（2016）浙0603民初1041号
裁判日期: 2016-04-15
公开日期: 2016-06-02
案件名称
朱蔡红与绍兴县中洲置业有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
绍兴市柯桥区人民法院
所属地区
绍兴市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
朱蔡红,绍兴县中洲置业有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十八条第一款；《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款
全文
绍兴市柯桥区人民法院民 事 判 决 书（2016）浙0603民初1041号原告：朱蔡红。委托代理人：赵樑波，浙江震天律师事务所律师。被告：绍兴县中洲置业有限公司，住所地：绍兴市柯桥区金柯桥大道1227号钻石大厦1214室。法定代表人：余张良。委托代理人：王奇雄，浙江明显律师事务所律师。委托代理人：陈婷，浙江明显律师事务所律师。本院于2016年1月18日立案受理原告朱蔡红诉被告绍兴县中洲置业有限公司（以下简称中洲公司）商品房预售合同纠纷一案，依法适用普通程序，由审判员周国鑫担任审判长，与代理审判员李佩艺、人民陪审员王国林组成合议庭，于2016年3月28日与其他49件案件公开开庭合并进行了审理。原告朱蔡红的委托代理人赵樑波，被告中洲公司的委托代理人陈婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱蔡红诉称：2012年7月27日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》一份，被告将位于绍兴市柯桥区坂湖明珠公寓1幢第0508号房屋预售给原告。合同约定，被告应在2013年6月30日前将符合合同约定的商品房交付给原告，并且应在2014年9月30日前负责办理土地使用权初始登记，以及该商品房所有权初始登记，取得《土地使用权证书》和该商品房《房屋所有权证》，并将前述土地、房屋权属证书交付给原告，由原告自行办理该商品房转移登记。合同还对逾期交房和逾期办证等违约事项作了约定。合同签订后，原告按约支付了全部购房款，被告向原告开具了预售发票。之后，被告向原告办理了交房手续，但由于被告自身原因，其未能在合同约定时间内向原告提供可办理权属登记所需的资料和换开正式购房发票，导致原告至今未能办理上述房屋转移登记手续。因原告多次请求未果，导致双方发生纠纷。原告认为，被告的行为已构成违约，为此，原告依据《民事诉讼法》第一百一十九条之规定，特起诉请求：1.判令被告支付逾期办证违约金38234.90元（自2014年10月1日起暂算至2015年11月30日计425天），并判令自2015年12月1日起至实际能够办理房屋权属转移登记之日止按原告已付购房款日万分之一计算的违约金；2.判令被告开具购房正式销售发票；3.判令被告协助原告办理房屋过户手续（包括土地证、契证、房地证过户手续）。被告中洲公司辩称：1.朱蔡红等50户购买的房子确实是被告开发的项目，双方为此签订的商品房买卖合同属实，但是因为被告没有正式购房销售发票，所以目前无法提供，导致无法协助原告办理“三证”。2.对于原告提出的违约金问题，大部分是没有问题的，但是有部分违约金计算的基数没有扣除面积补差额。合同约定的违约金计算标准过高，请求法院予以调整。经审理本院认定：2012年7月27日，原告经与被告中洲公司协商一致，双方订立《商品房买卖合同》一份，合同约定，买受人（指原告）购买的商品房为预售，该商品房基本情况：幢号：1；房号0508；层次：5；用途：住宅；结构：钢混；层高（米）：3.1；地上层：26；地下层：1；建筑面积（平方米）：101.77；套内面积（平方米）81.15；应分摊的共有面积（平方米）20.62；该商品房单价为每平方米8843.48元，总价：900000元。付款方式及期限：本合同签订之日付首付款300000元，余款60万元向被告指定的按揭银行办理银行贷款。合同第九条“交付期限及条件”规定：出卖人应当在2013年6月30日前，将符合交付条件的商品房交付买受人使用。合同第十六条“关于产权登记的约定”规定：出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明。出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》。出卖人承诺于2014年9月30日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人。买受人自行办理该商品房转移登记。出卖人不能在前款约定期限内交付权属证书，双方同意按照下列约定处理：1.约定日期起90日内，出卖人交付权属证书或登记证明的，按已付房价款的0.1%承担违约责任；2.