（2015）甘民初字第06289号
裁判日期: 2016-04-15
公开日期: 2016-10-17
案件名称
大连高新园区海创物业管理有限公司与王磊物业服务合同纠纷案一审民事判决书
法院
大连市甘井子区人民法院
所属地区
大连市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
大连高新园区海创物业管理有限公司,王磊
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第五十二条，第五十四条第一款，第五十五条，第六十条第一款；《中华人民共和国电力法》：第二条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条，第三条第一款，第六条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款；《物业管理条例（2007年修正）》：第四十二条第一款，第四十五条第一款
全文
大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2015）甘民初字第06289号原告（反诉被告）大连高新园区海创物业管理有限公司。法定代表人于景才，系该公司总经理。委托代理人李雅清、刘鲜芳，均系辽宁华金律师事务所律师。被告（反诉原告）王磊，男，汉族。原告（反诉被告）大连高新园区海创物业管理有限公司【以下简称“原告（反诉被告）”】与被告（反诉原告）王磊【以下简称“被告（反诉原告）”】物业服务合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）的委托代理人刘鲜芳，被告（反诉原告）王磊均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告（反诉被告）诉辩称，原、被告于2009年11月15日签订《物业服务管理合同》，合同约定原告（反诉被告）为被告（反诉原告）提供物业服务，被告（反诉原告）按时向原告（反诉被告）交纳物业费用，标准为1.2元/月/平方米，电梯运行费为每户每月20元。被告（反诉原告）所购房屋面积为57.06平方米。自2010年6月起，被告（反诉原告）一直欠缴物业费用，期间原告（反诉被告）虽多次催要，但被告（反诉原告）拒绝交纳，至2015年8月31日，被告（反诉原告）共计欠缴物业费用4，315元、电梯运行费1，260元。根据《物业服务管理合同》约定，被告（反诉原告）欠缴物业费应支付滞纳金，现原告（反诉被告）向被告（反诉原告）主张滞纳金4，315元。为维护原告（反诉被告）合法权益，故诉至法院，请求判令：被告（反诉原告）支付自2010年6月1日至2015年8月31日期间的物业费4，315元、滞纳金4，315元及电梯运行费1，260元，共计9，880元。关于被告（反诉原告）反诉要求返还其已交纳的2010年5月至2014年5月期间的电费3，350元，因原告（反诉被告）没有违反规定向被告（反诉原告）收取过电费，故不同意被告（反诉原告）的反诉请求。被告（反诉原告）辩诉称，不同意原告（反诉被告）的诉讼请求。理由如下：1、被告与原告签订物业服务合同时存在胁迫情形，只有签订合同才能领取钥匙，被告系被迫签订；2、根据2009年《大连市物业服务收费管理实施细则》的相关规定，1.2元/平方米的收费标准应达到一级物业服务标准，被告（反诉原告）的小区物业服务尚未达到该标准，原告（反诉被告）属违约在先；3、原告（反诉被告）公司存在物业服务态度差、清扫不及时以及未实现小区封闭管理等问题。同时，被告（反诉原告）认为物业服务公司没有代替其他单位向业主收取电费的权利，故要求原告（反诉被告）返还其交纳的电费3，350元。经审理查明，被告（反诉原告）系高新园区谷歌里小区业主，其房屋建筑面积为57.06平方米。2009年11月15日，原、被告签订《物业服务管理合同》，约定由原告（反诉被告）为被告（反诉原告）所在小区业主提供物业服务，费用标准为每月每平方米1.2元（按建筑面积计算），电梯运行费每月每户20元，被告（反诉原告）交纳费用的时间为双月的10日至20日期间。合同第八条约定，被告（反诉原告）不按期交纳物业管理服务费及规定应交纳的其他费用，原告（反诉被告）可按合同要求被告（反诉原告）补交并从逾期之日起按照应交金额0.3%按日交纳滞纳金。被告（反诉原告）自2010年6月1日起至2015年8月31日止，共计拖欠原告（反诉被告）物业费4，314元、电梯运行费1，260元。另查，原告（反诉被告）提供的物业服务存在一定的不完善之处，包括被告（反诉原告）在内的小区部分业主亦对物业服务质量提出异议。再查，2014年4月10日，原告（反诉被告）向被告（反诉原告）收取了2010年5月至2014年4月4日期间的电费3，350元。上述事实，有《商品房买卖合同》、《物业服务管理合同》、收款收据、照片、视频资料及庭审笔录等在案为凭，这些证明材料已经开庭质证和本院的审查，应予采信。本院认为，依法成立的合同具有法律效力，当事人应按约定履行各自义务。被告（反诉原告）辩称其与原告（反诉被告）签订《物业服务管理合同》时存在胁迫情形，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，存在胁迫情形且损害国家利益的情况合同无效；而被告（反诉原告）所述的胁迫情形，即使为真实，根据《中华人民共和国合同法》第五十四条，其只享有撤销权，案涉合同并不当然无效。