（2015）珠香法民三初字第1493号
裁判日期: 2016-04-15
公开日期: 2016-12-31
案件名称
珠海经济特区福海典当行有限公司与珠海市展大房地产开发有限公司物权保护纠纷一审民事判决书
法院
广东省珠海市中级人民法院
所属地区
广东省珠海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
珠海经济特区福海典当行有限公司,珠海市展大房地产开发有限公司,陈经尚
案由
物权保护纠纷
法律依据
《中华人民共和国物权法》：第三十七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书（2015）珠香法民三初字第1493号原告：珠海经济特区福海典当行有限公司，住所地：珠海市香洲区拱北迎宾南路2052、2054号铺。法定代表人：刘长福，执行董事。委托代理人：唐宏杰，北京大成（珠海）律师事务所律师。委托代理人：谢霏，北京大成（珠海）律师事务所律师。被告：珠海市展大房地产开发有限公司，住所地：珠海市湾仔镇下沙街四巷75、77、81、83、85、87、89号。法定代表人：韩振捷，总经理。委托代理人：谢志伟，该公司法务主任。第三人：陈经尚，男，住广东省珠海市香洲区。委托代理人：陆星州，广东非凡律师事务所律师。委托代理人：许浣玲，广东非凡律师事务所律师。原告珠海经济特区福海典当行有限公司（以下简称福海典当行）与被告珠海市展大房地产开发有限公司（以下简称展大公司）物权保护纠纷一案，本院受理后，依法追加陈经尚作为本案第三人参加诉讼，并依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人谢霏，被告的委托代理人谢志伟，第三人的委托代理人陆星州和许浣玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告福海典当行诉称：1991年8月14日，珠海市香洲区人民法院作出（1991）珠香法民字第248号民事判决书，判决“座落珠海市香洲区湾仔镇江海路x号的房屋一座归原告珠海经济特区黔海工贸公司典当商行所有”，后珠海经济特区黔海工贸公司典当商行经核准变更为原告。根据相关法律规定，原告依法享有珠海市香洲区湾仔镇江海路x号的房屋（以下简称“涉案房产”）的所有权。1999年，珠海市规划局作出珠规函字（1999）14号《关于湾仔旧城区规划设计的批复》的文件，同意对湾仔旧城区进行改造，涉案房产也在改造范围内。2006年10月，被告被选定为项目实施主体，负责湾仔旧城区的拆迁、安置、补偿及开发建设。2014年7月，被告在湾仔旧城区实施改造项目时，未经原告同意，强行将原告所有的涉案房产拆除，造成不动产毁损，侵犯了原告的合法权益。为维护原告的合法利益，请求法院判令：一、被告对珠海市香洲区湾仔镇江海路x号的房屋恢复原状；二、被告承担本案的诉讼费用。原告为其主张提交了以下证据：1、房屋产权证明书、房地产权登记表；2、（1991）珠香法民字第248号民事判决书；3、房屋建筑面积测绘成果报告表；4、现场照片；5、企业变更名称核定登记表。被告展大公司答辩称：一、本案第三人陈经尚于1993年9月23日通过支付全额房款的方式从原告处购得涉案房产，但由于改造项目政策（涉案房屋处于湾仔改造项目范围内，因此可能被限制交易及办理过户手续）、被告公司搬迁及变更联系方式等历史原因至今未能办理过户。上述客观事实可以通过“湾仔居委会”开具的《证明》及第三人提交的占有、使用及出租等行使物权的证据予以证明。二、被告确定第三人陈经尚为被拆迁人更符合客观事实及项目情况。被告于2014年7月18日与第三人签订《珠海市香洲区湾仔旧城改造拆迁安置补偿协议》。签订合同前，被告依据原“新城公司”及街道办的被拆迁户房屋查丈情况、“湾仔居委会”开具的《证明》及第三人提交房屋权属材料等对涉案房屋的权属情况进行了核实。虽然得知原告当时仍未与第三人办理房屋过户登记手续，但被告认为确定第三人陈经尚为被拆迁人更符合客观事实及项目情况（项目内总被拆迁房屋约为700户，均为90年代前建设，存在80、90年代历史买卖情况的约为60户）。三、签订《拆迁安置补偿协议》后第三人与被告之间关于涉案房屋的交接情况符合第三人为房屋实际所有人的客观事实。2014年7月18日签订《拆迁安置补偿协议》后，被拆迁人陈经尚立即通知当时涉案房屋的承租人周转强终止租赁合同，并给予承租人周转强一个月的搬迁时间。