钟兢的上诉请求为：1、撤销一审判决第一项；2、撤销一审判决第二项，改判支持其一审诉讼请求；3、由被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。其事实和理由为：1、一审判决认定事实不清，证据不足。一审认定的千益丰公司向钟兢已支付7060元款项及涉案房屋因其他诉讼已被查封的事实缺乏证据支持，一审还遗漏认定2014年12月9日根据上诉人的申请一审法院作出诉讼财产保全裁定并查封相应房屋。2、一审法院针对两套房屋驳回上诉人继续履行合同并办理登记备案的诉讼请求不予支持缺乏法律依据。3、一审程序违法，一审法院若认为争议房屋S201及S202事实上无法继续履行，即应告知上诉人变更针对争议房屋的诉讼请求或在判决中明确上诉人可另案起诉，否则将导致上诉人针对该房屋的权利无法得到救济。针对钟兢的上诉请求，千益丰公司答辩认为无事实、法律依据，其理由为：1、答辩人从未收到钟兢支付的6600万元，钟兢要求答辩人继续履行《商品房购销合同》，则其应立即按照合同约定向答辩人支付69907099元购房款。2、钟兢要求备案登记的房屋已被案外人申请人民法院查封，其要求备案登记的主张无法实现。3、钟兢主张备案登记的S201、S202号房屋因已分别由第三人叶永智、杨永全购买，且二人已支付全部购房款，签订了《商品房购销合同》并办理备案登记，钟兢即未支付房款也未办理备案登记，故其持有的《商品房购房合同》效力不能对抗第三人。针对钟兢的上诉，原审第三人叶永智认为应不予支持，理由为：1、钟兢与千益丰公司之间是借贷合同关系，不是买卖合同关系，钟兢针对叶永智的全部诉讼请求应予驳回。2、备案登记是行政机关作出的行为，该行为不违反法律规定，一审相关认定正确。3、钟兢与千益丰公司所签一系列房屋订购协议书及补充协议中均未明确出卖房屋栋号。针对钟兢的上诉，原审第三人杨永全认为其上诉不成立，理由为：1、一审判决S202号房归我方所有是有法律依据的。2、两上诉人之间名为购房合同关系，实为借款关系。3、二审法院应依据最高院审理民间借贷案件司法解释24条内容，审查双方上诉人之间的交易是否符合房屋买卖合同的特征。4、若双方为房屋买卖合同关系，是可以按民间借贷关系审理的，一审对此已释明，钟兢坚持原来的诉请。5、钟兢所签2014年9月22日的合同并无买卖双方的签字，且未说明房号，即未将买卖标的物特定化，说明合同未成立。千益丰公司的上诉请求为：1、撤销一审判决，改判驳回钟兢的全部诉讼请求。2、本案一、二审诉讼费用由钟兢承担。其事实和理由为：1、一审法院遗漏认定钟兢分别于2013年5月16日、2013年11月22日向上诉人支付了1500万元和1000万元所谓的“购房款”，钟兢共向上诉人支付的所谓购房款金额（实际为借款本金）为9000万元而非一审认定的6500万元。2、一审遗漏了上诉人与钟兢所签一系列房屋订购补充协议中关于合同解除事项的约定，即在一定期限内，只要上诉人支付了所谓的违约金即利息并返还所谓的购房意向金即借款本金，则双方签订的房屋订购协议就予以解除。3、本案双方当事人之间实为融资借贷的法律关系，从一审遗漏的上述事实及钟兢明知涉案楼盘尚处于拆迁阶段即投入巨款买房，并按月收取违约金及约定解除条件的事实，可确定一审事实认定与法律适用均错误。本案双方当事人款项往来的支付时间、金额、资金流向与《房屋订购协议》、《补充协议》、《商品房购销合同》相互印证，钟兢支付给上诉人的9000万元名为购房定金、意向金、购房款、购房意向金，实为借款本金，上诉人支付给钟兢的7060万元名为货款、拆迁补偿、投资款、还借款，实为归还借款本息。本案诉争的《商品房购销合同》形式上完全符合房屋买卖合同要件，但其与之前的4份协议相互联系、不可分割，不能独立存在，该合同并非当事人真实意思表示。四、假如钟兢要求继续履行《商品房购销合同》，则其必须履行支付购房款的义务，合同中约定的6600万元并非钟兢真实支付，而是钟兢向上诉人出借的9000万元本金减去已还3500万元本金后的本金余额5500万元，再加上自2014年4月15日至2014年9月22日按月利率4%计算的利息1100万元所凑的金额。针对千益丰公司的上诉，钟兢答辩认为：1、一审关于答辩人已支付6500万元购房款的事实认定清楚。2、涉案协议中的合同解除条款均是针对购买房屋的约定，并非借款意思的表示。