（2016）粤05民终229号

裁判日期: 2016-04-15

公开日期: 2016-07-12

案件名称

周本德与汕头市濠江区达濠街道西墩经济联合社租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

广东省汕头市中级人民法院

所属地区

广东省汕头市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

周本德,汕头市濠江区达濠街道西墩经济联合社

案由

租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

广东省汕头市中级人民法院民事判决书（2016）粤05民终229号上诉人（原审原告）周本德。委托代理人辛勤华。委托代理人陈邦杰。被上诉人（原审被告）汕头市濠江区达濠街道西墩经济联合社。负责人邱钟荣。委托代理人刘萍，广东特力律师事务所律师。委托代理人李智贤。上诉人周本德因与被上诉人汕头市濠江区达濠街道西墩经济联合社（下称西墩经联社）租赁合同纠纷一案，不服汕头市濠江区人民法院（2015）汕濠法民二初字第49号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年2月2日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，1997年1月1日，周本德开始向西墩经联社租赁址于汕头市濠江区西园海旁路96号绿岛对面的临街商铺（下称海旁路96号商铺）。2012年1月1日，周本德与西墩经联社签订一份《铺面租赁合同》，合同约定西墩经联社将海旁路96号商铺出租给周本德使用，租赁期限自2012年1月1日起至2014年12月31日止；合同期限届满时，周本德应按时无条件将铺面交还西墩经联社。上述合同还约定其他条款。合同签订后，西墩经联社将上述铺面交给周本德使用。上述商铺租赁期限届满之后，西墩经联社于2015年4月13日向周本德发送《收回铺面通知书》，要求周本德在收到通知书之日起五日内自行搬迁，返还租赁的商铺。原审法院另查明，西墩经联社在本案立案受理之前，以周本德拒不返还租赁商铺为由，向原审法院提起民事诉讼，请求判令周本德返回海旁路96号商铺并赔偿因没有返回租赁物所造成的损失35170元（自2015年1月1日起至2015年6月26日止，按每月5995元计，以后另计），原审法院予以立案受理，案号为（2015）汕濠法民二初字第36号（下称第36号案），现该第36号案法院正在审理中。2015年10月28日，周本德以其与西墩经联社存在商铺租赁交易习惯，西墩经联社应将商铺继续出租给其使用为由，诉至原审法院，请求：1、确认周本德与西墩经联社之间于2015年1月1日依双方之交易习惯采用“无声无字的信用”方式所订立的商铺租赁合同合法有效；2、西墩经联社应当继续履行将西园商铺租赁给周本德使用至2017年12月31日止；3、西墩经联社承担本案的全部诉讼费用。原审法院经审理认为，本案为租赁合同纠纷。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。周本德主张依据其与西墩经联社的交易习惯，其与西墩经联社在2015年1月1日订立了租赁合同，合同租赁期限为2015年1月1日至2017年12月31日。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第七条规定，所谓交易习惯是指在交易行为当地或者某一领域、某一行业通常采用并为交易对方订立合同时所知道或者应当知道的做法，或者当事人双方经常使用的习惯做法，上述习惯做法不得违反法律、行政法规的强制性规定。上述司法解释同时规定，“对于交易习惯，由提出主张的一方当事人承担举证责任。”但是，西墩经联社已对周本德提出的上述主张提出异议并要求周本德返还租赁物，周本德也不能举证证明其与西墩经联社之间的租赁合同存在具体的交易习惯及双方于2015年1月1日已订立了租赁合同的事实，况且周本德提出的不需要签订书面租赁合同的租赁期限可为三年的主张也明显违反了我国《合同法》第二百一十五条关于“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。”的规定，故周本德的诉请没有事实及法律依据，应依法予以驳回。对于西墩经联社提出的周本德在本案的起诉违反了一事不再理原则，并主张驳回周本德的起诉的问题。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十七条的规定，当事人就已经提起诉讼的事项在诉讼过程中或者裁判生效后再次起诉，同时符合当事人相同、诉讼标的相同、诉讼请求相同或者后诉的诉讼请求实质上否定前诉裁判结果的条件的，违反一事不再理原则，构成重复起诉。