2014年8月23日，陈经尚将涉案房屋正式交付被告，同时将房产证原件、《民事判决书》及购房的《收款收据》等原件交予被告。四、被告视第三人为涉案房屋的实际所有人并进行拆迁安置，不存在过错。原告与第三人于1993年进行的房屋买卖行为，属于双方的真实意思表示，同时也没有违反法律或社会公共利益，理应被认定为符合法律规定的“民事法律行为”并受到法律保护。而被告尊重客观事实及旧改项目的实际情况及相关政策，视第三人为涉案房屋的实际所有人并进行拆迁安置，不存在过错。综上所述，本案原告的诉求，完全违背了其与第三人的房屋买卖事实及无视法律行为的既定性、严肃性。原告的诉讼意图不仅违反了诚实信用的公理性原则，损害民事交易的安全性，同时，还会助长出卖人的投机心理，进而影响交易秩序和社会风气。因此，请求法院查清事实并驳回原告的诉讼请求。被告为其主张提交了以下证据：1、房屋所有权证（粤房字第07448**号）；2、珠海市香洲区湾仔旧城改造拆迁安置补偿协议；3、承诺书；4、承诺书；5、关于成立珠海市湾仔新城公司的批复（珠府办复（1992）72号）；6、珠海市土地管理领导小组会议纪要（7）；7、中标通知书及鉴定意见；8、关于对湾仔旧城改造项目有关问题的批复（珠香府复（2009）19号）。第三人陈经尚述称：一、原告已将案涉房屋出卖并实际交付给陈经尚，其并非本案适格原告。首先，原告已经将案涉房屋出卖并交付给陈经尚。1993年9月23日，原告将案涉房屋以211900元出卖给陈经尚。因原告系珠海经济特区福海实业（集团）股份有限公司（以下简称福海集团公司）的下属单位，故当时购房款系由福海集团公司代为收取，并出具收款收据。另外，案涉房屋当时已经处于拆迁改造范围，相关部门暂停办理过户手续，因此，原告将（1991）珠香法民字第248号民事判决书原件以及案涉房屋的房屋所有权证原件交付给陈经尚，同时将房屋交付给陈经尚，以此作为履行房屋交付手续。根据《合同法》第一百三十条规定：“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同”，原告与陈经尚达成买卖案涉房屋的意思表示，陈经尚根据原告的指示将购房款交由福海集团公司代为收取，原告则向陈经尚实际交付了案涉房屋。因此，原告与陈经尚之间存在合法有效的买卖合同关系，且双方也实际履行了该合同。原告已经将案涉房屋出卖给陈经尚，无权以所有权人身份提起本案诉讼。其次，原告历年的资产审计中均不包括案涉房产，可见其本身也认为并非是案涉房屋的所有权人。经查询原告工商登记资料，2002年、2012年资产评估报告固定资产科目中，均显示不存在房屋建筑物类别的固定资产。由此可见，原告也认为本身并非案涉房屋的所有权人，所以才没有将案涉房屋作为资产予以登记。二、陈经尚多年来合法占有该房屋，并对案涉房屋享有占有、使用、收益以及处分的权利，其是案涉房屋的实际所有权人。自1993年原告交付房屋后，陈经尚先是居住在此，后又出租给他人用于收益，二十多年以来，原告从未提出任何异议，更从未向陈经尚主张过任何权利，这也说明原告认可已将房屋出卖给陈经尚的事实。三、根据案涉房屋交易当时所应适用的法律，陈经尚已经取得了案涉房屋的所有权。案涉房屋交易发生在1993年9月3日，物权法实施于2007年10月1日，根据法不溯及既往原则，本案应当适用交易当时的法律，即经济合同法和民法通则的有关规定。根据《民法通则》第七十二条第二款规定：“按照合同或者其他合法方式取得财产的，财产所有权从财产交付时起转移，法律另有规定或者当事人另有约定的除外”当时的法律并非按照不动产物权登记生效原则来确定物权归属，当事人也没有约定其他所有权转移方式。因此，案涉房屋的所有权应当自原告交付给陈经尚时转移给陈经尚，也就是说，根据交易时的法律，陈经尚已经取得了案涉房屋的所有权。四、原告提起本案诉讼已经超过诉讼时效，原告提起本案的基础是认为他是该房产的产权人，所以他要求法院确认他为产权人，从1993年将房产出卖给第三人之后到2015年9月17日向法院提起诉讼已经超过20年，所以第三人认为原告诉讼超过了诉讼时效。