（2015）江宁民初字第4899号
裁判日期: 2016-04-15
公开日期: 2016-08-25
案件名称
原告戴玉琴诉被告胡先旺、东鼎公司房屋租赁合同纠纷一案的民事判决书
法院
南京市江宁区人民法院
所属地区
南京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
戴玉琴,胡先旺,南京东鼎生物科技有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第一百一十九条第一款，第二百二十六条，第二百二十七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十四条
全文
南京市江宁区人民法院民 事 判 决 书(2015)江宁民初字第4899号原告戴玉琴，女，1952年11月26日生，汉族。委托代理人张力。被告胡先旺，男，1984年10月6日生，汉族。被告南京东鼎生物科技有限公司（以下简称东鼎公司），住所地在南京市江宁经济技术开发区胜太东路8号同曦鸣城A-9幢701。法定代表人陈海涛，东鼎公司经理。委托代理人陈卫东，南京金大律师事务所律师。原告戴玉琴诉被告胡先旺、东鼎公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年10月27日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告戴玉琴及其委托代理人张力、被告东鼎公司委托代理人陈卫东到庭参加诉讼。被告胡先旺经本院公告传唤未到庭应诉。本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告戴玉琴诉称：原被告双方于2013年7月19日签订租房合同一份，约定原告将其位于南京市江宁区市政天元城摩登道4幢102-18号商铺租给被告，做“东鼎寿乐健康家园”门店，用于销售东鼎公司的产品，该门店为东鼎公司的下属部门，东鼎公司系该门店的实际出资人。租赁时间为2013年7月20日至2015年7月19日。合同签订后，被告胡先旺先后三次以东鼎公司的账号通过网银转账给付租金至2015年1月，其多次索要剩余半年租金未果。现起诉要求（在诉讼过程中变更了诉讼请求）：一、被告胡先旺支付1、剩余半年租金13200元（自2015年1月20日起至2015年7月19日）;2、租赁期满后的逾期租金12600元（自2015年7月20日起至2015年9月20日，200元/天×63天）;3、租金滞纳金18300元（计算至2015年11月27日，100元/天×183天）。二、被告东鼎公司对以上费用承担连带清偿责任。三、本案诉讼费由被告承担。被告胡先旺未应诉。被告东鼎公司辩称：1、其公司曾在2013年与胡先旺有过业务合作，由胡先旺经销其公司的产品，其公司与胡先旺并无劳动合同关系，胡先旺亦无权代理其公司与他人签订合同，本案与其公司并无关系，请求驳回原告关于由东鼎公司承担连带清偿责任的诉讼请求;2、原告主张的逾期租金时间应该截止至2015年8月19日;3、原告主张的滞纳金标准过高。经审理查明：戴玉琴、张力系南京市江宁区莱茵达路102-18号市政天元城单身公寓4幢18室所有权人，房屋建筑面积49.62平方米。2013年7月20日，原告（甲方）戴玉琴与被告（乙方）胡先旺签订商铺租赁合同一份，约定原告戴玉琴将上述商铺出租给被告胡先旺使用，期限自2013年7月20日起至2015年7月19日止，年租金为26400元，押金为3000元，付款方式为半年一付，先付后租用。合同尾部甲方签名为“戴玉琴”，乙方签名为“胡先旺”，备注“乙方营业执照办好后及时交给甲方”。合同约定，乙方如拖欠租金，自第2天起按每天100元向甲方另支付滞纳金;租赁期满，乙方逾期归还房屋，按每日200元向甲方支付逾期租金。2014年6月30日，戴玉琴（甲方）与胡先旺（乙方）签订《商铺租赁补充合同》，载明甲方同意乙方将所承租的商铺转租给第三人，转租合同期限截止日应与甲乙双方签订的原合同截止日相同，本补充合同是原合同的组成部分，原合同期满当日终止。2015年7月19日，补充合同同时终止。后胡先旺将承租的房屋转租他人，合同期满次承租人搬离。期间，被告胡先旺安排他人通过网银三次转账支付房租至2015年1月19日。庭审中，原告戴玉琴向法庭提交2015年8月19日的短信聊天记录，上记载“胡经理，你的回复让我很吃惊…怎么可以说让我自己把门打开就行了呢”，并称“胡先旺电话中回复让我要怎样就怎样，意思让我自己把门打开”。原告戴玉琴另提供接处警情况说明、三份银行转款记录（包括转款人之一刘艳出具的转款说明）、出租房当时经营的门头照片以证实胡先旺租赁其房屋用于经营销售东鼎公司的产品，该门店为东鼎公司的下属部门，东鼎公司系该门店的实际出资人。