经查，第36号案与本案的诉讼标的、诉讼请求并不相同，故周本德对本案提起的诉讼并不构成重复起诉，故西墩经联社的该答辩没有事实及法律依据，原审法院不予支持。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回周本德的全部诉讼请求。本案案件受理费50元，由周本德承担。上诉人周本德不服原审判决，向本院提起上诉，请求：一、撤销原审判决；二、判决支持周本德在原审的诉讼请求；三、判决西墩经联社承担一、二审的全部诉讼费用。事实与理由：一、周本德与西墩经联社之间铺面租赁过程的事实概况。周本德与西墩经联社于1997年1月1日签订书面承包铺面合同1份，铺面使用期限从1997年1月1日起至2001年12月31日止，期限5年。该合同届满后的次日即2002年1月1日，西墩经联社将铺面租与周本德使用，并签订书面铺面合同1份，铺面使用期限从2002年1月1日起至2006年12月31日止，期限5年。该合同届满后的次日即2007年1月1日，西墩经联社将铺面租与周本德使用，并且双方当事人没有签订书面合同，使用期限从2007年1月1日起至2011年12月31日止，期限5年。该合同届满后的次日即2012年1月1日，西墩经联社将铺面租与周本德使用，并签订书面铺面合同1份，铺面使用期限从2012年1月1日起至2014年12月31日止，期限3年。原审判决书第4页倒数第一段，原审法院对周本德为了证明上述事实所提交的证据3-5的真实性予以确认。证据3-5证明周本德与西墩经联社之间从1997年1月1日起至2014年12月31日止的18年间，周本德与西墩经联社之间在铺面租赁上，不管是签订书面合同也好，还是未重新签订新的书面合同也罢，合同届满后的次日，西墩经联社都将铺面租与周本德使用的事实。此外，虽然周本德与西墩经联社之间就铺面租赁一事，在2007年1月1日起至2011年12月31日止，没有重新签订新的书面合同，但周本德与西墩经联社之间在2007年1月1日起至2011年12月31日止，双方都各自履行自己的义务，此有双方于2012年1月1日签订的《铺面租赁合同》第二条“租赁期限”为证。依照《中华人民共和国合同法》第三十六条“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立”的规定，周本德与西墩经联社之间就铺面租赁一事，在2007年1月1日起至2011年12月31日止，没有重新签订新的书面合同的合同，依法成立。根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第七条“下列情形，不违反法律、行政法规强制性规定的，人民法院可以认定为合同法所称‘交易习惯’：（二）当事人双方经常使用的习惯做法”的规定，原审法院不将“周本德与西墩经联社之间从1997年1月1日起至2014年12月31日止的18年间，周本德与西墩经联社之间在铺面租赁上，不管是签订书面合同也好，还是未重新签订新的书面合同也罢，合同届满后的次日，西墩经联社都将铺面租与周本德使用。”认定为合同法所称的交易习惯，除违反《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第七条第一款第（二）项规定外，不该认定周本德没有提供证据证明其与西墩经联社之间在18年的铺面租赁期间存在合同法所称的交易习惯的事实，难道证据3-5不是证据吗？因此原审判决认定事实错误，依法应予纠正。二、原审法院为了达到其判决的目的，在查明上故意隐去周本德的证据4及证据5部分内容，致合同法所称的交易习惯在中间缺失断裂而不存在。而证据4是证明前置租赁合同届满后的次日即2002年1月1日，西墩经联社将铺面租与周本德使用，并签订书面铺面协议书1份，铺面使用期限从2002年1月1日起至2006年12月31日止，期限5年。而证据5是证明前置租赁合同届满后的次日即2007年1月1日，西墩经联社将铺面租与周本德使用，并且双方当事人没有签订书面合同，使用期限从2007年1月1日起至2011年12月31日止，期限5年。因此原审法院为了达到其判决的目的，在查明上故意隐去周本德的证据4及证据5部分内容，致合同法所称的交易习惯在中间缺失断裂而不存在，这样的官司你敢打吗？此外，原审法院在查明上将西墩经联社于2015年4月13日出具的《收回铺面通知书》，载明“我社（达濠街道西墩社区经济联合社）与你于2012年1月1日签订的《铺面租赁合同》中约定的租赁期限已于2014年12月31日到期，我社准备收回自行管理，现正式通知你，在接到本通知之日起五日内自行搬迁，并做好交接铺面手续，逾期不作交接，我社将依法强制收回”的内容表示意思作了全面修改。