第三人提交了以下证据：1、企业名称预先核准通知书；2、收款收据；3、民事判决书；4、房屋所有权证；5、证明（2006年9月5日）；6、证明（2014年1月27日）；7、户口本；8、代办电信业务许可证（2000年6月-2001年6月）；9、烟草专卖许可证；10、陈贵结暂住证；11、纳税通知书（2003年1月）；12、注销税务登记申请表（2004年4月）；13、减免收费通知书（2004年4月）；14、租赁合同（2006年7月8日）；15、租赁合同（2012年4月15日）；16、续租合约（2013年4月23日）；17、珠海市香洲区湾仔旧城改造拆迁安置补偿协议（2014年7月）；18、交房验收单（2014年8月）；19、临时股东会决议；20、关于珠海经济特区福海典当行整体评估报告；21、珠海经济特区福海典当行有限公司2012年度审计报告；22、关于同意设立“珠海经济特区黔海典当商行”的批复；23、珠海市审计师事务所验资证明书；24、企业变更名称核定登记表（1993年5月21日）；25、企业变更名称核定登记表（1998年8月13日）；26、申明。经审理查明：珠海市香洲区湾仔镇江海路x号房屋建于1965年，1989年2月18日，珠海市人民政府颁发了粤房字第X号房屋所有权证，记载所有权人为陈德腾。2006年，上述房屋地址变更为湾仔镇江海路2－4号。1991年8月14日，本院就原告珠海经济特区黔海工贸公司典当商行诉被告珠海市湾仔医药公司、陈德腾和广东省珠海市医药总公司典当纠纷一案作出（1991）珠香法民字第248号民事判决，其中判决第二项为“座落珠海市香洲区湾仔镇江海路x号的房屋一座归原告珠海经济特区黔海工贸公司典当商行所有”。1991年12月17日，珠海市中级人民法院就上述案件作出（1991）珠中法经上字第64号二审民事判决，对一审判决进行了改判，但维持了上述第二项判决。判决生效后，珠海经济特区黔海工贸公司典当商行并未以判决为依据办理涉案房屋的产权变更登记，该房屋至今仍登记在陈德腾名下。2009年，被告展大公司经批准成为包括涉案房屋在内的湾仔旧城改造项目的开发、拆迁和补偿主体。2014年7月18日，以展大公司为甲方（拆迁补偿方），陈经尚为乙方（被拆迁补偿方），双方签订了《珠海市香洲区湾仔旧城改造拆迁安置补偿协议》，约定甲方对乙方的珠海市香洲区湾仔镇江海路x号房屋进行拆迁重建，甲方提供建筑面积108.77平方米商业用房和其他补助，乙方同意于2014年8月15日前将拆迁房屋交付甲方。合同载明珠海市香洲区湾仔镇江海路x号房屋的“原所有权人：陈德腾（下落不明），现房屋实际使用人：陈经尚”。2014年8月23日，陈经尚和展大公司签订了《交房验收单》，陈经尚将涉案房屋及粤房字第**号房屋所有权证原件交付给了展大公司。展大公司接收房屋后几天内便拆除了涉案房屋。第三人陈经尚主张其于1993年购买了涉案房屋并一直占有使用，陈经尚为此主要提供了以下证据：1、收款收据，收据日期为1993年9月23日，主要内容为：兹收到陈经尚交来购房款（地址湾仔镇江海路x号房）211900元。收据上加盖了印文为“珠海经济特区福海实业（集团）股份有限公司财务专用章”的印章。2、（1991）珠香法民字第248号民事判决书；3、粤房字第**号房屋所有权证；4、证明，证明出具日期为2014年1月27日，出具人为珠海市香洲区湾仔街湾仔社区居民委员会，主要内容是：兹有本辖区湾仔江海路x号房屋是陈经尚于1993年9月23日向珠海经济特区黔海工贸公司典当商行购买所得，由于历史原因至今未办理过户手续，从1993年9月23日至今，该房屋作为商铺租赁他人使用。5、户口本和陈贵结暂住证，该户口本记载陈贵结为陈经尚的妹妹。6、珠海市电信局代办电信业务许可证，该许可证有效期自2000年6月23至2001年6月23日，注册名称为陈经尚，代办地点为湾仔江海路一号综合商店。7、烟草专卖许可证，该证由珠海市烟草专卖局颁发，颁发日期为2000年8月24日，有效期至2001年12月31日，企业名称为湾仔江海综合商店，地址为湾仔江海路一号，法定代表人为陈贵结；8、定期定额纳税户纳税通知书，该通知书显示珠海市香洲区国家税务局个体市场征收分局于2003年1月22日通知经营地址为湾仔江海路一号的湾仔江海综合商店每月应纳税额，陈贵结当天签收了通知。9、注销税务登记申请表，该申请表显示珠海市地方税务局于2004年4月13日同意经营地址为湾仔江海路一号的纳税人“湾仔江海餐厅陈经尚”注销税务登记，纳税人的实际经营期限为1999年4月到2004年4月。10、减免收费通知书，该通知书由珠海市工商局湾仔工商所于2004年4月13日出具，记载湾仔江海餐厅因经营不善申请歇业，费用已清，缴款人为陈经尚，地址为江海路x号。