（2016）苏01民终1042号
裁判日期: 2016-04-15
公开日期: 2016-05-26
案件名称
上诉人倪忠道与被上诉人秦胜侠、金学军房屋买卖合同纠纷一案的民事判决书
法院
江苏省南京市中级人民法院
所属地区
江苏省南京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
倪忠道,秦胜侠,金学军
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》：第三条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）苏01民终1042号上诉人（原审被告）倪忠道，男，1959年10月11日生，汉族。委托代理人陈年凤，江苏天玺律师事务所律师。被上诉人（原审原告）秦胜侠，女，1977年10月11日生，汉族。被上诉人（原审原告）金学军，男，1975年4月19日生，汉族。委托代理人秦胜侠，自然情况同上。上诉人倪忠道因与被上诉人秦胜侠、金学军房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市江宁区人民法院（2015）江宁汤民初字第00289号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月25日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。秦胜侠、金学军原审共同诉称：其二人系夫妻关系。2008年12月20日，其二人共同与被告倪忠道签订了《房屋买卖合同》1份，约定倪忠道自愿将位于南京市江宁区麒麟街道28号悦民公寓东苑某幢606室房屋（以下简称案涉房屋）以19.5万元的价格出售给其，于2008年年底办理公证时支付16.5万元，因案涉房屋当时尚未办理所有权登记手续，故余款待房屋产权过户手续办理完毕后付清。后其依约向倪忠道支付了16.5万元价款，倪忠道亦将房屋实际交付给其使用至今。案涉房屋早已具备办理房屋所有权过户手续的条件，但倪忠道至今拒绝配合其办理房屋产权过户手续。现请求法院判令倪忠道配合将案涉房屋所有权登记变更至其二人名下。倪忠道原审辨称：其与两原告于2008年12月20日就案涉房屋签订《房屋买卖合同》属实，两原告亦按约向其支付了16.5万元房屋价款，案涉房屋确已于2011年11月办理了所有权登记手续并登记在其名下，但其现不愿将案涉房屋出售给二原告，请求法院驳回原告的诉讼请求。原审法院经审理查明：案涉房屋系被告倪忠道于2008年取得的拆迁安置房，当时并未取得所有权登记。2008年12月20日，倪忠道与原告秦胜侠、金学军签订《房屋买卖合同》1份，载明：“甲方（售房方）：倪忠道，乙方（购房方）：秦胜侠、金学军，丙方（中介方）……第一条：标的甲方自愿将坐落于悦民二期13-606的房屋出售给乙方，……甲方保证出售给乙方的房屋权属清晰，无任何纠纷及家庭矛盾，不存在抵押或者被查封的情况。……第二条：价款1.甲、乙双方协商，认定次房的价格为人民币净得壹拾玖万伍仟元整（小写￥19.5万）……双方约定于08年12月底双方到公证处公证时乙方付甲方人民币壹拾陆万伍仟元整，余款贰万元（双方均认可此处系笔误，应为余款叁万元）待过户时乙方付清给甲方，次房款包括地下室12.78㎡。……附加条款：……不管市场涨跌，房价都是净得壹拾玖万伍仟元整。拿到房产证拾日内必须过户。”合同还对双方的其他权利义务作了约定。合同签订后，秦胜侠、金学军依约向倪忠道支付了16.5万元价款，倪忠道亦将案涉房屋交付给了秦胜侠、金学军。2011年11月29日，倪忠道自行将案涉房屋办理了所有权登记手续，登记在倪忠道本人名下。但倪忠道至今未将案涉房屋的所有权变更登记至秦胜侠、金学军名下。另查明，2012年5月10日，倪忠道与案外人戴继英签订了“借款合同”和“南京市江宁区房地产抵押合同”各1份，将案涉房屋抵押给戴继英，并办理了抵押权登记（抵押权利价值为30万元）。该抵押权至今仍设立于案涉房屋之上。2015年3月，原告秦胜侠、金学军向原审法院提起诉讼，要求被告倪忠道履行所有权变更登记手续。审理中，原、被告双方对于倪忠道于2012年5月在案涉房屋上设立抵押权的事实均无异议。经原审法院向秦胜侠、金学军释明，秦胜侠、金学军自愿将诉讼请求变更为：请求判令在阻却所有权变更事由消除后，倪忠道协助其将案涉房屋的所有权登记变更至其二人名下。但倪忠道坚持不同意变更。因双方意见不一，致调解未成。上述事实，有《房屋买卖合同》、“收条”、南京市江宁区房屋他项权证、南京市江宁区房地产抵押登记申请表、借款合同、南京市江宁区房地产抵押合同及当事人的陈述等证据证实。原审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告秦胜侠、金学军与被告倪忠道签订的《房屋买卖合同》系当事人的真实意思表示，且不违反我国法律、行政法规的强制性规定，应受法律保护。后秦胜侠、金学军已经依照合同约定履行了前期房屋价款的给付义务，并实际受领了案涉房屋。后案涉房屋取得了所有权登记证书，倪忠道应于取得所有权证书的10日内将其变更至秦胜侠、金学军名下，但倪忠道至今仍未履行上述义务，应负此纠纷的责任。