同时，《中华人民共和国合同法》第五十五条亦规定具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使的，撤销权消灭。被告（反诉原告）应自该合同签订时，即2009年11月15日起一年内提起撤销权之诉。综上，案涉《物业服务管理合同》合法有效，对双方均有具有法律约束力。被告（反诉原告）实际使用案涉房屋，且接受原告（反诉被告）提供的物业服务，应当按合同约定支付物业费。关于被告（反诉原告）辩称原告（反诉被告）提供的物业服务质量未达到《大连市物业服务收费管理实施细则》规定的一级标准，故拒绝交纳物业费一节。本院认为，首先，原告（反诉被告）的诉请是否应予以支持，应审查其是否提供了符合原、被告所签订的《物业服务管理合同》所约定的物业服务，现被告（反诉原告）所辩称的原告（反诉被告）应提供符合《大连市物业服务收费管理实施细则》规定的一级标准的物业服务并无合同依据，本院不予采纳。其次，虽然被告（反诉原告）提供的照片、视频资料能够显示在拍摄时案涉小区的相关设施及环境卫生等存在需要修缮、清理等问题，但物业公司对小区环境及设施的管理和维护是一个持续性的履行过程，该资料尚不足以反映上述问题在原告（反诉被告）诉请的整个期间内持续存在。第三，根据本案庭审过程可见，原告（反诉被告）作为物业公司与包括被告（反诉原告）在内的部分业主之间确实存在一定的矛盾。包括被告（反诉原告）在内的部分业主对原告的物业服务不满，而原告（反诉被告）作为物业公司也陈述了其提供物业服务过程中的很多现实困难。作为业主，其当然希望所居住的小区环境是安全、整洁而有序的，而作为物业公司，业主是否按约交纳物业费用则是其能否提供符合合同约定的物业服务的前提之一。本案中，原告（反诉被告）称其因案涉小区部分业主长期不交纳物业费致使公司在运营过程中入不敷出，继而导致在垃圾清运、小区设施维修等物业服务上因物业公司人员不足而出现一定的滞后性，而在此种恶性循环之下不仅加剧了原告（反诉被告）与部分业主之间的矛盾，更严重损害了按约交纳物业费业主们的合法权益。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”而在司法实践中，判断业主拒交物业费是否基于正当理由，主要通过审查业主的拒交行为是否基于诚实信用原则而做出判断，从另一个层面上讲，这也涉及到司法审判中遇到的价值评判问题，即在审理民事案件时，必须考虑法律到底要保护什么价值。在本案中，被告（反诉原告）虽然作为个体，但确可反映案涉小区部分业主的诉求，而原告（反诉被告）作为物业公司其提供物业服务的对象也是全体业主，因此案涉小区全体业主的合法权益是本案在裁判时必须考量的因素之一。被告（反诉原告）拒不交纳物业费的一个理由是原告（反诉被告）所提供的物业服务不达标准，但本院同时注意到被告（反诉原告）拖欠物业费的时间长达五年之久，即被告（反诉原告）认为在连续五年时间里，原告（反诉被告）的物业服务均不符合同约定。被告采取违反合同约定拒不交纳物业费的方式来维护其权利是其作为个体的一种选择，但放之案涉小区全体业主的利益层面，被告（反诉原告）的行为并不应得到支持。被告（反诉原告）虽辩称其作为普通业主在面对物业服务不达标的情况下只能采取拒交物业费的方式，但《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》等均规定了业主解聘物业服务企业的相关条款，即业主可以通过业主大会选择其他物业服务企业形成物业服务合同关系。但本案中，包括被告在内的案涉小区多位业主在五年内均未选择成立业主大会解聘其所认为五年内服务不达标的原告公司。同时，本院认为，物业服务合同纠纷的一点特殊性在于“共有”，即原告（反诉被告）所提供的物业服务包括了对全体业主的共有部分。在一般双务合同纠纷中，当一方拒不履行其义务时，相对方亦可选择不履行义务。即当被告（反诉原告）拒不交纳物业费时，原告（反诉被告）本可选择不再提供物业服务。但因为物业服务合同纠纷的上述特殊性，原告（反诉被告）仍在为案涉小区全体业主提供物业服务。而如原告（反诉被告）所述，物业费是物业公司能否正常运营的前提之一，本案即使暂不考虑被告（反诉原告）所辩原告（反诉被告）物业服务是否符合约定一节，被告（反诉原告）确实享受到原告（反诉被告）所提供的物业服务，且此物业服务是由其他已交费业主所交纳的物业费所维系的。因此，本院认为，被告（反诉原告）在长时间里既不选择符合法律规定的方式解聘其所辩称的服务不达标的原告公司，且其拒不交纳物业费的行为间接损害案涉小区其他业主的权益，此种行为不应得到法律价值评判意义上的鼓励。综上三点，被告（反诉原告）所辩在证据上并无充分支持，且无法律上的依据，本院不予采纳。对原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）按照合同约定支付物业费的诉请，本院予以支持。关于原告（反诉被告）主张被告（反诉原告）支付滞纳金一节，本院认为，关于原告主张的滞纳金，在理论及实践中确有一定争议。有观点认为，“滞纳金”是一种行政强制行为，发生在双方法律地位不平等，国家行使公共权力的过程中，个人和其他团体都无权设立，故案涉滞纳金条款不符合法律规定，应属无效，但也有观点认为，案涉合同中所约定的“滞纳金”究其性质实际上是双方约定当业主迟延交纳物业服务费所承担的违约金，属于民事责任承担方式的一种，本院对第二种观点予以采纳。但本院同时认为，被告（反诉原告）拖欠物业费的行为虽然不应予以支持，但原告（反诉被告）提供的物业服务确存在不完善之处，且原告与部分业主间因未进行及时沟通致使矛盾加剧。在此情况下，本着化解矛盾的宗旨，本院认为不宜支持原告（反诉被告）的滞纳金请求。