被答辩人既然主张本案系民间借贷关系，即否认涉案协议效力，又要求对相关合同解除条款予以认定属前后矛盾。2、本案关于合同解除的约定因条件不满足，如答辩人至今未收到申请，双方未就该问题协商一致，故不应解除。本案《商品房购销合同》有力证明了双方真实意思表示是购房。3、答辩人已提供充分证据证明本案系房屋买卖合同关系，涉案合同均是当事人真实意思表示，双方应按约定全面履行各自义务。依据最高人民法院相关司法解释“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商房预售许可证明的，可以认定有效”的规定，本案商品房认购协议的签订并不违反法律规定，现实中此种情况比比皆是。3、被答辩人强调支付的是利息而不是违约金无证据支持。被答辩人认可支付的是违约金，也一直按协议约定支付，恰恰表明建立房屋买卖合同关系是双方真实的意思表示。4、双方的合同并未约定在签订合同后的次月就把商品房建好或办理预售登记，只是说要签订正式合同并办理登记手续。正是因为每次签完合同后，对方在违约情况下能按约支付违约金，因此答辩人才与其签订数份订购协议，直至最后签订正式合同。5、被答辩人关于7060万元的转账凭证不写成借款或利息而写成投资款、货款、拆迁款的理由不成立。5、答辩人已实际支付购房款6600万元，被答辩人所罗列的计算方法系其主观臆测，没有任何依据。关于违约金1100万元，被答辩人已在商品房购销合同第六条中予以认可，现其又反悔，违反合同约定且违背诚实信用原则。商品房购销合同第六条和《声明》第二条可明确两个事实，即2014年12月31日以前支付的违约金视为已完成支付的相应款项，被答辩人无条件放弃追偿；二是双方在合同第六条中已将违约金加入购房款，应视为被答辩人已经认可应支付的违约金款项充抵答辩人应当支持的等值购房款。针对千益丰公司的上诉，原审第三人叶永智认为：千益丰公司上诉请求中涉及与其相关的事实部分客观真实。针对千益丰公司的上诉，原审第三人杨永泉认为：1、千益丰公司的上诉请求包含了驳回钟兢上诉请求的内容，其无异议；2、对一审涉及到S202号房的判决部分，并无不服。经征询各方当事人对一审认定事实的意见，上诉人钟兢对一审认定事实有五项异议：1、认为一审认定千益丰公司以“违约金、货款、拆迁补偿、退购房款”名义向钟兢支付7060万元错误，应为返还购房款2500万元、支付违约金3060万元，共计5560万元；2、一审将叶永智支付购房款时间认定为2014年11月25日系笔误，应为2014年11月26日；3、一审将杨永全所签购房合同约定每平方米单价7302.56元系笔误，应为7302.55元；4、遗漏认定针对钟兢的申请，一审法院已作财产保全裁定，查封了涉案房屋，房管局于2014年12月9日已给回执，钟兢申请的财产查封应为首轮查封；5、遗漏认定案外人江苏广宇建设集团有限公司申请所作财产保全裁定没有房管部门已收悉的送达回证；6、遗漏认定双方所签房屋订购协议、补充协议的相关内容，即钟兢拥有小额贷款公司，若欲与千益丰公司发生借款关系，可直接以小额贷款公司名义签订合同，钟兢基于千益丰公司提供的盘龙区发改委的文件内容，确信千益丰公司具有开发商品房的资格，才与其签订第一份协议，千益丰公司向钟兢出具的声明内容表明，其明确放弃已支付给钟兢的3060万元违约金的追偿权。千益丰公司针对一审认定的事实有六项异议：1、对一审认定事实中凡是认定钟兢向千益丰公司支付购房意向金均有异议，认为应为以购房意向金的名义支付；2、遗漏认定2013年11月15日之前即2013年5月15日，双方还签订过一个协议，约定钟兢向千益丰支付1500万元，钟兢已支付；3、对一审认定钟兢按千益丰公司要求支付款项有异议，并非千益丰公司要求，而是按协议约定自愿支付；4、遗漏认定2013年11月20日钟兢又向千益丰公司以购房款的名义支付了1000万元；5、遗漏认定双方所签房屋订购协议、补充协议的相关内容，即违约金需一月一付及具体支付时间，钟兢退回购房意向金和放弃购买房屋的条件，剩余款项的支付条件及时间，不能签订正式商品房购房合同及办理备案登记的违约责任；6、遗漏认定千益丰公司向钟兢支付的7060万元中有3500万元是本金，3560万元是利息。原审第三人叶永智、杨永全对一审认定的事实一致，有一项异议，对一审认定合同附表列明的房屋具体幢号有异议，认为该附表无钟兢签字，且与合同约定矛盾，不能依此确定所购房屋幢号。