11、租赁合同，合同显示其签订时间为2006年7月8日，主要内容是陈经尚将湾仔江海路x号楼下铺面出租给朱秀丽，租赁期限从2006年8月1日到2011年7月31日。12、租赁合同和续租合约，两份合同显示，陈经尚和周展强于2012年4月15日签订租赁合同，将湾仔江海路x号商铺出租给周展强，租赁期限从2012年5月1日到2013年4月30日；2013年4月23日，双方又签订续租合约，约定续租一年，租赁期到2014年5月14日止（2012年4月15日）。原告对上述证据的主要意见是：证据1的真实性、合法性和关联性均不予认可，收据不是原告出具的，原告也不知道该款项是否已经支付；对于证据4湾仔社区居民委员会出具的证明，对其真实性、合法性及关联性均不予认可，首先居委会并不是法律规定的房产登记机关，无权对房屋的权属出具任何的证明，其次20多年前湾仔社区居委会尚未成立，到底是哪一位工作人员见证陈经尚向原告购买房屋并且支付了相关款项的事实根本无法证明，因此该证据是伪证；对证据2、3、5－12的真实性和合法性均予以认可，关联性不认可。被告对陈经尚提供的证据均予以认可。另查明，珠海经济特区黔海工贸公司典当商行成立于1988年8月，为集体企业，主管部门为珠海经济特区黔海工贸实业公司。因珠海经济特区黔海工贸实业公司变更名称为珠海经济特区福海实业（集团）股份有限公司，珠海经济特区黔海工贸公司典当商行于1993年5月变更名称为珠海经济特区福海典当商行，后又于1998年更名为珠海经济特区福海典当行。2003年2月18日，福海集团公司召开临时股东会，通过以下决议：2003年2月13日由珠海中拓正泰资产评估有限公司作出的关于珠海经济特区福海典当行的整体资产评估报告书的确认，福海集团公司拥有珠海经济特区福海典当行的净资产为5205435.15元，现同意福海典当行进行净资产转让，改制成为珠海经济特区福海典当行有限公司，转让价格为450万元，受让人为珠海经济特区福海珠宝金行等四家单位和罗中华等八个个人。由珠海中拓正泰资产评估有限公司于2003年2月13日作出的《关于珠海经济特区福海典当行整体资产评估报告》载明，以2002年12月31日为评估基准日，珠海经济特区福海典当行的评估总资产为5324503.70元，净资产为5205435.12元，其中没有建筑物资产。随后，珠海经济特区福海典当行经批准变更登记为珠海经济特区福海典当行有限公司。原告2012年度的会计报表反映，其公司的固定资产中，并没有房屋。庭审中，原告表示，最近几年没有使用涉案房产，再之前的使用情况不清楚。本院认为，依据珠海市中级人民法院（1991）珠中法经上字第64号二审民事判决，珠海经济特区黔海工贸公司典当商行对涉案房产拥有所有权。珠海经济特区黔海工贸公司典当商行的名称几经变更，于1998年变更为珠海经济特区福海典当行，原告则是于2003年从珠海经济特区福海典当行改制而来，现原告主张被告拆除涉案房产侵犯其合法权益，首先需要确定原告对涉案房产是否享有所有权。珠海经济特区福海典当行为集体所有制企业，其于2003年进行净资产转让，改制成原告，这种改制有别于简单的企业名称变更或者公司的股东变更，确定原告的资产和权利的重要依据是珠海中拓正泰资产评估有限公司于2003年2月13日编制的《关于珠海经济特区福海典当行整体资产评估报告》，而在该评估报告中，珠海经济特区福海典当行的评估资产中没有建筑物资产，即不包含涉案房产。这意味着珠海经济特区福海典当行的主管部门福海集团公司并没有将涉案房产作为改制资产改制给原告。而从被告及第三人陈经尚提供的证据分析，陈经尚持有珠海经济特区福海典当行的主管部门福海集团公司于1993年9月23日出具的收取购买涉案房产款项的收据原件，以及有关产权证和判决书的原件，并提供了1999年4月以来使用涉案房产的书证。上述事实和证据合理解释了福海集团公司改制珠海经济特区福海典当行时没有将涉案房产纳入改制范围，原告没有将涉案房产列入其固定资产以及多年以来没有对涉案房产行使占有、使用和收益权等的情况。因此，不能认定原告对涉案房产享有所有权。原告主张被告拆除涉案房产的行为侵犯其合法权益，并要求将房屋恢复原状，依据不充分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回原告珠海经济特区福海典当行有限公司的诉讼请求。