（2016）粤19民终1800号
裁判日期: 2016-04-15
公开日期: 2016-08-18
案件名称
肖建国与东莞市鸿泽仓储物流有限公司、东莞市鸿泽仓储物流有限公司大朗分公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省东莞市中级人民法院
所属地区
广东省东莞市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
东莞市鸿泽仓储物流有限公司,东莞市鸿泽仓储物流有限公司大朗分公司,肖建国
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百六十九条，第一百七十条
全文
广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤19民终1800号上诉人（原审被告）：东莞市鸿泽仓储物流有限公司。住所地：东莞市。法定代表人：方劲松，该公司总经理。上诉人（原审被告）：东莞市鸿泽仓储物流有限公司大朗分公司。住所地：东莞市。负责人：方劲松，该公司总经理。上述两上诉人共同委托代理人：陈淑红，广东明楷律师事务所律师。上述两上诉人共同委托代理人：徐静娴，广东明楷律师事务所辅助人员。被上诉人（原审原告）：肖建国，男，汉族，住四川省营山县，公民身份号码为×××3957。委托代理人：王锋，广东辅安律师事务所律师。委托代理人：朱宇文，广东辅安律师事务所律师。上诉人东莞市鸿泽仓储物流有限公司（以下简称鸿泽公司）、东莞市鸿泽仓储物流有限公司大朗分公司（以下简称鸿泽大朗分公司）因与被上诉人肖建国房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市第二人民法院（2015）东二法朗民一初字第480号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。2015年5月27日，肖建国向原审法院提起诉讼，请求法院判令：1.解除《商铺租赁合同》；2.鸿泽公司、鸿泽大朗分公司归还商铺押金20,000元；3.鸿泽公司、鸿泽大朗分公司归还商铺租金5,500元；4.鸿泽��司、鸿泽大朗分公司支付肖建国为本次诉讼产生的交通费、快递费60.5元。本案原审诉讼过程中，肖建国变更上述第一项诉讼请求为：确认《商铺租赁合同》无效。原审法院经审理查明：2015年4月23日，鸿泽大朗分公司与肖建国签订一份商铺租赁合同，约定鸿泽大朗分公司将位于东莞市大朗镇富民大道旁鸿泽物流园内E栋102、103号物业出租给肖建国用于经营餐厅，租期从2015年5月10日起至2018年5月9日止，肖建国应于合同签订之日向鸿泽大朗分公司支付履约保证金20,000元，租金单价原为4,800元/间/月，优惠后为3,840元/间/月，两间每月总价为7,680元，租金按月支付，于每月前七天内交清，逾期每日按欠缴租金的千分之五计收滞纳金，鸿泽大朗分公司给予三个月正常开门营业免租期，时间分别为2015年5月10日至2015年7月9日及2016年5月10日至2016年6月9日，鸿泽大朗分公司应当在商铺可以交付使用后向肖建国发出书面的《鸿泽物流园收铺通知书》，肖建国应按照通知书上的日期来办理相关收铺、进场、装修手续，逾期不办理收铺等手续的，鸿泽大朗分公司有权收回铺位、取消合同、不予退回履约保证金，但合同中没有明确约定交付使用的商铺标准及具体的交付日期。当天，双方还签订了一份补充协议，鸿泽大朗分公司给予肖建国所租铺位特殊租金优惠，优惠价为2,750元/月/间，合计5,500元/月，肖建国对该条款予以保密。肖建国于当天向鸿泽大朗分公司支付了押金20,000元及首月租金5,500元。2015年5月11日，肖建国委托律师向鸿泽大朗分公司邮寄发出律师函，载明肖建国主张鸿泽大朗分公司未按合同约定按时交付商铺，构成违约，肖建国要求解除合同，并要求鸿泽大朗分公司收到函件之日起三日内返还押金及租金25,500元。肖建国支付邮费11元。鸿泽大朗分公司于2015年5月12日签收该邮件。肖建国还提供一张东莞东至广州东的火车票，金额31.5元及五张公共汽车票，金额18元，主张该费用系因提起本次诉讼而支出的交通费。肖建国主张合同约定的租赁时间从2015年5月10日起计算，故肖建国于2015年5月10日到鸿泽大朗分公司处打算收楼，但鸿泽大朗分公司未能交付。鸿泽大朗分公司提供一份通话记录及申请证人杨某出庭作证，拟证明于2015年5月4日、2015年5月9日、2015年5月10日、2015年5月12日，多次通知肖建国办理交接手续。通话记录为手机号码158××××5249及固定电话8256×××8的通话记录，手机号码158××××5249于2015年5月4日、2015年5月9日、2015年5月10日有三次与132××××7292的“被叫”通话记录，固定电话8256×××8于2015年5月12日有一次与132××××7292的“主叫”通话记录。肖建国对通话记录真实性确认，但主张前三次通知都是其致电鸿泽大朗分公司，要求交铺，但鸿泽大朗分公司推托无法交付，固定电话之间的通知是鸿泽大朗分公司收到律师函后，致电肖建国询问情况的。证人杨某作证陈述称，其为鸿泽大朗分公司的招商专员，案涉租赁合同为其代表鸿泽大朗分公司与肖建国进行沟通，2015年4月，肖建国让杨某带其看商铺，看过后双方签订了合同，一般情况下商铺可以现铺交付，但当时肖建国提出将商铺的楼梯拆掉等改动内容，鸿泽大朗分公司遂根据肖建国的要求进行改动，在2015年5月4日、2015年5月9日、2015年5月10日肖建国打电话给杨某时，杨某均有向肖建国说明改动及完成情况，并确认了交付日期。