对于钟兢所提异议，本院认为：对于异议2、3，确系一审法院笔误，本院予以纠正；对于异议4，经查，针对钟兢的申请一审法院确已作财产保全裁定并查封涉案房屋，故该项异议成立；对于异议1、5、6，因所涉事实与本案争议焦点无关联，故本院不予评判。对于千益丰公司所提异议，本院认为：对于异议1，因千益丰公司关于其与钟兢之间实为借贷关系的主张缺乏事实、法律依据，故该异议不成立；对于异议3，因千益丰公司的该项主张与本案已有证据的相关表述不符，故该项异议不成立；对于异议2、4、5、6，因所涉事实均为双方款项往来情况，该事实是否成立与本案争议的双方系何种法律关系的问题无关联，故本院对于上述异议是否成立不予评判。对于原审第三人叶永智、杨永全所提异议，本院认为，该房屋幢号清单系涉案《商品房购销合同》的组成部分，千益丰公司在该表上加盖公章，钟兢亦认可该表的真实性，故叶永智、杨永全的该项异议不成立。对于各方当事人均无异议的一审认定的其他事实，本院予以确认。二审审理中，千益丰公司提交了三组新证据：第一组：誉峰峰景花园A区项目的《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《房屋建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证明》，欲证明上述五证的取得均在2012年8月16日即钟兢与千益丰公司签订首份《房屋订购协议》之后。第二组：云南恒通恒电力工程有限公司工商公示信息表，欲证明钟兢系从事电力工程施工公司的负责人，明知千益丰公司在2012年8月16日《房屋订购协议》签订时尚未建盖房屋，故不可能在30日内签订正式合同及办好备案登记，故双方的真实意思是借款。第三组：昆明农村信用社诉千益丰公司金融借款合同纠纷案的判决书、调解书及江苏广宇建设集团有限公司诉千益丰公司的调解书，欲证明千益丰公司为了避免其债权人农村信用社扣划其帐上款项，迫不得已以所谓“货款、拆迁补偿款、投资款”名目填写“汇款用途”向钟兢支付款项。经质证，钟兢对第一组证据的真实性、关联性认可，但不认可证明目的；对第二组证据的关联性不予认可；对第三组证据的证明目的不予认可。原审第三人叶永智、杨永全对千益丰公司提交的三组证据均予以认可。对千益丰公司所提交证据的效力，本院认为，第一组证据所涉证照的办理时间虽然均晚于第一份《房屋订购协议》的签订时间，但双方在签订正式的《商品房购销合同》即2014年11月15日时千益丰公司已取得了涉案房屋的预售资格，故本院对于该组证据不予采信。针对第二组证据，本院认为，钟兢对于工程施工惯例是否知晓与本案争议焦点无关，故对于该组证据不予采信。针对第三组证据，本院认为，千益丰公司提交的该组证据只能证明其与农村信用社存在借贷关系，与江苏广宇建设集团有限公司存在合同纠纷，不能证明其所主张与钟兢的往来款项系借款、利息的事实，故对于该组证据不予采信。综合各方的诉辩主张，本案二审的争议焦点为：1、钟兢与千益丰公司之间系何种法律关系？2、钟兢关于千益丰公司应继续履行S201、S202商品房购销合同的诉请有无事实、法律依据？一、关于钟兢与千益丰公司之间系何种法律关系的问题。本案中，钟兢主张二者之间系商品房买卖关系，千益丰公司则主张系民间借贷关系。案件审理过程中双方为证明各自观点均将2012年8月16日的《房屋订购协议》、2012年9月6日的《补充协议》、2013年11月15日的《房屋订购协议》、2014年9月22日的《商品房购销合同》以及相关支付凭据作为证据予以提交。通过审查上述证据的内容可知，从上述协议、合同的名称来看，均为房屋订购直至最终的商品房购销；从合同的内容来看，双方约定的合同目的为钟兢向千益丰公司购买涉案房屋并据此支付购房款项；从实际履行来看，千益丰公司收取钟兢支付的款项后开具的收条上记载的款项性质均为“购房款”或“购房意向金”。据此，本院认为，就千益丰公司提交的上述证据而言，无法有效证明其与钟兢之间系民间借贷关系。反观钟兢围绕上述证据提出的观点，本院认为，双方签订的一系列协议、合同以及支付凭证能够形成完整的证据锁链，证明双方之间就涉案房屋的买卖已达成了明确、一致的意思表示，钟兢已支付了相应购款项，已付款项金额在《商品房购销合同》中明确为6600万元，且就具体购买房屋幢号双方亦于附件中予以明确。