这样的官司你敢打吗？而该《收回铺面通知书》是证明西墩经联社自2015年4月13日起准备收回租给周本德的铺面自行管理的事实，该事实反而证实西墩经联社在书面合同届满后的次日即2015年1月1日起至西墩经联社于2015年4月13日突然发准备收回铺面自行管理通知书给周本德止的这段时间，西墩经联社没有向周本德提出收回铺面自行管理的事实。即使西墩经联社向周本德提出收回铺面自行管理的要求，该要求也违背双方之间在铺面租赁上的交易习惯，是违法行为。因为周本德和西墩经联社之间在铺面租赁上的交易习惯是，不管是签订书面合同也好，还是未重新签订新的书面合同也罢，合同届满后的次日，西墩经联社重新将铺面租与周本德使用而产生新的合同。此外，周本德和西墩经联社之间在铺面租赁上，也不会沿用合同届满前的原合同，作为合同届满后的次日的合同进行使用，因此西墩经联社于2015年4月13日以合同届满前的原合同突然发准备收回铺面自行管理通知书，是违背周本德和西墩经联社之间在铺面租赁上的交易习惯，是违法行为。因此原审法院作出“西墩经联社已对周本德提出的上述主张提出异议并要求周本德返还租赁物”的认定，就必须由原审法院提供证据来证明“租赁物的租赁期限届满后的次日即自2015年1月1日起至西墩经联社于2015年4月13日突然发准备收回铺面自行管理通知书给周本德止的这段时间，西墩经联社不同意将铺面租与周本德并要求周本德返还租赁物”的事实，否则原审法院的认定是没有证据的认定，完全影响原审法院的判决。客观事实是本案原审法院没有证据证明，原审法院判决错误。三、书面合同届满后的次日即2015年1月1日起至西墩经联社于2015年4月13日突然发准备收回铺面自行管理通知书给周本德止的这段时间，西墩经联社的铺面仍由周本德自然而然的租用，是本案事实，也是明摆着的事实，是任何人无法否决的客观事实，既是西墩经联社自愿将铺面租与周本德使用，又是周本德与西墩经联社之间在铺面租赁上的交易习惯。根据《中华人民共和国合同法》第三十六条“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立”的规定，合同届满后的次日即2015年1月1日起，周本德与西墩经联社之间就铺面租赁一事，没有重新签订新的书面合同的合同，依法成立。因此，周本德与西墩经联社之间在合同届满后的次日即2015年1月1日起，没有重新签订新的合同的约束。故西墩经联社于2015年4月13日突然发准备收回铺面自行管理通知书给周本德的行为，是侵权行为，因此原审认定事实错误，致判决错误。周本德补充上诉事实和理由如下：一、西墩经联社2015年4月13日出具的收回铺面通知书，证实西墩经联社自2015年4月13日起准备收回铺面自行管理，该事实佐证西墩经联社自合同届满后的次日即2015年1月1日起至2015年4月12日止，没有打算收回铺面自行管理是西墩经联社的真实、有效的意思表示；因此西墩经联社自2015年4月13日起准备收回铺面自行管理的事实，就是西墩经联社自合同届满后的次日即2015年1月1日起至2015年4月12日止，没有打算收回铺面自行管理是西墩经联社的真实、有效的意思表示的证据。此外，原审法院也没有西墩经联社自合同届满后的次日即2015年1月1日起至2015年4月12日止的异议证据证明“被告西墩联社已对原告周本德提出的上述主张提出异议并要求原告周本德返还租赁物”的认定事实，而违反《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”的规定。周本德自合同届满后的次日即2015年1月1日起至2015年4月12日止，使用铺面的行为，完全正当、合法，因为原租赁合同依法继续有效。据此，原审法院也应认定周本德与西墩经联社之间从2015年1月1日起租用铺面合同合法有效，才是恰当，不作出认定才是不当。且因为周本德自合同届满后的次日即2015年1月1日起，使用西墩经联社的铺面，因西墩经联社于2015年4月13日突然发收回铺面通知书给周本德而引发双方的租赁纠纷，并且双方各执一词。因此原审法院认定错误，应予撤销。周本德使用西墩经联社铺面至今，在西墩经联社没有得到合法解除租用铺面合同的前提下，行为是正当、合法的。因为周本德与西墩经联社之间从2015年1月1日起租用铺面合同合法有效。二、原审法院作出“原告提出的不需要签订书面租赁合同的租赁期限可为三年的主张也明显违反了我国《合同法》第二百一十五条关于‘租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式’的规定”的认定，明显不当。因为周本德与西墩经联社之间存在有合同法所称的交易习惯，就应依法尊重周本德与西墩经联社之间的交易习惯。因为交易习惯是当事人的真实、有效的意思表示，对当事人具有法律约束力。