鸿泽公司、鸿泽大朗分公司提供一份建设用地规划许可证，拟证明案涉商铺所在地块取得建设用地规划许可证。该建设用地规划许可��载明的用地单位为东莞市众圣针织有限公司，用地项目名称为东莞市众圣针织有限公司毛织生产项目，用地地址为东莞市大朗镇杨涌村。肖建国对该建设用地规划许可证的三性均不予确认。原审法院认定上述事实的依据：肖建国提供的商铺租赁合同、补充协议、律师函、邮寄单、发票，鸿泽公司、鸿泽大朗分公司提供的通话记录、证人证言、建设用地规划许可证以及原审庭审笔录等。原审法院认为：本案系租赁合同纠纷。关于合同效力。鸿泽公司、鸿泽大朗分公司作为出租人，未能提供证据证明案涉租赁物已经办理房地产权证或已取得建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”，案涉《商铺租赁合同》无效。肖建国诉请确认合同无效，原审法院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。案涉商铺租赁合同无效，鸿泽大朗分公司应将收取的押金20,000元及“租金”5,500元返还给肖建国。肖建国诉请鸿泽大朗分公司赔偿因本次诉讼产生的交通费、快递费，缺乏法律依据，原审法院不予支持。鸿泽大朗分公司系鸿泽公司设立的分公司，鸿泽公司应共同承担案涉责任，鸿泽公司对此亦不持异议，原审法院对肖建国的该项主张亦予以支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，���最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决：一、确认案涉《商铺租赁合同》无效。二、限东莞市鸿泽仓储物流有限公司、东莞市鸿泽仓储物流有限公司大朗分公司于判决发生法律效力之日起三日内返还押金20,000元、“租金”5,500元给肖建国。三、驳回肖建国的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审受理费440元，由肖建国负担2元，东莞市鸿泽仓储物流有限公司、东莞市鸿泽仓储物流有限公司大朗分公司负担438元。鸿泽公司、鸿泽大朗分公司不服原审判决，向本院提起上诉称：原审判决认定事实不清。双方签订租赁合同是基于友好协商、达成一致合作意愿而签订的，即使合同无效，但是鸿泽公司、鸿泽大朗分公司已实际履行了约定的义务，依照肖建国的要求进行了租赁物改造并通知肖建国前来交收；其次，导致合同无法继续履行的原因是肖建国单方无理要求解除合同，鸿泽公司、鸿泽大朗分公司在履行合同的过程中不存在任何违约行为，应当由肖建国承担合同无法履行的责任，故肖建国应当依据双方的约定向鸿泽公司、鸿泽大朗分公司支付租赁费用。再者，依据东莞市的实际情况，房屋无法提供建设工程规划许可证是历史遗留问题，此类情况在东莞较为普遍，但凭此认定合同无效不甚妥当，严重损害了鸿泽公司、鸿泽大朗分公司的合法权益。据此，鸿泽公司、鸿泽大朗分公司请求本院：撤销原审判决第一、二项，改判鸿泽公司、鸿泽大朗分公司无需向肖建���返还押金20000元，“租金”5500元。被上诉人肖建国在二审法庭调查中口头答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求法院维持原判。双方的合同是因鸿泽公司、鸿泽大朗分公司的过错导致无效，因此鸿泽公司、鸿泽大朗分公司应当承担返还财产赔偿损失的相关法律责任。本院经审理查明，对原审查明事实，本院予以确认。另查明，鸿泽公司、鸿泽大朗分公司在二审法庭调查中表示对原审认定案涉商铺租赁合同无效没有异议。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院应当对上诉人上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。围绕鸿泽公司、鸿泽大朗分公司的上诉，本院具体分析如下：鸿泽公司、鸿泽大朗分公司未能提供案涉租赁物的建设工程���划许可证，原审根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定认定案涉《商铺租赁合同》无效，于法有据，鸿泽公司、鸿泽大朗分公司对此亦不持异议。而无效的合同自始没有法律约束力，因无效合同取得的财产应予返还。案涉《商铺租赁合同》既属无效，即自始对双方并无法律约束力。鸿泽公司、鸿泽大朗分公司认为己方已履约、肖建国违约，以肖建国应按约定支付租赁费用为由，不予返还因该合同而取得的财产，缺乏法律依据。鸿泽公司、鸿泽大朗分公司应将已收取的押金20,000元、“租金”5,500元返还肖建国，原审处理并无不当，本院予以维持。若鸿泽公司、鸿泽大朗分公司认为肖建国存在过错并对其造成损失，可另行主张。综上所述，上诉人鸿泽公司、鸿泽大朗分公司的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费438元，由东莞市鸿泽仓储物流有限公司、东莞市鸿泽仓储物流有限公司大朗分公司负担（东莞市鸿泽仓储物流有限公司、东莞市鸿泽仓储物流有限公司大朗分公司已预交）。本判决为终审判决。审 判 长 何玉煦代理审判员 李瑞峰代理审判员 冯婉娥二〇一六年四月十五日书 记 员 白 琼附相关法律条文（节选）《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 来自