（2015）北民初字第953号

裁判日期: 2016-04-15

公开日期: 2016-06-27

案件名称

申仲寅、贾红莉与保定市成宝房地产开发有限公司预售合同纠纷一审民事判决书

法院

保定市北市区人民法院

所属地区

保定市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

申仲寅,贾红莉,保定市成宝房地产开发有限公司

案由

商品房预售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条；《中华人民共和国建筑法（2011年）》：第六十一条第一款；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第五条

全文

河北省保定市莲池区人民法院民事判决书（2015）北民初字第953号原告（反诉被告）申仲寅，男，汉族，住河北省保定市新市。原告（反诉被告）贾红莉，女，汉族住河北省保定市新市区。以上二原告本诉委托代理人王艳、高超，河北亚华律师事务所律师。被告（反诉原告）保定市成宝房地产开发有限公司，住所地，保定市瑞兴路1313-20号门脸。法定代表人赵占宝，该公司董事长。委托代理人尚卫东，该公司副总经理。原告（反诉被告）申仲寅、贾红莉与被告（反诉原告）保定市成宝房��产开发有限公司（以下简称成宝公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年6月2日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年7月14日进行了庭前会议，2015年7月22日、2015年10月15日公开开庭进行了审理，原告申仲寅及原告申仲寅、贾红莉的委托代理人王艳、高超与被告成宝公司的委托代理人尚卫东到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）申仲寅、贾红莉诉称，2012年9月21日，原、被告双方签订了《商品房认购协议书》，协议约定：原告购买被告开发的位于保定市隆兴路“天籁新城”住宅小区3号楼1单元1301号商品房，建筑面积138.8平方米，房屋总价680120元；被告应当在2014年9月30日前将商品房交付给原告，否则应当自交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向原告支付已付房价款万分之一的违约金。协议签订后，原告如约履行了自己的义务，��被告至今未向原告交付商品房，原告多次找被告无果，故诉至法院，请求法院判决：被告限期将竣工验收合格且符合入住条件的房屋交付原告使用；被告按照合同约定向原告支付逾期交房违约金（截止至2015年5月15日，被告应当向原告支付逾期交房违约金15438.27元）；本案诉讼费用由被告承担。原告（反诉被告）申仲寅、贾红莉为支持自己的主张在本诉中提供的证据有：1、原、被告双方签订的《商品房认购协议书》及附件各一份，证明原告购买商品房的坐落位置、价格、违约责任等；2、收据一份，证明原告履行了付款义务；3、视频资料一份，证明被告开发的天籁新城小区未竣工、未验收，不具备交付条件。被告（反诉原告）成宝公司辩称，原告购买的商品房，已于2015年4月27日验收合格，有我方提交的《保定市建设工程竣工验收报告》为证，原��诉请交付验收合格的商品房，没有依据；原、被告双方在签订《商品房认购协议书》后，我公司为配合政府关于“应对大气污染的严重形势，控制空气污染，改善人民生活和生存环境”的要求，按照政府的行政指令多次停工，这是造成逾期交房的主要原因，因该不可抗力因素造成的逾期交房责任，应本着公平正义，社会公共利益为上的原则，依法予以免除，原告主张的违约金诉请，不应支持；鉴于我方逾期交房的原因，请求法院追加涉案的政府职能部门，作为本案被告或第三人参加诉讼；原告多次以不成立的理由上访，拒不按照我公司公示的时间收房，对我公司造成负面影响，影响了我公司的正常营业。被告（反诉原告）成宝公司本诉中提供的证据有：1、2013年11月1日保定市住房和城乡建设局关于房屋建筑施工、拆迁现场及商品混凝土搅拌站全面断电停��的紧急通知；2、2013年11月19日保定市空气重污染建筑施工项目停工指令书；3、2013年11月23日保定市空气重污染建筑施工项目停工指令书；4、2014年10月8日关于启动保定市住建系统重污染天气Ⅲ级预警应急响应的通知；5、2014年10月9日关于启动保定市住建系统重污染天气Ⅱ级预警应急响应的通知；6、2014年10月9日保定市重污染天气Ⅲ级预警住建系统应急响应停工指令书；7、2014年10月10日保定市重污染天气Ⅱ级预警住建系统应急响应停工指令书；8、2014年10月30日亚太经合组织会议期间实施停工的通知；9、2014年11月23日保定市重污染天气Ⅱ级预警住建系统应急响应停工指令书；10、2014年12月27日关于启动保定市住建系统重污染天气Ⅲ级预警应急响应的通知；11、2014年12月28日关于启动保定市住建系统重污染天气Ⅱ级预警应急响应的通知；12、2014年12月28日保定市重污染天气Ⅲ��预警住建系统应急响应停工指令书；13、2014年12月29日保定市重污染天气Ⅱ级预警住建系统应急响应停工指令书（007）；14、2014年12月29日保定市重污染天气Ⅱ级预警住建系统应急响应停工指令书（008）；15、2015年1月2日保定市重污染天气Ⅲ级预警住建系统应急响应停工指令书；16、2015年1月9日保定市重污染天气Ⅲ级预警住建系统应急响应停工指令书；17、2015年1月10日保定市重污染天气Ⅱ级预警住建系统应急响应停工指令书；18、2015年保定市建设工程竣工验收报告。