综上，依据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第六十三条“人民法院应当以证据能够证明的案件事实为依据依法作出裁判”的规定，本院认为本案依据现有证据能够证明的事实为双方之间形成的系商品房买卖合同关系。二、关于千益丰公司应否继续履行涉及S201、S202号商品房购销合同的问题。经查，千益丰公司在2014年9月22日与钟兢签订《商品房购销合同》，将本案诉争的S201、S202出售于钟兢后，又于2014年11月24日分别与原审第三人叶永智、杨永全签订《商品房购销合同》，将S201、S202号商品房分别出售于二人。在千益丰公司将涉案房屋一房二卖的情况下，千益丰公司及原审第三人认为，因相应合同已经办理了登记备案，故应履行千益丰公司与原审第三人签订的《商品房购销合同》即后成立的合同。对此，本院认为，千益丰公司与原审第三人签订的《商品房购销合同》成立时间在后，究竟履行哪份合同的关键在于登记备案的效力。依据《中华人民共和国物权法》第二十条“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”的规定，只有当债权经预告登记后才会产生准物权的效力。而本案中千益丰公司与原审第三人签订的《商品房购销合同》并未经过预告登记，仅为登记备案。《商品房预售合同》作为债权合同自买卖双方签订即生效，并不是经合同备案后发生效力。商品房预售合同登记备案制度仅为房地产行政主管部门对房地产市场监管的一种措施，《商品房预售合同》备案之后，该备案登记并不产生物权的效力。综上，本院认为，在千益丰公司就同一套房屋签订二份买卖合同，合同均有效，二位买受人均要求履行合同且尚未发生房屋所有权变更登记，买受人尚未占有房屋的情况下，应依买卖合同成立先后顺序确定权利保护顺位，鉴于钟兢签订《商品房购销合同》的时间要早于原审第三人签订《商品房购销合同》的时间，因此千益丰公司应继续履行其与钟兢签订的涉及S201、S202号房屋部分的商品房购销合同。关于钟兢提出的千益丰公司应履行涉案房屋登记备案义务的问题，本院认为，该义务系《商品房购销合同》约定的义务，千益丰公司继续履行《商品房购销合同》已包括履行登记备案的义务，至于能否办理，一审法院已查明该事项涉及相关部门的业务范围，故对于钟兢的该项主张，本院不予支持。另，关于千益丰公司提出的中止审理本案的申请，本院认为，钟兢针对涉案房屋已向一审法院申请财产保全且一审法院裁定予以查封，故千益丰公司的申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第150条及最高人民法院《关于执行权合理配置和科学运行的若干意见》第26条规定的中止诉讼的情形，本院不予准许。综上所述，千益丰公司的上诉请求无事实、法律依据，本院不予支持；钟兢的上诉请求有事实、法律依据的部分，本院予以支持。一审认定事实基本清楚，但适用法律有不当之处，据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：：一、维持（2015）昆民一初字第23号民事判决第一项、第二项，即“原告钟兢与被告昆明千益丰房地产开发经营有限公司签订的《商品房购销合同》中涉及位于誉峰峰景花园（A区）1幢A座S01、S02、S03、S04、S05、S06、S07、S09、S10、S11、S203号房屋的部分继续履行”、“驳回原告钟兢的其他诉讼请求”；二、钟兢与昆明千益丰房地产开发经营有限公司签订的《商品房购销合同》中涉及位于誉峰峰景花园（A区）1幢A座S201、S202号房屋的部分继续履行。本案一审案件受理费共计人民币391335.49元，由钟兢负担21335.49元，由昆明千益丰房地产开发经营有限公司负担370000元。二审案件受理费391335.49元，由钟兢负担21335.49元，由昆明千益丰房地产开发经营有限公司负担370000元。本判决为终审判决。本判决送达后即发生法律效力。若昆明千益丰房地产开发经营有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。若昆明千益丰房地产开发经营有限公司不自动履行本判决，钟兢可在本判决履行期限届满后的二年内向云南省昆明市中级人民法院申请执行。审 判 长 王 颖代理审判员 张永生代理审判员 范 蕾二〇一六年四月十五日书 记 员 陶绍花 微信公众号“”