依照《中华人民共和国合同法》第三十六条的规定，合同届满后的次日即2015年1月1日起，周本德与西墩经联社之间的租用铺面合同合法有效，在西墩经联社没有得到合法解除租用铺面合同的前提下，周本德自合同届满后的次日即2015年1月1日起直至今天开庭，使用西墩经联社铺面的行为是正当、合法的，而西墩经联社抗辩周本德使用西墩经联社铺面的行为是合同届满后拒不归还铺面的违约侵权行为，没有西墩经联社自合同届满后的次日即2015年1月1日起至2015年4月12日止的异议依据，而违反《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，也违背周本德与西墩经联社之间在18年间的铺面租用是合同届满后的次日将铺面租与周本德使用的习惯做法，显然不成立。此外，周本德提出的不需要签订书面租赁合同的租赁期限是可先依据老合同约定的租赁期限三年履行后，再签订书面合同是周本德与西墩经联社之间的做法，也就是说，老合同是未重新签订新的书面合同的铺面租赁期限和租金的履行根据，是周本德和西墩经联社之间的做法，此有2012年1月1日双方签订的合同为证，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”的规定，应按《中华人民共和国合同法》第六十一条规定的交易习惯确定本案先依据老合同的租赁期限三年履行届满后，再签订书面合同。鉴于上述事实和理由，依法应当尊重当事人的交易习惯，因为交易习惯是当事人的真实、有效的意思表示，对当事人具有法律约束力。西墩经联社答辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院维持原判。事实和理由如下：一、西墩经联社与周本德于2012年1月1日签订的《铺面租赁合同》，租赁期限于2014年12月31日届满，合同约定：本合同租期届满时，周本德应按时无条件将铺面移交西墩经联社，并将地面原有建筑物及配套设施无偿移交给西墩经联社所有。在合同期限届满后周本德寻找各种理由强占西墩经联社的房屋，拒绝搬迁，严重侵害了西墩经联社的合法权益。二、周本德诉答根据交易习惯，2015年1月1日至2017年12月31日西墩经联社与周本德用“无字无声的信用订立了租赁合同”没有任何事实和法律依据，纯属无稽之谈。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第七条规定，“交易习惯”是指在交易行为当地或者某一领域、某一行业通常采用并为交易对方订立合同时所知道或者应当知道的做法，或者指当事人双方经常使用的习惯做法。西墩经联社与周本德之间并不存在任何所谓的“交易习惯”，周本德也无证据证明任何交易习惯。合同成立的条件之一应当是双方协商一致，双方意思表示真实，西墩经联社从来没有任何意思表示在2015年1月1日至2017年12月31日与周本德订立租赁合同，周本德认为“无声无字的信用签订的合同”的观点，没有任何依据，不能成立。三、因周本德在合同期满后以各种理由拒绝搬迁，侵占西墩经联社的房屋，西墩经联社已经将周本德诉至法院，周本德为了拖延时间，才提起本案诉讼。周本德的无理主张理应被驳回。综上所述，周本德的上诉请求没有法律依据，不应当予以支持，请求二审法院依法驳回周本德的上诉，维护西墩经联社的合法权益。本院审理查明，原审判决查明事实与本案证据一致，本院予以确认。本院认为，本案是租赁合同纠纷案件。西墩经联社与周本德于2012年1月1日签订的《铺面租赁合同》，是双方当事人的真实意思表示，合同合法有效，双方是当事人均应遵照执行。上述《铺面租赁合同》约定租赁期限于2014年12月31日届满，本合同租期届满时，周本德应按时无条件将铺面移交西墩经联社，并将地面原有建筑物及配套设施无偿移交给西墩经联社所有。在合同期限届满后，西墩经联社于2015年4月13日向周本德发送《收回铺面通知书》要求周本德于五日内搬迁后，周本德仍拒绝搬迁，显然违反了合同的约定。周本德上诉主张依据双方的交易习惯，双方于2015年1月1日用“无字无声的信用”订立的租赁合同合法有效，没有任何事实和法律依据。如果按照周本德上诉主张的逻辑，那么双方当事人在2012年1月1日签订的《铺面租赁合同》中约定的租赁期限显然形同虚设，且双方的租赁关系还可以无限期延续，因此周本德的上诉主张既不符合法律规定，也违反常理，应予驳回。综上所述，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。现依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由周本德负担。本判决为终审判决。审判长　　刘静文审判员　　庄晓燕审判员　　姚瑞标二〇一六年四月十五日书记员　　方佳阳关注公众号“”