原、被告应以此为契机，相互理解和包容，原告（反诉被告）应不断提高物业服务质量、完善全体业主的生活环境；被告（反诉原告）亦应自觉及时地交纳物业管理费，不能以拒交物业费的行为妨碍整个小区的正常管理与服务。关于原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）支付电梯运行费1，260元一节，因被告（反诉原告）未能提供相应证据证明其已实际交纳，故对原告（反诉被告）的该项请求，本院予以支持。关于被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）返还电费3，350元的请求。本院认为，依据《物业管理条例》第四十五条之规定，物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业管理企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。据此可知，物业管理公司有向业主代收水、电费等费用的权利，故本案中原告（反诉被告）向被告（反诉原告）收取电费未违反法律规定，且在此期间内被告（反诉原告）亦未向其他部门交纳过电费。被告（反诉原告）依据《中华人民共和国电力法》第六十六条主张原告（反诉被告）违法收取电费属于适用法律错误，电力法规范的是电力建设、生产、供应及使用活动，物业公司公司向业主代收电费并不属于上述法律调整范围。另外针对被告（反诉原告）提出原告（反诉被告）收费行为违反《大连市物业服务收费管理实施细则》第二十六条规定一节，对此，《物业管理条例》第四十五条已明确将“供水”、“供电”等行为划分为“物业管理区域内”，且以明文方式确定了物业管理公司有代收上述费用的权利，故原告（反诉被告）收取被告（反诉原告）电费的行为不应认定为《大连市物业服务收费管理实施细则》第二十六条所述的“物业服务区域内”行为，因此不适用上述规定。综上，依据《物业管理条例》第四十五条及《大连市实施〈物业管理条例〉办法》第三十六条之规定，对被告（反诉原告）要求返还电费的请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第五十四条、第五十五条，第六十条，《中华人民共和国电力法》第二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《物业管理条例》第四十二条、第四十五条之规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告（反诉原告）王磊给付原告（反诉被告）大连高新园区海创物业管理有限公司自2010年6月1日至2015年8月31日期间的物业费4，314元、电梯运行费1，260元，合计5，574元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告（反诉被告）大连高新园区海创物业管理有限公司的其他诉讼请求。三、驳回被告（反诉原告）王磊的全部反诉请求。本诉案件受理费110元，其他诉讼费50元，合计160元（原告已预交），由原告（反诉被告）自行承担70元，由被告（反诉原告）王磊承担90元；反诉案件受理费50元（被告已预交），由被告（反诉原告）王磊自行承担。被告（反诉原告）承担部分，自本判决发生法律效力之日起十日内给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行期限为二年。审 判 长 马雯菁审 判 员 冯忠璞代理审判员 田 艳二〇一六年四月十五日书 记 员 王 月附相关法条：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十四条下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。第五十五条有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权；（二）具有撤销权的当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为放弃撤销权。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国电力法》第二条本法适用于中华人民共和国境内的电力建设、生产、供应和使用活动。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。《物业管理条例》第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。第四十五条物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业管理企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。大连市实施《物业管理条例》办法第三十六条物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、邮政、有线电视等单位，应当向接受其服务的最终用户收取相关费用。物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。《大连市物业服务收费管理实施细则》第二十六条物业服务区域内，未经价格主管部门批准，物业服务企业不得代其它单位向业主收取任何费用。 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