案件受理费100元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审 判 长 蔡超明人民陪审员 黄建华人民陪审员 林 娟二〇一六年四月十五日书 记 员 赖彩虹广东省珠海市香洲区人民法院民事判决书（2015）珠香法民三初字第1493号原告：珠海经济特区福海典当行有限公司，住所地：珠海市香洲区拱北迎宾南路2052、2054号铺。法定代表人：刘长福，执行董事。委托代理人：唐宏杰，北京大成（珠海）律师事务所律师。委托代理人：谢霏，北京大成（珠海）律师事务所律师。被告：珠海市展大房地产开发有限公司，住所地：珠海市湾仔镇下沙街四巷75、77、81、83、85、87、89号。法定代表人：韩振捷，总经理。委托代理人：谢志伟，该公司法务主任。第三人：陈经尚，男，汉族，1971年9月2日出生，住广东省珠海市香洲区。委托代理人：陆星州，广东非凡律师事务所律师。委托代理人：许浣玲，广东非凡律师事务所律师。原告珠海经济特区福海典当行有限公司（以下简称福海典当行）与被告珠海市展大房地产开发有限公司（以下简称展大公司）物权保护纠纷一案，本院受理后，依法追加陈经尚作为本案第三人参加诉讼，并依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人谢霏，被告的委托代理人谢志伟，第三人的委托代理人陆星州和许浣玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告福海典当行诉称：1991年8月14日，珠海市香洲区人民法院作出（1991）珠香法民字第248号民事判决书，判决“座落珠海市香洲区湾仔镇江海路1号的房屋一座归原告珠海经济特区黔海工贸公司典当商行所有”，后珠海经济特区黔海工贸公司典当商行经核准变更为原告。根据相关法律规定，原告依法享有珠海市香洲区湾仔镇江南路1号的房屋（以下简称“涉案房产”）的所有权。1999年，珠海市规划局作出珠规函字（1999）14号《关于湾仔旧城区规划设计的批复》的文件，同意对湾仔旧城区进行改造，涉案房产也在改造范围内。2006年10月，被告被选定为项目实施主体，负责湾仔旧城区的拆迁、安置、补偿及开发建设。2014年7月，被告在湾仔旧城区实施改造项目时，未经原告同意，强行将原告所有的涉案房产拆除，造成不动产毁损，侵犯了原告的合法权益。为维护原告的合法利益，请求法院判令：一、被告对珠海市香洲区湾仔镇江海路1号的房屋恢复原状；二、被告承担本案的诉讼费用。原告为其主张提交了以下证据：1、房屋产权证明书、房地产权登记表；2、（1991）珠香法民字第248号民事判决书；3、房屋建筑面积测绘成果报告表；4、现场照片；5、企业变更名称核定登记表。被告展大公司答辩称：一、本案第三人陈经尚于1993年9月23日通过支付全额房款的方式从原告处购得涉案房产，但由于改造项目政策（涉案房屋处于湾仔改造项目范围内，因此可能被限制交易及办理过户手续）、被告公司搬迁及变更联系方式等历史原因至今未能办理过户。上述客观事实可以通过“湾仔居委会”开具的《证明》及第三人提交的占有、使用及出租等行使物权的证据予以证明。二、被告确定第三人陈经尚为被拆迁人更符合客观事实及项目情况。被告于2014年7月18日与第三人签订《珠海市香洲区湾仔旧城改造拆迁安置补偿协议》。签订合同前，被告依据原“新城公司”及街道办的被拆迁户房屋查丈情况、“湾仔居委会”开具的《证明》及第三人提交房屋权属材料等对涉案房屋的权属情况进行了核实。虽然得知原告当时仍未与第三人办理房屋过户登记手续，但被告认为确定第三人陈经尚为被拆迁人更符合客观事实及项目情况（项目内总被拆迁房屋约为700户，均为90年代前建设，存在80、90年代历史买卖情况的约为60户）。三、签订《拆迁安置补偿协议》后第三人与被告之间关于涉案房屋的交接情况符合第三人为房屋实际所有人的客观事实。2014年7月18日签订《拆迁安置补偿协议》后，被拆迁人陈经尚立即通知当时涉案房屋的承租人周转强终止租赁合同，并给予承租人周转强一个月的搬迁时间。2014年8月23日，陈经尚将涉案房屋正式交付被告，同时将房产证原件、《民事判决书》及购房的《收款收据》等原件交予被告。四、被告视第三人为涉案房屋的实际所有人并进行拆迁安置，不存在过错。