被告（反诉原告）成宝公司反诉称，反诉原告与反诉被告于2012年9月21日签订了《商品房认购协议》，反诉被告在反诉原告处购买了“天籁新城”小区住房一套，但反诉被告违反协议第四条的约定，在反诉原告通知交房的期限内未收房，根据该认购协议第七条第3项规定及反诉原告的公示内容，依约应收取反诉被告的房屋保管费100元，为维护反诉原告的诉讼请求，请求法院判决反诉被告向反诉原告支付房屋保管费100元；全部诉讼费用由反诉被告负担。被告（反诉原告）成宝公司反诉中提供的证据有：《商品房认购协议》。原告（反诉被告）申仲寅、贾红莉辩称，我们没有违约。原告（反诉被告）申仲寅、贾红莉反诉中提交的证据有《商品房认购协议》和发票。根据被告成宝公司的申请，本院调取了（2013）保市府办298号文、（2014）保市府办220号文和保定市重污染天气预警发布情况统计表。经审理查明，原告申仲寅与贾红莉系夫妻关系，2012年9月21日，原告贾红莉与被告成宝公司签订了《商品房认购协议》。成宝公司为甲方，贾红莉、申仲寅为乙方，协议约定：乙方自愿认购甲方在隆兴路建设的“天籁新城”住宅小区3号楼1单元1301商品房，该商品房建筑面积共138.8平方米，总价680120元，乙方一次性付款；甲方应当在2014年9月30日前，将符合本协议约定的商品房交付乙方，如遭遇不可抗力或因政府及相关主管部门原因而导致工程停工的，甲方可据实予以延期，甲乙双方互不承担责任；甲方如逾期交房，逾期不超过30日，甲方按日向乙方支付已交付房价款万分之一的违约金，协议继续履行，逾期超过30日后，乙方有权解除协议，乙方要求继续履行协议的，协议继续履行，自本协议第四项规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已交付房价款万分之一的违约金；乙方如未能按甲方规定时间交齐各款项办理入住手续，甲方将按乙方总购房款每日1‰的数额收取房屋保管费，直至乙方办清各项入住手续为止。原告贾红莉、申仲寅分别于2012年9月13日、2012年9��21日向被告交纳购房款10000元和670120元。被告提交的保定市建设工程竣工验收报告显示，设计、勘查、施工图审查机构、施工、监理、建设单位在竣工验收报告中签字盖章。原告曾向被告主张交付协议中约定房产，但截止至2015年12月25日，被告以违约金等事宜双方未协商一致为由，未向原告交付。另查明，根据（2013）保市府办298号和（2014）保市府办220号通知，Ⅲ级响应措施和Ⅱ级响应措施需要房屋建筑施工工地停止部分作业，并采取抑尘措施。2012年9月21日至2014年9月30日，被告因重污染天气导致的停工共计1069个小时，考虑停工后，被告需再次组织工人进场施工，停工时间酌定为60天。案件审理过程中，本院多次组织双方当事人进行调解，因差异过大，未能达成一致意见。本院认为，原、被告双方签订的《商品房认购协议》，具备商品��买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。该合同是双方当事人真实的意思表示，合法有效，双方应按照合同约定享有权利、履行义务，未能依约履行义务的，承担相应的违约责任。被告主张应追加涉案的政府职能部门，作为本案被告或第三人参加诉讼，因被告主张与本案并非同一法律关系，该主张本院不予采纳；原告要求被告限期将竣工验收合格房屋交付原告使用，被告以原、被告双方对违约金等事宜未协商一致为由拒绝交付房屋，被告理由不合理，虽被告仅提供了设计、勘查、监理、建设等单位签字盖章的竣工验收报告，但考虑如待消防、规划、环保、城建等政府部门出具验收文件时间较长，为维护原告的合法权益，被告应将协议中约定房屋交付原告；原告要求被告将符合入住条件的房屋交付原告，因“符合入住条件”这一概念并不明晰，协议中对此也没有约定，故该项请求本院不予支持；原告要求被告按照合同约定向原告支付逾期交房违约金，因被告违反合同约定逾期交房，故应按照原告已交付房价款的日万分之一，自2014年10月1日起（扣除60天因重污染天气导致的停工）至实际交付房产之日止计算违约金；反诉原告要求反诉被告支付房屋保管费100元，因反诉被告未能办理入住手续是因双方对违约金等事宜未能协商一致，并非反诉被告单方面违约导致，故该项诉讼请求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）保定市成宝房地产开发有限公司��本判决生效后七日内将天籁新城3号楼1单元1301商品房交付给原告（反诉被告）申仲寅、贾红莉；二、被告（反诉原告）保定市成宝房地产开发有限公司于本判决生效后七日内给付原告（反诉被告）申仲寅、贾红莉逾期交房违约金（按680120的日万分之一，自2014年10月1日起至实际交付房产之日止，扣除60天计算）；如果被告保定市成宝房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；三、驳回原告（反诉被告）申仲寅、贾红莉的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）保定市成宝房地产开发有限公司的诉讼请求。本诉案件受理费266元和反诉案件受理费25元，由被告（反诉原告）保定市成宝房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。审判长　　刘建国审判员　　胡紫薇审判员　　董晓洁二〇一六年四月十五日书记员　　谢瞻宇更多数据：