约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，双方同意按下列第②项处理：②买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。双方另对其他事项作了约定。2013年7月3日，原告与被告再次签订《坂湖明珠公寓补充协议》一份，约定该商品房产权登记建筑面积共101.73平方米，单价为每平方米8843.48元，总价为899647元。合同签订后，原告实际向被告支付899647元被告开具《销售不动产统一发票（自开）》三份交原告为凭，载明为预售购房款。2013年6月26日被告发给原告《坂湖明珠公寓入伙通知书》，原告凭此办理了房屋交接手续。2013年8月29日被告完成涉案房屋的初始登记。嗣后因被告欠税，未能为原告换开正式购房发票，导致原告不能按期办理权属转移登记手续，原告催告无果，遂诉至本院要求处理，酿成纠纷。以上事实认定，由双方当事人在庭审中所作陈述及下列证据所证实：证据一，原告提供的《商品房买卖合同》、《坂湖明珠公寓入伙通知书》各一份，证明双方对房屋价款、交房日期及逾期办证的违约责任等事项作了明确约定的事实；证据二，原告提供的《销售不动产统一发票（自开）》三份，证明原告已依约付清房屋价款的事实；证据三，原告提供的坂湖明珠公寓入伙通知书一份，证明2013年6月26日被告通知原告办理房屋交接手续的事实；证据四，本院依职权向绍兴市柯桥区不动产登记服务中心调取的绍房权证柯桥字第××、97089号《绍兴市柯桥区房屋所有权证（存根）》各一份、向柯桥区地税局征收管理科调取的纳税人名称为绍兴县中洲置业有限公司的《未入库税（费）信息》打印件一份、本院制作的追记笔录一份，证明涉案房屋的初始登记完成于2013年8月29日、但因被告欠税、被告至今未能为原告换开正式购房发票的事实。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，合同内容亦未违反国家法律、行政法规的强制性规定，应认定有效，双方均应按合同约定全面履行自己的义务，否则将受法律的制裁。商品房买卖合同是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案事实表明，被告虽已按合同约定交付了房屋，亦办理了涉案商品房所有权的初始登记，但因被告欠税，未能为原告换开办理涉案商品房所有权转移登记所需的购房发票，导致原告至今未能办理涉案商品房的转移登记手续，时间已经超过合同约定的2014年9月30日以后的90日，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；……”之规定，依法应向原告承担自逾期之日（2014年10月1日）起至原告实际可自行办理商品房转移登记之日止每日按原告已付购房款899647元万分之一的标准计算的逾期办证违约金，原告该项诉请，理由正当，本院应予支持。被告辩称合同约定的违约金计算标准过高，请求法院予以调整，因被告未能举证证明双方约定的违约金过分高于实际所造成的损失，被告该项辩称，缺乏事实依据，本院不予采信。原告要求被告开具购房正式销售发票，根据《中华人民共和国发票管理办法》之规定，发票的印制、领购、开具、取得、保管、缴销等问题由国家税务部门管理，不属于人民法院受案范围，对原告该项诉请法院不应处理。原告另要求被告协助办理房屋过户手续（包括土地证、契证、房产证“三证”过户手续），因双方约定买受人自行办理涉案商品房的转移登记手续，故该诉请原告可在被告开具购房正式销售发票后自行向有关部门办理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第（一）项之规定，判决如下：一、被告绍兴县中洲置业有限公司支付给原告朱蔡红自2014年10月1日起至原告朱蔡红实际可自行办理商品房转移登记之日止每日按原告朱蔡红已付购房款899647元万分之一的标准计算的逾期办证违约金，限于本判决生效后确定履行之日起十日内履行完毕；二、驳回原告朱蔡红的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，负有金钱给付义务的当事人应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，向权利人加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费756元，由被告绍兴县中洲置业有限公司负担，限于本判决生效后七日内向本院交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院［在递交上诉状7日内先预缴上诉案件受理费756元，款汇至绍兴市非税收入结算分户，账号：09×××13-9008，开户行：绍兴银行营业部。逾期按自动撤回上诉处理］。审 判 长 周国鑫代理审判员 李佩艺人民陪审员 王国林二〇一六年四月十五日书 记 员 李琼珏附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 来自