原告与第三人于1993年进行的房屋买卖行为，属于双方的真实意思表示，同时也没有违反法律或社会公共利益，理应被认定为符合法律规定的“民事法律行为”并受到法律保护。而被告尊重客观事实及旧改项目的实际情况及相关政策，视第三人为涉案房屋的实际所有人并进行拆迁安置，不存在过错。综上所述，本案原告的诉求，完全违背了其与第三人的房屋买卖事实及无视法律行为的既定性、严肃性。原告的诉讼意图不仅违反了诚实信用的公理性原则，损害民事交易的安全性，同时，还会助长出卖人的投机心理，进而影响交易秩序和社会风气。因此，请求法院查清事实并驳回原告的诉讼请求。被告为其主张提交了以下证据：1、房屋所有权证（粤房字第××号）；2、珠海市香洲区湾仔旧城改造拆迁安置补偿协议；3、承诺书；4、承诺书；5、关于成立珠海市湾仔新城公司的批复（珠府办复（1992）72号）；6、珠海市土地管理领导小组会议纪要（7）；7、中标通知书及鉴定意见；8、关于对湾仔旧城改造项目有关问题的批复（珠香府复（2009）19号）。第三人陈经尚述称：一、原告已将案涉房屋出卖并实际交付给陈经尚，其并非本案适格原告。首先，原告已经将案涉房屋出卖并交付给陈经尚。1993年9月23日，原告将案涉房屋以211900元出卖给陈经尚。因原告系珠海经济特区福海实业（集团）股份有限公司（以下简称福海集团公司）的下属单位，故当时购房款系由福海集团公司代为收取，并出具收款收据。另外，案涉房屋当时已经处于拆迁改造范围，相关部门暂停办理过户手续，因此，原告将（1991）珠香法民字第248号民事判决书原件以及案涉房屋的房屋所有权证原件交付给陈经尚，同时将房屋交付给陈经尚，以此作为履行房屋交付手续。根据《合同法》第一百三十条规定：“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同”，原告与陈经尚达成买卖案涉房屋的意思表示，陈经尚根据原告的指示将购房款交由福海集团公司代为收取，原告则向陈经尚实际交付了案涉房屋。因此，原告与陈经尚之间存在合法有效的买卖合同关系，且双方也实际履行了该合同。原告已经将案涉房屋出卖给陈经尚，无权以所有权人身份提起本案诉讼。其次，原告历年的资产审计中均不包括案涉房产，可见其本身也认为并非是案涉房屋的所有权人。经查询原告工商登记资料，2002年、2012年资产评估报告固定资产科目中，均显示不存在房屋建筑物类别的固定资产。由此可见，原告也认为本身并非案涉房屋的所有权人，所以才没有将案涉房屋作为资产予以登记。二、陈经尚多年来合法占有该房屋，并对案涉房屋享有占有、使用、收益以及处分的权利，其是案涉房屋的实际所有权人。自1993年原告交付房屋后，陈经尚先是居住在此，后又出租给他人用于收益，二十多年以来，原告从未提出任何异议，更从未向陈经尚主张过任何权利，这也说明原告认可已将房屋出卖给陈经尚的事实。三、根据案涉房屋交易当时所应适用的法律，陈经尚已经取得了案涉房屋的所有权。案涉房屋交易发生在1993年9月3日，物权法实施于2007年10月1日，根据法不溯及既往原则，本案应当适用交易当时的法律，即经济合同法和民法通则的有关规定。根据《民法通则》第七十二条第二款规定：“按照合同或者其他合法方式取得财产的，财产所有权从财产交付时起转移，法律另有规定或者当事人另有约定的除外”当时的法律并非按照不动产物权登记生效原则来确定物权归属，当事人也没有约定其他所有权转移方式。因此，案涉房屋的所有权应当自原告交付给陈经尚时转移给陈经尚，也就是说，根据交易时的法律，陈经尚已经取得了案涉房屋的所有权。四、原告提起本案诉讼已经超过诉讼时效，原告提起本案的基础是认为他是该房产的产权人，所以他要求法院确认他为产权人，从1993年将房产出卖给第三人之后到2015年9月17日向法院提起诉讼已经超过20年，所以第三人认为原告诉讼超过了诉讼时效。第三人提交了以下证据：1、企业名称预先核准通知书；2、收款收据；3、民事判决书；4、房屋所有权证；5、证明（2006年9月5日）；6、证明（2014年1月27日）；7、户口本；8、代办电信业务许可证（2000年6月-2001年6月）；9、烟草专卖许可证；10、陈贵结暂住证；11、纳税通知书（2003年1月）；12、注销税务登记申请表（2004年4月）；13、减免收费通知书（2004年4月）；14、租赁合同（2006年7月8日）；15、租赁合同（2012年4月15日）；16、续租合约（2013年4月23日）；17、珠海市香洲区湾仔旧城改造拆迁安置补偿协议（2014年7月）；18、交房验收单（2014年8月）；19、临时股东会决议；20、关于珠海经济特区福海典当行整体评估报告；21、珠海经济特区福海典当行有限公司2012年度审计报告；22、关于同意设立“珠海经济特区黔海典当商行”的批复；23、珠海市审计师事务所验资证明书；24、企业变更名称核定登记表（1993年5月21日）；25、企业变更名称核定登记表（1998年8月13日）；26、申明。