因倪忠道将案涉房屋抵押给案外人，并办理了抵押登记手续，在抵押权消灭前，案涉房屋客观上无法进行所有权变更。秦胜侠、金学军要求倪忠道在阻却案涉房屋所有权变更事由消除后，协助其将所有权登记变更至其二人名下，符合法律规定，原审法院予以支持。倪忠道辩称不同意将案涉房屋变更登记至秦胜侠、金学军名下，无事实和法律依据，不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国物权法》第九条之规定，原审法院判决：被告倪忠道于位于南京市江宁区麒麟街道悦民街28号悦民公寓东苑某幢606室的房屋上的抵押情形剔除后10日内协助原告秦胜侠、金学军将上述房屋所有权变更登记至秦胜侠、金学金名下。本案案件受理费为792元，由被告倪忠道负担。倪忠道不服一审判决，向本院提起上诉称：1.讼争房屋系对拆迁户人均面积安置不足的拆迁户解困房，虽登记在上诉人倪忠道一人名下，但应是家庭共有财产，上诉人并没有完全的处分权。两被上诉人与上诉人签订《房屋买卖合同》时，至少应该让上诉人配偶朱建霞知晓并同意，两被上诉人在明知涉案房屋为拆迁安置房的情况下，在整个交易过程中都没有问过上诉人配偶是否知晓此事，更别提是否同意此事。所以两被上诉人很难让人相信是善意取得，该份合同的效力也让人质疑。2.讼争房屋本来就是拆迁解困房，现在又是上诉人家庭唯一一套住房，如果草率要求过户给两被上诉人，就违背了当时分此房的初衷，且侵犯了其他受益人的利益，对上诉人家人是不公平的。综上，请求撤销原审判决，依法改判。秦胜侠、金学军共同辩称：上诉人的老婆是知道这个情况，我们也去过他家的，他家的儿子和老婆都是在家的，他们一家人都是同意卖的。涉案房屋是在上诉人的名下的，签订买卖契约都是上诉人签字的，一审法院适用法律正确，认定事实清楚，请求二审法院维持原判。原审查明的事实正确，本院二审予以确认。本院二审期间，上诉人向法庭提供另案卷宗中调取的一份撤诉申请，拟证明2012年5月曾起诉秦胜侠要求其返还房屋，后因秦胜侠长期不居住在涉案房屋内，也无法联系上秦胜侠，于是于2012年8月向法院申请撤诉。两被上诉人对此证据质证意见为，对该证据真实性无法确认，且上诉人陈述情况不实，被上诉人在南京无其他住房，从购买涉案房屋后就一直居住其中，水电费也是按月缴纳的。被上诉人为证明自身观点，申请证人王某出庭作证。王某当庭陈述称：“我系房屋中介公司工作人员，之前并不认识双方当事人。倪忠道买涉案房屋的时候在我手中登记并出售的。我与倪忠道住在同一个小区，当时并不想帮倪忠道卖房，后倪忠道多次找到中介要求我帮忙才最终答应。在房子还没卖的时候，我就知道倪忠道欠人8万元，后来房子卖给了秦胜侠，付款方式是按照程序来的。实际上倪忠道卖房子，倪忠道的老婆、儿子都是知道的，当时我们都去过倪忠道家里看过房子。其老婆和我经常见面，我们聊过卖房子的事情。房子拿到房产证后，我曾多次打电话给倪忠道要求其办理过户，但是倪忠道都不肯，我也没有办法，就让秦胜侠去法院起诉，我们当时还到了政府司法所办理了公证手续，司法所的律师也打过电话给倪忠道。倪忠道曾打过电话给他曾不想卖涉案房屋，想将涉案房屋收回，我说要收回的话是不可能的，倪忠道说不收回也可以，让秦胜侠给其30万就可以了，打完电话第二天倪忠道就到中介找我了，但具体时间记不清。上诉人对证人证言质证意见为，对证人的身份资格没有异议，因为时间比较久，其陈述可能比较符合客观情况，但对倪忠道老婆是否知道卖房子的事情无法从其证言中得出确切答案。本院认为，依法成立的合同自成立时生效。当事人应按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，秦胜侠、金学军与倪忠道签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应依约履行自己的义务。合同签订后，秦胜侠、金学军依约履行了房屋价款的给付义务，并实际受领了涉案房屋，倪忠道应按照合同约定的时间办理房屋所有权变更登记手续。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。二审期间，被上诉人提供的证人证言能够证明，就涉案房屋出售事宜，其配偶及家人均知晓，且无论上诉人对涉案房屋是否属于无权处分，均不影响涉案房屋买卖合同的效力，因此，上诉人以其配偶不知情、其对涉案房屋没有处分权且尚未取得产权证为由主张合同无效，于法无据，本院不予支持。上诉人在将涉案房屋出售给被上诉人后，又与他人签订借款合同并将涉案房屋抵押，其行为违背诚信原则，上诉人以其现在没有其他住房或被上诉人未在涉案房屋中一直居住为由主张不履行涉案房屋产权登记变更手续亦没有法律依据，本院不予支持。由于涉案房屋存在抵押权，原审认定倪忠道将涉案房屋抵押情形剔除后按照合同约定期限协助秦胜侠、金学军将涉案房屋所有权变更登记至秦胜侠、金学军名下于法有据。综上，上诉人的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费792元，由上诉人倪忠道负担。本判决为终审判决。审 判 长 李飞鸽审 判 员 许云苏代理审判员 马 帅二〇一六年四月十五日书 记 员 朱亚芳 来源：