被告东鼎公司对此不予认可，陈述胡先旺曾经销售过其公司的产品，但胡先旺以及办理转款的三名经办人员均不是东鼎公司的员工，本案东鼎公司不应当承担连带清偿责任。因双方意见不一，致调解未成。另查，被告东鼎公司企业法人营业执照核发日期为2011年5月5日。上述事实有房屋所有权证、《商铺租赁合同》、《商铺租赁补充合同》、银行转账记录、短信聊天记录、营业执照复印件及当事人陈述等证据证实，本院予以确认。本院认为，原被告之间的房屋租赁合同是双方当事人真实意思表示，合法有效，应受法律保护。原告戴玉琴按约交付了租赁物，有权依据房屋租赁协议要求被告支付租金，对其主张的租金13200元（自2015年1月20日起至2015年7月19日）本院予以支持。被告胡先旺虽在签订补充合同时明确了合同期满不再续租的意思，但其在合同期满后未及时将租赁房屋交还给原告是违约行为，原告戴玉琴有权依约主张租赁期满后的“逾期租金”，该“逾期租金”按200元/天的约定实为对不按期交还租赁物的违约责任的约定，原告有权要求被告按约支付租赁期满后的逾期租金、滞纳金。关于租赁期满后逾期租金的计算。根据法律规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大;没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。戴玉琴与胡先旺签订的《商铺租赁合同》有效期至2015年7月19日，后胡先旺未在该日归还商铺，双方曾就商铺租赁事宜进行协商，从原告戴玉琴提交的短信聊天记录中可以看出，2015年8月19日，胡先旺已明确告知原告其不再租赁房屋，且原告明知被告胡先旺已将租赁房屋转租他人，次承租人在租赁合同届满后已搬离，原告应当及时收回房屋防止损失继续扩大，故本院认定胡先旺逾期租金计算至2015年8月19日，即支付逾期租金6000元（自2015年7月20日起至2015年8月19日，200元/天×30天），超出部分的损失由原告自行承担。关于滞纳金的标准。合同约定“如拖欠租金，自第2天起按每天100元向甲方另支付滞纳金”，被告东鼎公司对此提出异议，认为该标准过高，本院调整为中国人民银行同期贷款利率的四倍，计2287.56元（以13200元为基数，自2015年1月19日计算至2015年11月27日）。关于被告东鼎公司是否应当负连带清偿责任。第一，原告提供的证据门头照片、接处警说明只能表明胡先旺租赁该房屋销售东鼎公司的产品，以及事后原告因为租赁事宜找东鼎公司要说法，不足以证明案涉房屋为被告东鼎公司承租;第二，胡先旺三次转账记录均是通过他人汇款至原告账户，现东鼎公司不认可三次转款经办人员系其公司员工。原告戴玉琴没有证据证明三名汇款人为被告东鼎公司员工，不能证明三次汇款与东鼎公司有关联性;第三，2013年7月20日签订的合同尾部备注“乙方营业执照办好后及时交给甲方”，如果合同上的乙方系东鼎公司，则与被告东鼎公司企业法人营业执照的核发日期即2011年5月5日相互矛盾，加之合同上面并无东鼎公司的公章亦或是负责人的签名，可以推定签订合同时乙方为胡先旺，而非东鼎公司。原告主张被告东鼎公司对被告胡先旺租赁原告房屋所产生的债务承担连带清偿责任的证据不足，本院不予支持。被告东鼎公司的抗辩意见成立，本院予以采纳。被告胡先旺经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法可缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十九条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、被告胡先旺给付原告戴玉琴租金13200元、承担逾期交还房屋违约金6000元以及逾期支付租金滞纳金2287.96元，以上共计21487.96元，于本判决发生法律效力之日起10日内付清。二、驳回原告戴玉琴其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案应收案件受理费583元，公告费560元，由原告负担299元，被告胡先旺负担844元。该款项已由原告戴玉琴垫付，被告胡先旺在给付上项款额时应加付此垫款。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时应向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费。（户名：南京市中级人民法院，开户行：农行鼓楼分理处，账号：10105901040001276。）审 判 长 陈志坤代理审判员 ＸＸ娟人民陪审员 邹 丽二〇一六年四月十五日书 记 员 陶晶晶 来自：