经审理查明：珠海市香洲区湾仔镇江海路1号房屋建于1965年，1989年2月18日，珠海市人民政府颁发了粤房字第××号房屋所有权证，记载所有权人为陈德腾。2006年，上述房屋地址变更为湾仔镇江海路2－4号。1991年8月14日，本院就原告珠海经济特区黔海工贸公司典当商行诉被告珠海市湾仔医药公司、陈德腾和广东省珠海市医药总公司典当纠纷一案作出（1991）珠香法民字第248号民事判决，其中判决第二项为“座落珠海市香洲区湾仔镇江海路1号的房屋一座归原告珠海经济特区黔海工贸公司典当商行所有”。1991年12月17日，珠海市中级人民法院就上述案件作出（1991）珠中法经上字第64号二审民事判决，对一审判决进行了改判，但维持了上述第二项判决。判决生效后，珠海经济特区黔海工贸公司典当商行并未以判决为依据办理涉案房屋的产权变更登记，该房屋至今仍登记在陈德腾名下。2009年，被告展大公司经批准成为包括涉案房屋在内的湾仔旧城改造项目的开发、拆迁和补偿主体。2014年7月18日，以展大公司为甲方（拆迁补偿方），陈经尚为乙方（被拆迁补偿方），双方签订了《珠海市香洲区湾仔旧城改造拆迁安置补偿协议》，约定甲方对乙方的珠海市香洲区湾仔镇江海路1号房屋进行拆迁重建，甲方提供建筑面积108.77平方米商业用房和其他补助，乙方同意于2014年8月15日前将拆迁房屋交付甲方。合同载明珠海市香洲区湾仔镇江海路1号房屋的“原所有权人：陈德腾（下落不明），现房屋实际使用人：陈经尚”。2014年8月23日，陈经尚和展大公司签订了《交房验收单》，陈经尚将涉案房屋及粤房字第××号房屋所有权证原件交付给了展大公司。展大公司接收房屋后几天内便拆除了涉案房屋。第三人陈经尚主张其于1993年购买了涉案房屋并一直占有使用，陈经尚为此主要提供了以下证据：1、收款收据，收据日期为1993年9月23日，主要内容为：兹收到陈经尚交来购房款（地址湾仔镇江海路1号房）211900元。收据上加盖了印文为“珠海经济特区福海实业（集团）股份有限公司财务专用章”的印章。2、（1991）珠香法民字第248号民事判决书；3、粤房字第××号房屋所有权证；4、证明，证明出具日期为2014年1月27日，出具人为珠海市香洲区湾仔街湾仔社区居民委员会，主要内容是：兹有本辖区湾仔江海路1号房屋是陈经尚于1993年9月23日向珠海经济特区黔海工贸公司典当商行购买所得，由于历史原因至今未办理过户手续，从1993年9月23日至今，该房屋作为商铺租赁他人使用。5、户口本和陈贵结暂住证，该户口本记载陈贵结为陈经尚的妹妹。6、珠海市电信局代办电信业务许可证，该许可证有效期自2000年6月23至2001年6月23日，注册名称为陈经尚，代办地点为湾仔江海路一号综合商店。7、烟草专卖许可证，该证由珠海市烟草专卖局颁发，颁发日期为2000年8月24日，有效期至2001年12月31日，企业名称为湾仔江海综合商店，地址为湾仔江海路一号，法定代表人为陈贵结；8、定期定额纳税户纳税通知书，该通知书显示珠海市香洲区国家税务局个体市场征收分局于2003年1月22日通知经营地址为湾仔江海路一号的湾仔江海综合商店每月应纳税额，陈贵结当天签收了通知。9、注销税务登记申请表，该申请表显示珠海市地方税务局于2004年4月13日同意经营地址为湾仔江海路一号的纳税人“湾仔江海餐厅陈经尚”注销税务登记，纳税人的实际经营期限为1999年4月到2004年4月。10、减免收费通知书，该通知书由珠海市工商局湾仔工商所于2004年4月13日出具，记载湾仔江海餐厅因经营不善申请歇业，费用已清，缴款人为陈经尚，地址为江海路1号。11、租赁合同，合同显示其签订时间为2006年7月8日，主要内容是陈经尚将湾仔江海路1号楼下铺面出租给朱秀丽，租赁期限从2006年8月1日到2011年7月31日。12、租赁合同和续租合约，两份合同显示，陈经尚和周展强于2012年4月15日签订租赁合同，将湾仔江海路1号商铺出租给周展强，租赁期限从2012年5月1日到2013年4月30日；2013年4月23日，双方又签订续租合约，约定续租一年，租赁期到2014年5月14日止（2012年4月15日）。原告对上述证据的主要意见是：证据1的真实性、合法性和关联性均不予认可，收据不是原告出具的，原告也不知道该款项是否已经支付；对于证据4湾仔社区居民委员会出具的证明，对其真实性、合法性及关联性均不予认可，首先居委会并不是法律规定的房产登记机关，无权对房屋的权属出具任何的证明，其次20多年前湾仔社区居委会尚未成立，到底是哪一位工作人员见证陈经尚向原告购买房屋并且支付了相关款项的事实根本无法证明，因此该证据是伪证；对证据2、3、5－12的真实性和合法性均予以认可，关联性不认可。被告对陈经尚提供的证据均予以认可。另查明，珠海经济特区黔海工贸公司典当商行成立于1988年8月，为集体企业，主管部门为珠海经济特区黔海工贸实业公司。因珠海经济特区黔海工贸实业公司变更名称为珠海经济特区福海实业（集团）股份有限公司，珠海经济特区黔海工贸公司典当商行于1993年5月变更名称为珠海经济特区福海典当商行，后又于1998年更名为珠海经济特区福海典当行。2003年2月18日，福海集团公司召开临时股东会，通过以下决议：2003年2月13日由珠海中拓正泰资产评估有限公司作出的关于珠海经济特区福海典当行的整体资产评估报告书的确认，福海集团公司拥有珠海经济特区福海典当行的净资产为5205435.15元，现同意福海典当行进行净资产转让，改制成为珠海经济特区福海典当行有限公司，转让价格为450万元，受让人为珠海经济特区福海珠宝金行等四家单位和罗中华等八个个人。由珠海中拓正泰资产评估有限公司于2003年2月13日作出的《关于珠海经济特区福海典当行整体资产评估报告》载明，以2002年12月31日为评估基准日，珠海经济特区福海典当行的评估总资产为5324503.70元，净资产为5205435.12元，其中没有建筑物资产。随后，珠海经济特区福海典当行经批准变更登记为珠海经济特区福海典当行有限公司。原告2012年度的会计报表反映，其公司的固定资产中，并没有房屋。庭审中，原告表示，最近几年没有使用涉案房产，再之前的使用情况不清楚。本院认为，依据珠海市中级人民法院（1991）珠中法经上字第64号二审民事判决，珠海经济特区黔海工贸公司典当商行对涉案房产拥有所有权。珠海经济特区黔海工贸公司典当商行的名称几经变更，于1998年变更为珠海经济特区福海典当行，原告则是于2003年从珠海经济特区福海典当行改制而来，现原告主张被告拆除涉案房产侵犯其合法权益，首先需要确定原告对涉案房产是否享有所有权。珠海经济特区福海典当行为集体所有制企业，其于2003年进行净资产转让，改制成原告，这种改制有别于简单的企业名称变更或者公司的股东变更，确定原告的资产和权利的重要依据是珠海中拓正泰资产评估有限公司于2003年2月13日编制的《关于珠海经济特区福海典当行整体资产评估报告》，而在该评估报告中，珠海经济特区福海典当行的评估资产中没有建筑物资产，即不包含涉案房产。这意味着珠海经济特区福海典当行的主管部门福海集团公司并没有将涉案房产作为改制资产改制给原告。而从被告及第三人陈经尚提供的证据分析，陈经尚持有珠海经济特区福海典当行的主管部门福海集团公司于1993年9月23日出具的收取购买涉案房产款项的收据原件，以及有关产权证和判决书的原件，并提供了1999年4月以来使用涉案房产的书证。上述事实和证据合理解释了福海集团公司改制珠海经济特区福海典当行时没有将涉案房产纳入改制范围，原告没有将涉案房产列入其固定资产以及多年以来没有对涉案房产行使占有、使用和收益权等的情况。因此，不能认定原告对涉案房产享有所有权。原告主张被告拆除涉案房产的行为侵犯其合法权益，并要求将房屋恢复原状，依据不充分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回原告珠海经济特区福海典当行有限公司的诉讼请求。案件受理费100元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审判长蔡超明人民陪审员黄建华人民陪审员林娟二○一六年四月十五日书记员赖彩虹 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